Роль ипотечного кредита в экономике

Частное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

Южно-Уральский институт управления и экономики

Курсовая работа

«Роль ипотечного кредита  в экономике»

Выполнила: Юдина Е.В.

Группа: Э-109

г. Челябинск, 2012

Оглавление

Введение………………………………………………………………………………...3

Глава 1. Понятие и история развития ипотечного кредитования……………………………………………………………………………5

1. Понятие и сущность ипотечного кредита……………………………………...5
2. История развития ипотечного кредита………………………………………...9
3. Виды и особенности ипотечного кредита…………………………………... .13

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в РФ………………………………….20

2.1.   Особенности развития ипотечного кредитования в РФ……………………..20

2.2.    Анализ деятельности ипотечного кредитования за 2009 – 2011 года………25

2.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России.............................................................................................................................30

2.4.    Проблемы и перспективы ипотечное кредитование в России………………33

Заключение…………………………………………………………………………….38

Список литературы…………………………………………………………………...41

Введение

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономики. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, однако и оказывает немаловажное воздействие на экономическую ситуацию в стране в целом. Еще система ипотечного кредитования представляет сейчас наитруднейшее устройство, состоящее из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Цeлью развития системы ипотечного кредитования является прежде всего улучшение жилищных условий населения, которое вынужденно сейчас копить на жильё в полном объеме; стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Так же ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы, что позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Особое место ипотечного кредитования в систeме рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из сaмых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

В данной курсовой работе будет  рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов. Раскрыты вопросы, связанные с рынком ипотeчного кредитования как целостной системы при предостaвлении кредитов и проведения анализа возможных рисков, перспективах развития, а так же состоянию ипотеки на сегодняшний момент. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы, зарождение института ипотеки,  предпосылки ее возникновения, функции ипотечного жилищного кредита,а также перспективы ее развития.

Целью курсовой работы является изучение рынка ипотеки в Российской Федерации, а также влияние ипотечного кредита на экономику.

Цель определила задачи:

1. рассмотреть понятие и сущность ипотечного кредитования
2. рассмотреть  историю развития ипотечного кредита
3. изучить виды и особенности ипотечного кредитования
4. проанализировать особенности развития ипотечного кредитования в РФ
5. сделать анализ деятельности ипотечного кредитования за 2009 – 2011 года
6. рассмотреть нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России.
7. выявить проблемы и перспективы ипотечное кредитование в России

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование. Предмет исследования - развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Методы исследования:

1. Анализ различных литературных  и экономических источников

2. Анализ законодательств;

3. Работа с архивными  данными

4. Статистическая обработка  данных.

Глава 1. Понятие и история  развития ипотечного кредитования

1. Понятие и сущность ипотечного кредита

   Ипотека - это греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Также это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, приобретающего право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Термин "ипотека" в юридическом  обороте обычно охватывает два понятия:

Рис.1. Ипотека в юридическом  обороте

1. Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости с целью получения ссуды.
2. Ипотека как ценная бумага — это закладная (долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество).

Ипотека – это обеспечение  погашения кредита перед ипотечным кредитором. А гарантируетпогашение ипотечного кредита залог недвижимости. Недвижимость, которая приобретается с помощью ипотеки, является собственностью заемщика ипотечного кредита с момента приобретения. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку нового жилья, возникает возможность уже сейчас пользоваться этим жильем.

В случае невозврата ссуды  собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека  — это особая форма обеспечения  кредита.

Особенности ипотечного кредитования [14]:

1. ипотекой признается залог имущества;
2. долгосрoчный характер ипотечного кредита;
3. заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
4. заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
5. законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
6. развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
7. ипотечное кредитование осуществляют специализированные ипотечные банки.

По юридическому содержанию ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости при его залоге. Традиционная для РФ юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге:

1. предмет залога oстается в собственности и владении залогодателя,
2. в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получает право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование,
3. должник, являющийся собственником имущества, может заложить его несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий кредиторов, в то время как право требовать продажи залога признается только за первым залоговым кредитором;
4. в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов, предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

Одно из основных превосходств ипотечной системы заключается в том, что она гарантирует несомненность юридически значимых действий в отношении недвижимости. Ценность последней как объекта залога объясняется ее высокой и обычно стабильной ценой с тенденцией к повышению. С экономической точки зрения, ипотека позволяет привлекать дополнительные финансовые средства для поддержки и развития материального производства, выступает в качестве инструмента обеспечения оборота имущественных прав на объект, в случае, когда другие формы передачи юридически или экономически нецелесообразны.

Термин ипотека в РФ традиционно используется в связи с решением жилищных проблем. Закладывается при этом вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех различные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных для этого государством ипотечных агентств.

Следует различать понятия  ипотека и ипотечное кредитование. В литературе часто под термином «ипотека» предполагается ипотечный кредит. Меж тем, само слово «ипотека» имеет и самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

При ипотечном кредитовании заемщик приобретает кредит на покупку недвижимости либо остальные цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Ипотечный кредит — это одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку банку как гарантия возврата кредита.

Залог здания, сооружения, предприятия  и иных объектов, конкретно связанных с землей, традиционно именуют ипотекой. В общем, и такое очень распространенное определение ипотеки не является совершенным. Им невозможно ограничиться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества. Она представляет собой целую юридически - правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Так же ипотека - это полномочия банкира продавать товары, которые были ему, переданы как залог по займу. Таким образом, товары передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир может продавать их в случае отказа от платежа.

Ипотека - реальный способ связать  деньги народонаселения, а значит - антиинфляционная мера. [13]

Таким образом, в широком  смысле слово «ипотека» значит юридически-правовую систему, включающую порядок, определения состояния и владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

2. История развития ипотечного кредита

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю Древней Греции. Само понятие «ипотека» ввел архонт Сoлон в VI веке до н.э. Предшественник Солона, Дракoнт, ввел пoрядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать свою «собственность» по своему усмотрению. Для перевода личнoй собственности в имущественную Солон ипредложил ставить на имени должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Таковой столб и окрестили ипотекой. [1] На таком столбе отмечались все долги владельца земли. Позднее для данной цели стали применять особенные книжки, величавшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась публичность, дозволявшая любому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии предоставленной земельной собственности.

Новое формирование института ипотеки получило развитие в Римской империи, когда создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правлeния императора Антoния Пия было разработaно особое законодательство для ипотечных банков.[2] Уже тогда существовало около 50 банков и дeйствовало более 800 ростовщических и меняльных контор; банки становились специализированными и развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций.

Правительство постоянно  оказывало огромную помощь ипотечному кредитованию и для этого формировались  особые социальные институты. При императоре Трaяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых. Это был самый низкий процент кредита в Риме в то время.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к наиболее прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотeке.

Ипотека в форме фидуции означала, что заложенная недвижимость сразу переходила в собственность кредитора. Последний же мог либо вернуть ее должнику, когда тот выплачивал долг, либо продать, не дожидаясь погашения обязательств. В средневековой Европе ипотека существовала уже в более прогрессивном виде — в форме пигнуса, то есть заложенное имущество переходило к кредитору не в собственность, а только во владение. Продавал же кредитор это имущество только в том случае, если должник не был в состоянии выплатить всю сумму.

 Понижение рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам содействовали происхождению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они не могли заложить. Выходом из данной ситуации было вступление новейшей формы задатка - залога арендаторами самих орудий труда, которых проходил без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Таковым образом, появился институт ипотеки, который был договором о залоге и о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством предоставленного соглашения были поначалу обыкновенные соглашения меж заемщиком и кредитором, позднее составлялись официальные и неофициальные бумаги, которые уже обладали правовой силой.

Институт классической ипотеки  также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие без согласия сторон, в них включались и ипотеки по закону: ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на актив неплательщика налогов, ипотека на актив опекуна, ипотека супруги на актив супруга, ипотека церкви и так далее.

Нужно подметить, что все виды ипотеки (за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.

 Ипотека делилась по законодательной принадлежности, то есть по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь потом - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная сообразно виду, постоянно была более приоритетной, и только после установления ранга предоставленной ипотеки, в согласовании со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших  кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право – сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае, когда заемщик не выплатит долг.

При этом, кредиторы никогда  не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так  как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга [3]. Роль страны в соблюдении прав соучастников ипотечных сделок была велика. Довольно трудные сообразно структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций и с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать на протяжение нескольких веков.

В дальнейшем ипотека постепенно входит и в средневековое закoнодательство. В законодательстве европейских государств ипотека владеет уже двумя соответствующими чертами: ипотека применима лишь к недвижимости и реализация заложенного имения произвoдится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», нe принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипoтека становится надежным вещным правом, однако лишь после внесения особой записи об ипотеке в осoбую книжку.

Ипотека распространялась на недвижимость и не зависела от замены хозяина. В тоже время ипотечное право самостоятельно существовать не может. Ежели недостает права, в снабжение которого ипотека установлена, то не может существовать и ипотеки, потому что недостает предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но это правило не действует наоборот. Это значение ипотеки признано не только римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения.

При рецепции римского права  ипотека перешла в европейское  законодательство. Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.[4]

3. Виды и особенности ипотечного кредита

В сфере банковских услуг  на нынешний день распознают некоторое  количество видов ипотечного кредитования, которые отличаются между собой видами недвижимости, на которую приобретается кредит, особенностями его получения и условиями кредита.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищной программы. В качестве основной функции ипотечного бизнеса это способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны и прежде всего проблем обеспечения жильем. С другой стороны, снижает инфляцию, оттягиваются временно свободные денежные средства граждан и предприятий. 

Виды ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений.

Рис. 2. Различные значения ипотеки

1. С точки зрения программ кредитования ипотека также подразделяется на следующие виды:

Табл. 1. Программы кредитования ипотеки.

В настоящее время не все  российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки  работают такие банки как Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, НОМОС_БАНК, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

На  рынке вторичного жилья активно работают агентства недвижимости, какие исследуют способности покупателя и сравнивают их с критериями разных ипотечных программ города.

II. С точки зрения экономики ипотека также подразделяется на виды, среди которых:

1. Первичная ипотека – ипотека, предполагающая первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
2. Вторичная ипотека — это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
3. Постоянная ипотека — договор залога, которым гарантируется обязанность, предусматривающая, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
4. Закрытая ипотека — договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
5. «Пружинная» ипотека — это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат.
6. Принятая ипотека — предполагает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на клиента недвижимости возлагается обязанность сообразно непогашенному кредиту, в то время как бывший обладатель несет вторичную ответственность
7. Ролловерная ипотека – это такой договор ипотечного кредитования, который предугадывает, что срок кредита распределяется на одинаковые кратковременные отрезки и для всякого из данных отрезков устанавливается своя процентная цена в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке.
8. Ипотека с дифференцированными платежами — ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение торого растут, при этом график погашения в целом не меняется, однако выплаты равномерно растут.
9. Ипотека с обратным аннуитетом — договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

3. Целевым направлением экономики может быть:

                   кредит на недвижимость

                   ипотека на дом

                   ипотека на жилье

                   ипотека на загородный дом

                   ипотека на квартиру

                   ипотека на квартиру в новостройке

                  ипотека на комнату  

                   ипотека на новостройки

                  ипотека на коттедж

                  ипотека на покупку квартиры в новостройке

                   кредит на покупку жилья

                  кредит на покупку квартиры.

Рис.3. Ипотека по целевому направлению экономики

IV.   Ипотеки по видам залога [16]:

                            Рис.4. Виды залога ипотеки

5. Ипотечное кредитование активно поддерживает государство. Среди видов государственной поддержки выделяют:

1. государственная поддержка молодой семьи

2. социальная ипотека для молодёжи
3. социальная ипотека в регионах.
4. социальная ипотека для военных

Правительство, с собственной стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования.

С января 2009 года в 2 раза увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый  вычет.

Сообразно програмке антикризисных  мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели, имеют все шансы  компенсировать собственным сотрудникам  уплату процентов сообразно жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы, однако не наиболее 3% от расходов на оплату труда.

В конце февраля 2009 года в  структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), силами которого разработан и в настоящее время  реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, ежели в следствии кризиса значительно усугубилось их материальное состояние, а еще отсутствуют активы, какие они могли бы навести на поддержание собственной платежеспособности. Так же, недвижимость, купленная в кредит, обязана быть единственным местом для проживания заемщика и не быть элитным либо дачным жильем. Роль в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обя занностей.