Проведение земельных торгов

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                             1                                                                                                                                                  1. ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ - ПРЕДМЕТУ                             АУКЦИОНА                                                                                                           3

2. ДЕЙСТВИЯ ПРОДАВЦА (СОБСТВЕННИКА) ПО ПОДГОТОВКЕ    АУКЦИОНА                                                                                                           4

3. ДЕЙСТВИЯ ОРГАНИЗАТОРА  АУКЦИОНА ПО ПОДГОТОВКЕ  АУКЦИОНА                                                                                                           7

4. ПОДАЧА И ПРИЕМ  ЗАЯВОК НА УЧАСТИЕ  В АУКЦИОНЕ               9

5. УСЛОВИЯ УЧАСТИЯ В ТОРГАХ                                                            13                  

6 ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА                                              17 

7. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТА АУКЦИОНА. РАСЧЕТЫ С УЧАСТНИКАМИ АУКЦИОНА                                                                       19

8. ПРИЗНАНИЕ АУКЦИОНА НЕСОСТОЯВШИМСЯ                              21 
 
 
 
 
 
 
 

      Введение

   Отношения по заключению договоров, предметом  которых являются земельные участки  или права на них, подчинены общим  нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некоторые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги.

   Земельные торги – торги по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться  как в форме аукциона, так и  в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости  установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию  земельного участка. Собственником  земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное  образование. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

   Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может  быть сформированный в соответствии с ЗК земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Общий порядок предусматривает предоставление исключительно на торгах (конкурсах или аукционах) земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов. Порядок предоставления таких земельных участков предусмотрен ст.38 ЗК РФ. В соответствии с п.4 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Право выбора формы торгов (конкурс или аукцион) предоставлено продавцу (собственнику) земельного участка. В целях увеличения доходов муниципальных образований и предотвращения возможных злоупотреблений, приоритетной формой проведения торгов является аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи заявок.  
 
 
 
 

1. ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ - ПРЕДМЕТУ АУКЦИОНА

Для проведения аукциона по предоставлению земельного участка:

1) земельный  участок должен иметь градостроительный  план (за исключением земельного  участка, предоставляемого для  индивидуального и малоэтажного  жилищного строительства);

2) должна  быть определена первоначальная  стоимость (размер арендной платы)  земельного участка;

3) должны  отсутствовать запрещения на  отчуждение земельного участка (арест).

  Технические условия, входящие в состав градостроительного плана земельного участка и предусматривающие  максимальную нагрузку и сроки подключения  объектов капитального строительства  к сетям инженерного - технического обеспечения, срок действия технических  условий, а также информация о  плате за подключение, предоставляются  организациями, осуществляющими эксплуатацию соответствующих сетей, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органа архитектуры  и градостроительства местной администрации  или застройщика земельного участка. Срок действия технических условий и срок платы за подключение устанавливается организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий( п. 7 ст. 48ГСК РФ). Технические условия, запрашиваемые в организациях, не отнесенных к государственной или муниципальной собственности, предоставляются за плату по договору, сумма оплаты по которому включается в затраты по подготовке документов по формированию земельного участка. Оплата по договору производится после проведения аукциона. Общий порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации. 

2. ДЕЙСТВИЯ ПРОДАВЦА (СОБСТВЕННИКА) ПО ПОДГОТОВКЕ АУКЦИОНА

    Поскольку начальная стоимость  земельного участка или начальный  размер арендной платы такого  участка должны определяться  в соответствии с Законом «Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, необходимо до принятия решения  о проведении аукциона произвести оценку рыночной стоимости земельного участка или размера арендной платы с привлечением независимого оценщика. Начальная цена аукциона определяется с учетом функционального назначения объекта, градостроительного регламента территории и иных обстоятельств, обременяющих инвестиционный проект. Рекомендуем обязанности по привлечению оценщика возложить на орган местной администрации по управлению имуществом. Оценка выполняется независимым оценщиком в 10-дневный срок с момента заключения договора, с представлением отчета об оценке в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г. Решение о проведении аукциона в отношении определенного земельного участка и о выборе варианта предоставления участка - о продаже земельного участка или продаже права его аренды, принимает продавец (собственник).

  Продавец (собственник) земельного участка при  принятии решения о проведении аукциона должен определить следующие условия его проведения:

  - начальную цену предмета аукциона (начальный размер арендной платы) (в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком);

  - сумму задатка (рекомендуется в размере 20-30 % начальной цены предмета аукциона);

  - существенные условия договора купли-продажи или аренды, в том числе срок аренды. (К существенным условиям договора также относятся иные его условия, включаемые в публикуемое извещение о проведении аукциона в соответствии с п.10 ст.38.1 и п.3 ст.38.2ЗК РФ).

  Также рекомендуется одновременно решить вопрос об организации аукциона самим продавцом (в лице органа местной администрации по управлению имуществом) или о привлечении для выполнения функций организатора аукциона специализированной организации (с указанием ее наименования и реквизитов) - по предварительному согласованию с такой организацией. Рекомендуется установить порядок, в соответствии с которым такие решения принимает глава муниципального образования по представлению органа по архитектуре и градостроительству местной администрации.

    В случае привлечения для выполнения  функций организатора аукциона  специализированной организации  рекомендуется в договоре со  специализированной организации  предусматривать ее обязанность:

  - использовать при подготовке и проведении аукциона формы документов аукционов, разработанные и утвержденные органами местного самоуправления;

  - согласовывать условия проведения аукциона, определяемые в соответствии с п.30 ст.38.1 и п. 3 ст.38.2 ЗК РФ организатором аукциона, с органом местной администрации по управлению имуществом.

    Рекомендуется обеспечить осуществление следующих функций в целях реализации норм ст.38.1, 38.2 ЗК РФ и гарантирования интересов муниципального образования со следующим рекомендуемым их распределением между различными органами местного самоуправления:

  - определение условий, которые  организатор аукциона обязан  опубликовать в извещении о  проведении аукциона - глава местной  администрации (по представлению  местной администрации по управлению  имуществом);

  - утверждение необходимых для  проведения аукциона форм документов: заявки на участие в аукционе; протокола приема заявок на  участие в аукционе; уведомление  заявителя о признании его  участником аукциона; заявления  об отзыве заявки заявителем; протокола аукциона; протокола о  результатах аукциона - орган местной  администрации по управлению  имуществом;

  - утверждение форм договора аренды  и договора купли-продажи земельного  участка, заключаемых с победителями  аукционов - орган местной администрации  по управлению имуществом;

  -утверждение положения о порядке проведения аукциона - глава местной администрации (по представлению органа местной администрации по управлению имуществом).

3. ДЕЙСТВИЯ ОРГАНИЗАТОРА АУКЦИОНА ПО ПОДГОТОВКЕ АУКЦИОНА

  Организатор аукциона должен определить:

  - время (год, месяц, дата, местное  время в часах и минутах);

  - место (адрес - Российская Федерация,  область, район, населенный пункт,  улица, номер дома (строения), номер  помещения в нем);

  - порядок проведения аукциона;

  - форму и сроки подачи заявок  на участие в аукционе (согласно  п.14 ст.38.1. ЗК РФ прием заявок  и документов прекращается не  ранее чем за пять дней до  дня проведения аукциона);

  - порядок внесения и возврата  задатка;

  - величину повышения начальной  цены предмета аукциона («шаг  аукциона»). «Шаг аукциона» рекомендуется  устанавливать в пределах от  одного процента до пяти процентов  начальной цены предмета аукциона.

    Организатор аукциона не менее  чем за 30 дней до дня проведения  аукциона должен опубликовать  извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определенном главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет. Требования к содержанию публикуемого извещения о проведении аукциона установлены п.10 ст.38.1ЗК РФ. Дополнительные требования к содержанию извещения в случаях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены п. 3 ст.38.2 ЗК РФ. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за 15 дней до назначенной даты его проведения. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона может размещаться на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

    При подготовке к проведению  аукциона рекомендуется определить:

  1) лицо, уполномоченное реализовывать  полномочия организатора аукциона, предусмотренные нормативными правовыми  актами (руководитель юридического  лица - организатора аукциона, либо  лицо, действующее на основании  выданной им доверенности). Действия  указанного лица рассматриваются  как действия организатора аукциона;

  2) штатного работника организатора  аукциона, ответственного за прием  и регистрацию заявок на участие  в аукционе и прилагаемых к  ним документов, заявлений претендентов  об отзыве поданных заявок;

  3) аукциониста - лицо, непосредственно  проводящее аукцион. 

4. ПОДАЧА И ПРИЕМ ЗАЯВОК НА УЧАСТИЕ В АУКЦИОНЕ

    Требования к составу документов, подаваемых претендентом для  участия в аукционе, установлены п.12 ст.38.1 ЗК РФ:

  1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета (банковского счета претендента) для возврата задатка;

  2) выписка из единого государственного  реестра юридических лиц - для  юридических лиц, выписка из  единого государственного реестра  индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих  личность, - для физических лиц;

  3) документы, подтверждающие внесение  задатка (рекомендуется требовать  предоставления: при безналичной  форме внесения задатка - платежного  поручения с отметкой банка  о его приеме к исполнению  и выписки по банковскому счету,  подтверждающей списание средств  по поручению клиента со счета;  при наличной форме внесения  задатка - квитанции с отметкой  учреждения банка).

  Дополнительно к указанным документам при проведении аукциона по предоставлению земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно п.5 ст.38.2 ЗК РФ заявителем должны прилагаться документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

    В день поступления заявки  и документов они не принимаются  организатором аукциона и возвращаются  заявителю:

  - если к моменту подачи заявки срок приема заявок истек;

  - если тем же заявителем ранее уже представлены (и не были отозваны) заявка и документы для участия в аукционе.

  Прием заявок и документов (и их возврат  по указанным в п.24 Рекомендаций основаниям) осуществляются уполномоченным организатором аукциона лицом. Принимаемые  заявки  регистрируются в «Протоколе приема заявок на участие в аукционе»  с занесением в протокол сведений о заявителе, о дате подачи заявки, о внесенном задатке. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок, задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона. В момент получения от заявителя заявления об отзыве поданной заявки в протоколе приема заявок на участие в аукционе делается отметка об отзыве заявки.

    Решение вопроса о допуске  заявителей к участию в аукционе  рекомендуется осуществлять лицу, уполномоченному реализовывать  полномочия организатора аукциона. Для чего в день, следующий  за днем окончания приема заявок, следует:

  - рассматривать поступившие (и не отозванные) заявки;

  - производить проверку полноты приложенных к заявкам документов и достоверность указанных в заявке и приложенных к ней документах сведений;

  - производить проверку факта поступления задатка (по выпискам по банковскому счету).

  На  основании проведенного рассмотрения и проверки принимается решение  в отношении каждого из претендентов:

  1) о допуске претендента к участию  в аукционе, или

  2) об отказе в допуске претендента к участию в аукционе (исключительно по основаниям, указанным в п.17 ст.38.1ЗК РФ).

  В Протоколе приема заявок в отношении  каждого из претендентов на основании  принятого решения указывается  о допуске претендента к участию  в аукционе или об отказе в допуске  претендента к участию в аукционе с указанием причины отказа. Протокол приема заявок подписывается лицом, уполномоченным реализовывать полномочия организатора аукциона. Претендент, допущенный к участию в аукционе, приобретает  статус участника аукциона с момента  подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

  Заявитель не допускается к участию в  аукционе по следующим основаниям:

  1) непредставление определенных п.12 ст.38.1 ЗК РФ необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

  2) не поступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

  3) подача заявки на участие в  аукционе по продаже земельного  участка лицом, которое в соответствии  с федеральными законами не  имеет права приобретать в  собственность земельные участки.

  Отказ в допуске к участию в аукционе по иным основаниям, кроме указанных выше, не допускается. Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе. Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе. 

  5. УСЛОВИЯ УЧАСТИЯ В ТОРГАХ

    1. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

  2. Заявка, поступившая по истечении  срока ее приема, вместе с документами  по описи, на которой делается  отметка об отказе в принятии  документов с указанием причины  отказа, возвращается в день ее  поступления претенденту или  его уполномоченному представителю  под расписку.

  3. Претендент имеет право отозвать  принятую организатором торгов  заявку до окончания срока  приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора  торгов. Организатор торгов обязан  возвратить внесенный задаток  претенденту в течение 3 банковских  дней со дня регистрации отзыва  заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом  позднее даты окончания приема  заявок задаток возвращается  в порядке, установленном для  участников торгов.

  4. Для участия в торгах претендент  вносит задаток на указанный  в извещении о проведении торгов  счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление  задатка на счет (счета) организатора  торгов, является выписка (выписки)  со счета (счетов) организатора  торгов.

  5. В день определения участников  торгов, установленный в извещении  о проведении торгов, организатор  торгов рассматривает заявки  и документы претендентов, устанавливает  факт поступления от претендентов  задатков на основании выписки  (выписок) с соответствующего  счета (счетов). По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

  6. Претендент не допускается к  участию в торгах по следующим  основаниям:

  а) заявка подана лицом, в отношении  которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения  в приобретении в собственность  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности;

  б) представлены не все документы в  соответствии с перечнем, указанным  в информационном сообщении (за исключением  предложений о цене или размере  арендной платы), или оформление указанных  документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

  в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких  действий;

  г) не подтверждено поступление в установленный  срок задатка на счет (счета), указанный  в извещении о проведении торгов.

  7. Организатор торгов обязан вернуть  внесенный задаток претенденту,  не допущенному к участию в  торгах, в течение 3 банковских  дней со дня оформления протокола  о признании претендентов участниками  торгов.

  8. Претенденты, признанные участниками  торгов, и претенденты, не допущенные  к участию в торгах, уведомляются  о принятом решении не позднее  следующего рабочего дня с  даты оформления данного решения  протоколом путем вручения им  под расписку соответствующего  уведомления либо направления  такого уведомления по почте  заказным письмом.

  9. Претендент приобретает статус  участника торгов с момента  оформления организатором торгов  протокола о признании претендентов  участниками торгов.

  10. При проведении конкурса или  аукциона, закрытого по форме  подачи предложений о цене  или размере арендной платы,  предложение представляется:

  а) претендентом в день подачи заявки или в любой день до дня окончания  срока приема заявок в месте и  час, установленные в извещении  о проведении торгов для подачи заявок;

  б) участником торгов непосредственно  в день проведения торгов, но до начала рассмотрения предложений.

  11. В случае если:

  а) претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение  в любой день до дня окончания  срока приема заявок или непосредственно  перед началом проведения торгов, организатором торгов делается отметка  в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка;

  б) участник торгов отзовет принятую организатором  торгов заявку, предложение считается  неподанным.

  12. Отказ претенденту в приеме  заявки на участие в торгах  лишает его права представить предложение. 

  6. ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА

     Рекомендуется обеспечивать присутствие  при проведении аукциона:

1. представителей средств массовой информации;
2. представителя собственника (продавца) - представителя органа местной администрации по управлению имуществом (если аукцион проводится привлеченной специализированной организацией);
3. представителя органа архитектуры и градостроительства местной администрации;
4. представителя общественной профессиональной организации строителей.

  Рекомендуется следующая процедура проведения аукциона:

1) Перед  открытием аукциона производится  регистрация лиц, допущенных к  участию в аукционе.

При этом производится проверка личности и полномочий явившихся лиц (проверка личности - по документу, удостоверяющему личность; проверка полномочий представителя - по доверенности, полномочий руководителя юридического лица - по выписке из Единого  государственного реестра юридических  лиц, приложенной к заявке на участие  в аукционе).