Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Расчет кадастровой стоимости

1 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

1.1 Методические основы государственной кадастровой оценки земель

Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Земельно-оценочные работы выполнялись институтами и предприятиями РосНИИземпроекта, вычислительными центрами Госагропрома России и Госагропрома Нечерноземной зоны России.

В процессе работ применялись методические подходы Почвенного института им. В. В. Докучаева, ГИЗРА, его Омского филиала РосНИИземпроекта, которые совершенствовались и уточнялись от тура к туру.

В последующие годы специалистами РосНИИземпроекта и Сибирского РКЦ «Земля» уточнены и несколько видоизменены оценочные шкалы, введены новые понятия, в результате чего разработана методика оценки сельскохозяйственных земель, позволяющая решать следующие задачи:

-рассчитать кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного предприятия, административного района, субъекта РФ;

-получить сопоставимость результатов;

-провести оценку сельскохозяйственных угодий без учета вида их использования.

В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ. Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана «Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации», которая является первым этапом государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации.

Законодательством федерального уровня определено, что при государственной кадастровой оценке земель применяются методы массовой оценки недвижимости. По некоторым категориям земель эти методы даже названы. Так, сельскохозяйственные угодья и земли лесного фонда оцениваются методом капитализации расчетного рентного дохода, исчисление которого базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках. Оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих огороднических и дачных объединений граждан осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Для оценки земель иных категорий рекомендовано применять метод капитализации расчетного рентного дохода или методы оценки, основанные па затратах, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности природного потенциала земель.

С целью определения сопоставимых на всей территории страны показателей кадастровой стоимости земель для их оценки используются единые методики, разрабатываемые и утверждаемые Федеральной службой земельного кадастра России. Министерство имущественных отношений и иные заинтересованные федеральные органы исполнительной власти согласовывают указанные документы.

1.2 Перечень основной методической и нормативно-технической документации по государственной кадастровой оценке земель

Перечень разработанной на сегодняшний день методической и нормативно-технической документации по государственной кадастровой оценке земель насчитывает 13 документов и пять программных комплексов.

Основные из них:

1. Методика государственной кадастровой оценки
сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации
(утверждена председателем Госкомзема России 11 мая 2000 г.), Правила
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в
субъекте Российской Федерации (утверждены председателем Госкомзема
России 15 мая 2000 г.).

2. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке
земель сельскохозяйственного назначения (утверждены руководителем
Росземкадастра 23 мая 2002 г.).

3. Методика государственной кадастровой оценки земель
садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом
Росземкадастра от 26 августа 2002 г, № П/307).

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке
земель поселений (утверждены руководителем Росземкадастра 18 октября
2000 г., действуют в редакции от 11 января 2002 г.).
Проект методики государственной кадастровой оценки земель
промышленности и иного специального назначения.
Проект методики государственной кадастровой оценки земель особо
охраняемых территорий и объектов.
Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке
земель лесного фонда Российской Федерации (утверждены приказом
Росземкадастра от 24 апреля 2002 г.№11/263).

8 Программный комплекс «Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации».

9 Программный комплекс «Государственная -кадастровая оценка земель
поселений» (разработан и оттестирован на примере ряда субъектов
Российской Федерации).

10 Методические рекомендации по государственной кадастровой
оценке земель сельскохозяйственного назначения № 145 от 04.07.2005

По своей методологической природе государственная кадастровая оценка земель является массовой рыночной оценкой, В основе расчета кадастровой стоимости земельных участков — рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены спроса и предложения, цены сделок, данные об арендной плате и т. д.), обрабатываемая математическими методами. Это подчеркивает не нормативную основу работ по кадастровой оценке земель и характеризует показатели кадастровой стоимости земельных участков как величины реальной (ориентировочной рыночной) их стоимости. Термин «ориентировочная рыночная стоимость» объясняется, прежде всего, тем, что рыночная стоимость в силу колебаний (например, сезонных) на рынке недвижимости определяется на конкретную дату календарного года в процессе индивидуальной оценки конкретного объекта. Кадастровая же стоимость земельного участка (ориентировочная рыночная стоимость) как налоговая база устанавливается на налоговый период (календарный год), и в отличие от рыночной стоимости не меняется в течение этого периода

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения утверждены приказом Минэкономразвития России 4 июля 2005 г. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

группа - земли под замкнутыми водоемами;
группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельце (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 «Особенности использования сельскохозяйственных угодий» Земельного кодекса Российской Федерации.

Для целей государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения используются следующие основные термины и определения:

кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный
доход;
интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или
группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и
свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных
угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в
диапазоне от 0 до 100);
интегральный показатель технологических свойств объекта
оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка,
определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости,
рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по
возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;
интегральный показатель местоположения объекта оценки -
величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту - км) до
пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения
материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и
классов грузов и качества (групп) дорог;
дифференциальный рентный доход - дополнительный
(сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего
качества и местоположения;
абсолютный рентный доход - минимальный доход,
устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту - га)
сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения
для всех субъектов Российской Федерации;
расчетный рентный доход — сумма дифференциального и
абсолютного рентных доходов;
земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской
Федерации) - часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно
однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям
сельскохозяйственного производства.

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ, ОТНЕСЕННЫХ К ПЕРВОЙ ГРУППЕ

Интегральными характеристиками сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользовании) являются:

по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный
балл) почв сельскохозяйственных угодий в границах административных
районов, землевладений (землепользовании);
по технологическим свойствам — индекс технологических
свойств сельскохозяйственных угодий в границах административных
районов, землевладений (землепользовании);
по    местоположению    -    эквивалентное    расстояние    от
сельскохозяйственных угодий в   границах   административных районов,
землевладений       (землепользовании)       до       пунктов       реализации
сельскохозяйственной    продукции    и    баз    снабжения    материально-
техническими ресурсами, км.

3.1 Определение балла бонитета почв земельного участка

Определение балла бонитета почв включает:

установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;

- расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

- расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т. д.).

Балл бонитета почв i-го объекта кадастровой оценки (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го объекта кадастровой оценки (Бij) на их площади (Sji):

где Бij - балл бонитета j-той почвенной разновидности;

Sjj - площадь j-той почвенной разновидности.

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Решение:

S_поля =75 га.

3.2 Определение индекса технологических свойств

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки рассчитываются с учетом:

-энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

- рельефа;

-каменистости;

-контурности;

-удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

-высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов кадастровой оценки по отношению к эталонным условиям.

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Технологические свойства рабочих участков, полей бывших хозяйств оценены при внутрихозяйственной оценке земель и обобщены на уровне хозяйства. Интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки И_т — индекс технологических свойств, рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости почв (Д_Т)) и технологических свойств земельных участков (Д_зт):

где — оценка энергоемкости почв, балл;

Б_к — оценка контурности участков угодий, балл;

– доля затрат, зависящих от энергоемкости почв;

– доля затрат, зависящих от технологических свойств земельного участка;

, К_к — коэффициенты соответственно рельефа и каменистости, коэффициент.

Решение:

Д_ЗТ =0,30

Д_ЗЭ =0,09

И_Т8=1,26 И_Т13=1,18

И_Т9=1,28 И_Т14=1,22

И_Т10=1,24 И_Т15=1,26

И_Т11=1,2 И_Т16=1,2

И_Т12=1,19 И_Тср=1,23

3.3 Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок

Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на I га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) - дороги асфальтированные и с твердым покрытием - 1,0; вторая группа - щебенчатые -1,5; третья группа -грунтовые -2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

где – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-гo объекта кадастровой оценки, км;

– объем j-ro вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), % (приложение Г);

– расстояние перевозки j-ro вида продукции (груза) соответственно по первой, второй, третьей группе дорог, км (Приложение Д);

Д₂, – коэффициенты перевода соответственно второй и третьей групп дорог в эквивалентные;

– коэффициент пересчета j-ro вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

m - количество реализованной продукции.

Решение:

4 РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Расчет кадастровой стоимости единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки включает:

-дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

-определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

4.1 Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентного доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

= ( -*Н_о)+Δ+Δ,

где – дифференциальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

– валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта кадастровой оценки, руб./ га;

– затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./ га;

Н_о - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н_о = 1,07);

( -*Н_о), Δ и Δ – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-ro объекта государственной кадастровой оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Bі) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов кадастровой оценки по формуле:

=(:)*,

где – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

и – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта кадастровой оценки.

Затраты на использование 1-го объекта кадастровой оценки () определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

= *(1 - Дзу) + * Дзу *(:),

где – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб. /га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (Δ;) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) () пропорционально индексу технологических свойств i-ro объекта кадастровой оценки:

Δ = * Н_о*Дзт*(1-:),

где и И_то – индексы технологических свойств i-гo объекта кадастровой оценки и сельскохозяйственные угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (Δ) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях трудоемкости и удаленности земель (, руб./гa) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Q, руб./га):

Δ=( –)* Н_о ;

= * Т *;

= * Т * ,

где и – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту кадастровой оценки, км;

и – внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту кадастровой оценки, тонн;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-ro объекта кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-гo объекта кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, (установлен на I этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.

Решение:

руб/га

4.2 Определение кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, равный 33 годам.

Цена производства валовой продукции (:

=*=1039,82*1,07=1112,61

где – нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (.

Дифференциальный рентный доход по плодородию земельного участка ( - ) = 1712,43-1112,61 = 599,82
Всего дифференциальный рентный доход ( ):

= 599,82-55,27-141,42 = 403,13

Расчетный рентный доход с 1 га с/х угодий ():

= 403,13 + 12 = 415,13

где- абсолютный рентный доход=12 руб/га.

Кадастровая стоимость рассчитывается :

тыс. руб