Профессиональные посредники рынка недвижимости- риэлторы

   Введение 

   Непрекращающийся  рост цен на столичные квартиры вынуждает  покупателей любыми способами снизить  финансовые затраты на приобретаемое  жилье. Однако далеко не все методы потенциальных приобретателей жилья  ведут к желаемому. В ряде случаев  покупка обходится дороже, а некоторые  сделки приводят лишь к потере крупных  денежных сумм. Что может стать  причиной такого рода неудач и что  нужно знать о риэлтерской поддержке, за которую покупатели вынуждены выкладывать немаленькую сумму?

   Пожалуй, о риэлтерском ремесле сегодня не ведает только исключительно безграмотный человек. Все, кто планирует совершить сделку с жилой недвижимостью, вооружаются всевозможными публикациями, которые черпают в подавляющем своем большинстве из всемирной сети. Интернет действительно может приоткрыть завесу практически на любые стороны сделок с недвижимостью и не воспользоваться столь сильным средством борьбы с собственным ликбезом как минимум не рационально.

   Однако  ни одна публикация не даст точного  ответа на простой вопрос: как поступать в конкретном случае будущему покупателю (впрочем, и продавцу тоже)? Ведь сколько случаев, столько и рекомендаций. И если есть возможность получить индивидуальную консультацию, то правильнее воспользоваться этим правом. При этом, правда, консультируемый тут же оказывается в сетях профессионального советчика, будь то юрист или агент по недвижимости (зачастую и первые, и вторые объединены в одном лице).

   За  этим, в смысле, за консультацией может следовать целая череда платных услуг, в необходимости которых "подготовленный" клиент может не сомневаться. К сожалению, данная практика общения с профессиональным работником рынка жилья не лишена оснований. Действительно, стараясь избежать платных услуг, простой человек может потерять гораздо больше, чем сэкономить. Ибо вникнуть во все возможные подводные камни и избежать даже самых распространенных ошибок под силу разве только специалисту. И все-таки, вопрос об участии риэлтора всегда спорен и часть покупателей успешно проводят сделки самостоятельно. Приблизительно 5-6% от общего числа. Это факт. А вот еще несколько фактов.

   Реклама жилья в средствах массовой информации составляет 5-6% от стоимости квартиры (эта сумма сразу закладывается  в продажную цену). То есть агентство  или агент продают квартиру с  таким расчетом, чтобы получить эти проценты себе в карман (продавцу просто называют меньшую сумму вот и все). Ведение риэлтором конкретного дела (от начала и до момента заключения сделки), будь то продажа или покупка также весьма прибыльно 6-8% от суммы состоявшейся сделки. И это только начало. В процессе подготовки необходимой документации для осуществления законной операции по отторжению или приобретению жилья заказчик сталкивается с дополнительными выплатами. Например, оплата чеков (риэлтор может бегать по очередям, но выплачивать из своего кармана за получение справки или иного необходимого документа не принято), внесение денег за подготовку "продажного вида" квартиры и пр. Конечно, данные расходы не велики на фоне стоимости приобретаемого жилья, но, тем не менее, это тоже расходы и игнорировать их не стоит, поскольку в совокупности они могут составить внушительную сумму.

   Опираясь  на данную информацию, будущий покупатель (продавец) невольно задумывается о  том, а не лучше ли обойтись без  помощи риэлтора и провернуть сделку самостоятельно. 

   Взвесим некоторые "плюсы" и "минусы"

   Как видим, пока количество недостатков получилось больше. Однако, значение преимуществ  явно превалирует по своей важности. Одна проверка юридической чистоты  составляет значительную часть риэлтерской работы, чтобы осилить ее требуется ряд специфических навыков. Правда, в арсенале опытного риэлтора имеется множество средств, позволяющих максимально упростить все виды проводимых работ (что, будем откровенны, не влияет на снижение стоимости его услуг). Более того, риэлтор не раскрывает своих профессиональных секретов, поэтому продает собственные услуги дорого. Клиенту лишь остается терпеть умелое высасывание денег.

   Интересно, что теперь многие агентства недвижимости гарантируют своим клиентам качество проводимой сделки. Сегодня такие гарантии могут подтверждаться гарантийным полисом или сертификатом, а также подобными им документами. Вот только, сколько не вчитывайся в текст такого гарантийного обязательства, неясно гарантом чего оно выступает. Это и понятно, текст документа составляли знатоки "литературного" жанра, которые добивались именно такого эффекта. Обыватель не станет заниматься углубленным прочтением непонятного ему текста, но при этом согласится его подписать, ибо психологически подготовлен к тому, что в данном документе все написано профессиональным языком, а времени на освоение специфической терминологии документа и глубокое вникание в него, как правило, нет.

   При этом, серьезное агентство, давно известное  на рынке, постарается удовлетворить  все потребности своего заказчика, просто нужно быть готовым к тому, что такие услуги стоят дорого. Обманывать или несвоевременно выполнять  свои обязательства крупной компании не выгодно. И все "атрибуты качества" служат лишь для создания привлекательного имиджа, якобы оправдывающего выложенные за услугу деньги заказчика.

   От  мелких, незаметных, полулегальных  фирм-однодневок можно ожидать и  откровенной фальсификации любых  документов, в том числе и письменных обязательств по качеству и сроком проведения сделок. 
 
 
 
 
 
 
 

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и  рынок жилой недвижимости. Деление  рынка не является условным, все  сделки с коммерческой и жилой  недвижимостью определены законодательством  РФ.

1. Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент  рынка специализируется на сделках  с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены  для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и  торговые помещения, земельные участки  для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты  и т. п. – все то, что предназначено  для эксплуатации физическими или  юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

2. Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой  недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и  домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются  на примере квартир. Цены и спрос  на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в  целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть  рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

2. РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РОССИИ

Риэлтор (англ. realtor, произносится [риэлтэр]; риэлтерская фирма или агентство недвижимости) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

1. История

Во времена СССР зарегистрированных риелторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное «Бюро по обмену жилой площади». В Москве единственное подобное бюро находилось в Банном переулке, возле которого в 1970-е и 1980-е годы можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью^[2].

Первые частные  фирмы, предлагающие услуги в сфере  недвижимости стали появляться в  начале 1990-х годов. С 1996 года по 2002 год риелторы обязаны были лицензировать свою деятельность^[3], с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. В 1997 году стоимость лицензии для фирмы, занимающейся недвижимостью составляла от 5 000 до 10 000 долларов США, фирмам нужно было потратить по 500 долларов на обучение двух своих сотрудников на специальных курсах. СМИ называли лицензирование процедурой, представляющей собой лишь формальную регистрацию при одной из общественных организаций, не гарантирующей качества предоставляемых услуг^[4]. После отмены лицензирования часть риелторов начала работать в частном порядке, другие начали трудиться в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок.

2. Современная ситуация

В России не существует специализированных учебных заведений для подготовки риелторов. Существуют только краткосрочные курсы, не гарантирующие качества обучения специалистов. Оборотной стороной данной ситуации является то, что в российских агентствах недвижимости зачастую работают риелторы, не обладающие профессиональными навыками, опытом и даже элементарным знанием действующего законодательства, в результате чего клиенты компаний несут как материальный, так и моральный ущерб^[5].

К концу 2000-х годов стремительно разбогатевшие крупные агентства недвижимости стали заниматься девелоперской деятельностью, например агентство Инком, строит котеджные поселки на кредитные средства, реализуя дома на продажу своим клиентам^[6]. Его конкурент «Миэль» становится соинвестором строительства многоэтажных жилых комплексов в Москве и в некоторых зарубежных странах, в частности в Латвии^[7].

3. Общественные  организации риелторов

В 1992 году была создана Российская гильдия риэлторов. По состоянию на 2009 год в неё входило 57 региональных гильдий и около 2 000 организаций, объединившие работников отрасли^[8]. В регионах работают местные общественные организации, объединяющие представителей рынка недвижимости.

4. День  риэлтора

День  риэлтора - неофициальный профессиональный праздник, который отмечается в Российской Федерации ежегодно, каждую третью субботу декабря. Некоторые риелторы отмечают его 8 февраля. Не является нерабочим днём^[1].

История и празднование «Дня риелтора»

Термина риелтор во времена СССР не существовало, деятельность частных маклеров, оказывающих услуги по обмену жилой недвижимости в крупных городах не была легальной. Первые фирмы, называющие себя риелторскими появились в России лишь после начала перестройки, в начале девяностых^[2] годов XX века. Очень скоро отдельные, разрозненные риэлторские компании выросли в большое риелторское сообщество, а бывшие «маклеры и агенты» положили начало формированию целой отрасли.

В 1996 году московская профессиональная гильдия риелторов именуемая «Московская ассоциация риэлторов» (МАР) стала инициатором создания собственного профессионального праздника у российских риелторов. На тот момент в этой отрасли российской экономики работали уже сотни тысяч человек. Изначально «День риелтора» задумывался инициаторами, как «узкоспециализированное» мероприятие. Никто тогда не предполагал, что несколько лет спустя, об этом празднике будет знать вся Россия. Из корпоративных банкетов, которые проходили в ресторане «Манхэттен-экспресс» и концертном зале развлекательного комплекса «Орленок» праздник превратился в торжество всего риелторского сообщества российского государства^[3].

Как правило, в  «День риэлтора» по всей стране проводятся всевозможные массовые мероприятия, корпоративные  вечеринки, праздничные вечера, концерты и развлекательные шоу. Руководство  некоторых риелторских фирм награждает наиболее успешных сотрудников бонусами, премиями и подарками^[4].

Два дня риелтора

В 2008 году «Национальный Совет Российской Гильдии Риэлторов» предложил для празднования «Дня российского риелтора» другую дату - 8 февраля^[5], хотя до этого в 2006 году, российские риелторы уже официально обращались в Правительство России с инициативой учредить профессиональный праздник специалистов рынка недвижимости в каждую третью субботу декабря^[6]. Как это уже бывало с перенесенными датами (см. Старый Новый год и День торговли) некоторые риелторы отреагировали вполне ожидаемо: «Значит есть повод отметить два раза!»^[7]

3. ПРЕСТУПЛЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Чёрные  риелторы

Ввиду высокой  стоимости квартир на рынке недвижимости в Москве и других мегаполисов  в 1990-е годы и начале XXI века стали нередкими случаи совершения тяжких преступлений против граждан с участием так называемых «чёрных риелторов». В состав преступных групп входят собственно риелторы, а также нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате подобных деяний организованных преступных групп, граждане лишаются квартир, а в ряде случаев — и жизни.

Наиболее известным  из первых «черных риелторов» являлся Александр Мурылев, в одиночку убивший 8 человек и продавший их квартиры в начале 1990-х годов.

В 1998 году в Ярославле была арестована в полном составе крупная банда «черных риелторов», на счету которой 15 человеческих жизней. 3 из 7 её членов приговорены к пожизненному заключению.

В 2004 году в Хабаровске был арестован 38-летний директор местного филиала крупной риелторской фирмы и его помощница. В результате их мошенничества несколько семей, пожелавших воспользоваться услугами фирмы, остались без квартир и денег, а взамен получали полуразрушенные деревянные постройки в сельской местности без электричества^[9].

В 2008 году пропал 76-летний москвич член Всероссийского общества глухих Виктор Аджамский. Следствие выяснило, что незадолго до своего исчезновения он продал свою квартиру и прописался в одной из деревень Тверской области, где его никто никогда не видел. Правоохранительные органы вышли на след банды, одной из участниц которой была бывшая сотрудница социальной защиты и выявили не менее восьми подобных эпизодов^[10].

В начале 2000-х годов во Владивостоке была обезврежена и предстала перед судом банда, убившая шестерых стариков с целью завладения их квартирами, в которую, помимо риелторов, входили сотрудники ФСБ, милиции, прокуратуры при активной поддержке должностных лиц городской администрации, БТИ, загсов, ФМС^[11].

В декабре 2009 года в Улан-Удэ суд приговорил к длительным срокам заключения восьмерых местных жителей, среди которых была директор агентства недвижимости «Адамант» Виктория Калмынина, входивших в банду, убивавших граждан с целью завладения их квартирами. Преступники убили шестерых женщин и завладели тремя квартирами^[12].

2. Мошенничество с услугами по аренде жилья

Нередки случаи, когда под видом риелторских  услуг агентства недвижимости занимаются мошенничеством. Например, в Москве в конце 2000-х годов процветал  бизнес, которым занимаются некоторые  небольшие агентства. Риелторы предлагают заключить договор по аренде жилья  и берут деньги с клиента, предоставляя взамен адрес квартиры, которой либо не существует, либо владелец которой  не в курсе о произошедшей сделке^[13].

Попытки оспорить договор зачастую оказываются безуспешными — далеко не все из клиентов читают подписанные ими документы полностью, не замечая важных деталей, согласно которым возврат денег невозможен, поскольку были предоставлены лишь «информационные услуги», а агентство не несет ни за что никакой ответственности. Однако подобная деятельность не всегда сходит с рук мошенникам. В декабре 2009 года одно из таких агентств — ООО «Камерон», расположенное на Пятницкой улице в Москве, на которое, по данным правоохранительных органов, было подано более 10 жалоб от клиентов по фактам мошенничества, пострадало в результате поджога. Погибли 4 сотрудницы.

Специалисты одного из агентств недвижимости Санкт-Петербурга уверяют, что в фирмах-аферистах ещё до заключения договора требуют предоплату, а за внесённый платеж предоставляют клиенту список несуществующих адресов квартир или их телефонов. Как объясняют риелторы, агентство недвижимости или посредническая фирма, которая дорожит репутацией, должна абсолютно бесплатно показать клиенту различные варианты квартир, и лишь после того, как тот определится с выбором, заключают с ним договор. Плата за услуги фирмы-посредника, как правило, равна стоимости месячной аренды.^[14]

Заключение

   Готовясь  к сделке на рынке недвижимости, следует очень внимательно относиться к каждому слову, произнесенному агентом, а уж тем более досконально проверять текст договора. Сразу можно отметить, что, по общему мнению, это гораздо проще, чем заниматься своим жилищным вопросом самостоятельно. По крайней мере, вам не нужно никого обзванивать или иметь кучу телефонных разговоров, абсолютное большинство которых - лишь пустая потеря времени. Что касается продавцов, то благодаря риэлтерской работе, они не ждут к себе в гости подозрительных потенциальных покупателей, которые так и норовят сбить цену, а порой еще и вселить страх за жизнь в душу честного человека.

   То  есть привлекать риэлтора, в качестве посредника между собственником, так  же вышедшим на рынок намного удобнее.

   Правда, стоит помнить о нескольких заблуждениях, навеянных риэлтерскими обещаниями, о которых стоит задуматься заранее. Приведем некоторые из них.

   1. Риэлтор  (агентство) по договору гарантирует проведение сделки. Нет, к сожалению, это не так. Даже эксклюзивный договор не предоставляет такой гарантии.

   2. Риэлтор не может полностью легально проверить юридическую чистоту квартиры. Именно по этой причине не справляется с таким делом и простой обыватель. Но в отличие от обывателя, риэлторы имеют свои личные способы, контакты, лазейки, с помощью которых и осуществляется данная проверка.

   3. Риэлтор не имеет права гарантировать, что на приобретенную квартиру не будут претендовать бывшие собственники или временно отсутствующие на момент проведения сделки сособственники. Он может просто не знать о них.

   4. Риэлтор не в состоянии освободить квартиру для покупателя, в случае, если продавец отказывается выезжать. Агентство, в котором работает риэлтор может только привлечь необходимую службу для решения подобного вопроса.

   По  сути, риэлтор - человек, знакомящий продавца с покупателем, разрабатывающий  схему их дальнейшего взаимодействия и торгующий своим опытом, но не несущий личной ответственности  за проведение сделки! И обращаться к нему за помощью индивидуальное дело каждого. Возможно, кому-то приятнее самостоятельно освоить риэлтерское ремесло и затем заниматься своего квартирного вопроса без привлечения сторонних лиц. Именно так, поскольку малейшая оплошность может привести к финансовым потерям.

   И еще, даже обратившись за помощью к  профессионалу, следует всегда быть в курсе того, что он делает для  вас и понимать, почему он делает именно так, а не по-другому. В случае возникшей неясности следует  тут же требовать объяснений и  оценивать ситуацию.