Расчет рыночной стоимости ОАО «Жилстрой-НН» по методу отраслевых аналогий

     Введение 

     Рыночные отношения предъявляют особые требования к компаниям, стремящимся развиваться в сложной конкурентной среде. Рыночная среда весьма динамична, согласно действующему законодательству, организация является объектом гражданских прав, вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях, в результате этого возникает потребность в оценке стоимости данного бизнеса.

     Таким образом, оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению  определенной, конкретной задачи. Для того, чтобы выбрать правильный  подход к оценке стоимости бизнеса, оценщику необходимо знать задачу, ради которой и производится оценка.

     Наиболее  характерные случаи, когда  возникает  потребность в оценке стоимости  предприятия: 

• продажа предприятия;
• реорганизация и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия;
• купля-продажа акций компании на рынке  ценных бумаг ;
• купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);
• получение кредита под залог имущества предприятия;
• переоценка основных фондов;
• передача предприятия в аренду: оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
• осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;
• страхование имущества предприятия;
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

     Целью данной курсовой работы является оценка стоимости действующего предприятия.

       Объектом исследования является ОАО «Жилстрой-НН», основным экономическим видом деятельности которого, является управление строительными проектами.

     Форма исследования - ретроспективный анализ, анализ сложившихся тенденций и проблем текущего состояния компании, по данным финансовой и статистической отчетности за 2007-2008гг., внешней информации о состоянии внешней среды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Теоретический аспект оценки  бизнеса

     1.1. Понятие, цели и принципы оценки  стоимости предприятия 

     Оценка стоимости бизнеса представляет собой расчет и обоснование стоимости конкретного бизнеса на определенную дату; целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

       Следует помнить, что оценка предприятия является не самоцелью, а основой для принятия управленческого решения.

     Оценку  стоимости бизнеса проводят в следующих целях: повышения эффективности текущего управления компанией; принятия обоснованного инвестиционного решения; купли-продажи бизнеса; установления доли учредителей в случае подписания или расторжения договора; реструктуризации компании; разработки бизнес - плана развития компании; определения кредитоспособности и стоимости залога при кредитовании; страхования; налогообложения; принятия обоснованных, взвешенных и оптимальных управленческих решений; а также других случаях.

     Таким образом, оценка стоимости бизнеса позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Являясь важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы специалистов по оценке, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

     Результаты  оценки стоимости бизнеса могут  значительно различаться в зависимости  от того, каким образом планируется использовать оцениваемый бизнес в дальнейшем. В ходе оценки действующих и приносящих доход предприятий определяются следующие виды стоимости:

• инвестиционная стоимость бизнеса,  определяется исходя из доходности бизнеса для конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях;
• стоимость действующего бизнеса при существующем использовании, стоимость бизнеса рассчитывается на основании данных о доходности, демонстрируемой компанией к моменту продажи;
• рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой бизнес может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны данной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Наиболее достоверный результат оценки рыночной стоимости предприятия можно получить в результате использования сравнительного подхода к оценке готового бизнеса.

     Процесс оценки стоимости  предполагает наличие  оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта. Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, а с другой стороны — заказчики.

     Осуществляют оценку стоимости бизнеса независимые профессионалы, оценщики, юридические лица: оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний и физические лица: индивидуальные предприниматели, которые в своей работе придерживаются установленных стандартов оценки. В Российской Федерации оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и иных нормативно-правовых актов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими профессиональную подготовку. Работают оценщики по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, от граждан.

     Любой объект собственности является объектом стоимостной оценки. В расчет принимаются различные характеристики самого объекта и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     При оценке бизнеса объектом оценки выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, организация является объектом гражданских прав, вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях, в результате этого возникает потребность в оценке стоимости данного бизнеса.

     Оценка  стоимости бизнеса осуществляется в соответствии с определенными принципами:

• принципы, основанные на представлениях собственника;
• принципы, связанные с эксплуатацией собственности;
• принципы, обусловленные действием рыночной среды.

     Для определения стоимости бизнеса  оценщики применяют специальные  приемы и способы расчета, которые  получили название методов или подходов оценки: затратный, доходный и сравнительный. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все подходы позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, а также предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом. 

     1.2 Сравнительный подход к оценке стоимости готового бизнеса 

     Сравнительный подход к оценке стоимости готового бизнеса представляет собой совокупность методов, основанных на сравнении оцениваемой компании с предприятиями-аналогами, об условиях продажи которых, имеется открытая информация.

     Основан данный подход на принципе замещения, который говорит о том, что стоимость предприятия не может сильно отличаться от стоимости другого предприятия, обладающего эквивалентной для потенциального покупателя полезностью.

     В стандарте оценки Business Valuation Standards, Стандарт BSV-I. Американской Ассоциации Оценщиков используется термин не сравнительный, а "рыночный подход" (market approach). Это общий способ определения стоимости предприятия или его капитала, в рамках которого применяют один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными, уже проданными компаниями.

       На этапе становления в России  рынка продаж готового бизнеса  сравнительный метод оценки бизнеса практически не применялся, поскольку сложно было найти информацию о продажах компаний-аналогов.

      Сегодня, информация о стоимости проданных компаний, особенно малых и средних, находящихся в собственности у частных инвесторов, как правило, является закрытой. Из интернета и других средств массовой информации можно получить данные о стоимости тех компаний, о продаже которых заявили собственники. Но, как показывает практика, владельцы бизнеса склонны переоценивать свои компании и цена предложений нередко завышается в два-три раза. Бывают ситуации, когда бизнес оказывается недооцененным. Причинами серьезных расхождений в оценках могут быть отсутствие информации о состоянии рынка, необходимость в кратчайшие сроки продать бизнес и т. д.

     Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения, сопоставления, объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки.

       Источниками информации о ценах  сделок с аналогичными объектами  являются:

• данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, совершаемых на открытых фондовых рынках: на биржах и в системах открытой электронной внебиржевой торговли, в случае если объект такой сделки не предоставляет его владельцу какие-либо полномочия контроля;
• данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, долями) в уставных  капиталах, в том случае, если объект данной сделки предоставляет его владельцу все или некоторые полномочия контроля;
• данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений) или продажи предприятия (бизнеса) в целом.

     В зависимости от наличия и доступности  информации, характеристик объекта  оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком  применяются следующие методы:

• метод компании-аналога;
• метод сделок;
• метод отраслевых коэффициентов;
• метод предыдущих сделок с объектом оценки.

• проводит сбор и обработку информации, необходимой для определения возможных аналогов объекта оценки, выбора из их числа аналогов объекта оценки и расчета ценовых мультипликаторов;
• определяет возможные аналоги объекта оценки;
• отбирает из числа возможных аналогов объекта оценки аналоги объекта оценки, обосновывая такой выбор;
• определяет цены аналогов объектов оценки, принимаемых для расчета ценовых мультипликаторов;
• определяет состав используемых в расчетах ценовых мультипликаторов и обосновывает их выбор;
• определяет базу сравнения по объекту оценки и аналогам объекта оценки по каждому из выбранных ценовых мультипликаторов;
• производит необходимые корректировки на отличия между объектом оценки и аналогами объекта оценки, как правило, на основе сравнительного анализа количественных характеристик объекта оценки и аналогов объекта оценки;
• производит расчет ценовых мультипликаторов по каждому аналогу объекта оценки, используемому при расчете конкретного ценового мультипликатора;
• производит расчет стоимостей объекта оценки как произведение ценового мультипликатора по каждому аналогу объекта оценки, используемому при расчете конкретного ценового мультипликатора, на соответствующую базу сравнения объекта оценки;
• обобщает результаты расчетов стоимостей объекта оценки при использовании различных ценовых мультипликаторов и аналогов объекта оценки и обосновывает их обобщение;
• определяет соответствие полученных в процессе исследования результатов используемым принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям сделки, анализирует достаточность и достоверность используемой информации и делает вывод о степени применимости полученного результата при выведении итоговой величины стоимости объекта оценки.

     Мультипликатор - это отношение рыночной капитализации предприятия к показателю финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

       Для обеспечения достоверности  результатов оценки стоимости оценщик должен обеспечить репрезентативность выбора аналогов объекта оценки и другой используемой информации. Применение метода компании-аналога допускается в случае использования как минимум трех аналогов объекта оценки по каждому используемому ценовому мультипликатору, а метода сделок, как минимум двух аналогов объекта оценки по каждому используемому ценовому мультипликатору.

     Метод компании – аналога.

     Оценка  бизнеса методом компании-аналога  основана на использовании двух типов информации.

     1. Рыночная (ценовая) информация.

     2. Финансовая информация.

     Рыночная  информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный капитал компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции. Следует помнить, что две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметь различную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компаниях различно.

     Качество  и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка сегодня еще не завершено, но, целый ряд агентств, например, «Финмаркет», «AK&M», «Росбизнесконсалтинг» публикуют периодические бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку или продажу ценных бумаг некоторыхкомпаний, исследования активности рынков акций крупнейших предприятий по отраслям. Также, необходимую информацию можно найти на соответствующих сайтах Интернет. В связи с тем, что российский фондовый рынок характеризуется слабой активностью, информационной закрытостью, отсутствием достоверных сведений о фактической цене сделки практикующие оценщики достаточно часто используют цены спроса и предложения на акции аналогичных предприятий.

     Финансовая  информация, прежде всего, представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Дополнительная информация позволит определить степень сходства аналогов с оцениваемой компанией. На ее основе оценщик может провести необходимые корректировки, устраняющие различия в финансовых и производственных параметрах, методах ведения учета и составления отчетности, выявить излишек или недостаток собственного оборотного капитала, наличие нефункционирующих активов, внести поправки на экстраординарные события и т. д. Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий год и предшествующий период. Обычно, ретроинформация собирается за 5 лет. Период может быть другим, если условия деятельности предприятия будут существенно отличаться от тех, в которых оно работает на момент оценки. Особенно следует подчеркнуть, что финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит вся отчетность по полному списку организаций, отобранных оценщиком, поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода, потрачены и денежные средства, и время.

     Финансовая  информация, публикуемая одновременно с ценовой, обычно содержит минимальные сведения о компании. Поэтому более подробные данные могут быть получены оценщиком на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав необходимой финансовой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.

     Определение аналогов объекта оценки.

     Для определения возможных аналогов объекта оценки и выбора из их числа  аналогов объекта оценки оценщик  осуществляет сбор и обработку информации об отрасли, подотрасли, к которой принадлежит объект оценки; ценах сделок с возможными аналогами объекта оценки; экономической, социальной и политической ситуации в стране, регионе, местонахождения объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки; финансовой отчетности объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки за ретроспективный период не менее 3 лет; другой необходимой для проведения оценки информации.

       В том случае, если необходимая информация отсутствует или является недоступной, неполной, недостаточно подтвержденной или имеется за меньший период времени, оценщик обязательно отражает данный факт в отчете, анализирует и обосновывает использование данной информации и отмечает влияние ее использования на достоверность результатов оценки.

     Необходимым критерием отнесения возможного аналога объекта оценки к аналогу  объекта оценки является принадлежность объекта оценки и возможного аналога  объекта оценки к одной отрасли  или к отраслям, характеризующимся сходными экономическими характеристиками и закономерностями развития.

     В том случае, если в качестве аналога выбран объект оценки, принадлежащий к другой отрасли,  оценщик обязан обосновать подобный выбор. При проведении расчетов с использованием ценовых мультипликаторов или иным образом учитывающих взаимосвязь между ценами сделок и основными финансовыми, производственными и другими характеристиками объекта оценки, необходимо обосновать в отчете наличие такой взаимосвязи по каждой из применяемых в расчетах характеристиках.

     При выборе аналога объекта оценки оценщик  должен учитывать степень достаточности  и достоверности информации об аналоге объекта оценки.

     Критериями  сходства объекта оценки и возможного аналога объекта оценки также  являются:

• сходство возможного аналога объекта оценки с объектом оценки по основным финансовым и производственным характеристикам, в том числе по размеру, выручке от производства товаров, выполнения работ и оказания услуг, остаточной балансовой стоимости активов, численности персонала и т.д., ассортименту и стадии жизненного цикла выпускаемой продукции, товарной и территориальной диверсификации, технологической и технической оснащенности и перспективам развития;
• сопоставимость предполагаемой сделки с объектом оценки и сделки с аналогом объекта оценки, в том числе по форме сделки, условиям финансирования, способу привлечения заемных средств, форме и условиям оплаты, времени совершения сделки;
• риски, присущие объекту оценки и аналогу объекта оценки;
• иные качественные и количественные характеристики, присущие объекту оценки и возможным аналогам объекта оценки.

     Если возможный аналог по анализируемым критериям значительно, например, в два и более раза по основным количественным критериям, отличается от объекта оценки, он не признается аналогом оценки.

     Отличия между объектом оценки и возможными аналогами объекта оценки, указанные  в настоящем пункте, должны быть учтены оценщиком, путем внесения соответствующих  корректировок в цены сделок с  аналогами объекта оценки.

     Выбор и расчет ценовых мультипликаторов при использовании метода компании-аналога и метода сделок.

     Оценщик осуществляет и отражает в своем отчете корректировку цен аналогов объектов оценки, принимаемых для расчета ценовых мультипликаторов, на наличие в ценах аналогов объектов оценки каких-либо обстоятельств, не свойственных обстоятельствам формирования цены на объект оценки.

     При выборе базы сравнения для расчета  ценовых мультипликаторов оценщик  должен соблюдать следующие требования:

• ценовой мультипликатор должен давать существенную информацию относительно стоимости объекта оценки;
• исходная информация должна быть сопоставима по единицам измерения, времени для аналогов объекта оценки и объекта оценки и быть максимально приближена к дате проведения оценки;
• если используются усредненные данные, то рассматриваемые период времени и метод усреднения должны соответствовать друг другу;
• все расчеты должны проводиться одинаковым образом для аналогов объекта оценки и объекта оценки;
• провести корректировки по необычным и чрезвычайным позициям;
• выбранные ценовые мультипликаторы должны учитывать различия в риске для объекта оценки и его аналогов.

     В случае применения в рамках метода компании-аналога и метода сделок расчетов каким-либо иным образом учитывающих взаимосвязь между ценами сделок и основными финансовыми, производственными и другими характеристиками объекта оценки, оценщик отражает и обосновывает в отчете проведенные им расчеты способом, позволяющим установить их соответствие используемым принципам оценки, другим закономерностям и обстоятельствам, лежащим в основе формирования цены объекта оценки.

     Метод сделок

     Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом или его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, , т.е. применяется рассматриваемый метод тогда, когда размер оцениваемого участия в уставном, складочном, капитале является контрольным.

     Технология применения метода компании-аналога и метода продаж практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена одной акции, не дающей никаких элементов контроля, для метода компании-аналога либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля, для метода сделок.

     Источником  информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются:

• данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах, в случае если объект такой сделки предоставляет его владельцу все или некоторые полномочия контроля;
• данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений) или продажи предприятия (бизнеса) в целом.

     В случае, если объектом оценки является неконтрольное участие, оценщик должен осуществить корректировку в размере скидки за неконтрольное участие.

     Метод отраслевых коэффициентов.

     Метод отраслевых коэффициентов, или метод  отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. В основе данного метода лежит применение связи между стоимостью предприятия и показателями его финансово-хозяйственной деятельности, носящей относительно устойчивый характер для компаний одной отрасли.

       Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.