Расчет стоимости объекта недвижимости – нежилого офисного помещения, расположенного в г.Воронеж Центральном районе, ул. Фридриха Энгельс

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Организации строительства, экспертиза и управление недвижимостью».

Курсовая  работа

по дисциплине «Оценка объектов недвижимости»

на тему : «Расчет стоимости объекта недвижимости – нежилого офисного помещения, расположенного в г.Воронеж Центральном районе, ул. Фридриха Энгельса.»

Выполнила:

студентка 741гр.

Федосова А.О.

                                                                                                    Проверил: доцент, к.т.н.                                                                                                                 Круглякова В. М.                                                    

Воронеж 2011

Содержание

Введение………………………………………………………………………………….…..…2

1.Анализ рынка  коммерческой недвижимости……………………………………….…...3

1.1. Общая сегментация  рынка коммерческой недвижимости. Классификация офисной недвижимости………………………………………………………………………………..…3

1.2. Описание рынка офисной недвижимости в городе Воронеже………………………….6

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………………………...15

3. Описание объекта недвижимости………………………………………………………..22

3.1. Расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж..24

3.2. Расчет стоимости объекта  оценки  по данным об аренде  помещений с применением метода  сравнения продаж………………………………………………………………….…..35

Заключение………………………………………………………………………………….…44

Список использованных источников………………………………………………………45

Введение

Город Воронеж расположен в европейской  части России на берегах реки Воронеж, в 8,5 км от ее падения в реку Дон. Воронеж, город-миллионник с большой историей, по праву называют столицей Черноземья. Развитая инфраструктура, множество предприятий, большое количество учебных заведений и прекрасные возможности для ведения бизнеса – все это уже десятки лет привлекает в Воронеж новых жителей и удерживает коренных воронежцев.

Современный город Воронеж –  крупный культурный и промышленный центр с населением более миллиона человек. Воронеж условно делится  на две части – правый и левый  берега водохранилища. Центр города расположен на правом берегу, здесь  же сосредоточена большая часть  инфраструктуры, и проживает основная часть населения города. В последние  годы границы Воронежа сильно расширились, ведется застройка новых территорий. Наибольшие показатели по темпам строительства  показал Северный район, немного  отстают от него Юго-Западный и Левобережный. Пригород Воронежа приукрасили живописные коттеджные поселки – один из наиболее популярных видов недвижимости на 2011 год.

Город имеет высокоразвитую инфраструктуру – крупнейшие торговые центры и  комплексы, бизнес-центры, кинотеатры с новейшим оборудованием, разнообразие ресторанной и развлекательной индустрии – все это сосредоточено именно в Воронеже. Город по достоинству можно назвать сердцем юго-западной России.

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости.

1.1 Общая сегментация рынка коммерческой недвижимости. Классификация офисной недвижимости.

Недвижимость всегда делилась на два больших подвида: жилая (квартиры, дома, коттеджи) и коммерческая недвижимость (офисные, складские, торговые, гостиничные помещения). Обычно цены на эти два сегмента рынка не совпадают, т.к. на них влияют различные причины ценообразования. Для рынка коммерческой недвижимости этих причин намного больше, т.к. рынок ограничивается не только спросом и предложением (как на рынке жилой недвижимости), а также политика государства, нестабильный курс валют, ограничения действий компании недвижимости со стороны других компаний. 
С начала 2008 года мы видим увеличение покупательской способности граждан России. На это влияет, как и увеличение ВВП страны, так и состояние инфляции. При этом также увеличиваются инвестиции в коммерческую недвижимость страны (около 4 млрд.долларов за 6 месяцев). К сожалению или счастью, инвесторами являются зачастую иностранные компании, для которых коммерческий рынок России видится крайне прибыльным. 
   Наибольшую часть коммерческого рынка занимают офисные помещения, именно на них происходит постоянное повышение спроса. Отличительной чертой установки цен на отечественную недвижимость, в отличии от западной, является определение цен владельцами бизнес-центров. Несмотря на постоянное увеличение площади для офисного строительства происходит беспрерывное повышение цен на него. 
Спрос на торговые помещения с каждым годом возрастает, т.к. покупательская способность населения увеличивается, и многие предприниматели занимавшиеся, мелким торговым бизнесом, предпочитают теперь открывать более большие и прибыльные торговые точки, т.к. у покупателей появляется возможность купить много различной продукции в одном помещении. Но высокие цены на ограниченную площадь в Москве толкает предпринимателей к открытию своих торговых точек в более отдаленных районах города. 
 Коммерческая недвижимость в России сосредоточена в основном в трех центрах, формирующих рынок складских и офисных помещений, это: Подмосковье, Москва, Санкт-Петербург. Данные тенденции не характерны для регионов России, тем не менее, заманчивость региональных рынков с каждым днем растет, не смотря на то, что лидерами являются выше перечисленные регионы. 
 Делая прогноз на дальнейшее состояние рынка коммерческой недвижимости, можно предположить постоянный рост цен, переход компаний на региональные рынки и приток западных инвестиций. В связи с кризисным состоянием (нестабильный курс валют) и ростом цен возможно снижение спроса на коммерческую недвижимость.

(http://pattayaproperty.ru/lib/658.html)

Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E».

Офисы классов «A», «B»  и некоторые из офисов класса «C»  считаются офисами западного  стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов.

Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержится в безупречном состоянии.

В свою очередь класс «А»  подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия - в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса «А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.

Офисы класса «В» могут  находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных  зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые  инженерные коммуникации. К этому  же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Эти  офисы не столь престижны и  не столь хорошо оборудованы как  офисы класса «А». В них может  отсутствовать центральная система  кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены  для офисной деятельности, и в  таком помещении обычно нет современной  системы вентиляции, качественной связи  и центрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы класса «D» расположены  в зданиях с устаревшими инженерными  коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб  жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в  капитальном ремонте.

Офисы класса «Е» - помещения  в зданиях не приспособленные  для размещения офисов. Например, переоборудованные  подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку  на несколько машин, качественно  отремонтирован и оснащён дорогой  мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию  офису более высокого класса.

1.2 Описание рынка офисной недвижимости в городе Воронеже.

Рынок офисных помещений  в Воронеже возник примерно в 1992-1994 годах, но свое активное развитие получил  только к 2000 году. До 2004 года цена продажи  офисных помещений и административных зданий в Воронеже была ниже себестоимости  строительства аналогичных, но новых  объектов, даже с учетом затрат на реконструкцию  и ремонт старых зданий и помещений. Рынок офисных помещений в  Воронеже пополнялся за счет купли-продажи  и реконструкции муниципальных  зданий, а так же зданий, относившихся ранее к НИИ, заводам и другим промышленным предприятиям.

По этой причине до начала 2004 года новые административные (офисные) здания практически не строились, немногочисленные объекты возводились либо для  производственных нужд, либо как пристройки к существовавшим складам и производственным зданиям, небольшая часть офисных  помещений создавалась на основе нежилых встроенных помещений в  жилых домах.  

     Для полноценного анализа состояния рынка офисных помещений города Воронежа мы должны сравнить диаграммы распределения офисных помещений: по типу, по административным районам, по экономическим зонам , причем по нескольким годам.

Обобщенные данные (http://biz.allvrn.ru/a-22/b-0/1083.html):

Диаграмма 1

Диаграмма 2 

Диаграмма 3

После того, как цена в 2004 году цена продажи существовавших офисных  зданий приблизилась к себестоимости  строительства, и даже стала ее превышать, началось активное строительство новых  офисных зданий. Правда, в связи  с длительной процедурой выделения  земельных участков, и согласования разрешительной и проектной документации, заявленные строящиеся офисные здания начали сдаваться в эксплуатацию только с конца 2006 года. Несмотря на столь длительный строительный процесс  в 2007-2008 годах происходит увеличение предложений офисных помещений  в Воронеже.

В 2008 году нежилой фонд г. Воронеж в сегменте офисной недвижимости в основном был представлен административными зданиями советской постройки, а также встроенными в жилой фонд офисными помещениями.  
 Рынок офисных помещений в офисных центрах г. Воронеж находился на начальном этапе своего развития, тем не менее, на рынке наблюдались определенные предпосылки к интенсификации его развития, основывающиеся как на положительных тенденциях, наблюдаемых в экономике города, так и на основании анализа строящихся и декларируемых проектов офисных центров.  
 Рынок офисных помещений в отдельностоящих зданиях был представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Зачастую офисные помещения в таких зданиях сдаются полулегально, при этом, в зданиях располагаются как собственники (действующие НИИ и промышленные предприятия), так и привлеченные арендаторы, используются в т.ч. серые» схемы оплаты аренды. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей. Такие арендодатели, как правило, не пытаются удовлетворять индивидуальные потребности арендаторов или создать комплекс дополнительных услуг. Наоборот, сравнительно невысокий уровень арендных ставок они компенсируют проведением ремонта за счет арендатора или включением в коммунальные платежи арендатора расходов по содержанию собственных помещений. Такие арендодатели обуславливают перенасыщение рынка низколиквидными предложениями.  
 Данный источник предложения офисных помещений являлся наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.  
 Вторым, более качественным источником предложения офисных помещений в г. Воронеж, значились реконструированные и перепрофилированные здания, ранее не офисного назначения – бывшие жилые здания, административные здания и гостиницы. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного «советского ремонта» до уровня среднего и ниже среднего «евроремонта», в зданиях существует минимально необходимое количество телефонных линий в точном соответствии с количеством арендаторов (для сравнения, на развитых рынках предлагается неограниченное количество телефонных линий).  
 Чаще всего, данные здания не предполагают эффективных офисных планировок этажей. Третьим источником предложения офисных помещений в бизнес-центрах являются специализированные офисные центры. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений в аренду. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок и цен на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.

Статистический анализ предложений  по продаже и аренде офисных и  торговых помещений в г. Воронеже по базе данных INFOLINE по состоянию на середину февраля 2011 г .(http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Продажа офисных  помещений:

Рис.1.Распределение предложений  продажи офисов по р-нам. Февраль 2011 г. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

По рис.1 мы можем сделать  вывод, что на февраль 2011 года по городу Воронежу предложений по продаже  офисов было больше в Центральном  районе города, далее за ним следует  Коминтерновский район, Ленинский, Железнодорожный, Левобережный и Советский.

Рис.2. Диапазоны значений предложений продаж по офисным помещениям. Февраль 2011. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Из диапазонов значений предложений  продаж офисных помещений(за февраль 2011 года) сравним средние цены за кв.м.

Центральный район – 59038 р.за 1 кв.м.

Ленинский район – 58013 р.за 1кв.м.

Коминтерновский район –  43826 р.за 1кв.м.

Железнодорожный район – 38264 р.за 1кв.м.

Левобережный район – 35751 р.за 1кв.м.

Советский район – 26768 р.за 1кв.м.

Рис.3. Наиболее часто встречающиеся  значения цен по продаже офис.помещений по р.-ам. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Аренда офисных  помещений:

Рис.4. Распределение предложений аренды офисов по р-ам. Февраль 2011 г. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

По рис.4 мы можем сделать  вывод, что на февраль 2011 года по городу Воронежу предложений по аренде офисов было больше в Центральном районе города, далее за ним следует Ленинский  район, Коминтерновский, Левобережный, Советский и Железнодорожный.

Рис.5.Диапазоны значений предложений аренды по офисным помещениям.             Февраль 2011г. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Из диапазонов значений предложений  продаж офисных помещений(за февраль 2011 года) сравним средние цены за кв.м.

Центральный район – 693р.за 1 кв.м.

Ленинский район – 462 р.за 1кв.м.

Коминтерновский район – 521 р.за 1кв.м.

Железнодорожный район – 293 р.за 1кв.м.

Левобережный район – 314 р.за 1кв.м.

Советский район – 287 р.за 1кв.м.

Рис.6. Наиболее часто встречающиеся  значения цен по аренде офис.помещения в р.-ах. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка по сравнительному подходу

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении  оцениваемой недвижимости с аналогами . 
 Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.  
 Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. 
 Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения .   
 Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. 
 
 Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.  
 На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта . 
 Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этапы:

Этап 1

Изучаются состояние и  тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 
      Этап 2

Собирается и проверяется  информация по объектам-аналогам, анализируется  собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3

Выделенные различия в  ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4

Согласовываются скорректированные  цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов. Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

• методы основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации . 
 Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. 
 Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях . 
 Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

1. Метод корреляционно-регресионного анализа.  
   Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.  Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных .
2. Cоотношение дохода к цене.  
   Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого  недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ)  общий коэффициент капитализации (ОКК) .

1) валовый  рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).  Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе.  Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:  

• оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

• подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
• вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
• по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;
• определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
• рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта. 
  Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср                              (1)

где Сн – расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; 
ПВДоц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; 
ДВДоц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта 
ВРМср - валовой рентный мультипликатор; 
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; 
 или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n             (2)

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта; 
ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;  
Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта; 
ПВДаn – потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта; 
n – количество аналогичных объектов.  
 GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. 
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. 
 Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. 
 Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов . 
 Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов .
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; 
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов .

2) общий  коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий коэффициент. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке . 
 При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

• рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;
• подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
• вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
• по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
• определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;
• рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация  объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. 
 Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. 
 Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. 
 Для осуществления всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

1. наличие развитого рынка недвижимости;
2. открытость рынка;
3. доступность информации о предыдущих сделках;
4. наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода: 
Преимуществами сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками  сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

(http://www.pravis.ru/index.php?page=publications&id=35)

3. Описание объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по улице Фридриха Энгельса район  Центрального рынка:

Рис. 7. Местоположение объекта  оценки

В настоящее время застройка  северной части улицы Фридриха Энгельса - свободная, с большими и зелеными зонами, в средней части - более  плотная (в основном здания жилого фонда). Здесь находятся самые примечательные сооружения: доходные дома в стиле  модерн, гимназии. Южная часть улицы  по-прежнему носит промышленный характер. Здесь также сохранились одно-двухэтажные жилые здания рубежа XIX-XX в. Так же рядом находится непосредственно здание Центрального рынка Воронежа (предположительно 1975 г.) Интенсивность движения транспорта высокая.

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь  которого составляет 63 кв.м. Данный объект расположен в здании 1981 года постройки  на 1-ом этаже. Интенсивность движения пешеходных и транспортных потоков  высокая. Выход на красную линию. Имеется отдельный вход, входная  группа. Тип отделки  - улучшенная. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением, кондиционированием, принудительной вентиляцией. Имеются дополнительные улучшения, такие как рольставни на проёмах, охранная сигнализация.

Объект оценки находится  в праве собственности, никаких  иных ограничений на данное право  не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса.

3.1.Расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж

В результате исследования информации представленной в Интернете  на таких сайтах как http://www.advecs.vrn.ru/ , http://www.nikvrn.ru/ , http://www.pn36.ru/ были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому.(Приложение 1, приложение 5)

Описание основных характеристик объектов

Табл.2