Рынок недвижимости и классификация недвижимости

 
 
 

     Содержание 

Введение

1. Сущность  и классификация объектов недвижимости

1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости

1.2 Классификация  объектов недвижимости

2. Характеристика  и особенность объектов недвижимости

2.1 Земельные  участки

2.2 Жилые  помещения

2.3 Нежилые помещения

3. Проблемы  и перспективы рынка недвижимости

Заключение

Приложение

Список  литературы. 

 

     Введение 

     Представленная  работа посвящена теме: «Рынок недвижимости и классификация недвижимости».

     Рассмотрим  актуальность выбранной темы и обсудим  проблемы, связанные с изучаемым материалом.

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

     Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы «Рынок недвижимости и классификация недвижимости», круг вопросов и логическую схему ее построения.

     Объектом  данного исследования является естественные (природные) и искусственные объекты недвижимости, при этом предметом исследования является рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

     В соответствии с поставленной целью  был разработан ряд следующих  задач:

     1.Охарактеризовать сущность понятия рынка недвижимости.

     2.Рассмотреть  классификацию объектов недвижимости.

     3.Изучить  особенности земельных участков.

     4. Рассмотреть особенности жилых и нежилых помещений.

     Методологической  основой исследования является диалектический метод познания и системный подход. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, анализ и  синтез, методы группировки, сравнения и другие.

     Контрольная работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из трех глав, заключения и библиографический список.

     В первой главе рассказывается о различных  аспектах понятия «рынка недвижимости», «недвижимость», приводиться классификация объектов недвижимости.

     Во  второй главе более углублено  изучается особенности земельных участков, жилых и нежилых помещений.

     Краткие выводы приводятся в заключении.

     Итак, перейдем к основной части контрольной работы. 

 

     1. Сущность и классификация объектов недвижимости 

     1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости. [13]

     Основные  сегменты рынка недвижимости: рынок  земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

     Отдельно  выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

     – рынок объектов офисного назначения;

     – рынок объектов торгового назначения;

     – рынок объектов производственно-складского назначения;

     – рынок гостиничных услуг;

     – рынок объектов незавершенного строительства.

     В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки  купли-продажи и аренды.

     На  рынке купли-продажи в обмен  на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

     Можно выделить следующие особенности  рынка недвижимости:

     – локальность;

     – низкая взаимозаменяемость объектов;

     – сезонные колебания;

     – необходимость государственной  регистрации сделок.

     При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

     – расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально пригодном состоянии;

     – ежегодный налог на владение недвижимостью;

     – высокие трансакционные издержки при  сделках с недвижимостью.

     Колебания спроса и предложения на рынке  недвижимости происходят

     медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

     Основные  факторы, воздействующие на спрос и  предложение:

     – экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность

     финансовых  ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных  работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

     – социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

     – административные: ставки налогов и зональные ограничения;

     – экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

     Недвижимость  является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

     Финансовый  рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

     Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

     Существует  тесная взаимосвязь финансового  рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка. [11;8]

     Недвижимое  имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

     В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. [12]

     21 июня 1997 года принят закон Российской  Федерации "О частной

     регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости. Согласно этому закону: Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. [5;4]

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. [9;13]

     Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (Приложение А).

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым.

     Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

     Недвижимое  имущество может иметь неотделимые  части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

     С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая  движимая вещь, которая, не являясь  существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

     Недвижимая  вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Сервитут  – право ограниченного пользования  чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки  и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут  быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

     Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

     Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого  имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

     Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

     В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Владение недвижимостью  престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.[12] 

     1.2 Классификация объектов  недвижимости 

     Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. (Приложение Б).

     В законодательных, нормативных, методических актах и документах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

     Определение объектов недвижимости предполагает выделение  в его структуре двух составляющих физического статуса. (Приложение В).

     Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

     Существуют  семь категорий земли:

     1. Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений,  предоставленные для нужд сельского  хозяйства, а также предназначенные  для этих целей.

     2. Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

     3. Земли промышленности и иного  специального назначения

     4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

     5. Земли лесного фонда — это лесные земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления.

     6. Земли водного фонда — это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов.

     7. Земли запаса - находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом.

     Искусственные объекты (постройки):

     а) многоквартирный дом — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

     Объектами жилой недвижимости могут также  быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения. [8;13]

     Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров. (Приложение Г)

     б)коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

     в)общественные (специальные) здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, и т. д.):
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
  • специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

     г)инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т. д.

     Каждую  из этих групп можно разбить на подгруппы:

     Искусственные объекты называются недвижимостью  по закону, однако данная категория  объектов опирается на недвижимость по природе.

     По  функциональному назначению объекты  недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

     По  формам собственности объекты недвижимости делятся:

     1.Частный  фонд:

  • находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям, в том числе в результате приватизации;
  • находящийся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом основаниям;

     2.Государственный  фонд:

  • находящийся в государственной собственности РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление казенных предприятий или государственных учреждений;
  • находящихся в собственности субъектов РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление государственных учреждений.

     3.Муниципальный  фонд:

  • находящийся в собственности муниципальных образований, в том числе в хозяйственном ведении или оперативное управлении муниципальных предприятий или учреждений.

     По  степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть:

  • введенные в эксплуатацию;
  • незавершенное строительство.

     По  отраслевой принадлежности — промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

     Наиболее  распространена общая классификация  недвижимого имущества с точки  зрения его налогообложения независимо от физической природы объекта. Налоговая  классификация предусматривает  выделение четырех категорий  недвижимости:

     -коммерческая, используемая для бизнеса и  приносящая рентный доход;

     -личная  жилая собственность;

     -предназначенная  для продажи как товар с  целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с не движимостью;

     -объекты  инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

     Выделяют  также рекреационную и институциональную  недвижимость. Рекреационная недвижимость связана со сферой - объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

     Выделяют  также рекреационную и институциональную  недвижимость. Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (яхт- и гольф-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений. Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения. [8;13] 

 

     2. Характеристика и  особенность объектов  недвижимости 

     2.1 Земельные участки 

     Понятие "земля" и "земельный участок" хотя нередко и используются как  синонимы, на самом деле с позиций права не совпадают. Земля может представлять собой поверхность почвы, которая не огорожена каким-либо образом. Поэтому объектом гражданских прав (и соответственно предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки.

     Одним из наиболее важнейшим принципом, на котором основывается Земельный  Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства является учёт значения земли как  основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

     Для возникновения земельного участка  как объекта недвижимого имущества  необходимы как минимум три условия:

  • решение компетентного органа об образовании земельного участка;
  • вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ
  • государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.