Рынок земельных ресурсов и его особенности в России

Экономический факультет

Кафедра экономической теории 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по  экономической теории

«Рынок  земельных ресурсов и его особенности  в России» 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Оглавление 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Общая  модель земельного рынка……………………………………………...5

    1.1. Спрос  и предложение земли……………………………………………5

    1.2. Земельная  рента………………………………………………………….7

    1.3. Цена  земли……………………………………………………………….9

2. Особенности  рынка земельных ресурсов в  России…………………………11

    2.1. Становление  рынка земельных ресурсов в России…………………..11

    2.2. Рынок  земель сельскохозяйственного назначения…………………..14

     2.3. Проблемы и перспективы развития  земельного рынка в России  и Кировской области………………………………………………………………...19

Заключение……………………………………………………………………….24

Список  литературы………………………………………………………………26

Приложения………………………………………………………………………29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     Рынок земли - средство перераспределения  земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

           передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

           установление равновесных  цен на землю в различных регионах;

           связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью  экономической мотивации;

           распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.(18,с.121)

           Целью данной курсовой работы является изучение рынка земельных  ресурсов и его особенностей в  Росси. Нормально функционирующий рынок земли - это залог эффективного, рационального землепользования. Он способствует пополнению доходной части бюджета как отдельных регионов, так и всей страны в целом. 

           В соответствии с  целью были поставлены следующие  задачи:

  • Охарактеризовать общую модель земельного рынка, а именно вопросы, касающиеся спроса и предложения земли, земельной ренты, цены земли;
  • Изучить становление рынка земельных ресурсов в Росси;
  • Исследовать рынок земель сельскохозяйственного назначения;
  • Выявить проблемы и перспективы развития земельного рынка в России и Кировской области.

     В процессе изучения и обработки материалов были применены следующие методы экономических исследований: экономико-математический, графический, табличный, метод сравнения и т.д.

           Методологической  и теоретической основой при  написании курсовой работы послужили: официальные законодательные документы, информация из ежегодников, учебная литература, периодические издания.

 

      1 Общая модель земельного рынка 

     1.1 Спрос и предложение земли 

     Особенностью  земли как экономического  ресурса  является её ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран  Западной  Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны, а в большинстве развитых стран наблюдается даже тенденция к их сокращению вследствие развития городского хозяйства и инфраструктуры.

     Предложение земли ограничено не только на  макро-, но и на микроуровне. Для большинства  ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определённые трудности.(19)

     Основными факторами, влияющими на предложение  земли, являются плодородие и положение. Таким образом, количество хорошей  земли вокруг конкретного города или отдельно взятой фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

     Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно  неэластична, поэтому если построить  кривую предложения земли на рынке, то она будет представлять линию, параллельную оси ординат (Приложение А). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая реальная цена на землю установится, необходимо проанализировать спрос на неё.

     Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: 

     D = Dсх + Dнесх,                                                                                         (1)

     где D - совокупный спрос;

            Dсх - сельскохозяйственный спрос;

            Dнесх - несельскохозяйственный спрос. 

     Если  на оси абсцисс отложить количество единиц земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон (Приложение Б). Это связано с законом уменьшающегося плодородия почвы.

     Кривая  несельскохозяйственного спроса также  имеет отрицательный наклон, так  как связана главным образом  с местоположением земли.

     Совокупный  спрос D на землю определяется сложением кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Приложение Б).

     Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Спрос на продукты питания неэластичен. Однако закупочные цены на сельскохозяйственную продукцию, как правило, достаточно низкие, что в конечном счёте отрицательно отражается на сельскохозяйственном спросе на землю.

     В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он включает в себя спрос на землю для строительства жилья, различных объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос на землю.

     Несельскохозяйственный  спрос безразличен  к уровню плодородия земли. Главное для него - удобное местоположение земельных участков. Оно особо значимо в крупных городах, поэтому в центре многих американских городов возвышаются небоскрёбы, позволяющие разместить значительные производственные площади на ограниченном участке земли. 
 

     1.2 Земельная рента 

     При покупке земли в принципе покупается не сама земля, а доход, который она  принесёт в будущем, то есть рента.

     Рента - это регулярно получаемый доход  с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской  деятельности (4,с.34). В узком же смысле экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничены.

     Земельная рента выплачивается землевладельцу в виде арендной платы за землю. Однако арендную плату надо отличать от земельной ренты. Земельная рента является платой за пользование землёй, как таковой. В арендную плату, кроме земельной ренты, могут входить и другие элементы: плата за пользование хозяйственными сооружениями, ирригационной системой, процент за вложенный в землю капитал и другое.

     Земельная рента выступает в двух основных формах: дифференциальная рента и  абсолютная рента.

     Дифференциальной  рентой называется разность между ценой  общественного производства, определяемой издержками производства на худших землях, и индивидуальной ценой производства на лучших и средних землях (4,с.35).

     Ограниченность  предложения земли является важным условием возникновения дифференциальной ренты и является основной причиной особенностей распределения расходов и формирования цен в сельском хозяйстве.

     Размер  ренты определяется за счёт плодородия земли, цены продукта, предельного уровня производства, который представляет собой превышение стоимости фактической  общей отдачи от приложения капитала и труда к земле, и того дохода, который может быть получен при неблагоприятных условиях. Кроме того, нехватка земли при отсутствии неравномерности её плодородия также порождает ренту. При этом рента выступает как избыток по мере увеличения спроса на продукт и увеличения предложения труда, который способствует дополнительному накоплению стоимости и развитию воспроизводства более быстрыми темпами, чем на тех сельскохозяйственных угодьях, где такого вида ренты нет.

     Выгода, обусловленная местоположением  земельного участка, выражается через стоимость излишка транспортных затрат, включая близость к рынку рабочей силы, а добавочный продукт, который может быть получен от благоприятного расположения участка, порождает особую ренту по местоположению.

     Таким образом, условием возникновения форм дифференциальной ренты является наличие земельных участков, различных по своему качеству - плодородию и местоположению, а также дополнительные инвестиции, последовательно вложенные в один и тот же участок.

     Рента, возникающая вследствие различного качества почвы и местоположения участков земли, называется дифференциальной рентой - I .

     Рента, возникающая в результате дополнительно вложенных инвестиций, называется дифференциальной рентой -  II.

     Экономической причиной образования дифференциальной ренты является превышение прибавочной стоимости над средней прибылью, которая создаётся благодаря более высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению земельных участках по сравнению с худшими.(4)

     Абсолютной  рентой называется разность между стоимостью сельскохозяйственного продукта и  его ценой производства.

     Абсолютная  рента получается со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией частной собственности на землю. При передаче в аренду худших земель арендатор должен обязательно обеспечить получение средней прибыли себе и сверхприбыли - собственнику (в качестве арендной платы).

     Источником  образования абсолютной ренты является излишек прибавочной стоимости  над средней прибылью, которая  образуется в сельском хозяйстве  из-за более низкого процента вкладываемого  капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Кроме того, фактор наличия меньшей площади лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования по сравнению с худшими также влияет на цену производимой продукции. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства должна присваиваться в форме абсолютной ренты государством и другими собственниками земли.(18) 

     1.3 Цена земли 

     По своей сущности цена земли - это категория иррациональная. Земля не является продуктом человеческого труда, поэтому сама по себе не имеет стоимости, если не считать инвестиций на её освоение. Однако в условиях рыночной экономики она продаётся и покупается, как и другие факторы производства. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее доходы (ренту), то становится ясно, что цена земли зависит от двух величин: размера земельной ренты, которую можно получить, став собственником данного участка, и ставки банковского процента.(6)

     Покупатель  земельного участка стремится  приобрести участок ради постоянного дохода, который приносит земля, то есть покупается право на получение регулярного  дохода в течение неопределённого  времени.

     Всё, что приносит доход, в экономической теории рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определённую сумму, может положить её в банк и получать доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли - это дисконтированная стоимость. 

     PVN = R/r,                                                                                                  (2) 

     где  PVN - дисконтированная стоимость;

             R - ежегодный размер земельной ренты;

             r - рыночная ставка процента. 

     При покупке земли предполагается, что  доход в виде арендной платы будет  выплачен собственнику земли в неопределённо  продолжительный срок. Но земля приносит этот доход и после её продажи. Поместив вырученную сумму в банк, собственник земли обеспечивает себе получение не меньшего дохода и в будущем. Смысл цены земли заключается в капитализации земельной ренты, поэтому цена земли будет расти, если увеличится размер ренты, и падать, если повышается норма процента.

     На  практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Рост цен на землю может объясняться растущим спросом на неё для несельскохозяйственных целей, ростом инфляции и особенно гиперинфляции.

     Цена  земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Без законодательного оформления рыночных отношений, связанных с куплей - продажей земли, невозможно проведение успешных экономических реформ в России.(20) 
 

     2 Особенности рынка земельных  ресурсов в России 

     2.1 Становление рынка земельных  ресурсов в России 

       Рынок земли - это институциональная  система, посредством которой  осуществляются все виды деятельности, связанные с передачей прав на земельный участок (покупка, продажа, аренда, наследование, мена и т.д.).(9,с.9)

     Земельный рынок России уже существует. Это  один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в  стране с 1990 года.

     Однако  российский земельный рынок ещё очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны; во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель в стране по-прежнему остаётся государство. Основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остаётся сдача её в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1% от земельного фонда Российской Федерации.(9,с.9)

     По  площади земель Россия выступает  явным лидером, обладая самым обширным в мире земельным фондом в 1709,8 млн.га. Земли используются для разнообразных целей. Однако примерно 58% территории страны находится в зоне, где землепользование значительно затруднено или связано с существенными затратами.

     Таким образом, особую актуальность приобретают вопросы рационального и эффективного использования земельных ресурсов.

     Очевидно, что платность землепользования и нормально функционирующий  рынок земли - это главные механизмы, способные обеспечить общую экономическую эффективность землепользования, рациональность использования земли, увеличение доходной части бюджета республики, региона и страны в целом при взимании платы за пользование землёй и совершение сделок с ней, воспроизводство инфраструктуры, максимальное сближение суммы уплачиваемого налога и суммы потребляемых общественных благ. Поэтому в настоящее время актуализируется задача формирования и регулирования рынка земли, который имеет свою специфику, обусловленную особенностями земли как природного ресурса.

     Введение  рыночного оборота земельных  ресурсов, будь то земли сельскохозяйственного  назначения или земли населённых пунктов, призвано активизировать перераспределение земель в пользу более эффективно хозяйствующих объектов. Учитывая, что земельный оборот является одним из элементов экономических отношений, возникающих между субъектами, субъектами и государством в процессе операций с земельными участками по их отчуждению или изменению формы собственности и характера пользования, он требует чёткого и действенного контроля со стороны государства, гибких и эффективных мер и методов административно-правового и экономического регулирования, обеспечивающих целенаправленное воздействие на рыночное пространство, его конъюнктуру и ценовые параметры.

     В.Н. Хлыстун пишет: «С принятием Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» можно было ожидать, что с созданием правовой базы регулирования земельных отношений в стране начнётся и получит динамическое развитие процесс формирования цивилизованного земельного рынка. Однако этого не произошло. Многие правительственные чиновники продолжают считать, что, приняв законы, государство выполнило свою миссию, и далее они будут реализовываться без его участия. На самом деле без системы целенаправленных государственных мер, формирования современных институтов земельного рынка и землеустроительного обеспечения реформа законсервируется, порождая и развивая «теневой» земельный оборот». ( 12,с.12 )

     К сожалению, до настоящего времени чёткой программы развития земельного рынка нет, как нет и единого органа исполнительной власти, который должен обеспечить реализацию земельных законов в полной мере. Функции регулирования земельных отношений и организации рационального использования земли как национального богатства страны оказались разделёнными между множеством ведомств.

     Переход к полноценному рыночному обороту  земли в силу различных объективных  и субъективных причин потребует  определённого времени. На переходном этапе его формирования предстоит выполнить большую подготовительную работу по созданию условий для его нормального функционирования.

     Прежде  всего необходимо создать надёжное правовое обеспечение функционирования земельного рынка в части закрепления  основ рыночного и внерыночного оборота земель, максимально возможной правовой защиты при осуществлении земельных сделок, полноты и добросовестности предоставляемой информации о цене сделок и т.д.

     Важно провести полную инвентаризацию земель, землевладельцев и землепользователей, в ходе которой определить наиболее ценные земельные участки, состояние и использование которых должно быть взято под особый контроль.

     Необходимо  также осуществить правовое территориальное  зонирование земель по их функциональному  и целевому назначению, что позволит снизить риск возможности осуществления спекулятивных сделок с земельными участками.

     Потребуется провести кадастровую оценку земель и сформировать электронную базу данных о землепользователях, качественном состоянии и оценочной стоимости  земельных участков, что позволит обеспечить контроль за использованием и движением земель.(15)

     Таковы  основные направления развития рынка  земельных ресурсов и экономико-правовые проблемы оборота земельных ресурсов в России.

     2.2 Рынок земель сельскохозяйственного  назначения 

     Из  общего рынка земельных ресурсов целесообразно выделить рынок земель сельскохозяйственного назначения, так как он имеет свои особенности. Кроме того, изучение рынка сельскохозяйственных земель особо актуально в настоящее время в связи с пристальным вниманием государства к аграрной сфере. Бывший президент России В.В. Путин в своей деятельности постоянно обращался к вопросам земельных отношений. Сегодня систему земельного регулирования многие чиновники, люди при власти и рядом с властью превратили в выгодную кормушку, источник ренты. Это, безусловно, мешает развитию не только аграрного сектора, но и всей экономики нашей страны, решению важнейших социальных проблем.

     Основными хозяйственными субъектами, функционирующими сегодня в российском аграрном секторе, являются акционерные общества, производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и личные хозяйства населения. В их собственности, владении и пользовании закреплена основная часть сельскохозяйственных угодий. В каждом аграрном сегменте сложилась своя структура, отличающаяся как по субъектам Федерации, так и по зонам (Приложение В).

     Государство остаётся основным собственником земельных  ресурсов. Процесс разграничения  государственной собственности  и соответствующего юридического оформления прав находится в начальной стадии. Процедура эта чрезвычайно сложна, требует существенных финансовых затрат, особенно в условиях, когда границы большинства земельных участков не описаны точно. Земельное реформирование коснулось преимущественно сельскохозяйственных угодий (Приложение Г).

     Из  Приложения Г видно, что более 87%  сельскохозяйственной земли оказалось  в собственности граждан на правах земельных долей, четвёртая часть  которых до сих пор не оформлена  документально.

     Сложной социально-экономической структурой землепользования отличаются товарищества и кооперативы (Приложение Д).

     Из  общего объёма земель, используемых этой категорией сельхозтоваропроизводителей, в государственной и муниципальной  собственности находится 79,3 %, доли членов агрохозяйств составляют 20%. При этом муниципальные и государственные земли, переданные агрохозяйствам на праве пользования, достигают 49,4 % общей площади. Данный факт свидетельствует о существенном нарушении требований законодательства оформить такие земли в собственность или аренду. Кроме того, сказывается разница между высокими ставками арендной платы и низкими - земельного налога.(5)

     Земельные паи занимают более одной трети  общей площади земель предприятий  корпоративного типа и подразделяются на три категории: переданные в права аренды; переданные в пользование; невостребованные. На долю последних приходится 8,5 млн.га, или 8% общей площади земель корпоративных хозяйств. Всего же не востребованы земельные доли на площади 26,46 млн.га.

     Причины невостребованности земель различны:

    1. Отсутствие полной информации о своих правах у тех, кто выбыл из хозяйств, не успев оформить собственность на земельные доли;
    2. Оставшиеся  бесхозными доли умерших собственников, не переданные наследникам;
    3. Права на земельные доли не представляют интереса для какой - либо категории граждан;
    4. Организационно-технические сложности в оформлении прав.

     Что касается распределения земель, используемых в личных хозяйствах населения, то 65% их являются собственностью граждан.

     Особенность сельскохозяйственных угодий как природного ресурса, способного в качестве основного средства непосредственно участвовать в производстве продовольствия и сельскохозяйственного сырья, вызывает необходимость формировать систему регулирования их оборота с учётом:

    1. Стимулирующего влияния земельного оборота на эффективность использования сельскохозяйственных угодий, включая не только их высокую продуктивность, но и восстановление, сохранение и повышение почвенного плодородия, не нарушая требований экологии;
    2. Собираемости земельных платежей как основного источника средств для охраны сельскохозяйственных земель и пополнения местного бюджета;
    3. Согласования интересов участников рыночного земельного оборота на основе объективной оценки земельно-ресурсного потенциала при соблюдении приоритетности развития сельскохозяйственного производства.

     Указанные выше  требования помогают бороться со следующими ограничениями оборота:

    1. Низкий спрос на земли сельскохозяйственного использования. Размеры земельных площадей хозяйств, как правило, сложились много лет назад и не всегда отражают удовлетворённый спрос именно на площадь такого размера. Во всех областях прослеживается тенденция большей потребности в земле у фермерских хозяйств, чем у сельскохозяйственных организаций.
    2. Отсутствие рыночной информации и незнание процедур оформления сделок.
    3. Дороговизна оформления и трудность осуществления сделок.
    4. Изъятие земель из сельскохозяйственного оборота как ограничение рынка земель сельскохозяйственного назначения в будущем и стимул оборота в настоящем. Сельскохозяйственные угодья декларативно находятся под защитой государства, но нет реального механизма защиты земель от изъятия из сельскохозяйственного производства. Именно это приводит к тому, что многие лица приобретают земли не для занятия на них сельским хозяйством.(13)

     Для решения обозначенных проблем и  осуществления эффективного землепользования необходим баланс земельного законодательства и других институтов земельного оборота.

     Отсутствие  спроса на земли сельскохозяйственного  назначения в отдельных областях России, отказ традиционных пользователей от части земли требует разработки программы консервации земель, ранее переданных в частную собственность. Изъятие таких неиспользуемых земель в государственную собственность, если собственник готов платить за неё земельный налог, нецелесообразно. Поэтому важно сохранить неиспользуемые частные земли по программам консервации, чтобы обеспечить поступление в бюджет земельного налога при временном отсутствии заинтересованных в получении земли лиц.