Самовольная постройка

Содержание

Введение 3

Глава 1. Понятие и признаки самовольной постройки 5

Глава 2. Правовые последствия самовольного строительства 13

Глава 3. Признание права  собственности на самовольную постройку......17

Глава 3.1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке 17

Глава 3.2. Внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку 24

Глава 4. Актуальные проблемы и перспективы правового регулирования института самовольной постройки 29

Заключение 33

Список литературы 35

Введение

Выбор темы курсовой работы обусловлен актуальностью и практической востребованностью вопросов, связанных с самовольным строительством.

Современный этап развития социально-экономических  отношений характеризуется ростом благосостояния участников гражданского оборота, следствием которого является повышенный интерес к строительству новых объектов недвижимости. В этой связи злободневными являются вопросы, связанные с легализацией самовольно возведенных объектов недвижимости.

Проблема  самовольного строительства затрагивает  практически все сферы жизни современного общества. Градостроительные нарушения мешают экономическому развитию государства, несоблюдение строительных норм и правил может привести к человеческим трагедиям, точечная застройка свободной территории и параллельный снос, не всегда ветхого и аварийного, а иногда и абсолютно пригодного для проживания жилья, так или иначе, приводят к серьезным социальным конфликтам.

Несовершенство  гражданского, земельного, градостроительного и других отраслей законодательства, регулирующих вопросы, связанные с выделением земельных участков и выдачей разрешительных документов на строительство объектов недвижимости, а также бюрократические препоны, практически создают почву для самовольного строительства.  Не случайно споры, связанные с самовольной постройкой, занимают довольно значительное место в практике судов общей и арбитражной юрисдикции и тенденции к их снижению, к сожалению, не наблюдается.

Среди отечественных  ученых, уделивших особое внимание тематике моей курсовой работы, следует назвать имена Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, Д.И. Белиловского, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.И. Вильнянского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, A.M. Гуляева, Д.В. Дождева, В.В. Зайцева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, A.B. Копылова, Л.О. Красавчиковой, Е.А. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Д.И. Мейера, К.А. Митюкова, Т.Н. Нешатаевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, И.А. Покровского, Б.В. Попова, В.А. Рясенцева, Е.Г. Самсоновой, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, В.Л. Слесарева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, М.П. Третьякова, Л.В. Тумановой, Д.А. Фурсова, Л.И. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и др. Но все же проблемам самовольного строительства до сих пор уделяется недостаточное внимание в науке. Таким образом, исследование гражданско-правового режима самовольной постройки имеет важное теоретическое и практическое значение.

Объектом  исследования в курсовой работе является совокупность гражданско-правовых отношений, связанных с самовольным строительством и его правовыми последствиями. Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие вопросы признания права собственности на самовольную постройку, а также научные труды и материалы судебной практики.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе изучения гражданского законодательства, литературы и судебной практики комплексно исследовать вопросы правового регулирования отношений по поводу самовольной постройки. Для достижения цели поставлены задачи:

- уточнить  понятие и признаки самовольной постройки;

- исследовать правовые последствия самовольного строительства;

- изучить признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке;

- проанализировать  актуальные проблемы и перспективы правового регулирования института самовольной постройки.

Методологическая  основа исследования состояла в применении метода диалектики как общенаучного метода познания, а также ряда частно-научных методов в их различном сочетании.

Курсовая работа состоит из введения, четырех пунктов, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Понятие и признаки самовольной постройки

Правовое  регулирование возведения самовольной  постройки имеет многолетнюю историю. Самовольное строительство было известно со времен Древнего Рима. Конкретные нормы римского частного права, определяющие самовольное строительство как самовольную постройку, отсутствовали, но данное правовое явление регулировалось институтом «superficies solo cedit» наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного периода строением, возведенным на чужом земельном участке за плату.

Российское  дореволюционное законодательство также широко применяло институт римского частного права «superficies solo cedit» посредством сохранения приоритета перехода самовольно возведенной постройки в собственность к новому собственнику земельного участка. Как способ защиты, признание права собственности на самовольную постройку закреплялось в ст.1801 Устава гражданского судопроизводства Российской Империи.

В советский  период законодательство исходило из принципа целевого предоставления и  использования земельных участков. В советских нормативных актах предусматривались меры борьбы и предупреждения возведения самовольных построек. Некоторые правовые вопросы о самовольном   строительстве   нашли   свое   отражение   в   Постановлении   СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». Постройки, которые были возведены или начаты без соответствующего разрешения до 22 мая 1940 г., подлежали оформлению в установленном порядке, в случае, если они не нарушали утвержденную планировку города, не мешали проезду и не представляли опасности в пожарном или санитарном отношении¹.

В дальнейшем последствия самовольной постройки  регулировались ст. 109 Гражданского кодекса  РСФСР 1964 года. Законодательное определение  самовольной постройки отсутствовало. Ею считался жилой дом, часть жилого дома, дача (часть дачи), которые были возведены гражданином при отсутствии разрешения или надлежаще утвержденного проекта, а при их наличии – с существенными отступлениями от проекта либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Можно сделать вывод, что в советский период понятие самовольной постройки по сравнению с действующим гражданским законодательством было значительно уже, поскольку самовольными постройками являлись лишь жилые помещения или дачи².

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки: 1. Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке. 2. На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация. 3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил³. При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Рассмотрим  признаки самовольной постройки  подробнее:

1. Постройка создана  на земельном участке, не отведенном  для этих целей. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории по целевому назначению и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ). Эти категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Отвод земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами, т.е. для осуществления строительства недостаточно юридически удостоверенного права на земельный участок, необходимо также, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал определенному целевому назначению, т.е. возможному осуществлению на нем строительства объекта недвижимости. Такой порядок предоставления земельных участков для целей строительства определен ст. 28-32 ЗК РФ и законодательством субъектов Федерации⁴.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Закон вводит понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1). Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст. 37.

2. Создание объекта строительства  без получения на это необходимых разрешений. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в Федеральном закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»⁵ (абз. 7 ст. 2) и ГрК РФ (ст. 51). Их анализ позволяет определить разрешение на строительство как определенный документ компетентных органов исполнительной власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Согласно положениям ст. 2 ГрК РФ и ст. 3 Закона об архитектурной деятельности строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы. Суд, разъясняя порядок применения ст. 222 ГК РФ и ссылаясь на ст. 51 ГрК РФ, отмечают, что законодательство определяет строительство как создание нового объекта, а реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего⁶.

3.  Нарушение градостроительных  норм и правил либо строительных норм и правил. Самовольность строительства проявляется в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, прямо нарушает имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц⁷. Очевидно, такой признак самовольной постройки, как «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил» представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.

Следует обратить внимание, что законодательного определения термин «постройка»  не имеет. Содержание ч. 1 ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к «постройке» следует отнести жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, самовольная постройка отнесена к недвижимости. Из положений ст. 130 ГК РФ следует, что к такому имуществу относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Итак, в  основе дефиниции самовольной постройки  лежит тесная правовая связь с недвижимым имуществом. По своей правовой природе самовольная постройка изначально является недвижимым имуществом с ограниченным правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Поэтому, на мой взгляд, самовольную постройку необходимо признать разновидностью недвижимых вещей де-юре, поскольку де-факто это очевидно (это вытекает из формулировки ст. 222 ГК РФ).

Признаки  недвижимости для самовольной постройки  являются первостепенными, а признаки движимости – производными, проявляющимися только при определенных условиях (слома или сноса самовольной постройки).

Что касается особенности правового режима самовольной  постройки, то она должна состоять в  обязательной ее государственной регистрации  в качестве потенциального объекта права на недвижимое имущество. Такой режим следует установить для законных добросовестных владельцев, с целью предоставления возможности им в дальнейшем перевести созданное строение из категории самовольной постройки в разряд узаконенной. Таким образом, для признания самовольной постройки объектом гражданских прав необходимо установление ее специального правового режима⁸.

Отдельного  рассмотрения заслуживают разновидности  самовольных построек. Понятия «жилище» и «жилое помещение» часто обособляются, а также одна категория понимается через другую; в действительности это две разные дефиниции, которые не могут быть синонимами. Признаки жилого помещения не совпадают с признаками жилища, в частности обязательным признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания, жилище в свою очередь может использоваться для временного проживания.

Понятия «постройка» и «строение» можно  расценивать как родовое обозначение тех объектов недвижимости, которые искусственно созданы на земельном участке и представляют собой результат строительной деятельности⁹.

Действующее законодательство четко не регламентирует правовой режим определенных видов объектов гражданских прав, таких, как газо-, нефтепроводы, иные коммуникационные конструкции, железнодорожное полотно, а также созданных путем приращения, которые, руководствуясь признаками недвижимого имущества, и, в первую очередь, с прочной связью с землей, следует отнести к разряду недвижимых вещей как объектов гражданских прав. Некоторые авторы высказывают интересные предложения по отнесению таких сооружений к разновидности самовольных построек.

Так, например, В.В. Селиванов предлагает расширить понятие «самовольная постройка», а далее он формулирует оригинальную дефиницию: «самовольной постройкой выступает искусственно созданное на земельном участке и (или) под ним здание, строение, иное сооружение в виде самостоятельного инженерно-строительного объекта (нефтяные скважины, кабельные линии связи, трубопроводы различного назначения и т.п.), или иной объект недвижимого имущества, созданный путем приращения, которое является определенным результатом строительной деятельности и может выражаться как в виде конечного результата работы (строительства, реконструкции, капитального строительства), так и незавершенного строительства, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил»¹⁰.

Временные сооружения и постройки не являются недвижимым имуществом по смыслу ст. 130 ГК РФ и согласно п. 2 названной статьи ГК РФ являются движимым имуществом. Исходя из буквального толкования названной нормы следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Таким образом, временная постройка не может быть признана самовольной постройкой. К такому выводу пришел ФАС Московского округа, указав, что временная постройка не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу. На основании ст. 222 ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество¹¹. По мнению суда, исходя из смысла ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является объект недвижимости и, следовательно, требование о сносе самовольной постройки может быть заявлено только в отношении объекта недвижимости¹².

Обратим внимание на еще один важный момент. В соответствии с Приказом Минземстроя России¹³ как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения: реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий. Кроме того, к самовольным постройкам относятся иные вновь создаваемые объекты недвижимости, возведенные без необходимых разрешений. Как мы видим, самовольное строительство как деятельность без разрешения или с нарушением градостроительных норм и правил имеет место не только при возведении новых объектов недвижимости, но и при изменении реконструкции существующих зданий и сооружений¹⁴.

В заключение сформулирую предложения по совершенствованию  действующего законодательства. Полагаю, в ч. 1 ст. 222 ГК РФ словосочетания «иное недвижимое имущество», следует заменить на: «иной объект капитального строительства». В качестве такового рассматриваются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и т. д. (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).  Помимо этого, предлагаю дополнить ч. 1 ст. 222 ГК РФ положением: «К самовольной постройке также относится реконструкция недвижимого имущества, в результате которой создан новый объект, при условии, что он не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения реконструкции».

Глава 2. Правовые последствия самовольного строительства

Современное законодательство не только расширило  и закрепило новое понятие  «самовольной постройки», но и регламентировало правовые последствия самовольного строительства в виде сноса или признания права собственности на самовольную постройку.

По своей  правовой сути, самовольная постройка представляет собой гражданское правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Как подчеркивает законодатель в п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. По смыслу вышеуказанной нормы в п. 2 ст. 222 ГК РФ установлены правовые последствия самовольной постройки в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Права собственности  на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (ЕГРП) только при  наличии судебного решения о  признании права собственности на самовольную постройку¹⁵. До вынесения судебного решения самовольный застройщик ограничен во владении, пользовании и распоряжении самовольной постройкой, а также в совершении любых сделок с объектом самовольного строительства. В частности, он не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка не может быть объектом гражданских прав и, следовательно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки  и т.д.). Случаи использования в качестве предмета того или иного договора стройматериал, из которого изготовлена постройка,  представляют собой попытку обойти закон и реализовать незаконное строение в гражданском обороте. Сделка с объектом самовольного строительства будет являться ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Таким образом, как следует из вышесказанного, право  собственности на самовольную постройку  не может быть признано за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком, за исключением получения таким лицом согласия собственника. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке¹⁶.

Наличие государственной регистрации права  собственности на объект недвижимого  имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта  как самовольной постройки¹⁷.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Обратим внимание, что принудительный снос самовольной постройки может осуществляться только на основании судебного решения, которым удовлетворен иск о сносе. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Неверное  толкование положений п. 2 ст. 222 ГК РФ приводило к вынесению органами местного самоуправления решений о сносе в административном порядке. При обжаловании таких решений владельцами построек судебная практика была противоречива. Президиум ВАС РФ признал верным подход, при котором суды признавали решения административных органов о сносе самовольных построек незаконными, поскольку такие решения противоречат ст. 35 Конституции РФ и общим началам гражданского законодательства¹⁸.

Таким образом, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом  либо за его счет. Требовать наступления  таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.

На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную  постройку и, следовательно, обязано  снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное¹⁹.

Элементами  структуры гражданско-правового  режима самовольной постройки являются два вида юридических процедур. Во-первых, это юридическая процедура ликвидации самовольной постройки (ее сноса). Во-вторых, процедура введения такой постройки в гражданский оборот, которая включает: юридическую процедуру по отводу земельного участка с соблюдением целевого назначения; юридическую процедуру по надлежащему оформлению разрешительной документации; юридическую процедуру по соблюдению градостроительных и строительных норм и правил; юридическую процедуру по соблюдению прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью; юридическую процедуру государственной регистрации права на самовольную постройку как объект недвижимости.

В заключение второй главы сделаем общий вывод  о том, что последствия признания построенного самовольной постройкой довольно существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку,  не приобретает на нее право  собственности; 

2) распорядительные  сделки с этой постройкой ничтожны;

3) самовольная  постройка подлежит сносу лицом,  ее осуществившим, либо за его  счет;

4) признание  построенного объекта самовольной  постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию».

Таким образом, понятие «самовольная постройка» в  первую очередь рассматривается  как понятие негативное. Обусловлено  это главным образом тем, что  создание постройки при наличии  установленных ст. 222 ГК РФ признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой. Государством была предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности. Но об этом – в следующих главах курсовой работы.

Глава 3.1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

Обзор научной  литературы, законодательства и судебной практики 
показывает явно недостаточную разработанность права на обращение в суд 
по таким социально-значимым категориям дел, каковыми являются споры, 
связанные с самовольной постройкой. Относительно правовой природы иска, 
связанного с самовольной постройкой следует считать, что это иски, 
вытекающие из отношений права собственности.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 233 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Суд разъяснил, что признание права собственности  на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ в судебном порядке возможно в исключительных случаях, если лицо по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект²⁰.

Для обращения  в суд с исковым заявлением по спору, связанному с самовольной постройкой необходимо соблюдение требований, предусмотренных гражданским процессуальным законодательством. Прежде всего, следует решить вопрос о наличии предпосылок (условий) обращения в суд. Перечень этих предпосылок содержится в ст. 134 ГПК РФ.

Истцом  по делам о признании права  собственности на самовольную постройку выступает правообладатель земельного участка, застройщик, наследник, принявший наследство. Обладание земельным участком на каком-либо ином праве, например, аренды, лишает возможности приобрести право собственности на самовольную постройку. В этом случае постройка подлежит сносу лицом ее осуществившим. Так, Суд, анализируя положения ст. 222 ГК РФ, пришел к выводу о том, что указанная статья не допускает возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем заявителю на праве аренды²¹.

Действующая редакция п. 3 ст. 233 ГК РФ, лишившая застройщика  возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г.; ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в данной статье ограниченного вещного права на земельный участок.