Региональный рынок недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ  И УПРАВЛЕНИЯ

КАФЕДРА ПРИКЛАДНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ  ДИСЦИПЛИН

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

на тему: «РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ»

Выполнила: студентка 4 курса

очной формы  обучения  факультета ЭиУ,

2012

План

Введение ………………………………………………………………………… .3

Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка недвижимости

1.1.Понятие и признаки недвижимости………………………………………5

1.2. Общая классификация объектов недвижимости……………………….. 8

Глава 2. Основные понятия  и особенности рынка недвижимости

2.1 Понятие и функции рынка недвижимости………………………………10

2.2 Субъекты рынка недвижимости и его особенности…………………... 13

Глава 3. Анализ современного состояния цен на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

3.1 Факторы ценообразования……………………………………………… .19

3.2 Анализ динамики цен рынка жилой недвижимости на примере Санкт-

Петербурга………………………………………………………………….…22

Заключение……………………………………………………………………… 30

Библиографический список…………………………………………………… .31

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства  и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Именно в этом и заключается актуальность данной работы. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.¹

В данной работе целью является исследование регионального аспекта рынка недвижимости и анализ цен жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие и признаки рынка недвижимости;
• определить структуру и особенности объектов недвижимости ;
• рассмотреть особенности рынка жилой недвижимости в Российской Федерации на примере Санкт-Петербурга;
• проанализировать состояние цен на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на современном этапе.

Предметом исследования является региональный аспект рынка недвижимости и динамика цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости в Российской Федерации на примере Санкт-Петербурга.

Работа состоит из трех глав. Первая глава посвящена  изучению теоретических аспектов регионального  рынка недвижимости. Во второй главе  уделено внимание рассмотрению основных особенностей рынка недвижимости. Третья глава включает в себя анализ состояния  и динамики цен на рынке жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга.

В настоящем исследовании использованы такие общенаучные  методы, как анализ литературы, сравнение, классификация и обобщение.

Кроме того для полноты  исследования применялся статистический метод, включающий в себя сбор и анализ статистических сведений динамики рыночных цен на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Глава 1. Характеристика, структура и особенности рынка  
недвижимости

1. 1. Понятие и признаки недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).²

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».³ Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов  прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».⁴

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.⁵

В повседневной жизни  термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.⁶

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 1.- Основные признаки недвижимости⁷

1.2.Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это  распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Таблица 2.- Общая классификация недвижимости⁸

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

Глава 2. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

2.1. Понятие и функции рынка недвижимости

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.⁹

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.¹⁰

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости –  это средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

-передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

-установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

-связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

-распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:¹¹

Функции рынка

Рисунок 1.- Функции рынка¹²

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования  – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция  – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция  – рынок недвижимости привлекательный  способ хранения и увеличения стоимости  капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.¹³

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся  стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

2.2. Субъекты рынка недвижимости и его особенности

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.¹⁴

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры – агенты, или  посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Никакая сделка на рынке  недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости  недвижимости. В России учетом и  определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Существующие особенности  российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Таблица 3.- Основные особенности российского рынка недвижимости¹⁵

Можно выделить некоторые  особенности российского рынка недвижимости.¹⁶

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим  видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

• локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
• недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке недвижимости;

• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

         - единовременные сравнительно крупные инвестиции;

         - затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном  

           состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

         - налог на недвижимое имущество;

         - государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
• спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
• спрос на рынке недвижимости носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
• величина, как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
• цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;
• оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
• для рынка недвижимости характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
• для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
• необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль над поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
• наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
• высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5–7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2–3%.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям рынка недвижимости можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Глава 3. Анализ современного состояния рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

3.1 Факторы ценообразования

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к рынку недвижимости и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Важно отметить, что содержательный анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка.

Факторы ценообразования  на рынке жилой недвижимости и их взаимосвязи.¹⁷ В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке  недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке  ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как  правило, со значительно более высокой  стоимостью, чем другие товары. Земля  по своей природе вечна, здания и  сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла  создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически  от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде  определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

Факторов влияющих на спрос много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

Также можно выделить укрупненную структуру факторов ценообразования на рынке жилья.

Рисунок 2.- Укрупненная типовая  структура факторов ценообразования  на рынке жилья¹⁸

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под  воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:¹⁹

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы  характеризуют экономические условия  в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у  населения;

• доходы населения;

• уровень занятости  трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

3.2  Анализ динамики цен рынка жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга

Особое место в структуре  рынка недвижимости занимает рынок  жилья. Рассмотрим основные тенденции  развития рынка жилья в Санкт-Петербурге. На сегодняшний день реализуются такие проекты комплексного развития территории как Балтийская Жемчужина, Новая Ижора. В период 2010 года на рынок поступило порядка 250 тыс.кв.м проекта Северная Долина, а в 2011 году – жилая недвижимость Морского фасада и Славянки. Таким образом, масштабные проекты жилой застройки уже сейчас оказывает серьезное влияние на рынок жилья в Санкт-Петербурге, в перспективе это влияние лишь усилится.

По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, а также комитета по строительству городской администрации, в 2006-2011 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 2656,5 тыс. м2 жилья, что на 2% больше, чем в 2009 (табл. 2.1).

Таблица 4.-Ввод в действие жилых домов.²⁰