Самовольная постройка. 2

                                           Оглавление.

Введение………………………………………………………………………………… 2

Глава 1. Институт самовольной  постройки

Параграф 1. История развития института самовольной  постройки…………………3

Параграф 2. Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности……………………………………………………………………………5

Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект ,субъект и признаки  самовольной постройки………………....6

Параграф 4. Негативные правовые последствия  самовольного строительства…...14

Глава 3. Проблемы легализации  самовольной постройки

Параграф 5.Признание судом права собственности  на самовольные постройки....19

Параграф 6.Внесудебный порядок легализации  самовольной постройки………....26

Заключение……………………………………………………………………………....31

Список  использованных источников………………………………………………….32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                         

                                                Введение.

Целью курсовой  работы является раскрытие  сущности самовольной постройки, места ее в гражданском праве, как способа приобретения права собственности.

На сегодняшний  день тема очень актуальна. Поскольку, самовольные постройки встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве, по меньшей мере, расплывчато. Более того, далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

Актуальность  исследуемой проблемы также подчеркивают реформы, происходящие сейчас в области  градостроительного и земельного законодательства.

Важность  и масштабность проблемы "самостроя", его правомерной легализации осознается властными структурами на всех уровнях. Так, Президент Российской Федерации в своем очередном послании Федеральному Собранию от 27 мая 2004 года говорил о необходимости разрушения монополий на строительных рынках. "Граждане

России  не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов.

Принятие  муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур получения разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой  инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству".

Несмотря  на значимость и распространенность самовольной постройки, юридическая  литература уделяет мало внимания этому  вопросу. Лишь в единичном порядке  юристы-теоретики занимаются исследованием  сущности самовольной постройки. Большинство  публикаций в периодических изданиях освещают ее больше в практическом аспекте: способы легализации постройки, раскрытие самовольной постройки  как правовой нормы, а не правонарушения. Лишь после подробного анализа этих вопросов, юристы (теоретики и практики) занимаются исследованием теоретических  вопросов данного явления – сущности, объекта, признаков самовольной  постройки.

Многие  судьи, адвокаты, например, С. Моргунов, Толчеев, Машкина, освещают отдельные особенности самовольного строительства в своих работах, но фундаментальных монографических, диссертационных трудов, раскрывающих самовольную постройку со всех сторон, не имеется в юридической литературе. Что очень парадоксально, учитывая актуальность исследуемой темы.

В своей работе , в первой главе я освещу такие вопросы: история развития самовольной постройки, начиная со времен римского права; значение и положение данного института в гражданском праве – среди способов приобретения права собственности;

Вторая  глава раскроет перечень объектов самовольной  постройки, признаки самовольности, негативные правовые последствия самовольного строительства.

Третья  глава будет посвещена проблемам легализации самовольной постройки.

В целом, само явление  самовольной постройки интересно  и неоднозначно, вызывает много вопросов, которые до сих пор не решены. Еще больше их возникает при определении  правовой судьбы объекта самовольного строительства. 

                              Глава 1. Институт самовольной постройки.

         Параграф 1. История развития института самовольной постройки.

Наша правовая система относится к романно –германской и поэтому   рассматривать институт самовольной постройки необходимо начиная с римского  права.1                 Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в  качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о  приращении имущества. Д. И. Мейер  2выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой – "собственник материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное  здание. Наблюдается тождественность  отношения принадлежности к главной  вещи в современном гражданском  российском праве. На собственника земли  с приобретением права собственности  на строение возлагалась обязанность  возращения стоимости употребленного материала, то есть собственник материала  был вправе требовать вознаграждение за постройку. Но если собственник места  отказывал в вознаграждении или  не мог его представить, то собственник  материала мог потребовать обратно  употребленный им материал – снести строение.

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское  уложение 1896 года, которые служат образцами  для кодификации и в настоящее  время, сохранили приоритет "права  почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем  застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Bürgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.

Большинство правовых систем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют право  застройщику на различного рода компенсации (ст. 555 Гражданского кодекса Франции, ст. 936 Гражданского кодекса Италии).

До 1917 года отечественное  законодательство придерживалось аналогичной  позиции (стст. 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи). В результате развития общественных отношений появилось новое право – superficies, которое регулировало отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право  суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве (стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 3Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право  предъявляло жесткие требования к использованию земли – в  основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала  предоставляться в бессрочное пользование  с одновременным возникновением у них права собственности  на возведенные строения. Как видно, был нарушен классический принцип  simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Многие авторы считают, что уничтожение института  застройки после войны было преждевременным. Данный институт мог и сейчас эффективно использоваться. Его "плюсы" заключаются  в срочности права застройщика, окупаемости затрат и возможности  контроля со стороны государства  за деятельностью застройщика.

В советский  период закон однозначно воспринимал  самовольное строительство как  гражданское правонарушение, не допуская возможность признания права  собственности на нее. Самовольная  постройка не рассматривалась как  способ приобретения права собственности, наряду с находкой, созданием новой  вещи.

Действующее российское гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной  постройки в современных рыночных условиях.

Самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном  законом и иными правовыми  актами, либо созданное без получения  на это необходимых разрешений или  с существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил. Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку.  
 
 

Параграф 2. Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности

Институт собственности (право собственности в объективном  смысле) является общим правовым институтом, вокруг которого формируется вся  система частного и публичного права. Собственность является основой  социального статуса личности. Ее проблемы рассматриваются и на конституционном  уровне.

К. И. Скловский4 пишет, что "главенство собственности состоит не в том, что это право первое или даже первенствующее, а в том, что именно собственность является наиболее полным воплощением личности в вещи".

Существует ни один подход к пониманию собственности, но все они определяют право собственности  как главное, основное в системе  права. Это наиболее полное неограниченное право, что обусловлено его свойствами (исключительность, абсолютный характер, эластичность, бессрочность). Даже одноименные  правомочия несобственника отличаются от правомочий собственника. Последний реализует их исключительно по своему усмотрению, будучи ограничен в действиях только законом. А несобственник связан волей собственника, установившего для него пределы его прав (в соответствии с договором или законом), и не может действовать столь независимо.

Современная российская наука под правом собственности (в субъективном смысле) понимает закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  ему имуществу по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества  любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и  не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также  возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

ГК РФ подчеркивает значимость и всеобъемлющий характер права собственности. Особое внимание уделяется основаниям приобретения права собственности, как в нашей  стране, так и во многих правовых системах.

Право собственности, как и любое другое субъективное право, возникает на основании определенных правопорождающих юридических фактов. В ГК РФ они именуются основаниями приобретения права собственности. В научной и учебной литературе помимо понятия "основание" традиционно используется иной термин - "способ" приобретения права собственности. Соотношение данных понятий является сложным и дискуссионным вопросом науки гражданского права. Одни исследователи юридические действия называют "основаниями", а фактические действия - "способами". Другие считают, что "способы" предшествуют "основаниям" и лежат в основе их возникновения.

Следует заметить, что основания приобретения права  собственности – это легальное  понятие, используемое в ГК РФ5 (ст. 218). А способы приобретения права собственности – понятие доктринальное, не раскрывающее его объем или содержание. В большинстве случаев между "основаниями" и "способами" ставится знак равенства, они рассматриваются, как взаимозаменяющие категории, обозначающие установленные Таким образом, под приобретением права собственности следует понимать совокупность юридических и фактических фактов, с которыми закон связывает возникновение права собственности.

Основания приобретения права собственности перечисляются  в главе 14 ГК РФ"Приобретение права собственности".

В юридической  литературе существует классификация  способов приобретения права собственности  на:

-общие или  общегражданские (создание новой  вещи, приобретение или отчуждение  имущества);

-специальные (самовольная постройка, находка, клад).

Также существует подход, согласно которому способы  приобретения права собственности  делят на способы по приобретению движимого и отдельно недвижимого  имущества (например, самовольная постройка).

Традиционным  в науке гражданского права является деление способов приобретения права  собственности на первоначальные и  производные, смысл которого заключается  в установлении объема прав и обязанностей нового собственника. При первоначальных способах объем правомочий приобретателя  определяется законом, а при производных  – объемом предшествующего собственника. Е. А. Суханов считает, что при  первоначальных способах право собственника возникает независимо от его воли или впервые, а при производных  – по воле прежнего собственника и  с согласия приобретателя.

Д.И. Мейер считал, что деление способов приобретения права собственности "на первообразные  и производные не имеет ни какого практического интереса". Классификацию  данных способов он представляет по другому:

-посредством  владения;

-независимо  от владения.

Ко второму  виду он относил приращение, из которого позже и развился институт самовольной  постройки.

К первоначальным способам приобретения права собственности  можно отнести создание вещи и  завладение, а к производным –  передачу, выкуп и изъятие. Создание вещи, как способ приобретения права  собственности, представляет собой  деятельность по изготовлению новой  вещи. При этом, она может быть создана:

- лицом для  себя с соблюдением требований  закона и иных правовых актов  (ч.1 п.1 ст.222, ст.219 ГК РФ);

- с помощью  переработки (ст.220 ГК РФ);

- через самовольную  постройку (ст.222 ГК РФ).

Самовольную постройку можно было бы рассматривать как завладение, а не создание вещи, если бы российское правовая система строго придерживалась принципа "права почвы", как это имеет место в Швейцарии. Право собственности на земельный участок включает право собственности на все то, что находится "над и под участком" (ст. 667 Гражданского кодекса Швейцарии 1907 года).

То есть оно  распространяется на сооружения, насаждения и источники, находящиеся на участке.

Самовольная постройка  является первоначальным способом приобретения права собственности, как в нашей  стране, так и в большинстве  стран. Но, в некоторых странах, например, в Венгрии, самовольная постройка  именуется "застройкой" и относится  к производным способам. По закону Венгрии, в случае самовольного строительства на чужом земельном участке собственник этого участка приобретает право собственности на строение при условии выплаты возмещения застройщику. Если стоимость строения в значительной степени превышает стоимость земельного участка, застройщик может приобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 Гражданского кодекса Венгрии).

Многие ученые не согласны с позицией российского  законодателя, расположившего статью 222 "Самовольная постройка" в  главе 14 "Приобретение права собственности". Данная позиция неоднократно подвергалась и подвергается критике в периодических  изданиях.

Исследователи, не признающие самовольную постройку  в качестве способа приобретения права собственности, исходят из того, что самовольное строительство  изначально является правонарушением. Поэтому, спорный объект не может  быть вовлечен в гражданский оборот. Возможность приобретения имущества  в собственность в результате гражданского правонарушения, по их мнению, противоречит основным началам гражданского законодательства и основаниям возникновения  гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК РФ) .

Данная точка  зрения заслуживает внимания. Но главным  источником права в нашей правовой системе является закон. Если бы указанная  законодателем возможность признания  права собственности на самовольную  постройку была бы законодательной  ошибкой или правовой коллизией, то она непременно была бы ликвидирована  за последнее десятилетие.

Стоит заметить, что законодатель лишь при наличии  определенных условий допускает  возможность возникновения права  собственности на объект самовольного строительства. Данные условия –  это ликвидация или доказывание  отсутствия отдельных признаков  самовольности – признаков правонарушения. В результате, на момент признания  права собственности постройка  не подпадает под признаки правонарушения, указанные в законе. Тем более, снос не всегда отвечает публичным  интересам или интересам частных  собственников.

Как уже отмечалось в предыдущем параграфе, на современном  этапе развития гражданского права  все большее распространение  получает тенденция разделения имущественных  прав: на земельный участок и на все расположенное на его поверхности и под ним.

Поэтому, нет  ничего странного в том, что мы говорим о самовольной постройке, как о способе приобретения права  собственности. К тому же, законодатель предусмотрел, что незаконно созданный  объект может быть вовлечен в гражданский  оборот лишь при условии, что существование  постройки не будет нарушать права  и охраняемые интересы других лиц, не создаст угрозы жизни и здоровью граждан.

По смыслу ст. 8 ГК РФ признание права собственности  на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой одно из оснований возникновения гражданских  прав. Именно судебное решение является основанием возникновения права  собственности у конкретного  лица на конкретное имущество. После  этого самовольная постройка  теряет статус "самостроя". Также, условия, необходимые для признания права собственности на объект незаконного строительства, могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства.

Неоспоримыми  являются права собственников земельных  участков по сравнению с правами  застройщиков исходя из господства абсолютности и господства вещного права –  права собственности.

Но нормы о  самовольной постройке носят  диспозитивный, а не императивный характер. Более того, допуская возможность  признания права собственности, статья 222 ГК РФ в первую очередь  говорит о лице, осуществившем  постройку на не принадлежащем ему  земельном участке, а не о законном собственнике (владельце, пользователе) земельного участка. Это можно считать  упущением со стороны законодателя, по мнению автора. Поэтому, вполне объяснимо, что участники гражданских правоотношений активно используют предоставленную  возможность и легализуют свои постройки.

В целом, можно  сказать, что институт самовольной  постройки очень интересен своей  историей возникновения и дальнейшего  развития, своей сущностью и положением в системе оснований приобретения права собственности. В настоящее  время, можно без сомнений говорить о самовольной постройке, как  о способе приобретения права  собственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                  Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект ,субъект и признаки  самовольной постройки

Одним из элементов  в гражданском правоотношении является объект. Поэтому при изучении института  самовольной постройки и возникающих  при этом отношений, особое внимание нужно уделять объекту данных правоотношений. То есть, важным является вопрос, что следует понимать под  самовольной постройкой и какие  объекты могут выступать в  качестве таковой.

Гражданский кодекс РФ в статье 222 определяет самовольную  постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это  необходимых разрешений или с  существенным нарушением градостроительных  и строительных норм и правил.

Данная статья, наряду с другими, определяет правовые последствия, возникающие в результате создания новой вещи. Она внутренне  связана с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. Необходимым условием для этого является соблюдение закона и иных правовых актов. А статья 222 ГК РФ регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены.

Указанной статьей  определен примерный перечень объектов: жилой дом, другое строение, сооружение.

Отношения, связанные  с возведением жилого дома, как  самовольной постройки, помимо гражданского законодательства, регулируются и жилищным законодательством. Об этом надо помнить  правоприменителям, и в соответствующей ситуации применять нужную норму права.

Так самовольное  переустройство и перепланировка жилых  помещений регулируются Жилищным кодексом РФ6 (ст.ст. 25-29), принятым Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.2004 года. По признакам и правовым последствиям данные явления схожы. Многие юристы приравнивают самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений к правовому режиму самовольных построек. На, данный подход является ошибочным. Отождествлять данные юридические явления нельзя. Ведь при самовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению. А при самовольной постройке застройщик даже собственником возводимого объекта не является. Соответственно, различны объем прав и механизмы защиты прав собственника самовольно перепланированного жилого помещения и несобственника самовольной постройки. Данный вопрос стал особо актуальным после принятия нового Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ и Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

В действующем  ГК РФ круг объектов расширен. Помимо жилого дома, в перечень включены также строение (например, гараж, бытовка, баня) и сооружение (например, скважина водоснабжения), которые закон называет "другими". То есть, объекты не предназначены для проживания, они могут иметь и производственное назначение. Таким образом, ликвидирован пробел , который имел место в советском праве.

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке", то есть перечень объектов недвижимости, которые могут быть квалифицированны в качестве самовольной постройки, является открытым. Используя такую формулировку, законодатель намеренно расширил перечень данных объектов. Это обусловлено историческими предпосылками – развитием данного института в советское время и современным развитием гражданских правоотношений в рыночных условиях. На практике, расширительное толкование данной нормы права вызывает ряд трудностей и проблем, которые не позволяют определить - является ли тот или иной объект самовольной постройкой? Единообразия, как в науке, так и в правоприменительной деятельности по данному вопросу наблюдать пока не возможно.

Признаки недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 подпадают только те объекты  недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, то есть представляют собой результат  деятельности по строительству.

Как считает  профессор О.М. Козырь7, термин "недвижимое имущество" употребляется законодателем условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве объекта гражданских прав с момента их государственной регистрации. Имеются и другие основания, на основании которых следует согласиться с точкой зрения профессора О. М. Козырь.

В юридической  науке проблемы легального определения  недвижимости, значения "юридической  и фактической связи строения с землей" при определении признаков  недвижимости не раз обсуждались  и обсуждаются сейчас. Предметом  исследования в настоящей работе это вопрос не является, но итог данных дискуссий и результат, к которому может прийти законодатель имеет  значение для развития института  самовольной постройки. При признании "единой судьбы" земельного участка  и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, изменится  сама правовая природа, суть самовольной  постройки. Соответственно, и последствия  будут иными.

Определение объекта  как "постройки" также предполагает определенную степень законченности  процесса строительства. Строительная конструкция может рассматриваться  в этом качестве лишь тогда, когда  достигает известной степени  законченности. Придерживаясь такого подхода, можно сделать вывод, что  ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения  относительно объектов незавершенного строительства. Данная точка зрения существует среди ученых, теоретиков. Но имеется и противоположный  подход к решению данного вопроса. Он основывается на позиции, что объекты  незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и не завершенный  строительством объект), отвечающее одному из трех признаков самовольной постройки, является таковой. С позиции данного  подхода термины "постройка" и "созданный" не следует толковать  в смысле завершенности процесса строительства.