СОДЕРЖАНИЕ

введение

     Риэлторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

     Участниками риэлторской деятельности являются, с одной стороны, юридические  лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг. Агентская деятельность риэлтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг агентского договора.

     Целью данного курсового проекта, является разработка информационной системы, в которой будут содержаться данные о недвижимости, которая была выставлена на продажу в риэлтерском агентстве.

     Задачи  проектирования:

     - исследовать предметную область;

     - изучить аналоги информационной  системы;

     - разработать техническое задание;

     - провести информационное моделирование  предметной области;

     - разработать программные модули;

     - рассчитать экономический эффект. 
 

1 общесистемная часть

     1.1 Характеристика предметной  области

     Риэлтор (маклер, брокер) – специалист по сделкам с недвижимостью. В его задачи входит: общение с клиентами, работа с документами и базами предложений, показ квартир, ведение деловых переговоров по телефону и лично, организация сделок и их оформление. Главная цель деятельности риэлтора - заключение сделки с недвижимостью, с учетом задач, поставленных его клиентом.

     Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при  совершении операций с объектами  недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

     Рынок недвижимости -  это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

     Следовательно, риэлтор, риэлторская фирма - либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.

     Основные  виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

     - информационные услуги;

     - консультации;

     - посреднические операции;

     - торговая деятельность.

     Риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений. Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью риэлтора  заключает сделку. 
     Этот  вид  деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги риэлтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения, для переговоров, показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

     Простота  этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, риэлтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.

     Консультационные  услуги тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее  обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении клиенту разного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. 

     В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение: 
     - юридические   консультации   (по   вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

     - технические (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

     - экономические (стоимость объекта,  ликвидность, экономическая экономичность  инвестиций, окупаемость и т.п.);

     Риэлтор может самостоятельно предоставить  консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, а если и "прибегая", то в редких случаях, когда нужны более глубокие знания.

     Многие  агентства недвижимости в настоящее время специализируется на разработке, ведении и поддержке компьютерных баз данных недвижимости, которые содержат целые архивы сведений, от аналитических материалов, до нормативной документации и существенно упрощают и увеличивают скорость работы агентств. Такие базы данных по объектам недвижимости используются и риэлторскими фирмами, и профессиональными риэлторами, и маклерами, а последнее время и частными лицами. Базы данных недвижимости содержат информацию о продаже жилой недвижимости - квартир и комнат в городах России, коммерческой недвижимости - офисы, склады, производственные площади, загородной недвижимости - дачи, дома, коттеджи, таунхаусы и прочую информацию. Используя подобные технологии, можно без труда произвести сортировку жилой недвижимости по стоимости и выявить наиболее приоритетные варианты.

     Базы  данных жилой недвижимости активно  используются в оценке объектов. Процедура  оценки для пользователей модели очень проста. На основной панели базы данных выделено несколько главных  параметров квартиры, включая адрес  объекта с точностью до номера дома. По некоторым параметрам имеются дополнительные шкалы, позволяющие выбрать конкретную характеристику параметра. Например: материал стен, тип и количество открытых помещений, ближайшую станцию метро, название улицы. Может быть занесена стоимость квартиры по конкретной сделке, цене предложения и т.п. После заполнения панели базы данных вводится запрос о текущей рыночной стоимости данной квартиры и в считанные секунды выводится результат.

     1.2 Изучение рынка  программного обеспечения

     1. Риэлтор ПРО

     Риэлтор ПРО - программа для автоматизации работы маклеров, риэлторов, агентств и компаний-операторов на рынке недвижимости.

     Рисунок 1.1 – Риэлтор ПРО 

     Риэлтор ПРО - это мощный, и в тоже время  простой в использовании программный  комплекс, который создан для риэлторов, маклеров, брокеров, агентств и компаний-операторов на рынке недвижимости.

     Что входит в программный комплекс Риэлтор  ПРО: 
1. Программа Риэлтор ПРО - учет объектов недвижимости и клиентов, т. е. работа в вашей собственной базе данных, которую вы наполняете, и настраиваете под себя.

     Программу мы создали для того, чтобы сделать  максимально удобной работу риэлтора в той области, которая связана  с хранением, поиском и обработкой информации (такой ценной в современно мире). 
Очень важно, как вы работаете с нужной информацией, насколько быстро вы сможете ее найти и передать вашим клиентам, коллегам, партнерам. 
Именно поэтому, одной из ключевых возможностей программы Риэлтор ПРО является эффективный и быстрый поиск по базе данных.

     Основные  возможности программы Риэлтор ПРО:

     - Добавление информации об объектах  недвижимости и клиентах происходит  максимально быстро и понятно.

     - Эффективный и быстрый поиск  по базе данных.

     - Сохранение выбранных клиентом  вариантов.

     - Закрепления различных файлов  в программе.

     - Функции напоминания.

     - Определение дублирования заявок  в программе.

     - Закрепление объекта недвижимости  на карте гугл.

     Вы  сможете:

     - Работать с единой базой данных.

     - Повысить качество и оперативность  работы с клиентами.

     - Избавиться от бумажного документооборота.

     2. Собственный профессиональный сайт  агентства недвижимости или

риэлтора. Все знают о преимуществах  собственного сайта. Сайт - это уже  необходимость для любой организации, а особенно для организации, предлагающей риэлторские услуги.

     Качественный  сайт - это прежде всего повышение Вашего статуса и увеличение доверия к вашей фирме. Сайт, который мы создаем для агентства недвижимости имеет одну очень важную особенность - его не нужно наполнять вручную, все автоматизированно.

     Данные  на сайт агентства выгружаются из программы Риэлтор ПРО (из вашей собственной базы). Это делает ваши предложения по продаже или аренде недвижимости доступными для клиентов в любое время.

     Работать  с сайтом от Риэлтор ПРО легко!

     - На сайте всегда будет актуальная  информация!

     - Сайт не нужно обновлять вручную и два раза вносить данные - в базу и на сайт.

     - Не нужно думать о хостинге  и дизайне. Все уже готово!

     - Вам не требуется никаких дополнительных  технических знаний и не нужен  специалист для поддержания сайта  в актуальном состоянии!

     - К тому же, при заказе сайта  мы предоставляем бесплатную  техническую поддержку!

     3. Бесплатная реклама Ваших объектов  недвижимости - портал для размещения  в интернете ваших предложений  по продаже или аренде недвижимости.

     На  портал, также, выгружается информация об агентстве или риэлторе (та информация, которую вы считаете необходимой). 
Выгрузка данных происходит из программы Риэлтор ПРО (т.е. то, что Вы хотите выгрузить на портал, нужно сначала добавить в программу Риэлтор ПРО, в вашу базу).

     2. RealtyX 9

     Рисунок 1.2 – программа RealtyX 9 

     Расширенные возможности:

     - быстрота и стабильность работы  с большим риэлторским архивом  (более 200 тыс.кв) и его автоматический  импорт , при необходимости за 5-10 минут (вся риэлторская база  загружена в оперативную память, тем самым доступ к любой информации -  мгновенный); 

     - параллельное отображение истории  каждой квартиры (цены, дополнительные  особенности, хозяин)  и эксклюзивов риэлторских агентств; 

     - удобная работа с риэлторской  базой по клиентам (одновременное  отображение таблицы клиентов и квартир под них и наоборот, интерактивная работа со  статусом квартир /сдана, перезвонить/ и клиентов /в работе, заселен и т.д.;

     - цветовое отображение в таблицах  статусов заявок клиентов и  квартир;

     - автоматический анализ эффективности риэлторских баз от разных источников с графическими отчетами и глобальным масштабированием;

     - специализированный формат для  автоматической обработки заявок  клиентов с Вашего Web-сервера *;

     - автоматический импорт, экспорт,  корректный обмен информацией с партнерскими агентствами недвижимости  в режиме  реального времени  (при необходимости - без участия человека - от получения информации до вывода на печать в задаваемом режиме - через равные  интервалы времени либо по накоплению квартир - посекундное отображение свежей риэлторской информации в отдельном окне - мониторинг).

     Стандартныe:

     - автоматические выборки под клиента  и автоматическая печать по  заданным   критериям;

     - расширенные фильтры входящей  и отбираемой информации;

     - удобная работа с картой метро и   города;

     - универсальные настройки печати;

     - черный список с интерактивной  сигнализацией; 

     - динамическая рамка отображения  информации  и период актуальности;

     - работа в фоновом режиме с  другими программами; 

     - простота, надежность, маленький объем;

     - очень дружественный интерфейс,  современный дизайн, легкость в  обучении;

     - гарантия на бесплатное техническое  обслуживание в течении 12 месяцев; 

     -  для  крупных агентств недвижимости возможны  индивидуальные решения.

     Следует отметить, что в отличие от некоторых риэлторских программ, у которых вся накопленная  за годы база может теряться в случае сбоя, в программе RealtyX это невозможно т.к.  она хранится в текстовом виде и не использует чужие библиотеки и специализированные сервера баз данных, к тому же существенным замедляющим фактором  которых является работа сжестким диском.

     RealtyX 9 оптимальным образом  работает в оперативной памяти и его скорость напрямую зависит от скорости вашего процессора, но даже если у вас нет Pentium'a IV - это все равно на порядки быстрее и ... Вам нет необходимости  искуственно разделять базы на "архивную" и рабочую (как приходится некоторым)  - вся база целиком вместе с историей квартир отображается мгновенно. 

     Программа, при желании, может выложить пол архива (100 тыс.кв.) в одну таблицу и тут же посортировать для больших и малых выборок использованы различные алгоритмы сортировок, самые быстрые для каждого типа.

     3. Квартал - Недвижимость - программа для риэлторов 2011.

     Рисунок 1.3 - программа Квартал - Недвижимость

     Основные достоинства программы по недвижимости:

     - интуитивно понятный и дружественный интерфейс программы;

     - удобные функции добавления и редактирование информации;

     - широкие и гибкие возможности поиска и фильтрации информации:

     - широкие возможности сортировки информации, в том числе и по нескольким параметрам одновременно;

     - работа с фотоснимками;

     - возможны два этапа выборки информации для более детальных отчётов;

     - создание разнообразных профилей печати, например, "для агента", "для клиента", "для шефа";

     - для удобства программа разделена на несколько модулей: аренда, квартиры, дома, новостройки, нежилой фонд (офисы), посредники;

     - возможность текстовой (не путать с графической, как в MS Word`е) печати на матричный принтер для уменьшения себестоимости за счёт дешёвых расходных материалов; но это не означает, что программа не умеет работать с другими видами принтеров;

     - работа нескольких копий программы по сети, подключённых к единой базе;

     - корпоративная работа в едином информационном пространстве. А именно: в комплексе может поставляться, как отдельное приложение - сервер обновлений "Squid n`Sync", предназначенный для синхронизации информации между центральным офисом и филиалами - межофисный обмен данными;

     - на формах поиска информации присутствуют несколько таблиц для более удобного просмотра и поиска информации, а также для просмотра информации в нескольких "разрезах" одновременно;

     - экспорт данных в разные форматы;

     - система прав пользователей;

     - система аудита действий пользователей (добавление, редактирование, удаление);

     - конструктор данных для выборки информации вручную (специальными запросами) - эта опция придаёт программе ещё более широкие возможности работы с данными;

     - конструктор отчетов для создания всевозможных отчетов;

     - в комплекс входит программа фильтрации отсканированных объявлений из газет;

     - поддержка плагинов (plugins). Поддержка плагинов расширяет возможности программного комплекса. Плагины - это, своего рода, надстройки;

     - в базе недвижимости "Квартал - Недвижимость" можно хранить все виды операций по недвижимости;

     - История звонков (обзвона);

     - Карточка объектов недвижимости. Распечатки с фото/планом;

     - Извлечение объявлений с веб - сайтов;

     - Модуль рассылки e-mail;

     - Учет заявок на покупку;

     - Поиск дублей;

     - Поиск соответствий покупок и продаж;

     - История обзвона по районам города;

     - Возможно, создавать свои поля для хранения разной информации по недвижимости.

     4. Риэлтор 2.0

     Программный продукт «Риэлтор» (далее Программа) создан в виде конфигурации к любой  компоненте «1с предприятия» версии 7.7. Программа позволяет автоматизировать работу сотрудников риэлтерских  агентств, при создании типовых документов (договоры, приложения к договорам, доверенности, уведомления), а также позволяет создавать базу подбора недвижимости (на основании договоров, заключенных сотрудниками агентства) и делать различные запросы по поиску объектов в этой базе. Программа формирует документы по основным направлениям деятельности риэлтерских агентств – договоры продажи, подбора, обмена и сдачи в найм. Основные особенности:

     1) Дружественный к пользователю  интерфейс. Для того чтобы начать  работать с программой нужно  минимальное обучение пользователей. Все операции с программой интуитивно понятны и недолжны, вызвать у пользователей (особенно хоть немного знакомых с 1с предприятием) трудностей в работе.

     2) Большинство используемых в документах  полей заполняются из заранее  сформированного списка возможных значений, что значительно увеличивает производительность работы сотрудников и сокращает количество ошибок при вводе данных.

     3) Программа работает на любой  компоненте 1с предприятия, что  снижает затраты на приобретение  платформы. 

     4) Программа поставляется с «открытым» конфигуратором, что позволяет Вам не зависеть от разработчика и вносить необходимые доработки в программу самостоятельно.

     Программа изменилась кардинально. Фактически с  версией 1.0 ее связывает лишь название. Поменялась сама структура и принципы работы программы. Если в версии 1.0 учет договоров осуществлялся на документах, то теперь все данные об объектах заносятся напрямую в справочники, а договоры формируются непосредственно в MS Word. Это обстоятельство, несомненно, во много раз упрощает доработку программы под нужды конкретного агентства. Шаблоны договоров теперь можно изменять как угодно, печатать их на фирменных бланках и многое другое, при этом не надо быть специалистом в программировании на 1с и «лезть» в конфигуратор, теперь для этого достаточно обладать лишь небольшими познаниями в MS Word. Также добавилась возможность полноценно работать с договорами, связанными с обменом и наймом недвижимости. В общем, мы учли все пожелания пользователей, которые высказывались с момента выхода программы.

     1.3 Техническое задание  на разработку  информационной системы

     Заданием  на курсовой проект является разработка информационной системы «Риэлторское агентство».

     Функционал  системы:

     - данная система позволяет вводить данные о продаваемой недвижимости;

     - даёт возможность вводить информацию о риэлторе, который занимается продажей недвижимости;

     - позволяет вводить информацию о возможных покупателях недвижимости.

     Для разработки информационной системы  были выбраны СУБД Microsoft Access и язык программирования C#. Эти средства были выбраны, т. к. они просты и понятны в использовании.

     Microsoft Access — реляционная СУБД корпорации Microsoft. Имеет широкий спектр функций,  включая связанные запросы, связь  с внешними таблицами и базами  данных.

     C# — объектно-ориентированный язык программирования. C# разрабатывался как язык программирования прикладного уровня для CLR и, как таковой, зависит, прежде всего, от возможностей самой CLR. Это касается, прежде всего, системы типов C#, которая отражает BCL. Присутствие или отсутствие тех или иных выразительных особенностей языка диктуется тем, может ли конкретная языковая особенность быть транслирована в соответствующие конструкции CLR.

     Система содержит 5 таблиц. Таблица «Договор» - в ней расположены данные, которые  используются при составлении договора. В таблице «Недвижимость» содержится информация о продаваемых объектах. Таблица «Объект» содержит в себе информацию о типе продаваемой недвижимости. В таблицах «Покупатели» и «Риэлторы» содержится контактная информация для связи с покупателями и риэлторами.

     Программно  – аппаратное обеспечение:

     Таблица 1.1 – Программно – аппаратное обеспечение

     Экономический эффект данной информационной системы  заключается в том, что её внедрение  ускорит процесс работы. Экономический эффект внедрения данной информационной системы в работу риэлторского агентства за год будет равна 347880 рублей.