Расторжение договора аренды недвижимости
Содержание
Введение…………………………………………………………
Глава 1. Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав………………...5
1.1. Юридическая характеристика недвижимости……………………………...………5
1.2. Характеристика, прав подлежащих государственной регистрации………………7
Глава 2. Содержание
договора аренды………………………………………………………..
2.1. Характеристика существенных условий договора аренды недвижимости……..10
2.2. Права и обязанности, ответственность арендодателя по договору аренды…….14
2.3. Права и обязанности, ответственность арендатора по договору аренды….........16
Глава 3. Расторжение договора аренды недвижимости…………………………………….19
3.1. Основания и порядок расторжения договора аренды по инициативе
арендодателя………………………………………………
3.2. Основания и порядок расторжения договора аренды по инициативе
арендатора……………………………………………………
Заключение……………………………………………………
Список источников
литературы……………………………………………………
Введение
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).
В условиях перехода к рынку в области регулирования отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее в собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.
Все вышеперечисленное определяет актуальность выбранной темы исследования.
Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать: Я.В.Абрамова, Т.Д.Алексеева, М.В.Васильеву, Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Е.В.Кабатову, А.Г.Калпина, О.М.Козыря, О.А.Красавчикова, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Е.Н.Чекмареву.
В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве советской эпохи и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.
Анализ современной юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых. Так, профессоры М.И. Брагинский и В.В. Витрянский провели научно-практические исследования гражданско-правовых договоров, связанных с передачей имущества. Особое внимание они уделили договорам, признаваемым отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств, к которым, в частности, относятся: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и других.
Цель работы - анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения и разработка рекомендаций по составлению договора аренды недвижимости,
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
- раскрыть понятие, сущность и свойства договора аренды;
- уточнить правовой статус субъектов договора аренды;
- определить содержание договора аренды;
- проанализировать порядок заключение, расторжения и прекращения договора аренды;
В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.
Методы проведенного исследования. Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.
Значимость темы. Проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм. Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды. Указанные выше обстоятельства обуславливают своевременность, актуальность и значимость настоящего исследования.
Глава 1. Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав
Юридическая характеристика недвижимости
Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом.
Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот.
Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы1.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).
Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.
Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
1) земельные участки (ст. 130 ГК2, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав3);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
7) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
8) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
9) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК4, ст. 5 Закона об ипотеке5); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 16 ЖК);
11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК);
12) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);
13) комнаты (ст. 16 ЖК);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате6, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения
18) объекты незавершенного строительства; (ст. 130 ГК в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ, ст. 25 Закона о регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав)8. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество9.
1.2. Характеристика, прав подлежащих государственной регистрации
Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых.
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Цель такого регулирования заключается в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности.
Осуществляется государственная регистрация в соответствии с установленной Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним системой записей о правах на недвижимое имущество10.
Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.
Запись в ЕГРП не является сама по себе основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути такая запись - это особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество11.
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле иное установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее одного года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 26 ЗК РФ говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка в том случае, если он заключен на срок менее года12.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В п. 2 ст. 26 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а п. 3 - на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.
Таким образом, договоры аренды здания, сооружения, предприятия, земельного участка, лесного участка считаются заключенными именно с момента государственной регистрации (ст. 609, 651, 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 9, ч. 3 ст. 71 ЛК РФ13). А вот договор аренды водного объекта (договор водопользования) считается заключенным с момента специальной регистрации в Государственном водном реестре (ч. 3 ст. 12 ВК РФ14).
Договор аренды транспортного средства (например, морского, воздушного судна) не подлежит государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ, ст. 201, 214 КТМ РФ15).
Обязательность государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, земельного участка законодатель увязал со сроком действия договора. Указанные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 5316). В отношении договоров аренды предприятий, водных объектов таких оговорок не предусмотрено.
Глава 2. Содержание договора аренды
2.1. Характеристика существенных условий договора
аренды недвижимости
Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Это тот вопрос, по которому стороны, садясь за стол переговоров, должны прийти к согласию и без разрешения которого невозможно приступать к формально-юридическому закреплению достигнутых соглашений на бумаге. К сожалению, глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы. Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (ст. 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение17.
Императивные существенные условия и наиболее общие особенности аренды земельных участков изложены в Земельном кодексе РФ18. В отношении отдельных категорий земель - в специальных нормативных правовых актах, таких, например, как Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"19 и др. В специальных нормах права может быть предусмотрено ограничение арендных прав сторон сделки в зависимости от структуры возникающего правоотношения.
Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.
Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.
Договор аренды является: - консенсуальным;- возмездным;- двусторонним.
Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать20.
Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).
О сторонах договора аренды.
Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя
следующим образом. Право сдачи имущества
в аренду принадлежит его собственнику
или лицу, управомоченному законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Арендодатель - любой субъект гражданского
права: как физическое, так и юридическое
лицо. В роли арендодателя как юридического
лица может выступать государство, национально-государственное,
административно-
Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное "право следования"). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.
Простая письменная форма требуется: 1) если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации.
Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.
Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.
Необходимо подчеркнуть, что предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя. Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.
Данные об объекте аренды являются составляющей частью предмета аренды. В случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой договор признается незаключенным21.
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Положения договора аренды об объекте, составляющие предмет договора, следует формировать, основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основании которых арендодатель вправе передавать имущество в аренду. Например, документом на здание, находящееся в собственности арендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды, будет являться свидетельство о собственности.
В договор следует включать следующую информацию:
1) наименование имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение, помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;
2) точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;
3) целевое использование объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и т.п.;
4) реквизиты документа, на
основании которого
5) общая площадь, сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных метрах.
Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:
1) Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.
2) Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.
3) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.
Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.
В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы). Следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы22.
Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.
В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом, что является основой вещной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника)23.
2.2. Права и обязанности, ответственность арендодателя
по договору аренды
Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).
