Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Министерство юстиции Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Российская правовая академия министерства юстиции
Российской Федерации»
Выпускная работа на тему:
«Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»
Выполнил: Бахарева Татьяна Михайловна
2009
Содержание
Введение
Актуальность темы. В результате социально-экономических преобразований последних десятилетий в Российской Федерации существенно изменилась правовая система, прежде всего институт собственности. Возникли общественные отношения, которые не были известны советскому праву, появился рынок недвижимости, потребовалось его правовое регулирование, что привело к обновлению правовой базы.
Резкая активация оборота недвижимости после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса РФ выявила отсутствие целостной системы, обеспечивающей гарантии защиты прав и интересов граждан. Таковой должна была стать государственная регистрация прав на недвижимое имущество, и, в частности, государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.
Однако вопросы о том, насколько четко урегулированы действующим законодательством вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью, имеются ли пробелы недостатки и коллизии в механизме государственной регистрации сделок с недвижимостью, можно ли говорить о бесспорности правового значения государственной регистрации сделок с недвижимость, определяют актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью.
Цель работы – исследование правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью, раскрытие сущности различных аспектов гражданско-правовых проблем правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
- определить правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимостью;
- определить сделки, подлежащие государственной регистрации;
- выявить коллизии правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью путем анализа положений действующего законодательства, регулирующего вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью и юридической литературы на соответствующую тематику.
Решению указанных задач и посвящена работа.
Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
В соответствии со статьей 153 ГК РФ1 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским Кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ2) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3.
В ГК РФ и целом ряде иных нормативных актов используются термины «государственная регистрация сделок» и «государственная регистрация прав» (или «регистрация перехода прав»). При этом, как справедливо отмечается в литературе4, не всегда проводятся четкие границы между этими терминами, имеющими абсолютно разное содержание. Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок значительно различаются по своим значениям, масштабам применения и последствиям неосуществления.
В статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки, заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах)5. Форма специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав6.
Несоответствие сути государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не случайно и связано с кардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документы не рассматриваются в качестве объекта регистрации7.
Исследуя вопрос о правовой природе государственной регистрации сделок с недвижимость, стоит отметить, что в отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом8. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Так, в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. При этом обязательность государственной регистрации является одним из основополагающих принципов, на которых основывается институт государственной регистрации9.
Указанное положение было отмечено и в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ10, указавшего, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Рассматривая государственную регистрацию сделок с недвижимостью в сравнении с нотариальной формой сделок ряд исследователей справедливо отмечают, что государственная регистрация сделок не является некой специальной формой сделки11, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась, государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, государственная регистрация сделок среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц.
Основное значение государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в том, что согласно ГК РФ государственная регистрация сделок определяет момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), или условие действительности сделки (п.1 ст. 165 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом, а согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.
Гражданский кодекс РФ содержит ограниченное количество норм, прямо предусматривающих недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (например, ч. 4 ст. 339).
Для остальных договоров государственная регистрация в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ является необходимым условием признания договора заключенным (см. ч. 3 ст. 574, ст. 584, ч. 2 ст. 609 ГК РФ12). Иногда прямо указывается, что договор считается заключенным с момента регистрации (см. ч. 2 ст. 558, ч. 3 ст. 560, ч. 2 ст. 658 ГК РФ).
Таким образом, в зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации сделки, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении его.
При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. 166 - 167 ГК РФ. Если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. 1104 - 1108 ГК РФ13.
Однако, как справедливо отмечается в литературе14, такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия.
В свете рассматриваемого вопроса на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ обсуждался вопрос о целесообразности исключения из законодательства требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее15.
Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути, являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.
К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота16.
Это, в частности, подтверждается позицией Конституционного Суда РФ17, в соответствии с которой, государственная регистрация – формальное условие обеспечение государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
При рассмотрении вопроса о последствиях недействительных и незаключенных договоров огромное практическое значение имеет норма ч. 3 ст. 165 ГК, в связи с необходимостью определения к каким видам сделок может быть применена указанная норма: к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
На этот счет в литературе высказывается справедливая точка зрения18, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям.
Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений, как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.
Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.
Так в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 2119, указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. А в соответствии с п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 5920, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Таким образом, при рассмотрении вопроса о правовом значении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом можно сделать вывод о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства.
Однако при всем этом, необходимость государственной регистрации сделок не бесспорна. Ряд цивилистов ставят под сомнение выделение их государственной регистрации21. При этом, на практике в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация сделок не имеет того значения, которое придает ей законодатель, так как отсутствие требования о государственной регистрации сделки в ГК РФ ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав22, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она, несомненно, способна самостоятельно обеспечить эти гарантии.
Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть, в том числе и договоры.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя правовую экспертиза документов и проверку законности сделки. Если же представленные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество.
Сделки, подлежащие государственной регистрации
Статья 164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует указать на то обстоятельство, что о регистрации сделок в п. 3 ст. 131 ГК РФ упоминается косвенно.
При этом в п.1 ст.4 Закона о регистрации указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132 и ст. 164 ГК РФ. Таким образом, ст.164 ГК РФ отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК РФ.
Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса23.
Такое положение породило дискуссию в юридической литературе м позволило одним авторам высказывать суждение, что все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации24. Противоположная же точка зрения заключается в том, что, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе25. Последняя точка зрения представляется наиболее оправданной поскольку подтверждается как практикой применения указанных норм Управлением Федеральной регистрационной службы, так и судебной практикой.
Указанное положение было отражено в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 5926. В нем, в частности, было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством.
Таким образом, сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе и такие прямые указания содержаться в части второй ГК РФ.
В литературе предлагается несколько классификаций таких сделок. Так, сделки, подлежащие государственной регистрации можно подразделить на два вида: основные и дополнительные сделки27. С.П. Гришаев28 разбивает сделки, подлежащие государственной регистрации на следующие две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права собственности на недвижимость). Похожая классификация предлагается и рядом других авторов, которые помимо двух указанных групп выделяют дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные)29.
Наиболее полной представляется классификация, предложенная Киндеевой Е.А. и Пискуновой М.Г. 30 Так, подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
1. Сделки об отчуждении
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке31);
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);
е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
ж) соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;
При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).
При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.32, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
2. Сделки без отчуждения
а) договоры аренды:
- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений33»), а также аренды на неопределенный срок;
- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
г) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве34). Данный вид договора не является обычной сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок35.
При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с Правилами ведения ЕГРП36 на договоре проставляется штамп "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК РФ, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка.
3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);
в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);
г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор37.
4. Смешанные договоры. В силу
принципа свободы договора
По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК РФ), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга38.
Таким образом, рассматривая вопрос о сделках, подлежащих государственной регистрации, можно сделать вывод о том, что в законодательстве отсутствует конкретно закрепленный перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации. Наряду с этим сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе и такие прямые указания содержаться в части второй ГК РФ, а также иных нормативных актах (Законе об ипотеке, Законе об участии в долевом строительстве, Законе о регистрации).
При этом как справедливо отмечается в литературе39, в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка). Однако купля - продажа земельных участков и нежилых помещений не подлежит государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли - продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации40.