Работа промежуточной аттестации оценщиков на примере оценки земельного участка (с улучшениями) и офисного здания

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

курсовая работа

по курсу «практика  оценки недвижимости»

Выполнила:

Проверила: Мирзоян Н.В.

МОСКВА-2013

Санкт-Петербург

2013 

Содержание

1. Введение                                                                                                                   4

2. Общие сведения              9

2.1. Основные факты и выводы            9

2.2. Общая информация в соответствии  с ФЗ № 135        10

2.3.Сведения об оценщике            12

2.4. Сертификация качества оценки          12

2.5. Используемые нормативные документы         12

2.6. Процедура и состав работ  по оценке          13

2.7. Используемые при оценке подходы          13

2.8.Термины и определения            14

2.9. Допущения и ограничивающие  условия         17

2.10. Анализ информации об объекте  оценки         19

2.10.1. Перечень предоставленных  документов         19

2.10.2. Описание прав на объект  оценки (оцениваемые права)      19

3. Описание объекта оценки            20

3.1.Точное описание объекта оценки          20

3.2. Краткий обзор рынка коммерческой  недвижимости Санкт-Петербурга                                                                                                                               22

4. Анализ наиболее эффективного  использования        24

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом       25

5.1. Оценка стоимости земельного  участка         26

5.2. Оценка стоимости замещения  недвижимого имущества      33

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом   40

7. Определение рыночной стоимости  объекта оценки доходным подходом       47

8.Согласование полученных результатов          56

Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет своё начало со времён римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка  рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

Законодательство  Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому  правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно  ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землёй, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в  наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения  стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило  включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование  от использования того или иного  подхода; согласование результатов  оценки и расчёт итоговой стоимости  объекта.

Оценщик может оценивать несколько видов  стоимости. Каждая оценка основывается на определённой методологии, имеет  определённые требования к расчётам. Оценка объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Актуальность  курсовой работы обусловлена ещё  и тем, что недвижимость - это такой  вид имущества, которое может  находиться в собственности как  физических, так и юридических  лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям.

Методика  оценки недвижимого имущества тесно  связана с методиками оценки машин, оборудования и транспортных средств, но в то же время существенно от них отличается. Если при  оценке машин и оборудования, земельный  или территориальный фактор практически  роли не играет, и в то же время  приобретает значение другой круг факторов: техническое совершенство, надёжность и качество, степень изношенности, моральное старение, марка изготовителя и т.д. То стоимость недвижимости находится под влиянием факторов, вытекающих из земельной зависимости (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и  др.)

Недвижимость - как объект, вступает в хозяйственный  оборот, и с ней совершаются  различные операции. Недвижимость может  быть объектом сделок, связанных с  установлением, изменением и прекращением вещных прав, и в силу этого становиться  объектом оценки.

При оценке недвижимости важным является правильность выбора методов оценки.

Теорией и практикой оценки выработаны три  основополагающих подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении  оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный  подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с  его помощью стоимость часто  называется стоимостью замещения.

Метод основан  на определении рыночных цен, адекватно  отражающих ценность объекта недвижимости в её текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

* с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

* с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

* с новым объектом недвижимости с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое  сходство

Расчёт  методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение  объекта-аналога. При подборе  аналогов предпочтение отдаётся  тем объектам недвижимости, которые,  так же как объект оценки, произведены  тем же застройщиком и в  той же стране.

2. После  сопоставления и выявления всех  факторов различия оценщик должен  внести корректировки в стоимости  объекта-аналога. 

Корректировки бывают двух видов:

· коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

· поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Целесообразна следующая очерёдность внесения поправок: поправки на сопоставимость; поправки к ценам на различия в  условиях продажи.

Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного  рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок  слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учётом накопленного износа:

С_текущ = ВС - О;

где С_текущ - текущая стоимость недвижимости (на дату оценки);

ВС - восстановительная  стоимость, определение которой  базируется на расчете стоимости  воспроизводства (С_воспр.) или стоимости замещения (С_зам.);

О - обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим, внешним.

ВС - рассчитываемая в текущих ценах стоимость  оцениваемого объекта как нового, без учёта износа и соотнесённая к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства представляет собой  текущие затраты на производство или приобретение нового объекта  недвижимости, полностью идентичного  оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Стоимость замещения - это минимальные текущие  затраты по приобретению на рынке  аналогичного объекта недвижимости, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.

Таким образом, в первом случае идёт речь об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве - об аналогичности.

Основу  расчёта стоимости воспроизводства  или стоимости замещения составляет расчёт издержек производства, т.е. себестоимости.

Затем, из рассчитанной таким образом базы, вычитаются потери стоимости объекта  недвижимости в результате износа.

Затратный подход в недвижимости гласит, что  осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению  с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными  показателями. При оценке затратным  подходом как бы моделируется процесс  формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой  всех произведённых издержек и получения  достаточной прибыли.

Методы  затратного подхода незаменимы, если речь идёт об объектах, которые практически  не встречаются на открытом рынке  и изготовляются по индивидуальным заказам.

Надёжность  оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит  от полноты и достоверности экономической  и технической информации, которой  располагает оценщик.

Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться  на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего  желаемую прибыль).

Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества, т. е. путем капитализации  дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчёта  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда  должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую  стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании  финансовых отчётов собственника:

упрощённого баланса;

отчёта  о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки: Право собственности  на: 1) Здание общей площадью 940 кв.м.; 2) 2. Земельный участок, общей площадью общей площадью 1920,0 кв.м

Местонахождение объектов оценки: г. Санкт-Петербург, ХХХ.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки - 16 410 265 руб.,

Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства  кадастров объектов недвижимости составляет - 4 560 465,00 руб.

Заказчик работы: ООО «ЗАКАЗЧИК», основной государственный регистрационный  номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2005 года.

Дата оценки:  15 апреля 2013 г.

Дата составления отчёта:  15 апреля 2013 г.

Курс USD на дату оценки:    30,9308 руб./USD.

Ниже представлены результаты расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением трёх основных подходов оценки:

В итоге проведённых исследований, расчётов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик» по состоянию на 15 апреля 2013 года, составляет с учётом НДС:

65 433 670 руб.

2.2.ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ №135

     2.3.Сведения об оценщике

2.4.Сертификация качества оценки

Подписавший настоящий отчет Оценщик настоящим  удостоверяют, что в соответствии с имеющимися данными:

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности в пределах тех сведений, которыми располагал Оценщик в период проведения оценки;
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято, без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в настоящем отчете;
5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.5.Используемые нормативные документы

В качестве методической основы для проведения оценки использованы следующие нормативные документы, в том числе обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) Часть 1. Ст.130, 131, 132.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013). 
4. Земельный кодекс Российской Федерации  от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2013)
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости"
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
9. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
11. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
12. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
13. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
14. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
16. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
17. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

       2.6.Процедура и состав работ по оценке

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
4. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
5. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление отчета об оценке.

        2.7.Используемые при оценке подходы

Согласно  п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и  требования к проведению оценки (ФСО 1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке или  обосновать отказ от использования  того или иного подхода. Оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя  доходный подход к оценке, оценщик  должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих  потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить  процедуру приведения потока ожидаемых  доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода  прогнозирования в стоимость  на дату оценки.

Существует  два метода пересчёта чистого  дохода в текущую стоимость: метод  капитализации денежного потока и метод дисконтирования будущих  денежных потоков.

• Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.
• Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости  объекта. Процесс сведения учитывает  слабые и сильные стороны каждого  из подходов, определяет, насколько  они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение  рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной  стоимости объекта, чем и достигается  цель оценки.

- Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя  сравнительный подход к оценке, оценщик  должен:

а) выбрать  единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому  объекту-аналогу может быть выбрано  несколько единиц сравнения. Выбор  единиц сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами  спроса и предложения;

б) скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения  характеристик объекта оценки и  объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок  оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать  результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему  согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости  объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если  в рамках применения какого-либо подхода  оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы  с целью определения стоимости  объекта оценки, установленной в  результате применения подхода.

При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках применённых подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а  также все сделанные оценщиком  при осуществлении согласования результатов суждения, допущения  и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания  оценщик должен обосновать выбор  использованных весов.

  2.8.Термины и определения

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Инвентарный номер - уникальный номер, который присваивается инвентарному объекту основных средств и в соответствии с которым этот инвентарный объект может быть однозначно идентифицирован при инвентаризации..

Метод оценки - способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.