Рыночная и кадастровая оценка земли

1. Теоретические основы оценки земли

1.1. Земля как объект  недвижимости

В соответствии с ГК РФ к  недвижимым вещам относят земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.¹ Иными словами земля относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу  РФ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

В РФ определены следующие  категории земель:

1. сельскохозяйственного назначения;

2. населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

5. лесного фонда;

6. водного фонда;

7.земли запаса.

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету.

__________________

^{1. ст. 11.1 Земельного кодекса  РФ /  комментарий Е.Ю. Сафаровой. – М.: ООО «Рид Групп», 2010. – с.39}

Моментом возникновения  или прекращения существования  земельного участка как объекта  кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - основной документ земельного кадастра.¹

Он содержит такие сведения, как:²

1. вид объекта недвижимости;

2. кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3. описание местоположения границ объекта недвижимости;

4. описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;

5. площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований.

В государственный кадастр  недвижимости вносятся также следующие  дополнительные сведения об объекте  недвижимости:

1. ранее присвоенный государственный учетный номер, если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

2. кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

3. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

__________________

^{1.  п.5 ст.4 ФЗ «о государственном кадастре недвижимости»: ФЗ от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (с изм. и доп.) // Консультант плюс: Законодательство.}

^{2. см. там же.}

4. сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений.

5. сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости недвижимости, а также сведения о границах охранной зоны, установленных в отношении объекта недвижимости;

6. сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав;

7. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

8. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

9. категория земель, к которой отнесен земельный участок;

10. разрешенное использование.

Существует несколько  форм права на землю, а именно:

- право собственности  (Гл.3 ЗК РФ);

- право постоянного (бессрочного)  пользования (ст.20 ЗК РФ);

- право пожизненного наследуемого  владения (ст.21 ЗК РФ);

- аренда (ст.22 ЗК РФ);

- сервитут (ст.23 ЗК РФ);

- безвозмездное срочное  пользование (ст.24 ЗК РФ).

Субъектами частной собственности  на землю являются граждане и юридические  лица Российской Федерации. Помимо них владельцами земли могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях, участки из категории земель сельскохозяйственного назначения.¹ Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на

___________________

^{1. ст.20  ФЗ «о государственном кадастре недвижимости»: ФЗ от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (с изм. и доп.) // Консультант плюс: Законодательство.}

законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Собственник земельного участка  может владеть, пользоваться и распоряжаться  имуществом по своему усмотрению (сдавать  в аренду, предоставлять в безвозмездное  срочное пользование и т. д.).

Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права  на земельные участки граждан  лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в  действие ЗК РФ (ст.20 ЗК РФ).

Согласно ст.44 ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).

Отказ от права собственности  на участок на практике встречается  редко, когда приобретение земли, как  правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также  урегулирован законодательством. Гражданин  или организация могут отказаться от права собственности на земельный  участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие  об устранении от владения, пользования  или распоряжения землей. Следует  учесть, что отказ от собственности  на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении  имущества до приобретения его другим лицом. Все это время владелец земельного участка обязан нести бремя содержания своего имущества, например: платить налоги.

1.2. Понятие и принципы оценки земли

Оценка стоимости  земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него). Сроки и стоимость оценочных услуг зависят от сложности работы.¹

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:²

1.совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;

2.получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;

3.разрешение имущественных споров;

4. подготовка пакета документов для судебных приставов;

5. проведение приватизации имущества;

6.оценка инвестиционных проектов;

7. проведение страхования;

8. привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

9.проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода;

10.оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

11.определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;

12.определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

При оценке земли учитывают:

1.местоположение, количественный и качественный состав

__________________

^{1. В.И. Петров // Оценка стоимости земельных участков – М.: Изд-во КноРус, 2008, с.130.}

^{2.. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 56.}

коммуникаций;

2.возможность присоединения к существующим коммуникационным

сетям, в случае если на земельном  участке планируется строительство;

3.данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

4.данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

5.конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей);

6.ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли  со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении  целевого назначения участка его  рыночная стоимость также изменяется.¹

Оценка земли населенных пунктов осуществляется на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи;
• ставки арендной платы;
• цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки);
• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре;
• сведений об объектах социально-бытового обслуживания;
• сведений о состоянии окружающей среды;
• исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта;

__________________

^{1. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 59}

• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки;
• интенсивности транспортного сообщения;
• наличия коммуникаций на участке;
• удаленности от основных центров инфраструктуры;
• экологической обстановки в районе;
• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур;
• сенокосов;
• продуктивности пастбищ, многолетних насаждений;
• структуры посевных площадей;
• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе;
• необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам;
• интенсивности транспортного сообщения;
• наличия электрификации, газоснабжения и водоснабжения;
• удаленности от основных центров инфраструктуры;
• экологической обстановки в районе.

Перечень документов и  сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:¹ 

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы

__________________

^{1. ст.22  ФЗ «о государственном кадастре недвижимости»: ФЗ от 24 июля 2007г. №221-ФЗ (с изм. и доп.) // Консультант плюс: Законодательство.}

на текущий год;

2. Кадастровый паспорт на участок;

3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию;

4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта  недвижимости, определяется исходя из принципов использования. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям,  так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости.¹ Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:²

• принцип полезности;

• принцип ожидания;

• принцип предложения  и спроса;

• принцип замещения;

• принцип остаточной продуктивности;

• принцип зависимости  или местоположения;

• принцип наиболее эффективного использования.

Полезность: считается,  что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей,  например,  служить местом для размещения

__________________

^{1. В.И. Петров // Оценка стоимости земельных участков – М.: Изд-во КноРус, 2008, 320 с.}

^{2. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 59}

жилого дома или промышленного  здания,  являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха.  Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических,  функциональных,  экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание означает,  что  стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах,  которые можно будет получить при использовании земельного участка.  Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода,  создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов,  сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.

Предложение и спрос. Также  как и на любой товар,  на стоимость  земли оказывают влияние факторы спроса и предложения.  Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет,  а предложение не увеличивается,  то растут и цены.  Соответственно если спрос падает,  а предложение возрастает,  то цены снижаются.  Когда спрос и предложение равны и сбалансированы,  цены,  складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив,  чем предложение.  Это связано с тем,  что количество земельных участков,  выставляемых на продажу, обычно ограничено,  и не может быть увеличено,  даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает.  Земля является ограниченным ресурсом,  товаром с неэластичным предложением,  уровень цен на который определяется не столько предложением,  сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения означает,  что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок,  но по более низкой цене.  Действие этого принципа в отношении земли означает,  что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения.

Принцип остаточной продуктивности означает,  что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы,  капитала и предпринимательских усилий.  Доход, приписываемый земле,  называется рентой,  которая формирует рыночную стоимость земли.  Из принципа остаточной продуктивности следует,  что рыночная стоимость земли,  взятой отдельно,  составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.

Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением,  теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования,  оно не может рассматриваться в качестве землепользования,  обеспечивающего формирование рыночной стоимости.  Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость.  Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми,  физическими,  экологическими характеристиками земельного участка,  а также иными социальными мотивациям.

Принцип наиболее эффективного использования означает,  что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием,  которое является наиболее вероятным,  физически возможным,  юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправдание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Данный принцип означает,  что в процессе оценки определяется такое использование,  которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных,  юридически не запрещенных,  финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости.  Иначе говоря,  из всех возможных вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:¹

• преобладающие способы  землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта недвижимости;

• существующие нормы зонирования  (разрешенные виды использования);

• градостроительные и  природоохранные ограничения по застройке земельного участка;

• ожидаемые изменения  на рынке недвижимости;

• существующее использование  недвижимости.

1.3. Методика оценки земли

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов.  Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. В Методических рекомендациях оценки стоимости

__________________

^{1. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 59}

земельных участков,  утвержденных Министерством имущественных отношений РФ (Минимущество России)¹, принята классификация методов оценки земельных участков,  в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки.  В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли:

• метод сравнения продаж;

• метод распределения (соответствует  методу разнесения);

• метод выделения (соответствует  методу извлечения);

• метод капитализации земельной ренты  (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

• метод остатка для  земли;

• метод предполагаемого  использования  (соответствует способу развития территории). 

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер.  В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.²

Метод капитализации земельной  ренты: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.  Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

___________________

^{1. Распоряжение Минимущества РФ от 07.03.2002  № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».}

^{2. О.М. Ванданимаева // Оценка стоимости земельных участков  - М.: Московская финансово-промышленная академия - 2005, с. 88}

•определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

• расчет рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации земельной ренты

Метод предполагаемого использования: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод остатка: позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости  - физических, правовых и финансовых интересов.  Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих,  когда стоимость других компонентов  (интересов) известна.

При применении метода остатка  для земли должны быть известны:

• стоимость зданий и  сооружений;

• чистый операционный доход,  приносимый землей,  зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации  для земли, зданий и сооружений.

Метод сравнения продаж: сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок,  учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам,  то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков,  которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод распределения: основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.  Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков,  следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных,  так и незастроенных земельных участков.  Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости  (долю земли),  его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Метод выделения: определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости,  т.е.  земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод определения затрат на освоение: применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Данный метод применяется,  если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Рыночная и кадастровая оценка земли

2.1. Рыночная стоимость  земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ч.1 ст.66 ЗК). Вопросы оценки земельных участков регулируются ФЗ от 29.07.98г. №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам  РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки.¹

Под оценочной деятельностью  понимается деятельность соответствующих  субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной деятельности - определение стоимости объектов оценки.

В соответствии со ст. 5 Закона к объектам оценки относят:

1. отдельные материальные  объекты (вещи);

2. совокупность вещей,  составляющих имущество лица, в  том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);

3. право собственности  и иные вещные права на имущество;

4. права требования, обязательства  (долги);

5. работы, услуги, информация;

и др.

В отношении объектов оценки законодательством РФ должна быть предусмотрена  возможность их участия в гражданском  обороте.

__________________

^{1. ст.2 ФЗ  «Об оценочной  деятельности в  Российской Федерации»: ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. от 11.07.11 № 200-ФЗ) // Консультант плюс: Законодательство.}

Субъектами оценочной деятельности признаются юридические и физические лица (ИП), которые занимаются оценочной деятельностью. Закон именует их оценщиками. Соответственно субъектами оценочной деятельности являются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.