Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цены на землю
Введение
Природно-климатические условия Кыргызстана позволяют заниматься земледелием, главным образом, на орошаемых землях. Их благоустройство, планировка требует значительных материальных затрат, поэтому себестоимость продуктов питания здесь всегда была и остается относительно высокой. По сравнению с другими странами СНГ, где возделывание основных сельскохозяйственных культур осуществляется в условиях естественного орошения, в Кыргызстане стоимость производства зерна и других овощей намного выше.
Тема настоящей курсовой работы – Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цены на землю и на сельскохозяйственную продукцию.
Актуальность данной темы заключается в том, что осуществление хозяйственной деятельности невозможно без покупки или взятии в аренду земли. Земля является основой для ведения различных видов бизнеса. Без знания рынка земли невозможно эффективное хозяйствование.
Цель работы – исследование земельных отношений, а также исследование эффективных форм хозяйствования. Для достижения цели поставлены следующие задачи:
- изучить историю земельных отношений и земельного рынка;
- обозначить проблемы отношений: земля и человек;
- рассмотреть специфику и традиции рынка земли;
- охарактеризовать спрос и предложение земли;
- рассмотреть виды рент;
- исследовать рентные отношения в Кыргызстане;
- на основе исследованных материалов сделать заключение.
Структура работы включает в себя: введение, основную часть, разбитую на 3 главы, сформированных в соответствии с логикой исследования, заключение и список литературы.
Глава 1. Теоретические основы рынка земли и исследование земельных отношений
1.1. Сущность рынка земли
Изначально земля была основным средством производства, определявшим благосостояние народов. Не случайно основоположник классической английской политической экономии В.Петти говорил, что труд есть отец богатства, а земля — его мать.
К понятию "земля" относятся не только собственно географические территории, но и все заключенное в недрах земли (нефть, руды, газ, уголь и пр.), а также лесные угодья, гидроресурсы, рыбные богатства. Кроме того, понятие "земля" включает всю биосферу, в которой проходит жизнь человека и осуществляется процесс производства.
В разное время роль и значение земли в целом и отдельных составляющих этого понятия играли неодинаковую роль. Так, на протяжении многих веков земля была главным кормильцем, и ценилось, прежде всего, ее плодородие. В условиях промышленной революции и индустриализации огромное значение приобрело наличие в стране полезных ископаемых, доступ к которым пытаются получить и другие государства, что являлось причиной войн и захвата колоний.
Выделение земли как особого фактора производства — научная заслуга физиократов. "Если разница между земледелием и индустрией, которую думали констатировать физиократы, в значительной степени и воображаемая, — пишут Ш. Жид и Ш. Рист, — то все-таки верно, что земледелие имеет ту особенность, что оно одно приводит в действие силы растительной и животной жизни; эта таинственная сила поистине обладает особенностями, в силу которых земледелие отличается от индустрии; иногда благодаря ей земледелие бывает ниже индустрии, потому что продукт его ограничивается требованиями времени и пространства, но часто оно выше ее, потому что ему одному присуще свойство производить средства пропитания, которыми живы люди".
Под землей как фактором производства понимаются природные ресурсы и природные условия производства. К природным ресурсам относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы, обладающие способностью отделяться от природной среды и принимать товарную форму. К природным условиям относится природная среда как таковая вместе с теми ее элементами, которые не способны к обособлению и отделению от нее.
В промышленности (за исключением добывающих отраслей) земля служит местом расположения предприятий и других объектов. В сельском хозяйстве земля выступает предметом и средством труда.
Как предмет труда земля проявляет себя во время обработки ее верхнего плодородного слоя.
Человек использует механические, физические, химические и другие свойства земли и воздействует на культурные растения, обеспечивая необходимые условия для роста и развития. В этом проявлении земля выступает как средство труда.
Сельскохозяйственное производство приходится вести там, где есть пригодные почвы, при технических погодно-климатических условиях, которые характерны для данной местности.
Земельные участки неоднородны по качеству. Они различаются по содержанию питательных веществ в почве, по рельефу и другим признакам. Эти различия объективно влияют на результативность производства. Все другие средства производства в процессе их использования изнашиваются физически и морально. В отличие от них, земля при правильном использовании не ухудшается, а наоборот, может улучшаться.
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.
Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.
1.2. Исследование земельных отношений
Пользование землей представляет собой отношения хозяйственного использования земли. Примером таких отношений выступают аренда и залог, в которых находит свое отражение процесс разделения земли как объекта собственности и объекта хозяйствования. Пользование землей тесно связано с отношениями владения, которые являются изначальной формой фактического обладания землей. Владение выступает исходным пунктом дальнейшей эволюции отношений земельной собственности. В этом проявляется связь категорий "владение" и "земельная собственность". В то же время, отношения владения могут выступать в качестве относительно обособленных от земельной собственности, что находит свое выражение, например, в пожизненном наследуемом владении.
Распоряжение землей - это комплекс отношений, связанных с ее отчуждением (продажа, залог, дарение, обмен и другие). Распоряжение земельными угодьями представляет собой наивысшую ступень развития отношений земельной собственности. Только собственник земли имеет право пользования и распоряжение земельными угодьями. Любые операции с землей могут осуществляться лишь с его согласия. Таким образом, мы согласны с тем, что содержание понятий владение, пользование и распоряжение и по отношению к земельным участкам раскрывают различные стороны категории земельной собственности, которая составляет основу системы земельных отношений и определяет существенные характеристики всех остальных компонентов данной системы.
Следовательно, земельная собственность - это исторически определенная общественная форма присвоения (индивидуумом, коллективом, государством) земли как предмета природы; она выражает производственные отношения между людьми по поводу присвоения и использования земли как естественного условия производства и главного средства в сельском и лесном хозяйствах. В соответствии с вышеизложенными теоретическими подходами учеными разработана система рыночных земельных отношений в КР, основными элементами которой являются рентные, арендные, налоговые, оценочные и залоговые отношения.
Рентные отношения возникают по поводу производства и присвоения земельной ренты, которая является частью прибавочного продукта, создаваемого в сельском хозяйстве и присваиваемая собственником земли или землепользователем. Различия в плодородии и местоположении земельных участков создают основу для образования дифференциальной ренты. К.Маркс, детально разработавший теорию земельной ренты, писал, что какова бы ни была специфическая форма ренты, всем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность.
В том случае, если собственник земли по каким-либо причинам не может или не желает обрабатывать землю и передает ее другому лицу во временное пользование за определенную плату, имеют место арендные отношения. Они возникают между арендодателем (собственником земли) и арендатором (лицом, получающим землю во временное пользование). На практике это означает, что земельной собственник передает свою землю в аренду только за плату, т.е. тем самым реализуется экономический смысл частной собственности и получения абсолютной ренты.
В условиях перехода к рынку важно разработать - механизмы регулирования рентных отношений между государством и собственниками
земель. При социализме государство как собственник земель полностью получало ренту. Развития многоукладное в сельском хозяйстве должно обусловливать:
во-первых, полное поступление дифференциальной ренты в доход государства через установление земельного налога с учетом качества и местоположения земельных участков;
во-вторых, абсолютная рента полностью должно оставаться у земельного собственника.
Земля является элементом национального богатства, поэтому государство обязывает земельных собственников производить отчисления в виде налога, что порождает налоговые отношения. Предметом налоговых отношений является непосредственно величина налога и порядок его выплаты. Земельный налог устанавливается с учетом качества земли, площади, местоположения участка и доступности инженерных коммуникаций. Размер земельного налога не зависит от хозяйственной деятельности землепользователей и землевладельцев и согласно статье 8, пункту 2 Земельного Кодекса Кыргызской Республики разрабатывается Правительством Кыргызской Республики в виде стабильных платежей на единицу земельной площади в расчете на год.
Для определения ставок налога, а также для других целей, необходимо производить оценку стоимости земли, при этом возникают отношения по оценке земли (или оценочные отношения). В соответствии с Положением о Государственном агентстве по регистрации прав на недвижимое имущество (Госрегистр) при Правительстве Кыргызской Республики основными ее задачами также является разработка методики определения размеров стоимостной оценки (нормативной цены) земли. Нормативная цена - это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, рассчитанный исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Как представитель интересов всего общества, государство может в общественных целях изымать землю у собственника с выплатой соответствующей компенсации. Отношения, возникающие между собственником земли, у которого земля изымается государством, можно условно назвать компенсационными отношениями. Эти отношения регулирует статья 68 Земельного Кодекса Кыргызской Республики.
При существовании рынка земли, когда земельный участок переходит в качестве объекта собственности из одних рук в другие, возникают отношения купли- продажи. Это - отношения между продавцом и покупателем земли по поводу изменения собственника земли через акт купли-продажи. Предметом отношений в данном случае выступает цена земли, которая может быть определена на основе нормативной цены, или на основании законов спроса и предложения, или по совокупности. Механизмы реализации земельно-рыночных отношений для развития земельного рынка предусмотрены в статье 6 Земельного Кодекса Кыргызской Республики и в Законе Кыргызской Республики "Об управлении землями сельскохозяйственного назначения (11января 2001 года).
Если земля используется в качестве залога для получения кредита, то имеют место залоговые отношения. Они возникают между собственником земли (залогодателем) и коммерческим банком (или юридическое лицо), предоставляющей ссуду под залог (залогодержателем). Предметом отношений является срок договора, величина ссуды и величина процента, условия его выплаты и возврата кредита, а также порядок перехода предмета залога от залогодателя в случае нарушения условий договора и не возврата ссуды. Залоговые отношения, в том числе и с землей регулируется Законом Кыргызской Республики "Об ипотеке" (30 апреля 1999 года).
Собственник земли при желании может подарить свой участок земли другому лицу. В этом случае возникают отношения дарения. Кроме того, земельный участок можно передать родственнику или другому лицу по наследству. Здесь вступают в силу отношения наследования.
Глава 2. Становление земли и земельного рынка в Кыргызской Республике
2.1. Становление земельного рынка Кыргызской Республики
После распада Советского Союза с переходом к рыночной экономике, началась фактическая приватизация земли в натуре. Она сопровождалось массовым выходом работников из хозяйства и организацией самостоятельных крестьянских хозяйств, преобразованием внутрихозяйственных подразделений в самостоятельные кооперативы и в ассоциацию крестьянских хозяйств. Здесь земля уже обретает конкретных хозяев собственников, которые реально ею распоряжаются.
Механизм приватизации земли при реорганизации колхозов и совхозов предусматривал раздел земель колхозов и совхозов между их членами на доли, причем, равные для всех претендентов.
Для ведения крестьянского хозяйства было предусмотрено бесплатное выделение земли в размере среднерайонной нормы. По желанию выделяющийся для самостоятельного хозяйствования член колхоза, работник совхоза получал право увеличить земельный надел за счет аренды необходимого количества земли. Если член хозяйства оставался в хозяйстве, земля закреплялась в коллективную собственность.
Реализация права частной собственности граждан предусматривала возможность получения бесплатно или за плату земельного участка для указанных целей, самостоятельного хозяйствования на земле в соответствии с целевым назначением участка, возведения жилых, производственных и других построек, возможность сдачи в аренду, наследования, обмена.
Были расширены также права владельцев земельных паев, которые получали право выделить земельный участок в натуре (на местности) без согласия коллектива для ведения крестьянского хозяйства, сдать в залог, сдать в аренду, обменять земельный пай на имущественный пай, передать его по наследству, продать любому лицу для ведения сельского хозяйства.
С этого времени начался более активный процесс передачи и закрепления земель в собственность, владение, пользование, аренду гражданам, предприятиям и организациям с выдачей соответствующих документов на земельные участки согласно земельному законодательству. В формировании земельного рынка важное значение имел Указ Президента КР от 25 ноября 1996 года "О мерах по введению рынка прав пользования землей и созданию рыночной системы кредитования в сельском хозяйстве. В соответствии с этим Указом вводилась продажа прав пользования земельными участками (долями).
В итоге можно сделать вывод, что процесс приватизации земель в КР на первоначальном этапе характеризовался передачей государственных земель юридическим и физическим лицам в частную собственность.
Это позволило собственникам земельных долей начать практически реализовывать свои права по распоряжению ими. Земельные собственники, как правило, пользовались также наиболее перспективной формой распоряжения своей собственностью - передачей земельной доли в аренду или продажи права пользования ею. Тем самым создавалась основа для расширения гражданского оборота земли. Произошли принципиальные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государства на землю колхозов и совхозов на ее использование. На селе создана основа многоукладной экономики с различными организационно
правовыми типами частных и коллективных сельскохозяйственных предприятий.
При реорганизации колхозов и совхозов их работники стали собственниками земельных долей, сельские и городские жители получили бесплатно землю для расширения личных подсобных хозяйств, ведения коллективного садоводства и огородничества индивидуального жилищного и дачного строительства, создан Национальный фонд перераспределения земель. Проведенные в 1998 году аукционы по продаже прав пользования земельными участками, несмотря на ее приостановление (Указ Президента КР от 9 сентября 1998 г. "О приостановлении продажи прав пользования земельными участками Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий")36 активизировали процесс формирования земельного рынка, позволили выявить большую потребность сельских товаропроизводителей во введении принципов купли-продажи земли для организации крупного товарного хозяйства. Однако отсутствие на тот момент законодательного признания частной собственности на землю, механизмов их купли-продажи стали основным тормозом на пути развития земельного рынка в республике. Несмотря на это, реализация в ходе осуществления аграрно-земельной реформы комплекса организационно-экономических мер позволило достичь определенных результатов:
- произошло первичное перераспределение земли и сформулирована относительно устойчивая структура землепользования, преодолена монополия государственной собственности на землю;
- сочетание способов бесплатного (в пределах установленных норм) и платного наделения землей с введением экономического механизма платности землепользования для всех категорий собственников, владельцев, арендаторов;
- обеспечено социально справедливое и экономически обоснованное перераспределения земель и создание равных условий для всех форм хозяйствования на селе;
- сформирована законодательная база для формирования и развития многоукладной аграрной экономики с приоритетным развитием частного землепользования в крестьянских (фермерских) хозяйствах и личных хозяйствах населения;
- развиваются арендные и иные формы рыночного землепользования, созданы основы экономических механизмов регулирование рыночных земельных отношений в крестьянских (фермерских) хозяйствах, личных хозяйствах населения, сельскохозяйственных предприятиях.
Вместе с тем, на этом этапе осуществления земельных преобразований, несмотря на принятие комплекса мер, удалось сформировать цивилизованный земельный рынок и эффективного земельного собственника. В республике к концу XX века сложилось весьма специфическая ситуация в области реформирования отношений собственности на землю: с одной стороны, имеются нормативно-правовое акты, принятые официальными государственными органами в соответствии с действующей Конституцией страны (Указы главы государства, постановления правительства), утверждающие право частного землепользования и разрешающие распоряжение ею; с другой - практическая реализация этих прав тормозится, в связи с чем, процесс реформирования отношений собственности приостановился на полпути. И основным препятствием на этом пути стало, на наш взгляд, отсутствие конституционных прав у землепользователей на частную собственность на землю.
На всех этапах осуществляемых в Кыргызской Республике аграрных реформ вопрос о частной собственности на землю являлся предметом незатухающих споров и бескомпромиссной политической и идеологической борьбы. Они особенно обострились в ходе всенародного обсуждения проекта обсуждения в Законодательном собрании Жогорку Кенеша КР (апрель 1999 года) Земельного Кодекса КР, в результате которого, конституционно было закреплено права частной собственности на землю. При этом камнем преткновения стал вопрос о рыночном обороте земли, ее купле и продаже. Поскольку рыночный оборот земли по своей сути выступает формой реализации частной собственности на землю, яростные дискуссии разгорелись и по поводу ее принципиального признания.
Пристальное внимание к названным проблемам объяснялось с одной стороны, особым значением земли в жизнеобеспечении кыргызского общества, а с другой - нерешенностью земельного вопроса. Земельный вопрос - извечный, что обусловлено непреходящей и всеобъемлющий ролью земельного фактора. Земля - основное, незаменимое и невоспроизводимое средство производства. Поэтому с самого начала реформ в стране проблема преобразования земельных отношений понималась как реальное предоставление земли крестьянам. Вместе с тем земля - важнейший фактор развития всей национальной экономики и общества в целом. Она служит пространственной сферой размещения городов и поселков, предприятий и организаций промышленности, транспорта и других отраслей, выступает основой неповторимого сельского уклада жизни. Нужно учитывать и то, что земля - это пространственно-
В дискуссиях, предшествующих принятию Земельного кодекса КР от 30 апреля 1999 года проблемы рыночного оборота земли и права частной собственности на землю, рассматривались, как правило, взаимоувязано. При этом четко выявилось две крайние позиции - законодательное недопущение купли-продажи земли и частной собственности на землю (за исключением земельных участков для личного подсобного хозяйства, садово-огородных кооперативов и жилищного строительства) и безоглядная поддержка правового закрепления частной собственности на землю и ее неограниченной купли-продажи. Сторонниками первой позиции являются левые политические силы в Жогорку Кенеше КР, второй - правые, радикальные реформаторы в органах исполнительной власти.
Сторонники двух крайних позиций сходились в методологическом и теоретическом понимании сущности и значения рыночного оборота земли, ее купли-продажи и самой частной собственности на нее. Они трактуют рыночный оборот земли как ее свободную куплю-продажу, не проводя различий между ней и куплей-продажей земли вообще. Такой подход к рыночному обороту земли обусловлен соответствующим представлением о частной собственности на землю. Сторонники обеих позиций переносили на нее общие принципы, совершенно справедливые применительно к другим объектам частной собственности, прежде всего возможность свободного распоряжения собственностью ее владельцем, разумеется, если это не наносит ущерба общественным интересам. При трактовке рыночного оборота земли как ее свободной купли-продажи и частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей становится понятными логика рассуждений сторонников крайних позиций и их выводы для законодательного регулирования земельных отношений.
Справедливости ради следует отметить, что большинство сторонников левой позиции искренне озабочены состоянием земельных ресурсов и сельского хозяйства в целом и стремятся предотвратить дальнейшего разбазаривания земли. Нельзя не согласиться с ними в том, что свободная купля-продажа земли неизбежно приведет к ее переходу в руки тех, кто нажил огромные капиталы.
Своя логика имелась и у сторонников противоположной позиции. Они ведь выступают за становление рыночной экономики и вполне резонно считают, что без введения частной собственности на землю и ее рыночного оборота решить данную задачу невозможно. С этим нельзя не согласиться. А вот дальше начинается их "фирменная" логика. Поскольку они неразрывно увязывают частную собственность на землю с ее свободной куплей-продажей, то законодательное недопущение последней означает для них отрицание самой частной собственности на землю - необходимого и важнейшего условия формирования рыночной экономики.
Как видим, в основе противоположных подходов к законодательному регулированию земельных отношений лежит непонимание специфики частной собственности на землю. А она есть, причем носит принципиальный характер, поскольку связана с особенностью земли как объекта собственности. Везде земля выступает национальным достоянием, и общество не может допустить, чтобы частный собственник распоряжался им полновластно, по своему усмотрению. Во всех цивилизованных странах действуют особые механизмы функционирования и реализации частной собственности на землю, обеспечивающие учет и защиту интересов всего общества по сохранению, воспроизводству и эффективному целевому использованию земельных ресурсов. Частная собственность на землю служит в них основой всех форм земельных отношений. Соответственно существуют и реальный рыночный оборот земли, ее купля и продажа.
Вместе с тем ни в одной стране свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий круг проблем ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде.
Частная собственность на землю, как на объект хозяйствования, служит непосредственным стимулом производства. Последовательно осуществляемые в республике земельные преобразования закономерно привело к необходимости введение частной собственности на землю и принципов ее купли-продажи. В Конституции Кыргызской Республики прямо записано, что земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Из стран СНГ частная собственность на землю провозглашена также в Армении, Грузии, Молдавии, Украине. В России до последнего времени частная собственность была провозглашена на землю, находящаяся в распоряжении личных подсобных хозяйств, коллективном садоводстве и огородничества. В 2001 году в законодательном порядке в России введена частная собственность на землю сельскохозяйственного назначения.