Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Рента и пожизненное содержание

1.1. Термин "рента" (нем. Rente, фр. rente происходит от лат. reddita отданная) означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Этот термин вошел в правовые словари многих государств одновременно с трансформацией гражданского права в условиях рынка, представляя собой общее обозначение дохода, получаемого от вложения капитала.

До недавних пор наше законодательство, отрицавшее всякую возможность получения нетрудовых доходов, допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания с весьма ограниченным составом участников и жесткими условиями заключения и исполнения договора (ст.ст. 250-253 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 г. (далее - ГК)). Видимо это и обусловило то обстоятельство, что в наименовании гл. 33 ГК 1998 г. в целях сохранения преемственности указанная разновидность пожизненной ренты оговорена особо.

Кардинальное изменение экономической и правовой систем в начале 90-х годов прошлого столетия привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества. Согласно новому ГК разрешается отчуждение имущества под выплату и постоянной ренты (§ 2 гл. 33), и пожизненной ренты (§ 3 гл. 33). Что касается такой разновидности пожизненной ренты, как содержание с иждивением, то ее применение не ограничено более по видам имущества, отчужденного под ренту (по ГК 1964 г. это мог быть только жилой дом (квартира)), а также составу участников рентных отношений. При этом получение ренты гражданами не ставится, как это предусматривалось ГК 1964 г., в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности. Получателями ренты могут быть любые граждане, желающие отдать свое имущество тому, кто в обмен на это имущество согласиться выплачивать ренту.

В главе 33 ГК содержатся как общие нормы о ренте, так и специальные. Общие нормы применяются в случаях, когда отношения не урегулированы нормами специальными.

В отличие от других договоров в новом ГК рентные отношения урегулированы практически исчерпывающим образом и не содержат за редким исключением отсылок к иным актам законодательства. Вместе с тем уяснение сути правового регулирования ренты и определение правового поля для целей правоприменительной деятельности немыслимо без анализа содержания ряда норм ГК, определяющих другие институты гражданского законодательства, применительно к институту ренты (это, прежде всего, касается субъектного состава, общих условий заключения и исполнения договоров, ответственности сторон, прекращения договора).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 554 ГК).

Прежде всего, следует отметить, что рента является реальным договором, поскольку для его заключения требуется реальная передача имущества плательщику ренты. Само соглашение о передаче имущества никаких правовых последствий не влечет, поскольку обязанности по выплате ренты возникают у плательщика только после получения им оговоренного имущества (в определении договора употреблена в этой связи формулировка "в обмен на полученное имущество"). При этом ст. 556 ГК разграничивает два случая отчуждения имущества под выплату ренты. Один из них - когда получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием предоставления ему в качестве встречного удовлетворения не только собственно рентных выплат, но и возмещения стоимости передаваемого имущества. В этом случае к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются соответственно правила договора купли-продажи (например, ст. 434 ГК о последствиях неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару, или ст.ст. 455 и 456 ГК о цене товара и его оплате). Другой случай, являющийся наиболее типичным для имеющих место на практике рентных отношений, - это передача имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, когда встречное удовлетворение взамен переданного имущества сводится только к рентным платежам. К подобного рода отношениям в части порядка и условий передачи имущества согласно ст. 556 ГК должны применяться правила о договоре дарения.

После передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей; по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств на свое содержание в иной форме. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, договор ренты следует отнести к односторонним договорам.

Рента является возмездным договором, поскольку предоставление содержания получателю ренты обусловлено передачей плательщику ренты имущества в собственность.

Отчуждение имущества как основной признак договора ренты сближает его с рядом таких договоров, как купля-продажа, дарение, мена, заем.

Отличить ренту от указанных договоров можно по ряду признаков, несмотря на определенную общность их характеристик. Действительно, в соответствии со ст. 556 ГК в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК). Однако законодатель особо подчеркнул, что применение правил о купле-продаже или дарении к рентным отношениям допустимо постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты.

Прежде всего, необходимо понимать, что любой договор ренты предусматривает отчуждение имущества наравне с куплей-продажей, дарением и меной. То есть в результате этой сделки плательщик ренты становится собственником недвижимости. Но, в отличие от купли-продажи или дарения, заключая договор ренты, плательщик приобретает собственность с обременением. В обмен на полученное имущество плательщик обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Важным условием договора ренты, обеспечивающим обязательство исполнения плательщиком ренты условий договора, является приобретение получателем ренты права залога на передаваемое имущество (ст. 558 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

По договоренности сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться двумя способами — на возмездной и на безвозмездной основе. Иными словами, имущество может быть передано получателем ренты плательщику за определенную плату либо безвозмездно. Если предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила, установленные для договора купли-продажи имущества, а если бесплатно, то принятые для договора дарения.

Белорусское законодательство выделяет три вида договора ренты – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Эти три вида договора, хотя и находятся в Гражданском кодексе под одним заголовком, все же имеют принципиальные различия.

1.2. От разумно согласованных и взаимовыгодных условий содержания договора ренты зависит безопасное правовое положение контрагентов и позитивные последствия заключения договора.

Содержанием любого договора являются его условия, которые могут быть существенными, обычными и случайными. Все условия должны быть строго определены, тщательно оговорены и при необходимости предварительно проконсультированы с практикующим специалистом обязательственного права либо с нотариусом с тем, чтобы ввиду рискового характера договора ренты не ухудшить правового положения какой-либо стороны договора.

К существенным условиям договора ренты относится предмет договора. По соглашению сторон могут быть включены и другие условия (например, цена, порядок передачи имущества плательщику ренты, порядок расчетов).

При заключении договора ренты необходимо также обращать внимание на следующие аспекты:

- форма договора ренты - письменная, нотариально удостоверенная, а при ренте недвижимости необходима также государственная регистрация;

- если по договору ренты передается недвижимость, получатель ренты приобретает право залога на это имущество; рентные правоотношения не прекращаются при отчуждении недвижимого имущества новому собственнику;

- за просрочку выплаты ренты плательщик платит проценты;

- если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, договором должна быть предусмотрена обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Одним из условий договора ренты, которое имеет первостепенное значение, является предмет договора. Он определен как «имущество» (п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)). Каких-либо ограничений, касающихся передаваемого под выплату ренты имущества, ГК не содержит.

Виды договоров ренты и Правовой механизм регламентации договора ренты

ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).

В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.

Однако подобная законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.

Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства. Поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может применяться только к безвозмездным обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института могут применяться к ренте в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездные или безвозмездные рентные обязательства.¹

Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление в той или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения – в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.

Буквальное толкование условия ст. 585 ГК РФ о том, что правила купли-продажи, могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.

Субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала – приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.

Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.

В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

1.3. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, условие о предмете договора считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Данные обстоятельства достаточно важны, поскольку при возникновении спорных ситуаций судом в первую очередь изучается предмет договора, а при отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Специфические черты недвижимого имущества - прочная связь с землей, непотребляемость в процессе использования - диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Так, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Переход к другому лицу в результате исполнения договора здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества.

ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения. В частности, плательщик ренты, принимая здание, сооружение или иную недвижимость (кроме земельного участка), одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если получатель ренты является собственником земельного участка, то передаваемое плательщику ренты право на земельный участок определяется договором ренты. Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом плательщику ренты праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята переданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При передаче недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем получателю ренты на праве собственности, плательщик ренты, получая недвижимость, получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и получатель ренты (указанная сделка совершается без согласия собственника земельного участка).

В случаях, когда предметом договора ренты является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у получателя ренты, условия пользования получателем ренты частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором ренты. Если договор не содержит таких условий, получатель ренты получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 524 ГК).

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества, предусмотренных ст. 267 ГК, а отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний гл. 7 ГК.

Необходимо отметить, что в предмет договора ренты наряду с имуществом, отчуждаемым под выплату ренты, входит и сама рента в денежной или натуральной форме.

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно.

В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел может быть устранен в соответствии с правилами п. 3 ст. 394 ГК. Но положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, в отношении договоров, где предметом является недвижимое имущество, не применяется, поскольку действует иное правило: при отсутствии в договоре, где предметом является недвижимое имущество, согласованного сторонами условия о цене недвижимости такой договор считается изначально незаключенным. При этом цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. При обоюдном согласии стороны могут отойти от данного правила, определив для себя иной порядок с обязательным указанием его в договоре.

Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

Таким образом, стороны сами должны договариваться о таком важном элементе договора, как цена, когда предполагается возмездность, и тогда она автоматически станет существенным условием, а значит, независимо от того, императивно или диспозитивно устанавливается цена договора, она как условие необходима при его заключении, т.е. договор без нее заключен быть не может. В связи с этим следует отметить, что важным элементом договора является установление порядка расчетов за предоставленное имущество. В качестве расчетного периода времени может быть установлен месяц либо иной период времени, наиболее удобный для сторон.

Помимо существенных условий договора имеют значение и обычные, например, права и обязанности сторон, которые устанавливаются в ст. 554 ГК. Изначальной обязанностью получателя ренты выступает передача плательщику ренты в собственность имущества, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту.

Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.

Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения.

Ученый исходил из того, что «договор дарения... ГК вообще не урегулирован с точки зрения его содержания. Статья 138 ГК нормирует лишь форму договора. Поэтому объяснять невозможность осложнения дарения каким-либо обязательством ссылкой на статью 138 ГК - нет никаких оснований. Не исключается возможность осложнения дарения и обязательством о пожизненном содержании. Договор дарения с обязательством о пожизненном содержании не меняет природы юридического отношения в целом»*. Далее автор приводит развернутые доказательства того, что установление обязанности о содержании дарителя не нарушает принципа безвозмездности договора дарения.

Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов. Так, В.Ф. Маслов отмечал, что «квалификация договора о пожизненном содержании как договора безвозмездного на практике в ряде случаев приводит к несправедливым решениям». В качестве подтверждения сказанному автор приводит следующий пример из судебной практики. В 1936 г. А.И. Пивнев передал своему брату Ф.И. Пивневу по договору дарения с условием пожизненного содержания право застройки в Харькове. Даритель был тяжело болен и нуждался в постороннем уходе. Ф.И. Пивнев вместе со своей женой Е.И. Пивневой в этом же году переселились в подаренное домовладение. Вся тяжесть ухода за больным легла на Е.И. Пивневу, которая вынуждена была временно оставить работу. А.И. Пивнев умер в 1940 г. Е.И. Пивнева после расторжения брака с Ф.И. Пивневым обратилась в суд с иском о признании за ней доли в праве на указанное домовладение. В иске ей было отказано на основании того, что договор дарения спорного домовладения в 1936 г. был оформлен только на имя ответчика**.

В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход»***.

Квалификация договоров о пожизненном содержании как договоров купли-продажи, по мнению В.Ф. Маслова, в большей степени гарантирует защиту интересов участников договора, чем признание их безвозмездными договорами.

Именно последний вариант и был избран законодателем при разработке и принятии Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли-продажи. Тем не менее господствующей в литературе и до и после принятия Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном договоре.

Нам представляется, что такой подход к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права является единственно верным. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей, дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.

Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:

- для договора ренты не свойствен признак возмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, З. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А.Калпин и др.;

- в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые- цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, В.С. Ем,

Р. Климович, В. Подгруша и др.;

- договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые не свойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А.Маркова);

- отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением – еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко).

В рамках рассматриваемой проблемы определенный интерес представляет точка зрения М.И. Бару. Ученый усматривал различия между договорами купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что направлен каждый из указанных договоров.

Цель договора купли-продажи - это получение имущества в собственность, а договора пожизненного содержания с иждивением -материальная помощь стороне ее контрагентом. Развивая эту мысль,

М.И. Брагинский отмечает, что договор купли-продажи завершается

переходом права собственности, а договор пожизненного содержания

этим только начинается.

Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, немаловажное значение для признания самостоятельного характера договора ренты имеет то, что в отличие от купли-продажи, предметом которой является вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в договоре ренты предметом могут выступать материальные и нематериальные блага.