Рынок земли в России
ПЛАН
Введение ______________________________
Глава 1. Сущность рынка земли.________________________
1.1.Земля – как фактор производства._________________
1.2.Особенности земли как товара._______________________
1.3.Рынок земли особенности спроса и предложения._________________ 6
1.4.Цена земли._______________
Глава 2. Понятие ренты и ренты и рентных отношений._______________14
2.1.Абсолютная рента.________________________
2.2.Дифференциальная рента.________________________
2.3. Монопольная рента.________________________
2.4. Экономическая рента.________________________
Глава 3. Рынок земли в России._______________________
3.1. Пути совершенствования российского земельного рынка.__________ 19
Заключение ______________________________
Список литературы ______________________________
Приложение ______________________________
ВВЕДЕНИЕ
Земля, это экономический ресурс, который
не производится, а является данным природой
(плодородная почва, залежи ископаемых,
водные ресурсы и т.п.). Вместе с физическим
капиталом земля образует вещественное
богатство страны. Земля является уникальным
фактором производства, что проявляется
в особенностях ее предложения:
- земля недвижима;
- ее нельзя искусственно
воспроизвести. Общее количество земли,
имеющееся в наличии в данной местности,
и общее количество пригодной к использованию
земли является фиксированным;
- земельные участки различаются
по плодородию, то есть имеют различную
естественную производительную силу.
Особенности предложения
земли обусловливают его абсолютную неэластичность
и в краткосрочном, и долгосрочном периодах.
Поэтому цены на землю и ее услуги определяются
уровнем спроса
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля – важнейший ресурс ,занимающий исключительное место в жизни , как отдельного человека так и общества в целом. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду ,а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.
Объектом исследования в данной курсовой работе является рынок земли в целом.
Цели и задачи курсовой работы:
1)Дать общую характеристику рынка земли. Выявить и объяснить проблемы формирования спроса и предложения на землю ( факторы влияющие на данные показатели).
2) рассмотреть особенности
земли как фактора
3) изучить предложение земли;
4) изучить вопрос «цена земли»
Глава 1. Сущность рынка земли.
1.1 Земля – как фактор производства.
В процессе воспроизводства экономических благ затрачиваются определенные ресурсы - факторы производства. Одним из основных видов факторов производства являются природные ресурсы, к которым относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы. Этот вид фактора производства часто обозначают термином "земля", в понятие которого включают также и природную среду, являющуюся свободным благом.
Земля, как фактор производства носит двойственный характер. В первом, узком, смысле она представляет собой пространство - земельные участки, на которых происходит социальная и экономическая деятельность и права собственности на которые, могут выступать в качестве товара. В более широком понимании земля - это все используемые в производственном процессе естественные ресурсы, находящиеся в недрах земли и на ее поверхности. В этом случае земля является одновременно предметом и средством труда. Как, например, в сельском хозяйстве.
1.2 Особенности земли как товара
Товар по К. Марксу - это "прежде всего предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности"1. Поскольку земля способна удовлетворять человеческие потребности, то она обладает потребительной стоимостью. К тому же земля, при соответствующем владении правами на нее, также может быть объектом обмена. Таким образом, кроме всего прочего, земля является товаром – продуктом, предназначенным для продажи.
Товаром могут быть как сами земельные участки (территория с плодородными почвами, лесные массивы, залежи полезных ископаемых и т. д.), так и отдельные права на них.
Земля, как ресурс и, соответственно, как товар обладает рядом специфических особенностей. Во-первых - земля является бесплатным даром природы, что делает рентабельным любые операции с ней.
Во-вторых – земля как фактор производства незаменима, т.е. вместо нее невозможно использовать какие-либо иные средства производства.
В-третьих – количество земли ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом. Хотя, некоторые ее свойства – например плодородие - может восстанавливаться и даже улучшаться при соответствующих инвестициях.
В-четвертых - географическое положение, климат, другие природные условия, тип почвы, присутствие полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов определяет качественный характер земли, обладающий различной продуктивностью.
В-пятых - земельный участок
не может быть перемещен в другое
место или заменен другим участком.
Необходимость использования
В-шестых – земля как пространство, территория не исчезает со временем, не подвержена физическому старению, не разрушается и, при соответствующих условиях пользования, может использоваться практически вечно.
В-седьмых - двойственный характер земли определяет многофункциональность ее использования, которая характеризует способность земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Использование земли может быть альтернативным, исключающим другие виды пользования, и многоцелевым, с получением доходов от различных видов пользования. Использование земли, которое приносит больший доход, считается более эффективным. Однако ее можно использовать только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества.
Наряду с правами
1.3 Рынок земли особенности спроса и предложения
Цена на землю устанавливается соотношением спроса и предложения на рынке земли.
Рынком земли называется
система экономических и
К основным функциям рынка земли относятся: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения.
Основными экономическими субъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства), которые выступают на рынке в качестве продавцов и формируют предложение услуг земли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) — в качестве арендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.
Землевладельцами являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Ими могут быть физические, юридические лица или группы лиц, имеющие права собственности (владения, пользования, право на доход и т.д.) на определенный участок земли.
Пользование же землей осуществляется
в установленном законом
Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор становится собственником земли, то собственник и предприниматель является одним лицом.
Под термином "аренда земли"
предстает вид
Предложение и спрос земли характеризуется, соответственно, количеством земли (Т), которая продается (сдается в аренду) или покупается (арендуется) и ценой или рентной оценкой земли (RT) (Рис. 1).3
Количество земли определяет величину услуги земли. Услуга земли (полезность земли) – это ее способность удовлетворять спрос на товары и услуги, произведенные с использованием данного ресурса. Услуга земли имеет определенную цену. Если это цена спроса, то она составляет основу издержек производителя, если цена предложения – величину дохода потребителя.
Главным регулятором любого рынка является соотношение спроса и предложения, определяющее, в конечном счете, равновесную цену товара.
Количество земли, услугами которой хотят воспользоваться предприниматели (арендаторы) при данном уровне цен определяет спрос на услуги земли (спрос на землю).
Особенность спроса на землю в том, что он является производным спросом, т.е. зависит от количества товара, на производство которого был затрачен данный ресурс и величины дохода, полученного от реализации этого товара.
При назначении цены спроса покупателем (арендатором) учитывается полезность каждого конкретного участка земли. Количество же земли, которое может быть востребовано пользователями, определяется дополнительным доходом, полученным от каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. Т.е. величиной предельной доходности земли.
где - прирост общего дохода.
- предельный продукт земли, т.е.
- предельный доход, полученный при реализации дополнительной единицы продукции.
Согласно закону убывающей отдачи предельный продукт земли убывает с каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемое в обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники"4. В конце концов, этот закон начинает действовать и для улучшаемых участков. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать пользователя за их приложение. На рынке совершенной конкуренции (например, рынке сельскохозяйственной продукции) предельный доход совпадает с ценой товара (услуги), полученного с использованием земли. Но рынки недвижимости, строительства, по своим признакам (небольшое число покупателей и продавцов, вступление в рынок требует больших капиталов, сделки носят частный характер, неполная и неточная информация и т.д.) являются скорее олигопольными рынками - рынками несовершенной конкуренции. В этом случае предельный доход меньше цены товара и убывает с увеличением используемого ресурса.
Для получения максимальной прибыли от использования земли землепользователь должен стараться уравнять предельную доходность земли и предельные издержки на ее использование, которые в условиях совершенной конкуренции совпадают с рентной оценкой земли (Rt).
Таким образом, по мере вовлечения в производство дополнительных участков земли предельная доходность земли и, соответственно рентная оценка земли будут уменьшаться, как за счет действия закона убывающей отдачи, так и в результате частичной неэластичности спроса на товары, произведенных с использованием земельного ресурса в условиях несовершенной конкуренции.
На изменение спроса на землю влияют следующие основные факторы.
Величина рентной ставки (арендной платы). Ее уменьшение приводит к увеличению спроса на услуги земли: перемещение вдоль кривой спроса из точки А в точку Б (Рис. 2).5
Цены товаров и услуг, произведенных с использованием земли. С увеличением спроса на них (например, из-за увеличения доходов или численности населения), спрос на землю также увеличится: перемещение кривой спроса вверх – вправо, из точки А в точку В (Рис. 2).
Предложение земли – это количество земельных участков, которые их собственники готовы продать (сдать в аренду) в данный период времени при данных условиях.
Особенность земли как ресурса в том, что количество земли вообще, и пригодной для использования земли, в частности, ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом.
Конечно, количество находящейся в обороте земли постоянно меняется. За счет дополнительных вложений труда и капитала, повышающих продуктивность земли, количество пригодных для использования участков земли увеличивается. Однако ухудшающаяся экология и истощение земель уменьшают их количество. Также, почти повсеместно наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных земель за счет вовлечения их в развитие городского хозяйства и инфраструктуры (строительство дорог, зданий, сооружений и т.п.). Поэтому, вполне можно принять количество предлагаемой земли неизменным. Таким образом, предложение земли в общественном масштабе является абсолютно неэластичным. В принципе, это значит, что любой собственник земли, заинтересованный в получении дохода, готов предоставить землю в пользование (продать, сдать в аренду) за любую плату, которая присваивается им в виде ренты или арендной платы.
Кроме того, неэластичность
совокупного предложения
Тем не менее, предложение конкретных участков земли может меняться в зависимости от действия следующих факторов.
1. Величины рентного дохода,
приносимого земельными
2. Величины банковского
процента; увеличение, которого стимулирует
собственников к росту
3. Затрат землевладельцев
на изменение целевого
1.4. Цена земли
Важной особенностью земли как экономического ресурса является то, что она не создана трудом человека, и, следовательно, ее цена на рынке не имеет под собой рациональной основы в виде стоимости, т.е. трудовых затрат на ее производство. Поэтому цена земли является величиной иррациональной и возникает она либо как результат конкретной заинтересованности сторон в купле- продаже участка, либо как результат оценки будущего или прошлого дохода с участка земли.
Земля, являясь товаром, обладает полезностью и стоимостью.При определении цены спроса покупателем учитывается полезность. При определении цены предложения продавец учитывает стоимость товара.
Полезность земли заключается
в ее способности удовлетворять
самые разнообразные
Согласно классической теории земельной ренты К. Маркса земля стоимости не имеет, а покупная цена участка земли это цена "…земельной ренты, которую она приносит, исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой".6
С учетом того, что земля является вечным активом, цена спроса определяется в соответствии с формулой
где - цена спроса на землю; - рентная оценка земли (величина арендной платы); - ставка процента. Из нее следует, что цена, предлагаемая покупателем (арендатора) за землю, не должна превышать размеры рентного дохода, соотносимого с нормой банковского процента по вкладам. Или же, что при известной процентной ставке, доход от получения предполагаемой ренты приобретаемой (арендуемой) земли должен превышать процент по банковскому вкладу средств, предназначенных для ее покупки (аренды).
Итак, полезность земли и соответствующая цена спроса на нее определяется покупателем через величину приносимой ею ренты.
Определяя цену предложения продавец (собственник) учитывает затраты на улучшение продуктивности земли, издержки на реализацию услуг земли как фактора производства, а также ренту как часть стоимости продукции, производимой на земле, от которых он отказывается, продавая землю. Поэтому, для продавца, доход от получения ренты с продаваемой им земли (при известной процентной ставке) не должен превышать доход по банковскому вкладу вырученных от продажи земли средств.
Тогда цена предложения определяется следующим образом
,
где - цена предложения земли.
Противоречие между продавцами и покупателями в определении цены земли исчезнет, когда в условиях свободного, конкурентного рынка, при равенстве спроса и предложения, установится такая равновесная цена земли, которая удовлетворит и тех и других (точка Ена Рис.1).
,
где - равновесная цена земли.
При рентной ставке количество востребованной земли будет соответствовать ее предложению (Рис. 1).
Если рентная ставка (арендной плата) выше равновесной цены, то спрос на услуги земли меньше существующего объема предложения. В результате не все землевладельцы смогут продать (сдать в аренду) свою землю и будут вынуждены снизить ренту (арендную плату). В случае возникновения дефицита предложения рентная оценка (арендная плата) наоборот увеличится.
Определяющее значение при установлении равновесной цены имеет спрос, поскольку предложение в целом ограничено. Чем выше спрос на землю
( ), тем выше равновесная цена (рентная ставка ) (Рис. 3). Это означает, что совокупное предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.
В рыночной экономике земля становится не только товаром, но и важнейшей материально-вещественной и стоимостной частью основного капитала любого предприятия не зависимо от вида собственности. Как и всякий другой капитал, земля подчиняется принципу наиболее выгодного использования, т. е. максимизации дохода. При этом она может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности.
Поэтому почти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю. Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.
Кроме того, низкая цена на земельные участки может не вести к росту спроса на них, если они неудобно расположены, требуют больших затрат для своего использования. Также и высокая цена на участки не обязательно предполагает увеличение их предложения, так как покупка земли для многих является средством сохранения стоимости.
Глава II.Понятие ренты и рентных отношений.
Рента является результатом функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Любая монополия на землю дает исключительное право ее обладателю на дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты.
Обладая монополией собственности на землю, как на невоспроизводимый, ограниченный фактор производства, землевладелец (частный собственник, муниципалитет или государство) передает свое право использования его землепользователю (арендатору), который становится обладателем монополии хозяйствования на земле.
Монополия частной собственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту.
2.1 Абсолютная рента
Согласно марксистской экономической теории источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве7. Вследствие низкого технического строения сельскохозяйственного производства (высокой доли живого труда) стоимостью производимой на земле продукции оказывается значительно выше издержек производства. Однако, из-за монополии частной собственности на землю, получаемая в аграрном секторе высокая прибыль не может привлечь капитал из промышленности, где прибыль ниже; капитал надо приложить к земле, а ее предложение ограничено, т.к. она вся занята и является объектом собственности. Поэтому сельскохозяйственная отрасль не участвует в межотраслевой конкуренции, а ее продукция продается по стоимости, а не по цене производства, разница между которыми составляет абсолютную ренту. Рента является частью прибыли, получаемой землепользователями (арендаторами) и передаваемая ими землевладельцам в качестве сверхприбыли.
Если землепользователями и землевладельцам представлены разными лицами, то рента включается в состав арендной платы. Если землевладелец является одновременно и предпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара как часть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс, вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальную прибыль, доход, полученный предпринимателем – землевладельцем не должен быть ниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае землевладельцу выгоднее сдать землю в аренду.
В современных условиях техническая оснащенность сельскохозяйственных отраслей повышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, что уменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить эту продукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходило значительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участков и роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производства на худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости. В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжают производить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникает на всех землях, используемых в качестве фактора производства.
2.2. Дифференциальная рента
Обладая монополией хозяйствования
на земле землепользователь
Общественная цена продукта земли на рынке определяется стоимостью его производства на худших землях (менее плодородных и хуже расположенных), на которых издержки производства выше, чем на лучших землях. Разница между полными издержками производства на худших и лучших землях, вовлеченных в производство данного продукта, обеспечивает пользователям лучших земель получение дополнительной прибыли - дифференциальной ренты I рода.
Землевладельцы знают о преимуществах принадлежащих им земель. Поэтому дифференциальная рента I рода учитывается при назначении арендной платы или при определении рентной оценки земли.
Однако, землепользователь (арендатор) в течение установленного срока пользования землей (аренды) имеет возможность повысить продуктивность используемой им земли путем совершенствования производства за счет дополнительных затрат капитала. Тем самым он снижает издержки производства (повышает качество земли) ниже установившейся рыночной цены (соответствующей условиям производства на худших землях) и получает новую разностную сверхприбыль - дифференциальную ренту II рода.
Эта сверхприбыль до окончания срока пользования (аренды) присваивается землепользователем (арендатором) и служит для него стимулом для дальнейших улучшений. При перезаключении договора пользования (аренды) на новый срок землевладелец учтет, что его земля стала более продуктивной (без его участия) и назначит более высокую плату за пользование своей землей. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.
2.3. Монопольная рента
В процессе хозяйствования на земле, в случае монополизации производства (сбыта) какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты, которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникального продукта и ценой конкурентного рынка.
Причем если абсолютная рента отражает уникальность и редкость земли как фактора производства, то монопольная рента - уникальность отдельных участков земли.
2.4 Экономическая рента
Чистая экономическая
рента это разница между
На условия спроса и предложения не влияет разделение продукта на долю, составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения прибыльности затрат землепользователя. Размер ренты не является регулирующим фактором, а сам определяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнем производства.
Глава 3. Рынок земли в России.
В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Однако эти ресурсы, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно.
Выходом из создавшегося положения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.
По сведениям о сделках с землей, полученных на основании материалов государственной статистической отчетности, земельный рынок России существует.
В Российской Федерации общая площадь земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот (сделки по аренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составила около 4% от земельного фонда8.
В настоящее время, наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных отношений в России является предоставление земли в аренду; в основном государственной и муниципальной. Доля же проданной и купленной земли, находящейся в частной, государственной или муниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земель Российской Федерации.9
В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших населенных пунктов и на прилегающих к ним территориях, где земля востребована под организацию индивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли.
В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов.
3.1. Пути совершенствования российского земельного рынка.
Последующее государственное
регулирование рынка земли
Например, на организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.