Развитие ипотеки в РК
Содержание.
Введение…………………………………………………………
Глава I Теоретические и методологические основы учета и анализа ипотечного кредита
1.1.Сущность
и принципы ипотечного кредита…
1.2. Методологический подход к организации ипотечного кредитования в Республике Казахстан …………………………………………………………………20
1.3. Организация учета ипотечного кредитования в коммерческих банках…...31
1.4. Методы
и источники анализа
1.5. Нормативно-правовое
регулирование кредитных
Глава II Учет ипотечного кредитования на примере Атырауского филиала АО «Народный Банк Казахстана».
2.1. Общая
характеристика Атырауского
2.2. Учетная
политика и структура
2.3. Процедуры
организации и этапы
2.4. Аналитический
и синтетический учет
Глава III Анализ ипотечного кредитования в Атырауском филиале АО «Народный Банк Казахстана»
3.1. Анализ
ипотечных кредитов в
3.2. Анализ
доходности Атырауского
Заключение……………………………………………………
Список
использованной литературы…………………………………………..99
Приложения
Введение.
В условиях развивающейся
Временное высвобождение средств в одном секторе экономики и образование их потребности в другом, дает предпосылки развития кредитных отношений. Кредит, как возвратное движение средств, способствует возникновению других средств, соответственно сам по себе предполагает определенный экономический рост.
Для того чтобы этот рост имел место в современной экономике, необходимо сделать кредит доступным для широких слоев населения, чтобы сама по себе мысль о реальной возможности получения кредита прочно вошла в сознание наших граждан.
Современный этап развития финансового сектора экономики РК характеризуется заметным увеличением доли ипотечных кредитов в активах банков второго уровня. При этом имеет место качественное развитие ипотечных продуктов, которые можно классифицировать по ставкам и срокам кредитования, размерам первоначального взноса и т.д. Кроме кредитов на покупку жилья, выдаются кредиты на его строительство, ремонт и реконструкцию; приобретение коммерческой недвижимости и др.
Однако следует отметить, что развитие строительства, определенного правительством как отрасль, в немалой степени являющаяся своеобразным локомотивом для экономики, идет пока в основном в направлении возведения элитного жилья. Вместе с тем, процент населения, которое может позволить себе такое жилье, относительно невелик. Поэтому в скором времени строительные компании встанут перед необходимостью ориентироваться на рынок жилья среднего качества. Если учесть при этом степень обветшания имеющегося жилого фонда, планируемый прирост населения, развитие экономики, то спрос на жилую недвижимость среднего уровня в Казахстане должен возрасти. Очевидно, что люди среднего достатка не смогут оплатить приобретаемое ими жилье сразу и нуждаются в длительной рассрочке таких платежей. Следовательно, для успешного решения жилищной проблемы большинства населения страны требуется развитие ипотечного кредитования, рынка ипотечных облигаций и других инструментов, а также всей инфраструктуры данного сектора финансового рынка страны.
Рассмотрение особенностей
В этой связи задачами дипломной работы являются:
- рассмотреть порядок бухгалтерского учёта кредитных операций коммерческих банков, сущность ипотечного кредитования, основные принципы и функции ипотечного кредита;
- рассмотреть этапы предоставления ипотечного кредита;
- провести анализ существующих процессов организации ипотечного кредитования и рассмотреть варианты совершенствования и способов развития программ ипотечного кредитования.
Глава I Теоретические и методологические основы учета и анализа ипотечного кредита.
1.1. Сущность и принципы ипотечного кредитования.
В последние несколько лет не малый интерес вызывает такое понятие как ипотека. Понятие «Ипотека» впервые появилось в начале VI века до нашей эры и было, связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями и связанными с ними строениями. Обязательство оформлялось установлением на границе земельной территории одноименного столба с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензий кредитора в поименной сумме. Позже для этой цели появились особенные книги, называвшиеся ипотечными. Важной характеристикой первоначальных форм ипотеки являлась гласность, т.е. каждое заинтересованное лицо могло беспрепятственно удостовериться относительно состояния известной земельной собственности.
Ипотека (от греческого - залог) залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость или права на нее.
Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банку заемщиком. Ипотечное кредитование - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающее право кредитору преимущественного удостоверения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества (земли, жилых помещений, недвижимости производственного и коммерческого назначения), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика. Временное отчуждение права собственности означает, что до погашения ссуды заемщик не может продать заложенное имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. Механизмы и процедуры залоговой формы кредитования являются наиболее сложными по сравнению с гарантированными обязательствами, поручительствами и т.д., в особенности в случае с недвижимостью. Суть механизма ипотечного кредитования состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, подтверждающее право банка получить в собственность заложенную недвижимость (дом и землю или просто дом и т.д.) при невыполнении заемщиком платежного обязательства в установленные сроки (возврат суммы основного долга плюс проценты).
Необходимость появления ипотеки было обусловлено развитием товарооборота и увеличением числа сделок с недвижимостью. Согласно ипотеке обязательство обеспечивается залогом, и что особенно важно остающимся в пользовании залогодателя. Отличие ипотеки - залога, в юридическом аспекте, по отношению к другим видам обеспечения (задаток, неустойка, поручительство), заключается в вещном обеспечении требований кредитора, обеспеченности «ответственности вещи», но не лиц.
И так как залоговое право есть право абсолютное, вещь остается предметом залога и при переходе права собственности от должника к третьим лицам. Права обращения взыскания на заложенную вещь предпочтительно перед всеми другими требованиями. В соответствующей ситуации кредитор вправе истребовать вещь, обозначенную как предмет залога, у любых лиц (собственника или третьих лиц) и удовлетворить себя по обязательству предпочтительно перед всеми кредиторами должника. Данные юридические категории заимствованные и развитые Римским частным правом из греческого права используются в современной практике с незначительными изменениями, в том числе и законодательстве Республики Казахстан.
В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан «Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество, находится во владении и пользовании третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое не изъятое из гражданского оборота имущество» (п.1 ст.303 ГК РК).
Несмотря на столь широкий диапазон охвата понятием ипотека имущества (ипотека недвижимости) имеет все-таки преимущественный характер. Так в соответствии с ГК «Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости не установлены иные правила».
Еще одним немаловажным нюансом является необходимость обязательной регистрации залога недвижимости в органах осуществляющих подобную регистрацию. Причем право залога возникает только после государственной регистрации ипотечного свидетельства, т.е. ипотека приобретает законную силу, тогда как до регистрации, даже в силу заключения двухстороннего договора, ипотечное свидетельство не имеет никакой юридической силы.
Как экономическая система, ипотечное кредитование, классифицируется в зависимости от способов рефинансирования, кредитных учреждений осуществляющих ипотечное кредитование, на финансовом рынке. Также известно, что на сегодняшний день ресурсы для ипотечного кредитования привлекаются банками второго уровня из традиционных для банковского бизнеса источников, и что эти источники не удовлетворяют банки с точки зрения долгосрочности, объемов и стабильности. Значит, существует потребность в поиске новых источников финансовых ресурсов удовлетворяющих требованиям к ипотечному кредитованию.
Если попытаться систематизировать существующие модели ипотечного кредитования по способам рефинансирования, не принимая во внимание модель, которая, как упоминалось, имела место до последнего времени в Казахстане, то основными видами финансирования жилищного строительства являются – система жилищных сбережений и система долгосрочного ипотечного кредитования.
Система жилищных стройсбереженнй – это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий. Сущность системы сройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений. Такая система на сегодняшний день реализовывается через функционирование АО «Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана».
Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды формируются на основе сбережений осуществляемых непосредственно вкладчиками и в принципе связи между осуществляемыми кредитными операциями и финансовыми рынками нет, т.е. кредитное учреждение рефинансируется за счет кругооборота средств, своих вкладчиков не выходя на открытый рынок за дополнительным капиталом и не обращаясь к каким либо финансовым посредникам. Заемщик и поставщик кредитных ресурсов - источник рефинансирования выступает в одном лице в рамках данной системы. Несомненными плюсами данной системы являются независимость ставок вознаграждения от ситуации на финансовых рынках, сравнительная низость ставок, надежность системы, но в то же время система не привлекает средства инвесторов для стимулирования процесса развития жилищного строительства и ускорения процесса предоставления кредита.
На сегодняшний день нормативно-правовая база для создания сберегательных банков сформирована - в 2000 году был принят Закон о строительных сбережениях, практически, компиляция с немецкой системы стройсбережений. В течение уже 2001 года на рынок Казахстана вышли европейские строительно-сберегательные банки. Проблемы же функционирования строительно-сберегательной системы в силу специфичности, проявятся не сразу, так как определенное время со дня полноценного функционирования системы стройсбережений, в лице строительного банка, будет проходить минимальный установленный законом срок накопления.
В самой же Германии, на родине системы стройсбережений 35% населения имеет договор о стройсбережениях и 43% строящего жилья финансируется с помощью средств по строй сбережению. История же стройсбережения в Германии берет начало после Первой мировой войны. Германия испытывала острый недостаток в жилье, по приблизительным подсчетам не хватало 800000 квартир. К тому же не было и капитала, чтобы исправить положение. Сложившаяся ситуация привела к тому, что нуждающиеся в жилье люди объединялись в «коллектив вкладчиков», члены которого обязывались регулярно делать взносы в общую кассу.
Предварительно было оговорено, в какой очередности каждый из них получит установленную договором сумму для строительства жилья. Так, в 1942 году стал годом основания первой немецкой строй сберкассы. Но, несмотря на большую долю финансирования строительства жилья за счет строительных сберегательных касс – 2/3 всего жилищного строительства немаловажное значение имеют и иные схемы финансирования жилья.
Как было сказано выше, следующей моделью ипотечного кредитования является так называемая система долгосрочного ипотечного кредитования. Основным принципом данной модели является привлечение ресурсов для ипотечного кредитования на внешних рынках капитала, что в целом и обуславливает специфичные характеристики данной модели. В рамках модели долгосрочного ипотечного кредитования существует масса модификаций в зависимости от способов привлечения средств на рефинансирование ипотечного кредитования, поддержки государства, организационной структуры (наличия, отсутствия посредников), и т.д., причем сохраняется главный принцип – тесная взаимосвязь кредитных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование с внешними рынками заемного капитала.
Специфичными характеристиками данной модели являются обращаемость, наличие вторичного рынка ипотечных закладных, т.е. возможность продажи закладной ее первичным кредиторам и последующими владельцами (держателями) третьим лицам – инвесторам. Данная возможность, являясь сильной стороной модели долгосрочного ипотечного кредитования, в то же время несет в себе основные недостатки модели. С одной стороны обращаемость закладных на финансовом рынке позволяет вовлекать больший объем капитала в виде средств инвесторов, способствовать снижению стоимости ипотечного кредитования для заемщиков при избыточной ликвидности на рынках капитала, способствовать переливам капитала, а также многие другие положительные характеристики для всех участников данного процесса. С другой, обращаемость закладных на рынке заемного капитала точнее на организованной его части рынке ценных бумаг, вносит в функционирование данной системы некоторый элемент нестабильности, что особенно чревато на развивающихся рынках. Стабильность же, является наиболее важной предпосылкой для успешного функционирования системы ипотечного кредитования.
Общей чертой для всех моделей
ипотечного кредитования
Первичный рынок – сегмент общего кредитного рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог недвижимого имущества. Данный сегмент практически идентичен для большинства модификаций системы ипотечного кредитования.
Схема № 1
Стандартная схема появления закладной на первичном рынке
Основным инструментом, с помощью которого строятся взаимоотношения субъектов первичного рынка, является кредитный договор, который также принято называть закладной. Основными субъектами данного рынка являются специализированные кредитные учреждения – ипотечные банки или иные финансово-кредитные учреждения и их клиенты – заемщики.
Основными чертами выдаваемого ипотечного кредита являются, как правило, сравнительно крупный размер кредита, в силу которого он не может быть выплачен за счет текущих доходов заемщика, и вытекающая отсюда долгосрочность ипотечного кредита, что и порождает проблемы с его предоставлением. Это вызвано двумя причинами:
Первая – в течение длительного периода существенно растут риски кредитора, в особенности в отношениях с заемщиком физическим лицом. Вероятность неблагоприятных событий для заемщика увеличивается пропорционально длительности периода кредитования. Это является основной причиной высокой стоимости ипотечного кредита, а зачастую и отказа кредитных учреждений от осуществления подобных операций.
Вторая – невыгодность для кредитора отвлечения крупных объемов кредитных ресурсов на длительный срок при наличии более высоко оборачиваемых способов размещения средств.
Эти и иные причины привели к созданию вторичного рынка ипотечных кредитов. Тогда как первичный рынок связан с устоявшимися приемами потребительского кредитования, вторичный рынок связан с механизмами функционирования рынка капитала.
Вторичный рынок – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, на котором происходит формирование ресурсов для совокупного кредитного портфеля ипотечной системы как за счет простого обращения закладных на рынке, так и за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные ценные бумаги – секьюретизации, и размещение их среди инвесторов. Главной целью организации и функционирования данного рынка является удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей – заемщиков, посредством рефинансирования субъектов кредитования – банков по минимальным ставкам, а также распределения рисков между субъектами вторичного рынка.
Наиболее часто упоминаемыми функциями, которые выполняет вторичный рынок, равно как и вся система долгосрочного кредитования, являются следующие:
- Обеспечение ликвидности. При определенном уровне качества закладных эмитент, инвестор или иной держатель может реализовать их на рынке что позволяет ему удовлетворить свои потребности в ликвидности при более высокой, как правило, доходности, чем по государственным ценным бумагам.
- Уменьшение цикличности жилищного финансирования. В периоды дефицита капитала объемы жилищного строительства, как правило, резко падают. Рефинансирование же кредитных учреждений посредством вторичного ипотечного рынка снижает цикличность рынка недвижимости, выполняя при этом роль связующего звена между рынком недвижимости и рынком капитала.
- Распределение капитала между регионами. Вторичный рынок обеспечивает переливы капитала из регионов с его излишком в регионы, где наблюдается дефицит капитала на финансирование жилья. Дефицит наблюдается в тех
регионах, где спрос на кредиты превышает сбережения, т.е. предложение капитала.
- Сглаживание различий в ставках по кредитованию и диверсификации инвестиционного портфеля. Мобильность капитала позволяет устранить различия между регионами в ставках по кредитам и диверсифицировать портфель инвесторов против регионального риска.
Основными субъектами вторичного рынка являются: ипотечный банк – предоставивший ипотечный кредит и нуждающийся в дополнительных средствах для продолжения своей деятельности и инвестор желающий разместить свои временно свободные ресурсы в надежные доходные инструменты. В зависимости от модификации системы долгосрочного ипотечного кредитования эта схема может быть дополнена агентством – посредником между ипотечным банком и инвестором.
Задачей агентства является принятие на себя части рисков по ипотечным ценным бумагам и повышение привлекательности данных ценных бумаг для инвестора с одной стороны и уменьшение издержек рефинансирования для первичного кредитора с другой.
1.2. Методологический подход к организации ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Механизм кредитования и организация кредитной работы в банке определяются каждым банком самостоятельно на основе кредитной политики, разработанной ими с учетом рекомендаций Национального банка.
На открываемых клиентам ссудных счетах ведется учет ипотечных кредитов. На отдельных балансовых счетах ведется учет долгосрочных ипотечных кредитов, выданных одному клиенту. По дебету ссудного счета отражается сумма выданного ипотечного кредита, по кредиту - ее погашение. Режим ссудного счета определяется в договоре: выданный ипотечный кредит может быть перечислен на расчетный (корреспондентский) счет заемщика; банк может оплачивать затраты клиента по кредитуемой сделке по мере поступления соответствующих расчетных документов, постепенно увеличивая размер ссудной задолженности клиента, но не выше определенной в договоре суммы предоставляемого кредита.
Весьма важный момент при решении вопроса о выдаче кредита - обеспечение выдаваемых банком ипотечных кредитов. И хотя обеспеченность ипотечного кредита как таковая еще не гарантирует ее погашения, риск банка понести существенные убытки в значительной мере уменьшается. Кроме того, обеспечение кредита - это гарантия не только возврата заемных средств, но и прибыли банка. В данной связи расширяется практика выдачи поручительств и гарантий, оформления залогового обязательства, движимого и недвижимого имущества физических и юридических лиц
Оформление кредитной сделки происходит по заявке заемщика, к ней прилагается анкета заемщика путем заключения кредитного договора между кредитором и заемщиком. В кредитном договоре обязательно определяются следующие основные условия:
• цель кредита;
• общая сумма выдаваемого кредита;
• валюта кредита;
• сроки погашения кредита;
• способ погашения кредита;
• обеспечение (вид, сумма);
• размер ставок вознаграждения.
По каждому выданному кредиту все документы, представленные клиентом, подшиваются в кредитное досье. По бланковым кредитам в кредитном досье достаточно наличия основной документации, требуемой при предоставлении любого кредита. Основной является следующая документация:
-
заявление, подписанное
-
оригинал заключенного
- справка о трудоустройстве и размере заработной платы заемщика, если им является физическое лицо;
-
расчеты, подготовленные
- решение соответствующего органа банка об одобрении выдачи кредита по срокам и другим условиям;
-
документы, подтверждающие
Если предоставленный кредит обеспечен залогом в виде недвижимости, то дополнительная документация по кредитному досье должна включать в себя:
-
оригинал заключенного
- документ об оценке, подтверждающий и доказывающий рыночную стоимость заложенного имущества;
-
документы, подтверждающие
Следующим важным этапом процесса кредитования является контроль за расходованием предоставленных в ссуду средств. Интерес банка к хозяйственной деятельности предприятий и ужесточение контроля могут быть обусловлены только появлением сомнений относительно перспектив возврата ссуды.
