Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Рынок жилья и проблемы его развития в России

минобрнауки россии

филиал фгбоу впо

«удмуртский государственный университет»

в городе можге

кафедра гуманитарных и социально - экономических дисциплин

Курсовая работа

по Экономической теории

на тема: «Рынок жилья и проблемы его развития в России»

Выполнил студент

внебюджетной формы обучения

группы Фзн (Мж)-080502-31 (К)

Шерстобитов А.А.

Научный руководитель

Ишманова М.С.

Можга,2012

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕИЕ 3

1.ОБЩАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 6

1.1. Понятие, субъекты, законодательная база рынка недвижимости 6

1.2.Основные элементы рынка недвижимости 11

1.3. Операции с недвижимостью в жилищной среде…………………...18

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ …21

2.1.Сделки на Российском рынке недвижимости……………………….21

2.2. Анализ рынка недвижимости в Удмуртии………………………….29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...34

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ …37

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений.

В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости, в целом, происходило бы за счет привлечении свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Вместе с тем, теория и практика инвестирования в сферу недвижимости является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, инвестирование в недвижимость, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой, - является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических данных и практических навыков принятия и обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость. Очевидна необходимость изучения методов обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость.
В последние годы в развитых странах очень большое внимание уделено инвестициям в сферу недвижимости. В работах зарубежных авторов (Дж. Бойкина и Р. Ханея, Б. Бруггемана и Дж. Фишера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. и др.) описана процедура инвестирования в недвижимость, рассмотрена структура организации ипотечного рынка, как части инвестиционного процесса, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в финансировании рынка недвижимости. Отдельные аспекты инвестирования в недвижимость уже рассмотрены в работах ряда российских экономистов, таких как, Валдайцев С.В., Григорьев B.T., Есипов В.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Отчасти, вопросы, связанные с процессом инвестирования в сфере недвижимости в России нашли отражение в работах Белых Л.П., Максимова С.Н, Тарасевича Е.И. и др.

Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем инвестирования в недвижимость в российских условиях, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы приемлемости отдельных критериев для обоснования инвестиционных и финансовых решений к обоснованию инвестиций в недвижимость. Основной целью настоящего курсового проекта является детальное изучение теоретических вопросов и методических основ процесса инвестирования в недвижимость.

В курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:
- рассмотрена сущность инвестиционной деятельности;
- определена экономическая сущность недвижимого имущества и его классификация;
- изучены методы оценки инвестиционных проектов в недвижимость;

- проанализирована инвестиционная деятельность как по Удмуртии, так и по России в целом.

Теоретической и методической базой для написания работы послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались нормативные акты, специальная литература, статистические публикации в прессе по исследуемым проблемам.

1.ОБЩАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Понятие, субъекты, законодательная база рынка недвижимости

Рынок:

- это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;

- совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;

- сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта.

Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что являются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок службы, т.к. способны утрачивать свою целостность на протяжении относительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности.

Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности земли или являющихся ее частями. Недвижимость трактуется как объект, который не подлежит перемещению без его физического разрушения.

Любой субъект рыночных отношений сможет свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него будут условия для осуществления своей деятельности, среди которых одним из основных является территориальная обособленность и наличие удовлетворяющего объекта для возможности работы. Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы,- производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложным характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи этого товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс.

Недвижимость как товар обладает большей долговечностью, он
стационарен, его нельзя перемещать, чрезмерно накапливать, он поддается меньшему моральному износу, по сравнению со многими средствами производства и предметами потребления. Более того, некоторые объекты недвижимости, которые не могут быть больше использованы по своему назначению (жилье, и т.д.), превращаются в памятники архитектуры, и их фактическая стоимость возрастает.

Существует два типа классификации недвижимости - политэкономическая и прикладная классификация. Политэкономическая классификация состоит из деления на объекты производственного и непроизводственного назначения. Данная классификация является основной, поскольку, она отражает две главные сферы функционирования объектов недвижимости: производительную и потребительскую.

Отметим, что развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность.

Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик. Специфика данного товара позволяет не только использовать его в качестве инвестиционного объекта, но и объясняет существование операций, характерных в общей массе для данного вида имущества, таких как траст, ипотека, лизинг и.т.д.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Законодательное определение объектов недвижимости дано в Гражданском кодексе РФ, который гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначении невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Несмотря на то, что такое определение достаточно широко трактует понятие недвижимости и включает в состав данных объектов и земельные участки, и физически движимые объекты (такие как воздушные и морские суда), на практике, когда встает вопрос об оценке недвижимости, речь, как правило, идет о зданиях, сооружениях и земельных участках, как расположенных непосредственно под этими сооружениями, так и отдельно.

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им стоимости в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

1.2. Основные элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

- спроса;

- предложения;

- цены;

- менеджмента;(кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

- маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);

- инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

- деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Основными факторами, регулирующими рынок, являются спрос и предложение. Основная движущая сила развития рынка – это конкуренция среди продавцов, действующих на рынке недвижимости. Конкуренция ведет к регулированию спроса и предложения.

При оценке недвижимости необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину спроса:

доходы населения;
тенденции изменения общей численности населения;
изменения в соотношениях между различными группами населения, уровень миграции, количество браков и разводов;
изменения во вкусах и предпочтениях населения;
условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют большее значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого в применении к рынку недвижимости является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

При оценке недвижимости так же необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину предложения:

- наличие пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

- объемы нового строительства;

- текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

- соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

- затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Кроме того, процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка, который должен быть обязательно учтен при оценке недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

- платежеспособностью населения;

- изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем (в Екатеринбурге на человека приходится 20,5 кв.м.) и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке определяется:

- наличием резерва объектов недвижимости;

- объемами нового строительства.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость, которая по итогам 2005 года составила 20%.

Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке. Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

- постоянные;

- условно-постоянные;

- условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

- район;

- тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

- общая площадь;

- этаж;

- планировка;

- высота потолков;

- материал стен;

- естественная освещенность помещения;

- ориентация квартиры;

- балконы, лоджии;

- наличие лифта;

- внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

- состояние полов, потолка, стен;

- окна и двери;

- инженерные коммуникации;

- наличие телефона.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

- макроэкономические факторы;

- микроэкономические факторы;

- социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

- валовой внутренний продукт (ВВП);

- уровень инфляции;

- ставки доходности по финансовым инструментам;

- деньги на руках у населения;

- доходы населения;

- уровень занятости трудоспособного населения;

- состояние торгового баланса;

- индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Высшее руководство определяет политику, направленную на удовлетворение требований потребителей и законодательства. Для реализации заявленных целей внедряется система управления, которая устанавливает и поддерживает процедуры внутреннего и внешнего взаимодействия между различными уровнями исполнителей.
Для обеспечения эффективного менеджмента определяются роли сотрудников, их взаимодействие, ответственность, полномочия и компетентность. Значительная роль отводится процессу взаимодействия с потребителем, требуется не просто идентифицировать требования, но и проанализировать их и внести корректирующее действие, с целью последующего предотвращения их повторения.
Особенность системного подхода состоит в том, чтобы планирование работ основывалось на требованиях потребителей, а не принятой в организации (фирме) иерархии. В современном мире преимущества в социальном и культурном развитии имеют те организации и фирмы, где осуществляется выпуск высококачественных продукции и услуг.

Целью маркетинга в сфере недвижимости является выявление желаний и требований клиентов плюс поиск возможностей их удовлетворения. А маркетинг - это первый шаг в системном менеджменте, который помогает правильно определить политику фирмы. Тенденция развития рынка недвижимости такова, что критерием выбора для солидных фирм должны стать требования международных норм, хотя бы для того, чтобы выжить на региональном рынке.

Важнейшим элементом и условием существования любого
рынка, в том числе и жилой недвижимости, является информационная инфраструктура, которая должна содержать
следующие достоверные сведения:

- о существующих нормах и правилах работы на рынке
жилой недвижимости и их ожидаемых изменениях;

- о структуре спроса и предложений по различным объектам;

- об уровне и динамике цен на объекты жилой недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.
Основными источниками формирования информационной базы данных служат законы и нормативные акты, постановления органов власти субъектов, рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные исследования, опросы. В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

1.3.Операции с недвижимостью в жилищной среде

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией РФ. Предстоит уточнить и разграничить виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки, продать часть земельного участка, а также оценить его продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих потребностей, допустимых законом.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости данного собственника.

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного недвижимого имущества.

Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.

2.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Сделки на Российском рынке недвижимости

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Рассмотрим подробнее состояние дел на рынке жилья в Российской Федерации.

Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.