Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Рынок земли и современные проблемы его формирования в России. 2

Министерство сельского хозяйства РФ Федеральное государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н.Прянишникова»

Кафедра экономической теории

Курсовая работа

на тему: «Рынок земли и современные проблемы

его формирования в России»

Исполнитель: студентка заочного

обучения по специальности

«Бухгалтерский учет, анализ и

аудит» Сироткина М.С.

шифр Боч-2006

Руководитель: КЭН, профессор

Зорин Г.Г.

Пермь, 2006

Содержание

Введение………………………………………………………………………….3

Раздел 1. Рынок земли…………………………………………………………..5

1.1. Земля как фактор производства………………………….....5

Рынок земельных ресурсов, землевладение и

Землепользование…………………………………………....6

1.3. Земельная рента, цена земли………………………………..9

Раздел 2. Российский земельный рынок: проблемы и особенности………....12

История земельных отношений в России……………….....12
Земельный кодекс…………………………………………...15

Раздел 3. Земельный рынок в Пермском крае………………………………....19

3.1.Итоги земельных преобразований в Пермской

области………………………………………………………….19

3.2. Развитие земельных преобразований в Пермском крае…….20

Заключение……………………………………………………………………….23

Список литературы…………………………………………………………………….....25

Приложения………………………………………………………………………26

Введение

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Целью написания этой работы является попытка анализа земельного рынка в современной России, в Пермском крае, его проблем и перспектив развития.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

Пермская область располагает значительными земельными ресурсами – 12,7 млн. гектаров. Наиболее оборотоспособная их часть – 4,2 млн. га – подверглась за годы земельной реформы значительному реформированию и интегрировалась в систему рыночных отношений. Сформировались различные виды собственности. Создан рыночный механизм регулирования земельных отношений. Начал функционировать рынок земельной собственности. Широкое развитие получила аренда земель. Обеспечено управление земельными ресурсами и рост доходов от землепользования.

Однако экономический и социальный потенциал земельной реформы реализован не в полной мере. Многие задачи переходного периода по ряде объективных причин не решены. Многие годы отсутствовала четкая государственная программа комплексного разрешения земельного вопроса в России, концептуальные основы земельной политики федерального центра оставались неясными.

Все это время сдерживало развитие и укрепление новых принципов землепользования в области, снижало экономическое и социальное значение начатых земельных преобразований, их потенциальные возможности в формировании бюджетов территорий и в поддержке сельскохозяйственного производства. Земельная реформа в области подошла к новому рубежу, когда весь ход земельных преобразований требует завершения задач переходного периода и создания целостной многоукладной системы рыночного землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей с высокой экономической и социальной эффективностью новых земельных отношений.

Сложившаяся в России обстановка вокруг земельной реформы выдвигает необходимость новых государственных решений, комплексной и объективной оценки ее состояния и перспектив развития, глубоко основанных мер по обеспечению ее дальнейшего развития и достижения поставленных целей.

И поэтому я бы хотела рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.

Рынок земли

Земля как фактор производства

Земля является одним из факторов производства. Одной из важных характеристик земли является ее ограниченная площадь. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию, землю невозможно «производить». Говоря о земле, в первую очередь имеем в виду ее использование в сельском хозяйстве.

Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур. Почва должна обладать плодородием, которое определяется ее механическими и химическими свойствами. По механическим свойствам она должна быть достаточно мягкой, в то же время она не должна слишком свободно пропускать воду, но и очень плотная, глинистая почва не подойдет для выращивания растений. По химическому составу земля должна содержать неорганические элементы в такой форме, в которой они достаточно легко усваиваются растениями. Человек способен в определенных пределах изменить состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, свойства земли можно разделить на данные изначально, т.е. естественные и созданные искусственно. Однако именно первая группа свойств, которая включает в себя местоположение участка, климатические условия, является главной, поскольку именно эти свойства придают особое значение собственности на землю и определяют специфический характер дохода собственников земли.

Итак, человек может определенным образом воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие не безгранично. Рано или поздно придет время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Мы подходим к важному закону, касающемуся земли, - закону убывающей отдачи.

Закон убывающей отдачи можно сформулировать следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».

Вполне естественно, что на недостаточно обработанной земле эта тенденция сначала незаметна, она начинает действовать лишь после того, когда достигнут максимальный уровень отдачи.

Закон убывающей отдачи применим к земле лишь потому, что в отличие от других факторов производства она обладает одним важным свойством – ограниченностью. Землю можно обрабатывать более интенсивно, но нельзя безгранично увеличивать площадь обрабатываемых земель, поскольку запас земель, пригодных к обработке, неизменен.

Распространяется ли закон убывающей отдачи на другие данные природой блага, объединенные под термином «земля»? Возьмем для примера шахту, в которой добывают уголь. Действительно, с течением времени люди сталкиваются с возрастающими проблемами, стараясь добыть большее количество полезных ископаемых. При прочих равных условиях, непрерывное приложение труда и капитала к шахте приведет к сокращению добычи угля. Однако, когда мы говорим об использовании земли в сельском хозяйстве, то отдача в виде сельскохозяйственной продукции представляет собой возобновляемый доход, а уголь, добываемый в шахте, является извлечением из нее накопленных сокровищ. Ведь уголь есть часть самой шахты.

1.2. Рынок земельных ресурсов, землевладение и землепользование.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно, в рамках этих законодательств. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране.

Земельный рынок – одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

Ограничивающим фактором развития аграрной экономики является земля. Поэтому землепользование и землевладение образуют основу системы аграрных отношений. Владение – это еще не полная собственность. Объекты собственности в отношениях владения фигурируют не как объекты непосредственного присвоения, а как условия хозяйствования. Землепользование – еще более простое отношение. Оно включает два момента: применение земли как средства производства и присвоение создаваемого продукта. Пользование и есть всеобщее условие вступления во владение. Владение и пользование составляют то, что необходимо для хозяйствования на земле, независимо от формы собственности на землю. Частная собственность на землю сформировалась значительно позднее частной собственности на другие факторы производства. Верховным собственником земли является государство. Частная собственность на землю у германцев, франков, кельтов появилась вследствие захвата ими земель у местных племен и раздела их между победителями. Часть земель впоследствии выкупили крестьяне – прежние ее владельцы. Индивидуальная община у этих народов основывалась как на частной собственности на землю, так и на аренде земли (аренда – одна из форм передачи во владение).

В России не было военного захвата земель. Виды поземельной собственности определялись способом заселения, который зависел от местных условий: там, где для расчистки посела и пашни требовался артельный труд, образовалась общинная передельная собственность (передел производили при изменении численности населения посела). Там, где для посела не требовалось общего труда, образовалась общинная раздельная собственность. Общая земская собственность для отдельных лиц сводились к праву владения. Во всех случаях заселение было бесплатным, но при обязательном налоге в общую пользу.

Система земельных отношений в России включала три типа отношений: государственную собственность на землю, частное землевладение и общинное землепользование.

Самобытность в России в большей степени определялась особенностями деревенского уклада, основанного на культурно-нравственных традициях российского крестьянства, - основной массы населения страны. Сущность этого уклада составляли: общинное землепользование, отсутствие частной собственности на владельческую землю, исключение земли из товарного оборота, артельная взаимопомощь.

В 1914 г. в Европейской России в частной собственности находилось 25% сельскохозяйственных земель (102 млн десятин). В собственности дворян было 52% этой площади, купцов – 13, мещан – 3, крестьян – 13, крестьянских обществ и товариществ – 12%. Земельные собственники задолжали банкам 3,5млрд рублей золотом, что составляло 80% стоимости их земли. Держателями банковских листов были в основном подданные Франции и Англии. Они-то и являлись фактическими собственниками этой земли.

Реформирование деревенского уклада оказалось сложным делом. За десять лет взяли свои наделы в частную собственность немногим более 20% домохозяев, но порвали связь с общиной всего лишь 10%. Годы реформы сопровождались крестьянскими волнениями. Наибольшее неудовольствие вызвало сохранение помещичьей собственности при малоземелье крестьян. Реформа не достигла цели и была свернута в 1916 г. В августе 1917 г. был опубликован «Крестьянский наказ о земле». Крестьяне требовали отменить помещичью собственность на землю и установить уравнительное и бесплатное землепользование. Эти требования стали основой «Декрета о земле», принятого 26 октября 1917 г. ll Всероссийским съездом Советов и «Законом о социализации земли» от 6 (19) февраля 1918 г. Земля была объявлена достоянием народа. Наряду с бесплатным землепользованием разрешалась и аренда земли.

Аграрное производство является оплотом чистой конкуренции, но оно не вписывается в современную рыночную экономику. С одной стороны, уникальность аграрного труда и его продукта, удовлетворяющего первичные потребности людей, обеспечивает достаточное предложение, стабильный спрос и высокие цены, что позволяет обществу сохранять земельную ренту как излишек. С другой стороны, наблюдается устойчивая тенденция отставания сельскохозяйственных цен и доходов аграриев от изменения цен и доходов в экономике в целом, что лишает этот вид предпринимательства мотивации.

В краткосрочном периоде эта проблема проявляется в крайней нестабильности доходов аграриев в различные годы, в долгосрочном периоде – в ценовой неэластичности спроса на сельскохозяйственные продукты. Неэластичность спроса подтверждается такими расчетами по развитым странам: цены на сельскохозяйственные продукты нужно понизить на 40 – 50%, чтобы потребители увеличили их закупки на 10%.

Во-первых, особенности первичных потребностей: потребность в пище имеет предел насыщения. Во-вторых, В последние десятилетия производительность отраслей земледелия и животноводства росла значительно быстрее производительности труда в несельскохозяйственном секторе экономики: сказывались результаты стремительно набирающей темпы научной и биотехнической революции, позволяющие более полно использовать естественные производительные силы.

Крестьянские и фермерские хозяйства находятся в конкурентной сфере, которая является свободным рынком. Каждое из них предлагает такое малое количество продукта, который они производят, что это не влияет на уровень цены, и они соглашаются с ценой, определяемой рынком.

Последствия таковы: доходы аграриев сравнительно более низкие и неустойчивые. Уровень доходности зависит от размеров аграрного производства. Величина дохода определяет возможности предпринимателя применять достижения биотехнической революции.

Во всех странах с рыночной экономикой осуществляется государственная политика его поддержки. Используется концепция паритетных цен. Суть ее такова: соотношение между ценами на продукцию сельского хозяйства и ценами на товары и услуги должны оставаться постоянными. Цены на сельскохозяйственные продукты поддерживает государство, используя различные методы финансирования.

Российские реформы не предусматривали наличие государственной политики поддержки аграрного производства, игнорируется и мировая тенденция развития продовольственного хозяйства. Фермеризация началась без учета качественного изменения первичного звена аграрно-промышленного производства. Аграрии брошены в стихию нерегулируемого рынка. Началось разрушение системы АПК. С 1986 по 1995 г. производство зерна сократилось с 118 до 65млн тонн, картофеля соответственно с 43 до 38 млн тонн, поголовье крупного рогатого скота с 60 до 43 млн голов, свиней с 39 до 25 млн голов, овец и коз с 63,4 до 34 млн голов. Производство тракторов в 1995 г. составило 8% от уровня 1985 г., минеральных удобрений – 47%.

Аграрное производство создает продукты, удовлетворяющие первичные потребности, которые не могут быть заменены. На макроуровне аграрное производство не вписывается в современную модель рыночной экономики и может развиваться лишь при наличии соответствующей программы государственной поддержки.

Земельная рента, цена земли.

Земля – уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.

Использование земли регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и издержек производства. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос.

Деформированный рынок земли – не единственное препятствие проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельных отношений, но вынужден мириться с наличием земельной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собственников – полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле. Там, где собственником земли является государство, а государственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный вес велик и устанавливается один вид монополии – монополия на землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник по потреблению (владелец, пользователь земельного участка).

Монополия на землю – исключительное право рыночного субъекта распоряжаться этим ресурсом – приносит ее обладателю дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты. Монополия частной собственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйства на земле – дифференциальную земельную ренту.

Рента – один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. Следовательно, земельная рента – та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход. Она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части – прибыль, присеваемую предпринимателем – арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата равна земельной ренте. Но она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом.

Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде.

В земледелии уровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Предложение земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. Она – результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.

Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Земельный кадастр – это свод данных о земле. Земля является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не его продуктом. Поэтому оценка земли предполагает:

Оценку потребительских свойств земли;
Оценку полезности ее свойств.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Размер ренты

Цена земли = ---------------------------------------- * 100

Величина ссудного процента

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия – на цену земли. На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Российский земельный рынок: проблемы и особенности

2.1. История земельных отношений в России

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 года, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.