Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Развитие ипотечного кредитования. 2

1.Введение.

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка является разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Указанный вопрос актуален и для Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Вопросы развития рынка ипотечного кредитования в экономической литературе активно обсуждаются на протяжении многих лет. Экономисты, ученые, банкиры и юристы дискуссируют по вопросам: в какой степени развитие ипотечного кредитования как финансового инструмента оказывает воздействие на экономику; какая функция в этом вопросе отводится банковской системе; какие факторы оказывают сдерживающее и стимулирующее влияние на развитие ипотеки?

2.Возникновение и генезис.

Своим появлением ипотека обязана Греции в начале VI века до нашей эры. При оформлении ее в качестве обязательства по кредиту на границе принадлежащего заемщику участка ставился столб с надписью «находится под залогом» – «ипотека», на котором отмечались все долги собственника земли. В Греции под словом «ипотека» понималась ответственность должника перед кредитором определёнными земельными владениями.

В Древней Греции первоначальные формы ипотеки обеспечивали гласность: любое заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии земельной собственности.

В Древней Греции появился институт ипотеки, он оказывал очень большое развитие римского гражданского права, в нём вырабатывались различные формы обеспечений, которые в дальнейшем становились фундаментом для дальнейшего развития института «залога».

Фидуция ((лат. fiducia) сделка, договор, основанный на доверии)являлась первоначальной формой залога в Древнем Риме, ее сущность в том, что должник в обеспечение своего долга мог передать во владение или в собственность кредитору любое имущество, а кредитор должен был обязательно возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. В дальнейшем появился пигнус.

При пигнусе имущество передавалось во временное владение до выплаты долга. Кредитор имел право самостоятельной продажи предмета залога только тогда, когда должник просрочит исполнение своего обязательства. Римское право восприняло ипотеку, которая была выработана в Греции, как форму залога, при ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение залогодержателю.

Несколько позже для этой цели были введены ипотечные (земельные) книги.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства . Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам .

За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир .

В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение . При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.[1]

3.Ипотечное кредитование в РБ.

В 2006 году практически было свернуто долевое строительство жилья, ввиду сдерживания, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 №396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», цен на жилье. С целью стимулирования долевого строительства Правительство внесло изменения в законодательную базу, облегчив тем самым для застройщиков условия долевого строительства жилья, ограничив 5 процентами возможность получения прибыли с нуждающегося в улучшении жилищных условий, сняв ограничения с получения прибыли не нуждающихся.

Немаловажное влияние на стоимость ипотечных кредитов оказывает стоимость привлекаемых ресурсов. В этой связи важно создание в Беларуси благоприятного инвестиционного климата. Страны, его обеспечившие, лидируют по темпам экономического роста и уровню жизни населения. Процентная политика является не только одним из важнейших и достаточно сложных инструментов регулирования банковской деятельности, но и рычагом воздействия на механизм функционирования сектора экономики [2,23].

В Беларуси особый всплеск дискуссий по вопросу ипотечного кредитования приходился на 2003 год, в преддверии прекращения централизованного финансирования Национальным банком Республики Беларусь строительства жилья. Предполагалось расширить участие банков республики в жилищном строительстве, опираясь на новые институты: ипотечное кредитование, формирование системы долгосрочных накоплений населения в виде жилищно-строительных сбережений, а также накопительных пенсионных и страховых фондов.

Банковская система страны принимает активное участие в выполнении государственных программ жилищного строительства. Актуализация роли банков в вопросах реализации утвержденной Концепции строительства доступного и комфортного жилья для граждан Беларуси (Концепция) бесспорна. Указанный документ подразделяет тенденцию развития жилищного строительства на 3 периода:

краткосрочный (до 2010 года);
среднесрочный (до 2015 года);
долгосрочный (после 2015 года).

Министерствам архитектуры, строительства, экономики, финансов и жилищно-коммунального хозяйства совместно с Национальным банком Республики Беларусь до 1 июля текущего года поручено составить план мероприятий по реализации Концепции.

Для урегулирования отношений в сфере ипотеки и создания правовой основы долгосрочного ипотечного кредитования параллельно с Концепцией в республике был принят и одобрен Закон «Об ипотеке».

Одной правовой основы для функционирования в республике ипотечного кредитования, как показывает практика рыночной экономики, в том числе и стран ближнего зарубежья, недостаточно. Десять лет назад (в 1998 году) в России приняли Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в 2003 году – Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», однако законодательная база не позволила решить все возлагаемые на нее надежды. Более того, ввиду значительного объема просрочки по ипотечным кредитам в России обсуждается создание нормативно-правовой базы по вопросу банкротства физических лиц.

Очевидно, что в ходе реализации Концепции в условиях переходной экономики банковская система Беларуси столкнется с рядом нерешенных на настоящий момент вопросов развития кредитного рынка, таких, как:

несовершенство законодательной базы в области ипотечного кредитования;
доступность для населения кредитов на строительство жилья;
соизмеримость стоимости метра квадратного жилья и уровня доходов населения;
выбор оптимального срока ипотечного кредитования;
соизмеримость процентной ставки по кредитам на жилищное строительство с уровнем доходов населения и т.п.

Кроме того, необходимо определить направления повышения действенности процентного канала трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики Беларуси. Выбрать оптимальные темпы развития банками кредитного рынка, взвесить влияние роста ипотечного кредитования на динамику цен недвижимости, изучив, прежде всего, опыт стран дальнего и ближнего зарубежья.

Для четкого представления сути изучаемой и анализируемой темы следует разграничивать понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Так, в прессе встречается формулировка: «Ипотека — это долгосрочная ссуда, которая выдается под залог недвижимости для покупки жилья» [3]. Ипотека в переводе с греч. hypotheke – залог, заклад недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита. Ипотечный кредит (англ. mortgage credit, real estate loan), в свою очередь, – способ привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимости.

Одной из важнейших задач при развитии системы ипотечного кредитования является формирование рыночных земельных отношений. Кроме этого, Беларусь претендует на доступ к рынкам международных капиталов, следовательно, законодательство должно соответствовать общим международным требованиям и стандартам, действующим в сфере ипотечного кредитования, значит, необходимы «законодательные акты, способствующие интеграции отечественного фондового рынка в мировой рынок ценных бумаг для использования мировых резервных фондов» [4,28].

Немаловажным вопросом является оптимизация сроков кредитования.

В настоящее время банки Беларуси выдают кредиты на покупку недвижимости на срок до 15 лет. Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. №185, максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей – 40 лет).

Для сравнения: в Китае ипотечные кредиты выдают на срок 25–30 лет, в США – на 40 лет.

Очевидно, что для реализации ипотечного кредитования необходимо решить еще одну задачу: как «дорогие и короткие» кредиты перевести в «дешевые и длинные».

Особое значение имеют вопросы разработки и внедрения новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов. Одним из таких инструментов является доверительное управление денежными средствами и другим имуществом физических и юридических лиц. Внедрение банками механизма доверительного управления денежными средствами назрело как со стороны банковской системы как инструмента привлечения ресурсов, так и со стороны населения – как способ размещения временно свободных денежных средств. Об этом говорят участившиеся случаи обращения граждан в Национальный банк с вопросами о порядке совершения операций по переводу денежных средств в паевые инвестиционные фонды Российской Федерации [5].

Инвестор, занимающий активную жизненную позицию, не всегда успевает принимать решения о размещении своих свободных средств. Доверительное управление – принятый во всем мире способ сбережения и приращения капиталов.

Так, инвестор передает денежные средства банку в доверительное управление для размещения в строительство недвижимости (коммерческой либо жилого фонда). Банк, в свою очередь, за счет этих средств кредитует застройщика.

Эффективность вложения денежных средств инвестором в доверительное управление банку складывается из многих компонентов.

Первое – банки – профессионалы в сфере кредитования, имеют многолетний опыт работы.

Второе – это опора на инфраструктуру банка и команду профессионалов. Банк имеет занимающиеся вопросами кредитования отделы:

кредитования: изучают данные кредитополучателя, согласно данным бухгалтерского учета анализируют текущую и будущую платежеспособность кредитополучателя, проводят рейтинговую оценку и сравнительную оценку финансово-экономического состояния, анализ реальности исполнения обязательств, оценку достаточности и ликвидности предлагаемого обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;
службы безопасности: проверяет деловую репутацию, правовой статус, кредитную историю и другие вопросы, касающиеся выяснения благонадежности кредитополучателя;
юридический: рассматривает вопросы правоспособности кредитополучателя, правовые аспекты сделки.

Третье – банк требует у кредитополучателя обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. В течение срока кредитования контролирует обеспечение кредита.

Четвертое – банк контролирует целевое использование кредита.

Пятое – в случае наступления просрочки банк создает резерв и имеет большие меры воздействия к кредитополучателю.

Шестое – инвестор получает больший доход, чем от размещения в депозит.

Банкам доверительное управление денежными средствами инвесторов позволит:

реализовать новые инструменты привлечения ресурсов;
вовлечь в систему юридические лица и широкие слои населения со средними доходами;
предложить инвесторам доход больший, чем от размещения свободных денежных средств в депозит, за счет отсутствия необходимости создания резерва;
поставить прямо пропорциональную зависимость между сроком размещения денежных средств в доверительное управление и получаемым доходом, т.е. чем больше срок, тем больше доход;
привлечь длинные ресурсы, что положительно отразится на ликвидности;
совершенствовать уровень процентных ставок по кредитам;
с целью предупреждения оттока денежных средств из республики максимально адаптировать международный опыт к особенностям отечественной экономики.

Для внедрения банками практики доверительного управления денежными средствами для последующего кредитования строительства, в нормативно-правовой базе необходимо:

Расширить направления использования денежных средств, переданных в доверительное управление.
Освободить доходы, получаемые инвесторами от доверительного управления, от обложения налогом на доходы.

Достоинство внедрения банками в практику доверительного управления денежными средствами – внедрение новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, способность их, регулируя стоимость привлекаемых ресурсов, осуществить выбор оптимальной траектории процентной ставки по кредитам.

Проведенное исследование позволяет сформулировать ряд обобщающих моментов и выводов, касающихся предмета исследования.

Одним из существенных вопросов выбора эффективности денежно-кредитной политики являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования в Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового.

4.Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования РБ.

Влияние ипотечного кризиса США на денежно-кредитную политику ряда стран еще раз подчеркивает необходимость взвешенного подхода к определению для переходной экономики Беларуси:

целостной нормативно-правовой базы в части ипотечного кредитования, соответствующей общим международным требованиям и стандартам;
взвешенной оценки рисков и их страхования;
оптимальных темпов развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности;
взвешенного соизмерения влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости;
стоимости привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита;
траектории процентной ставки по кредитам;
оптимизации сроков кредитования;
механизма организации кредитования;
вопросов разработки и внедрения новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов.

В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одними из первых ее внедрили ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» и ОАО «Белагропромбанк». На настоящий момент 16 банков страны могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

В обязательном порядке в договоре страхования следует предусмотреть условие, что банк является выгодоприобретателем по договору страхования, но кредитополучатель по усмотрению банка вправе получить страховое возмещение в случае наступления страхового случая.

Одним из существенных вопросов выбора эффективной денежно-кредитной политики является определение оптимальных темпов развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности.

В соответствии с Основными направлениями денежно-кредитной политики Республики Беларусь выдача банками кредитов на инвестиции в кредитование недвижимости в 2008 году прогнозируется в размере 5,2–5,7 трлн. рублей, в том числе на жилищное строительство – 2,6–2,8 трлн. рублей. Если учесть верхнюю границу, то инвестиции белорусских банков по сравнению с 2007 годом возрастут на 25,8%, или 1,2 трлн. рублей. Темп роста объема выданных инвестиционных кредитов белорусскими банками в сопоставимых ценах на 11,7 процентного пункта опережал рост реального ВВП. Причем на кредиты отечественных банков в прошлом году пришлось 4,5 трлн. рублей, на кредиты иностранных банков – 0,4 трлн. рублей. Объем введенного в эксплуатацию жилья, построенного за счет банковских кредитов, увеличился по сравнению с 2006 годом на 17% и составил 40%, что отражает рост роли банков в решении этой важнейшей социальной задачи. Выдача льготных кредитов на жилищное строительство за 2007 год, по данным банковской статистики, составила около 2 трлн. рублей. При этом за год банки выдали льготных кредитов на жилье гражданам на сумму 1,1 трлн. рублей, а сельскохозяйственным организациям – более 0,8 трлн. рублей. Задолженность граждан по кредитам на приобретение и строительство жилья, предоставляемым на общих основаниях, за год увеличилась почти в полтора раза и составила 1,3 трлн. рублей.

В соответствии с планами правительства ипотека должна сыграть решающую роль для строительства коммерческой недвижимости и в решении квартирного вопроса. Однако это не означает, что жилье станет доступным. Привлекая дополнительные средства в ипотеку, необходимо параллельно увеличивать объемы строительства, так как возрастание спроса при низких темпах строительства неизбежно приведет к увеличению без того высоких цен на недвижимость, то есть к инфляции на рынке недвижимости.

Действующего в Беларуси законодательства недостаточно для внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования. Так, например, банк в обеспечение исполнения обязательств по кредиту принимает квартиру (опустим юридические тонкости по вопросу аренды земли многоэтажного дома). В договоре залога недвижимости банк вынужден обязывать залогодателя до регистрации указанного договора никого не прописывать в закладываемое помещение. После регистрации соответствующего договора семья кредитополучателя (с несовершеннолетними детьми) прописывается и вселяется в квартиру, которая является единственным жильем для указанной семьи. В силу противоречивости ряда законодательных актов, в случае необходимости банк не сможет обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество.

Банкам нужна гарантия взвешенной оценки рисков. Стоит учесть тот факт, что речь идет о значительных суммах кредита на длительный срок, что увеличивает риск невозврата кредита.

Системой гарантий финансовой защиты проводимых операций, по мнению автора, должно служить страхование рисков, связанных с предоставлением кредитов. Следует внедрить в банковскую практику следующие виды обязательного и добровольного страхования:

страхование предмета залога (ипотеки) (аналогично автокаско). Данный вид страхования должен быть обязательным;
страхование риска невозврата кредита. В случае суммы кредита, превышающей 150 млн. руб., по мнению автора, данный вид страхования должен быть обязателен. В настоящих условиях дополнительным обеспечением кредита может служить страхование риска невозврата кредита, однако, согласно действующему законодательству, страхователем должен выступить банк, он же –нести соответствующие расходы. Законодателю необходимо предусмотреть возможность перенесения расходов на кредитополучателя;
страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя. В случае отсутствия дополнительного обеспечения кредита, которым может являться, например, поручительство третьих лиц, данный вид страхования должен быть обязательным;
страхование строительных рисков. Данный вид страхования может быть добровольным;

и другие виды страхования.

Основная цель развития кредитного рынка Беларуси в условиях переходной экономики – в полной мере запустить механизм ипотечного кредитования, создав цивилизованный рынок, основанный на здоровой конкуренции и привлекательный для инвесторов.

Для достижения поставленной цели необходимо тщательно определить для переходной экономики Беларуси:

Целостную нормативно-правовую базу в части инвестиционного кредитования, соответствующую общим международным требованиям и стандартам.
Оптимальные темпы развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности.
Взвешенную оценку рисков, в том числе их страхование. Фактором, уменьшающим кредитный риск, является введение следующих условий для кредитополучателей:

чем ниже сумма кредита от общей стоимости жилья, тем ниже процентная ставка по кредиту;
с момента регистрации договора ипотеки предусмотреть незначительное снижение процентной ставки по кредиту, что для клиента будет являться стимулом минимизации срока регистрации ипотеки, для банка – оформление обеспечения.

Взвешенное соизмерение влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости.
Создание благоприятного инвестиционного климата.
Внедрение новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, способность их, регулируя стоимость привлекаемых ресурсов, осуществить выбор оптимальной траектории процентной ставки по кредитам. Одним из таких инструментов является доверительное управление денежными средствами и другим имуществом физических и юридических лиц.
Стоимость привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита.
Оптимизация сроков кредитования. В этой связи целесообразно:

увеличить сроки кредитования до 30 лет;

отказаться от фиксированных сроков кредитования;
предусмотреть возможность досрочного погашения кредита;
при досрочном погашении всей суммы кредита предусмотреть незначительное уменьшение платы за кредит. Для кредитополучателя – это заинтересованность, для банка – снижение кредитных рисков, уменьшение срока оборота денежных средств и соответственно удовлетворение в кредитных ресурсах большего количества кредитополучателей.