Развитие ипотечного кредитования в России. 6

Федеральное агентство по образованию

ГОУ «Санкт – Петербургский государственный политехнический университет»

Чебоксарский  институт экономики и менеджмента (филиал) 
 

Кафедра финансов, денежного обращения и  кредита 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовой  проект 
 

по дисциплине: «Деньги. Кредит. Банки» 

На тему: «Развитие ипотечного кредитования в России» 
 
 
 
 
 
 

Выполнил  студент

2 курса заочного отделения

специальности

«Финансы  и кредит»

группы 080105-65

Шестипалов  Александр Витальевич

Подпись ___________________

Дата ______________________ 

Проверил 

Павлов  И.П. 
 
 
 

Чебоксары

2012 г.

     Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Ипотечное кредитование……………………………………………………....4

1.1 Краткий экскурс  в историю становления и развития  ипотечного 

кредитования……………………………………………………………………....4

1.2 Определение  ипотеки………………………………………………………...6

1.3 Характерные  черты ипотеки…………………………………………………7

1.4 Принципы ипотечного  кредитования……………………………………….8

1.5 Объект ипотеки……………………………………………………………….9

1.6 Процесс ипотечного  кредитования…………………………………………10

1.7 Преимущества  ипотеки перед обычным кредитом………………………..11

1.8 Классификация  ипотеки…………………………………………………….12

1.9 Виды ипотечных  кредитов……………………………………………….…14

2. Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы ……………17

2.1 Правовые основы  ипотечного кредитования……………………………...17

2.2 Схемы ипотечного  кредитования в России……………………………......22

2.3 Модели в  практике ипотечного кредитования…………………………….24

2.4 Ипотечные  схемы в странах Западной Европы……………………………25

2.5 Характеристика  систем ипотечного кредитования  в некоторых странах Западной  Европы………………………………………………………………...26

3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России…………..31

3.1 Пути развития  ипотечного кредитования в России……………………….31

3.2 Текущее состояние  ипотечного кредитования в России………………….34

Заключение…………………………………………………………………….…41

Список использованной литературы………………………………………...…43

Приложение 

      Введение 

     В последние годы заметно растет потребность  в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

     Но  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при  нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго  останется непопулярным. Другие –  что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.

     Поэтому целью курсового проекта является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности в России.

     Чтобы достичь этой цели, ставится ряд  задач:

     - выяснить, как зародилась ипотека;

     - выяснить, как в настоящее время определяется ипотека и что является или не является ее объектами;

     - определить, какие существуют виды  ипотеки, и по каким признакам  ее можно классифицировать;

     - узнать, какие законы регулируют  процесс ипотечного кредитования;

     - выяснить, на какой стадии развития  находится сегодняшнее ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития. 

      1. Ипотечное кредитование 
 

1. Краткий экскурс в историю  становления и  развития

ипотечного кредитования 

     Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено  в законодательстве Солона в конце  VII – начале VI вв. до н.э.

     Предшественник  Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

     В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

     - отменяет поземельные налоги;

     - вводит свободу завещания.

     Личное  имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам  рода. Теперь каждый человек имеет  право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе  и оставлять ее в залог.

     Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля  служит обеспечением прав кредитора  на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

     Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  его товарно-денежных отношений. С  течением времени оно постоянно  совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

     На  первых порах развития общества способами  обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности на него».

     Итак, сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком  и кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

     Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

     Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

     Следующая форма развития вещного обеспечения  – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

     Появление самой ипотеки было обоснованно  политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели к возникновению классического института ипотеки.

     На  фоне этих условий был введен новый  залог – залог орудий труда, без  передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид  залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

      1.2 Определение ипотеки 

     Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

     Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Но  это понимание ипотеки в широком  смысле. Если мыслит более узко, то можно  определить ипотеку просто как залог  недвижимого имущества.

     С юридической точки зрения ипотека  состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

     С экономической же точки зрения, ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

     Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

     Первый  и наиболее распространенный можно  условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

     Второй  взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса. 

     1.3 Характерные черты  ипотеки 

     Ипотека характеризуется следующими чертами:

     - ипотека, как и всякий залог,  – это способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного)  обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;

     - в качестве предмета ипотеки  всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, сооружения;

     - предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же  остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права  распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

     - договор кредитора и должника  об установлении ипотеки оформляется  специальным документом – закладной,  которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

     Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой¹.

     - при значительном превышении  стоимости залога над суммой  выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

     - в случае неисполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. 

     1.4 Принципы ипотечного  кредитования 

     Ипотеке присущи следующие принципы:

     1) Принцип гласности, или публичности.  Отражает возможность доступа каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

     2) Принцип специальности. Означает  возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

     3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

     4) Принцип старшинства. Этот принцип  отражает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

     5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

     6) Принцип срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или любом другом заменяющем его документе.

     7) Принцип обеспеченности кредита.  Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств.

     8) Дифференцированный характер ипотечного  кредита. Этот принцип определяет  дифференцированный подход со  стороны кредитной организации  к различным категориям потенциальных  заемщиков по ипотечным кредитам. 

     1.5 Объект ипотеки 

     Объектом  ипотеки могут вступать объекты  недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

     - предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

     - здания и сооружения (используемые  в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

     - жилые дома, квартиры или их  части;

     - гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые  домики;

     - воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты;

     - незавершенные строительные объекты  недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

     - участки недр, обособленные водные  объекты;

     - леса, многолетние насаждения;

     - земельные участки, находящиеся  в собственности граждан и  предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

     Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты:

     - часть имущества, разделение которого  фактически невозможно без изменения  его назначения;

     - имущество, изъятое из оборота,  на которое не может быть  обращено взыскание;

     - имущество, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация вообще запрещена;

     - государственное имущество. Сюда  можно отнести: государственные  и муниципальные земли, сельскохозяйственные  угодья, государственные или муниципальные  индивидуальные или многоквартирные  жилые дома, участки недр и  особо охраняемые природные территории;

     - часть земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера выплат, и который также  предназначен для различного  целевого назначения и разрешенного  использования;

     - доля в праве собственности  на общее имущество жилого  дома отдельно от права собственности на квартиру. 

     1.6 Процесс ипотечного кредитования

     ипотечное кредитование заемщик правовой

     Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Несмотря  на интернациональных характер института  залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

     Весь  процесс ипотечного кредитования может  быть разбит на 3 основные стадии:

     1. Инициирование. Это процедура  выдачи первичного ипотечного  кредита, включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

     2. Посредничество. Это процесс приобретения  ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.

     3. Инвестирование. Это процесс приобретения  и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

     Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

     1. Предварительная квалификация (одобрение)  заемщика.

     2. Сбор и проверка информации  о заемщике.

     3. Заполнение анкеты-заявки на ипотечный  кредит.

     4. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита.  Другими словами, этот этап  включает процедуру андеррайтинга².

     5. Заключение сделки по ипотечному  кредиту.

     6. Обслуживание данного ипотечного  кредитования. 

     1.7 Преимущества ипотеки  перед обычным  кредитом 

     Главное отличие обычного кредита от ипотечного заключается в их содержании. Кредит – это предоставление денежных средств на приобретение какого-либо товара или же приобретение товара с отсрочкой платежа.

     Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

     - недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или  внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

     - недвижимость обладает осложнённой  оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

     - высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

     В этом и заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным. 

     1.8 Классификация ипотеки 

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

     1. По объекту недвижимости.

     2. По целям кредитования. В качестве  подобных целей рассматриваются следующие:

     - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

     - кредит на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

     - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

     3. По виду кредитора ипотечные  кредиты могут быть:

     - банковские;

     - небанковские.

     4. По виду заемщиков:

     а) как субъектов кредитования:

     - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

     - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

     б) по степени аффилированности заемщиков:

     - кредиты сотрудникам банков;

     - сотрудникам фирм-клиентов банка;

     - клиентам риэлтерских фирм;

     - лицам, проживающим в данном  регионе;

     - всем желающим.

     5) По срокам кредитов. Сравнительная  характеристика срочных периодов по некоторым странам представлена в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование – это слабая сторона нашего государства.

     6) По виду процентной ставки:

     - кредит с фиксированной процентной  ставкой;

     - кредит с переменной процентной  ставкой.

     7) По возможности досрочного погашения:

     - с правом досрочного погашения;

     - без права досрочного погашения;

     - с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

     8) По степени обеспеченности (величине  первоначального взноса). Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества. 

     1.9 Виды ипотечных  кредитов 

     В системе ипотечного кредитования можно  выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

     1. Постоянный ипотечный кредит.

     2. Кредит с постоянными выплатами.

     Постоянный  ипотечный кредит – это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

     Кредиты с переменными выплатами не относятся  к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

     Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают  единовременный (шаровой) платеж. В  его рамках также выделяют три  разновидности:

     - с замораживанием процентных  выплат до истечения срока.  Данный вид кредита не предусматривает  каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

     - с выплатой только процентов.  Предусматривается, что в течение  срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

     - с частичной амортизацией и  итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.