Рента

ВВЕДЕНИЕ

     В настоящее время,  в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране произошли существенные изменения в Российском законодательстве, которые коснулись практически всех отраслей права, гражданское право не стало исключением. Действующий гражданский кодекс включил в себя некоторые новые виды договоров, к одним из них относится договор ренты.

  Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания(ренты), появились а российском гражданском законодательстве впервые. Как известно ГК 1964 г. Допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо, в настоящее время надобность в этом и в некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни.¹

    В соответствии с ГК по договору ренты одна сторона(получатель ренты) передает другой стороне( плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержания в иной форме.²

      Объект  исследования – общественные отношения  в области заключения рентных  договоров. Предмет - договор ренты  и его виды.  

Актуальность  курсовой работы обусловлена тем, что:

    Во-первых, данный договор появился в российском законодательстве сравнительно недавно, поэтому данный вопрос еще не достаточно изучен в научных исследованиях.

    Во-вторых В наше время рента для многих людей стала единственным источником к существованию. Все больше и больше граждан обращаются к договору ренты, чтобы обеспечить себя нормальными условиями жизни.

    В-третьих    граждане, при помощи ренты стараются получить недвижимость по ценам намного ниже рыночных (в 4-5 раз меньше рыночных), если учесть статистические данные о продолжительности жизни россиян.

  Следует отметить, что на данный момент в России рента является частью профессиональной деятельности многих агентств по недвижимости, в деятельность которых входит поиск людей, готовых передать свое имущество в обеспечение рентных платежей и тех, кто готов их выплачивать. Задачи: выявить характерные признаки, присущие договору ренты и пожизненному содержанию с иждивением,проанализировать существующие пробелы в законодательстве,обозначить существующие проблемы применения рентных договоров и предложить пути их решения с помощью анализа судебной практики.

      Целью курсовой работы является – изучение института договора ренты, с точки зрения действующего законодательства.

     Для достижения цели необходимо решить следующие  задачи: проанализировать понятие ренты, её природу, историю возникновения данного договора в России, ознакомиться с содержанием ренты, рассмотреть разновидности договора и особенности каждого вида, а также рассмотреть и проанализировать судебную практику, касающуюся данного договора. 

Глава1:ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.История возникновения договора ренты.

    Довор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж.

Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег -  обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту".

Договорный  институт ренты, закрепленный нормами  гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора..."(

    Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении(, гл. ХIX которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности – о пожизненном содержании (ст.1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

    В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом"

      В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

     Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом: а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его

недействительности; б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.( Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена

возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие

отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных. 

     Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору

ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 

1.2.Понятие договора ренты

     Договору ренты в гражданском кодексе посвящена глава 33, которая называется « Рента и пожизненное содержание с иждивением». Данная глава состоит из 4 параграфов. Первый параграф посвящен общим положениям, касающимся ренты и пожизненного содержания с иждивением, остальные затрагивают вопросы касающиеся особенностям, присущим отдельным видам договора ренты.

      Как уже указывалось выше по договору ренты ренты одна сторона(получатель ренты) передает другой стороне( плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержания в иной форме.³

      Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты по договору не несет никаких обязанностей обладая лишь правами.⁴ Несмотря на это определение договора ренты как реального, в науке существует немало дискуссий относительно этого вопроса. Многие юристы указывают на консенсуальную природу данного договора. Сторонники этой точки зрения утверждают, что консенсуальность ренты вытекает из возможности применения норм о купле-продаже, т.е. при передаче имущества за плату. Здесь уже можно говорить об обязанности получателя ренты передать имущество. Ведь согласно ст. 456: продавец обязан передать покупателя товар, предусмотренный договором купли-продажи. А значит, получатель ренты в определенных случаях подлежит и ответственности. Таким образом, здесь передача вещи не момент заключения договора, а обязанность получателя ренты. Договор ренты является односторонним.

       Договор ренты, как и договор купли-продажи, мены, дарения относится к числу договоров, направленных на отчуждение имущества,  поэтому он имеет  с ними ряд сходных черт. Например,  по  договору ренты имущество передается в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю применить некоторые правила, касающиеся данных договоров к ренте.

    Так, согласно п.2 ст. 582 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передаётся бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты.

   Тем не менее, несмотря на  сходство договора ренты с  другими договорами о передаче  имущества, договор ренты не становится их разновидностью. Ему присущи собственные специфические черты, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.

    От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное"⁵

        Срок договора ренты – существенное условие, определяющим разновидности договора ренты, является срок договора. Различают постоянную и пожизненную ренту. По договору постоянной ренты обязанности выплачивать ренту устанавливаются бессрочно. По договору пожизненной ренты обязанности выплачивать ренту устанавливаются на срок жизни получателя ренты. Разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Законодательством установлено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ренты. Если договор ренты заключен в отношении недвижимого имущества, то он подлежит обязательной государственной регистрации.  
     Так как договор пожизненной ренты, заключенный в отношении недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с момента такой регистрации.  
 
     В случае, когда обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы. Если, например, рентополучатель умрет до момента регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, то такой договор будет считаться незаключенным. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина умершего к моменту заключения договора ничтожен. ⁶

    Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты. При этом по общему правилу (если законом или договором не оговорено иное) плательщик ренты вправе отчуждать имущество сразу же после его получения. Получатель ренты при этом получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

     Форма договора ренты. В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации¹¹. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность¹². Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты¹³.

        Предметом договора ренты является имущество, т.е. совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.⁷ При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут. Некоторые авторы считают возможным расширение предмета ренты, основываясь на зарубежной практике.

     Сторонами договора ренты являются:

• получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
• плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

     Получателями  ренты могут выступать граждане, и в некоторых случаях некоммерческие организации. Плательщиками же любые  граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты.

  Правовое  регулирование рентных отношений  в ГК осуществляется в основном  на началах диспозитивности. Большинство  норм главы 33 ГК сформулировано  таким образом, чтобы обеспечить  необходимую урегулированность  отношений сторон даже в тех  случаях, когда те или иные  вопросы в самом договоре не  учтены. Таковы в частности правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей( стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.  Стороны могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например стороны могут договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты(кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами, сроком службы имущества и т.п.⁸

  В  то же время ряд конкретных  рентных отношений урегулирован  императивным образом. В основном  это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателя ренты.

  Во-первых, как уже указывалось выше закон  весьма строго подходит к форме  договора ренты. 

Далее в законе императивно указывается  на то, что рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.⁹ Можно сказать, что для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

  Толкование  ст. 586 ГК позволяет сделать вывод,  что обременение рентой движимого  имущества законом не предусматривается.

       Также достаточно строго урегулирован вопрос об обеспечении выплаты ренты. В случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или иное недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

   Если же под выплату ренты  передано движимое имущество,  способ обеспечения обязательств  плательщика ренты должен быть  в обязательном порядке согласован  сторонами. Им может быть тот  же залог имущества либо поручительство  третьего лица, банковская гарантия  или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным.¹⁰

Если  условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или  ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор  и потребовать возмещения связанных  с этим убытков.¹¹

  Также в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком рентой просрочкой.¹² Размер процентов определяется сторонами, а если он не указан в договоре – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства.

1.3. Виды  договора ренты

   Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

       Указанные виды ренты, совпадая  в своих существенных признаках,  имеют различия по ряду более  частных моментов. Так, имеются  отличия в форме предоставленного  содержания, его минимальном размере,  сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.  При этом существуют различия как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением,  с одной стороны, и постоянной рентой с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связанно с доверительным(фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

   Наряду с подразделением договора  ренты на три его основных  вида закон позволяет провести  и иную дифференциацию договорных  отношений в рассматриваемой  области. Так, важное значение  закон придает тому, на каких  началах – возмездно или безвозмездно  – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иноиу указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты.

  Во-первых, как уже отмечалось, при передаче  имущества за плату к отношениям  сторон по передаче и оплате  применяются правила о купле-продаже,  а в случае, когда имущество  отчуждается бесплатно, - правила  о договоре дарения. 

  Во-вторых, возмездно или безвозмездно передано  имущество зависит порядок определения  выкупной цены ренты.¹³

 В-третьих,  по-разному решается вопрос о  риске случайной гибели или  случайного повреждения имущества,  переданного под выплату постоянной  ренты.¹⁴

  Существенно отличаюся друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество с другой стороны. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д.¹⁵ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2: Отдельные виды договора ренты

2.1 Договор  постоянной ренты

     Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут  быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц  — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых  по выплате рентных платежей соответствует  целям их деятельности, названным  в учредительных документах, и  не противоречит закону. Действительно  ведь некоммерческие организации преследуют социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно  полезные цели. Однако некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, не могут быть получателями ренты. В меньшей степени отвечают целям  постоянной ренты потребительские  кооперативы, занятые удовлетворением  материальных и иных потребностей своих  участников. Не соответствуют названным  целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные  для представительства и защиты их общих имущественных.

       Получатель постоянной ренты  может уступить свое право  соответственно другим гражданам  или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина  это право может переходить  к его наследникам. Некоммерческие  организации могут приобрести  права получателя постоянной  ренты в порядке универсального  правопреемства при реорганизации  юридических лиц. Данная возможность  может быть запрещена законом или договором. ¹⁶Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера.¹⁷

     В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так  и любые юридические лица, конечно  при условии, что их учредительные  документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Подобно  правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут  переходить к другим лицам, что прямо  вытекает из закона.

     Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается  под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.