Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь. 4

СОДЕРЖАНИЕ

Заключение

Список используемой литературы

ВВЕДЕНИЕ

Целью курсовой работы на тему «Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь» является рассмотрение таких вопросов как: рынок земли, особенности структуры и ценообразования, проблемы становления рынка земли в условиях перехода к рыночной экономике, рынок земли в Республике Беларусь, особенности функционирования, проблемы и перспективы развития.

Цель курсовой работы: отразить особенности функционирования рынка земли в переходный период.

В Советском Союзе, в состав которого входила Беларусь, все земли были национализированы и стали исключительно собственностью государства. Обретение республикой независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусловили необходимость подготовки законодательных основ для становления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Так, в июне 1993 г. был принят Закон «О праве собственности на землю», в ноябре 1998 г. — Кодекс Республики Беларусь о земле. Таким образом было положено начало созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования.

Земельные ресурсы включают все виды земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, курортов, заповедников, государственного лесного фонда. Земельный фонд Республики Беларусь остается неизменным и на начало 2013 года составляет 207,60 тыс. га.

Собственность на землю в Беларуси представлена в частной и государственной формах. В частной собственности могут находиться участки, приобретаемые отдельными лицами для строительства жилых домов, дач, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства и прочей деятельности. Введение частной собственности на землю дало толчок развитию рыночного оборота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становлению рынка земли как капитального актива в Беларуси. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и использовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Цена земельных участков при их купле-продаже устанавливается по договору между сторонами и формируется на рыночной основе. Кроме того, в республике применяются нормативные (устанавливаемые исходя из качества земельного участка) и льготные (для определенных категорий лиц) цены.

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то, поскольку они находятся только в собственности государства, целесообразно говорить о развитии рынка услуг земли. Согласно ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле (от 23 июля 2008), арендаторами земельных участков могут быть граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организациям и их представительства.  Расчет размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

В Беларуси имеются условия для развития фермерских хозяйств. Для продолжения эффективного существования рынка услуг земли необходимы дальнейшее государственное правовое и экономическое регулирование земельных отношений в направлении освоения долгосрочной аренды земли, широкое внедрение рыночных операций с землей (залог, обмен земельными участками сельскохозяйственного назначения), создание инфраструктуры земельного рынка и т.д. Это требует от государства проведения долговременной научно обоснованной земельной политики, которая позволила бы вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.

 1.Понятие и  характеристика рынка земли

Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксирования площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Классификация земель — это условное разделение (структурирование) земель на группы по одному или нескольким признакам; перечень групп (классов) земель с их определениями (характеристикой). В землеустройстве наиболее распространена классификация по категориям и видам земель.

Земельные ресурсы как объекты собственности и хозяйствования учитываются по целевому назначению (основу которого составляет распределение земель по категориям); по хозяйственному использованию (основанному на классификации угодий по видам и подвидам); по административно-территориальному делению (в основу которого заложено распределение земель по землепользователям).

В соответствии с основным целевым назначением различают земли: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов); промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения; природоохранного, природозаповедного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Согласно данным специально уполномоченного государственного органа по земельным ресурсам и землеустройству, площадь земельного фонда Республики Беларусь на начало 2013 г. составила 207,60 тыс. га.

Распределение сельскохозяйственных земель по категориям землепользователей в Республике Беларусь на начало 2013 г. представлено в таблице 1.

Таблица 1. - Распределение сельскохозяйственных земель по категориям землепользователей в Республике Беларусь на начало 2013 г. (тысяч гектаров)

Источник: [http://aw.belal.by›Сельское хозяйство Беларуси]

Исходя и данной таблицы можно сделать следующие выводы: Земельные ресурсы включают все виды земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, курортов, заповедников, государственного лесного фонда. Земельный фонд Республики Беларусь остается неизменным и на начало 2013 года составляет 207,60 тыс. га.

Сельскохозяйственные земли занимают 43% (8897,5 тыс. га), из них пашня – 30% общей площади. На душу населения приходится 0,9 га сельскохозяйственных земель, в том числе 0,6 га пашни. Неиспользуемые и слабо используемые земли в народном хозяйстве (пески, кустарники, болота и т.д.) составляют 15% общей площади. За последние 20 лет из сельскохозяйственного оборота выбыло 488 тыс. га.

На изменение площадей категорий земель оказывает влияние перевод земель из одной категории в другую, осуществляемый в процессе выполнения работ по распределению земель по категориям в соответствии с требованиями земельного, лесного, водного и природоохранного законодательства.

1.1 Земельная рента  и цена земли

Земельная рента.

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество;

Дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков). Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка - повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора.  Также существует такое понятие как «квазирента». Квазирента - это извлеченный дополнительный доход в результате усовершенствования агротехники и интенсивного использования земли. Характер и количественные параметры усовершенствований зависят и от существующих в данное время и в данной местности условий землепользования, от предприимчивости, размеров капитала собственников и арендаторов земли.

Цена земли.

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю за сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей:

· сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

· несельскохозяйственные пользователи - им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер - она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной арендной платы, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

· информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

· привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

· кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

1.2 Экономические показатели  эффективности использования земли

Земля относится к не воспроизводимым средствам производства в сельском хозяйстве. Экономическая эффективность использования земли в сельском хозяйстве характеризуется системой натуральных и стоимостных показателей.

Основными из них являются следующие:

- урожайность сельскохозяйственных  культур, ц/га;

- стоимость валовой продукции, валового и чистого дохода, прибыли  в расчете на 1га, руб.;

- окупаемость затрат в  земельные ресурсы, на 100 руб. материальных  затрат;

- рентабельность производства продукции, %.

В качестве дополнительных показателей эффективности использования земли могут быть использованы:

- степень вовлечения земли  в сельскохозяйственное производство  сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбища), %;

- показатель степени использования сельскохозяйственных угодий (удельный вес пашни на площадь сельскохозяйственных угодий), %;

- степень использования  пашни (посевная площадь / площадь  пашни * 100).

Показатель эффективного использования земли выражается в относительных величинах интенсивности (плотность скота / площадь сельскохозяйственных угодий * 100), (производство продукции на 100га).

Рассматривая эффективность использования земли надо исходить из следующих положений:

- конкретные показатели  эффективности различны, если земля  используется в различных отраслях  и сферах производства. Так в  сельском хозяйстве она может  быть определена выходом продукции  с единицы площади, в градостроительстве - плотностью и этажностью застройки и т.д.;

- эффективность использования  земли определяется исходя из  всесторонней оценки последствий  социально-экономической деятельности, учитывающей как непосредственные  результаты производства, так и  сопутствующие экологические факторы;

- при определении экономической  эффективности необходимо учитывать  потребляемые обществом ресурсы  и производимые им затраты.

Преобладание земель сельскохозяйственного назначения, их особое место и ведущая роль в обеспечении населения продовольствием, а перерабатывающей промышленности - сырьем, определяют необходимость их рационального использования.

На современном этапе развития сельскохозяйственного производства, когда сельхозугодия и другие ресурсы стали частной собственностью, возникла необходимость в пересмотре концепции расчета нормативов. Обществу уже стало необходимо контролировать лишь направленность и степень эффективности использования сельхозугодий.

Если параметры естественного плодородия почвы совпадают, то общество вправе оценить степень эффективности работы хозяйствующего субъекта лишь путем сопоставления полученного урожая (или валовой продукции в сопоставимых ценах) с единицы площади.

Проблема улучшения использования земли сводится к решению следующих первоочередных задач, каждой из которых соответствует своя система мероприятий.

1. Требуется, прежде всего, приостановить массовое сокращение  площадей, которые по разным причинам  выпадают из хозяйственного оборота. Вовлечение в оборот ранее  не используемых участков.

2. Охрана почв от эрозии и других разрушительных процессов. Охрана почвы и ее плодородие обеспечивается широкой системой специальных мер, куда входят безотвальная обработка почвы, почвозащитные севообороты, полезащитное лесоразведение, другие пути борьбы с ветровой и водной эрозией.

3. Повышение плодородия  земель. Оно достигается на основе  мероприятий, которые, с одной стороны, увеличивают содержание в почве  питательных веществ, с другой - улучшают  агрофизические свойства и биологическую  активность почвы. Благодаря этому содержащиеся в почве питательные вещества становятся более доступными для усвоения растениями.

Такому качественному улучшению почвы способствуют внесение удобрений, орошение, осушение, освоение правильных севооборотов и многие другие меры.

4. Лучшее, более полное использование экономического плодородия почвы.

Решение всех задач по улучшению использования земли связано с внедрением и освоением рациональной системы земледелия. Она представляет собой комплекс агротехнических, мелиоративных и организационно-экономических мероприятий, направленных на рациональное использование земли, сохранение, восстановление и повышение плодородия земли.

2. Становление рынка  земли в условиях переходной  экономики на примере стран-соседей

В процессе перехода от административно-командной к рыночной экономике сформировались примерно три группы стран.

Первая группа включает страны, где темпы продвижения к рыночной системе наиболее значительны (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, Словения, страны Балтии). Сравнительно быстрое и успешное продвижение к рыночной экономике обусловлено рядом факторов: существованием основ рыночной экономики до поворота к административно-командной системе, тесными экономическими и историческими связями с Западной Европой, относительной сбалансированностью структуры народного хозяйства или небольшим объемом диспропорций, консенсусом всех слоев населения в отношении необходимости перехода к рыночной системе.

Вторая группа включает страны, где переход к рыночной экономике оказался сопряженным с немалыми трудностями и осуществляется гораздо медленнее, чем в странах первой группы (Россия, Беларусь, другие страны -- члены СНГ, Болгария, Румыния, Югославия, Албания, Монголия). Здесь не было устойчивой традиции рыночной экономики, а формирование административно-командной системы нередко происходило на базе традиционной системы. Затрудняют продвижение к рынку и такие факторы, как наличие глубоких диспропорций в структуре экономики, наличие сильных уравнительных тенденций и отсутствие в обществе консенсуса по вопросу о характере преобразований, относительная изолированность от развитых стран, а нередко и военные конфликты на их территории.

Третья группа у составляют страны Восточной Азии (Китай и Вьетнам), где господство административно-командной системы было кратковременным и переход к рыночной экономике начался на основе традиционной патриархальной системы при крайне слаборазвитой промышленности и, следовательно, отсутствии серьезных диспропорций, а также при сохранении авторитарной политической власти, в условиях благоприятного для развития рыночных отношений хозяйственного менталитета населения.

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которое характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничено, не воспроизводимо и в качественном отношении не однородно. Различие в качестве земель (т. е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

В мировой практике имеет место развитие нескольких экономических систем. Основополагающими принципами рыночной экономической системы применительно к исследуемой теме можно назвать следующие: частная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразования и ограниченное вмешательство государства в управление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и управление на основе государственной монополии на средства производства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

Земельная собственность как общественное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отношениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исторически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государственный, общинный, коллективный, кооперативный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наиболее совершенный институт собственности, оказывающий большое влияние на эффективность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собственности на землю и приспособление других ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.

Для стран с переходной к рыночным отношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи характерным является пересмотр земельных отношений по пути упразднения государственной монополии на землю и создания многообразных форм собственности (личной, коллективной и других наряду с государственной), введения платного пользования землей и установления рынка земли.