Развитие ипотечного кредитования в РК

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение…………………………………………………………………………………………3

Глава 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики………………………………………………...4

1.1.Зарождение  института экономики……………………………………………………….…4

1.2. Роль ипотечного  кредитования в условиях перехода  к рыночной экономике………………………………………………………………………………………...4

1.3. Развитие ипотечного кредитования в РК………………………………………………….6     

Глава2. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК……………………...................................................................................................................11

2.1. Проблемы ипотечного кредитования в РК……………….................................................11

2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК в будущем…………………………………………………………...………...…………………..14

2.3. Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК………...…16

Заключение……………………………………………………………………………………...18

Список используемой литературы…………………………………………………………….20

Приложение………………………………………………………………………………….….21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

Актуальность  темы курсовой работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи. Традиционная схема  финансирования строительства жилья  в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного  финансирования, представляла собой  централизованное распределение бюджетных  ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения  среди граждан, стоящих в очереди  на улучшение жилищных условий. Эта  схема показала свою несостоятельность  в период обретения Казахстаном  независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве  экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает  потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию  инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный  кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран  свидетельствует о том, что при  правильной организации и ведении  взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных  отраслей экономики.

Цель  курсовой работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.  Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1.     Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;

2.     Изучить зарождение института ипотеки;

3.     Проанализировать  процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;

4.     Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования на примере АО «БТА Ипотека» 
 

Глава 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики.

1.1. Зарождение института ипотеки.

Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного  спроса населения является тот, который  приносит заметные выгоды, развивает  рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для  привлечения капиталов была и  остается в настоящее время ипотека.

Ипотека - не современное слово, пришедшее  к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь  цивилизации. Ипотека впервые стала  развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. В I в. н. э. создавались  ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества  частным лицам. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется  Америка - ее 60- летний опыт не только в  решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой  ипотечной системы, которая в  свое время вытащила страну из глубокого  экономического кризиса. Сегодня можно  сказать, что средний класс в  Америке уже отстроился, ипотечное  кредитование начало свое распространение  на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения  экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса  в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное  кредитование также получает активное развитие.

1.2. Роль  ипотечного кредитования в условиях  перехода к рыночной экономике.

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого  имущества при получении займа  в  банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества;

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад  недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный  ипотечный кредит  - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели  приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)  на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для  постоянного роста совокупного  производства, и, следовательно, совокупного  дохода и совокупного потребления  необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо  значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который  входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального  свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения  жилищной проблемы, но и важнейшим  механизмом улучшения инвестиционного  климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса  в целом.

Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны.

Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье.

Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог  и возвращает свои средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению  с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим  институтом. Поэтому, чем больше в  банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее  ее деятельность в экономической  системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу  между процентными ставками в  различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

1.3. В условиях становления кредитной системы Казахстана и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление казахстанской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современного Казахстана подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

После анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод, что на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда  емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В целом, сочетание внутренних и внешних  факторов привело к росту отдельных  групп риска для финансовой стабильности в Казахстане в 2007 году.

В 1993 году, согласно Указу Президента РК, была утверждена государственная программа  новой жилищной политики, которая  предусматривала выдачу долгосрочных льготных кредитов на приобретение или строительство жилья на срок до 30 лет. Цель при этом была проста  дать возможность улучшить жилищные условия семьям со средними и низкими доходами. Для реализации программы был создан Государственный банк жилищного строительства, через который с 1994 по 1997 год и шло кредитование.

Это была последняя инициатива государства, предусматривающая льготное выделение  долгосрочных кредитов гражданам, простоявшим  в очереди на получение бесплатного  жилья 10 и более лет. И, несмотря на явно благотворительный оттенок, она  несла в себе элементы рыночных отношений, что, кстати, спровоцировало впоследствии возникновение серьезных проблем. Речь идет об индексации кредитов в  долларовом эквиваленте, которая стала  причиной конфликта интересов людей, ставших некогда участниками  вышеназванной программы. Особенно ситуация ухудшилась после проведенной  в апреле 1999 года девальвации национальной валюты и введения свободного плавающего обменного курса тенге.

2005 год  стал первым годом реализации  Государственной программы развития  жилищного строительства в РК  на 2005-2007 годы. Поэтому делать выводы  и подводить итоги еще слишком  рано. Однако уже сейчас государственная  программа, только стартовав,  уже на ходу меняет свою  политику в сторону граждан,  остро нуждающихся в собственной  крыше над головой. После неоднократных  заседаний за столом переговоров  с банками второго уровня Казахстанской  Ипотечной Компании удалось переубедить  банки смягчить требования к  платежеспособности претендентов  на доступное жилье.

Для участников специальной программы ипотечного кредитования доступного жилья смягчены требования к платежеспособности.

Если  раньше минимальный доход претендентов на доступное жилье должен был  составлять на 1-комнатную квартиру 47 тысяч тенге, то теперь этот показатель снизился до 41 тысячи тенге, для 2-комнатной  квартиры требования снизились с 69 тысяч тенге до 62 тысяч тенге, для 3-комнатной  с 92 тысяч тенге  до 82 тысяч тенге.

Оптимизированы  и требования по условиям страхования  заемщиков. При прежних условиях заемщик при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке  должен был осуществлять страхование  имущества, личное страхование, а в  ряде случаев и страхование гражданско-правовой ответственности, то теперь страхование  ГПО не требуется, а личное страхование  не будет обязательным.

Кроме того консультации и предварительный  анализ платежеспособности участников Специальной программы ипотечного кредитования будут производиться  бесплатно.

Заявления граждан, платежеспособность которых  подтверждена займодателем, и рассмотрение которых было отложено при предыдущей реализации жилья в связи с  ее завершением, будут рассматриваться в первоочередном порядке при условии повторного подтверждения платежеспособности.

Напомним, доступность жилья по Специальной  программе ипотечного кредитования обеспечивается за счет снижения стоимости 1 кв. м до 350 долларов США и увеличения срока кредитования до 20 лет, и снижения первоначального взноса и процентной ставки до 10%.

При этом приоритетное право на приобретение жилья предоставляется молодым  семьям, имеющим детей, работникам государственных  органов и учреждений, содержащихся за счет бюджета, и работникам государственных  предприятий социальной сферы.

Однако  нередки случаи, когда, к примеру, учительница, зарабатывающая 25 тысяч  тенге в месяц, входящая в список приоритетных категорий, не проходит банковскую квалификацию и со слезами приходит в уполномоченный орган. В таких  случаях программой допускается  привлечение созаемщика из числа  близких родственников. В случаях  же, когда не хватает доходов и  основного заемщика, и созаемщика, к примеру, для оформления в ипотеку 2-х комнатной квартиры, программой предусматривается привлечение  гаранта.

В целях  повышения спроса на жилье и оптимизации  схемы реализации жилья был внесен ряд изменений и дополнений в  Правила реализации исполнительными  органами областей, городов Астаны и Алматы гражданам РК жилья, построенного в рамках Госпрограммы. Была также  упорядочена процедура приема и  рассмотрения заявлений граждан, претендующих на приобретение жилья.

К примеру, если до принятия изменений приоритетными  правами на внесение в список претендентов обладал тот, кто первый сдавал документы, то сейчас установлен порядок формирования единого списка граждан, прошедших  платежеспособность. По списку, в целом, принимается решение о распределении  жилья в соответствии с условиями  Госпрограммы и Правилами реализации жилья. При этом решение о реализации жилья принимается на основании  решения комиссии, под руководством акимов областей, в состав которой  входят представители общественных организаций и средств массовой информации.

Казахстанской Ипотечной Компании приходилось  не раз садиться за стол переговоров  с банками второго уровня и  убеждать пересмотреть коэффициенты. В конце концов, усилия КИК увенчались успехом и скептические настроения банкиров изменились в пользу граждан, остро нуждающихся в жилье.

Теперь  можно смело заявить о реальных шагах государства по обеспечению  граждан доступным жильем, и принимаемых  мерах по увеличению доступности  ипотечного жилищного кредитования для большинства граждан.

Существенную  стабилизирующую роль играет и АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных  кредитов». Его создание служит устойчивости системы жилищного кредитования. Именно этим и объясняется солидный уставный капитал, оплаченный учредителем  Фонда Национальным Банком РК, который  составляет 500 000 000 тенге.

Миссию  фонда государство определило как  механизм антикризисных действий в  случае, к примеру, массовой безработицы. В форс-мажорных обстоятельствах, при  которых заемщики окажутся неплатежеспособными, банки предпримут действия по изъятию  жилья с последующей его продажей. Однако банки при общем падении  цен на рынке недвижимости не смогут возместить свои средства. При таких  сценариях АО «КФГИК» компенсирует банкам разницу, которую они не дополучат  при падении цены.

В целом, с начала реализации Государственной  программы по состоянию на 20 августа 2006 года банками-партнерами было выдано ипотечных кредитов на сумму более  одного миллиарда трехсот сорока миллионов тенге. При этом в доступности  всех слоев населения страны к  системе кредитования жилья участвуют 15 банков второго уровня: «Банк ЦентрКредит», «Банк ТуранАлем», «Темирбанк», «Цеснабанк», «Альянс Банк», «АТФ Банк», «Казкоммерцбанк», «Банк Каспийский», «Нурбанк», «TEXAKABANK», «Народный банк Казахстана», «ДанаБанк», «Индустриальный Банк Казахстана». И организации, осуществляющие отдельные  виды банковских операций: «Астана-Финанс», «Курылыс Ипотека», «БТА Ипотека».

Следует также отметить, что немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система  гарантирования (страхования) ипотечных  кредитов направлена на создание благоприятных  условий для повышения доступности  ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между  банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты.

В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский  фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволит Казахстану оптимизировать и расширить рынок  ипотечных кредитов. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК 50% кредитных рисков в течение срока всего кредита. В данное время уставный капитал  Фонда составляет 500 млн. тенге.

У каждого  банка есть своя система оценки потенциального клиента. Ипотека  это всегда довольно рискованное предприятие для  обеих сторон  и клиента, и финансовой организации. Причиной риска служит сам клиент, который может задерживать  выплаты по кредиту или еще  хуже  потерять способность их погашать, например, вследствие потери работы. Залогом  по ипотечному кредиту является, как  известно, приобретаемое имущество, однако перспектива добавлять себе лишних хлопот с его продажей банк не прельщает, тем более что существуют спекулятивные лазейки в законодательстве, которые клиент может использовать. Например, при предоставлении кредита  новый владелец подписывает нотариальное обязательство освободить жилье  в случае взыскания с него штрафа за просрочку. Но этого обязательства  не дают несовершеннолетние члены его  семьи, а выселить их можно теперь только с согласия опекунов (родителей), которые этого согласия добровольно  не дадут. Суд тоже не в состоянии  нарушить конституционное право  граждан РК на жилище.

Все подобные нюансы заставляют банк с особой тщательностью  выбирать своих клиентов, изучая их прежнюю кредитную историю (наличие  таковой  не факт) и многое другое.

Основной  фактор, влияющий на решение банка, это пенсионные отчисления клиента, которые отражают реальный уровень  доходов. Следом идут текущие расходы  по другим кредитам, расходы на семью, еду, одежду и т.д., вплоть до оплаты услуг сотовой связи. И после  депозиты в наличии и уже имеющаяся  собственность. Наиболее эффективные  программы предоставляются из расчета  в долларах США, так что будем  рассматривать только такие. Тенговые ипотечные кредиты страдают одной  болезнью  все они краткосрочны, не более года, максимум трех, и проценты по ним исчисляются, не в пример долларовым программам, выше. По словам некоторых  финансовых аналитиков, проводить крупные  операции в тенге пока не рекомендуется, так как на этом можно и прогадать

Исходя  из вышесказанного можно сделать  вывод, что сегодня система ипотечного кредитования в Казахстане стала  самостоятельным, динамичным и перспективным  сегментом рынка потребительского кредитования. 
 
 
 
 
 

Глава 2. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

2.1. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием  Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы создались  стимулирующие законодательные  предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а  также по переводу проводимых на нем  операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном  жилищном кредитовании .

Рассматривая  общую структуру ипотечного рынка  необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще  в более худшем состоянии, чем  само ипотечное дело. Например, ипотечный  консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря  специфике ипотечного жилищного  кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять  делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечного кредита. Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют  кредиторам в залог недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РК, при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека  это залог  недвижимости, подвергнутый государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать  любое недвижимое имущество, которое  может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов  сегмент ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем  случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или  значительном числе двусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной  из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее  важной, стороной деятельности банка  является возобновление кредитных  ресурсов, которые он был бы готов  выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения  этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов  сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в  обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций  и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка  является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением  записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные  долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».