Сделки с недвижимостью
Содержание:
Введение
1. Понятия и виды сделок с недвижимостью …………………………………………5 стр.
2. Недвижимость как
объект сделок и как объект государственной
регистрации…………………………………………………
3. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………..14 стр.
.4. Порядок приостановления государственной регистрации ……….18 стр.
5. Порядок отказа в государственной регистрации…………………..23 стр.
Заключение
Введение
Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «популярных» товаров становится недвижимость. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте. Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью. В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости. Государственная регистрация объектов недвижимости и сделок с ней гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о недвижимости.
Актуальность темы. Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации (договоры аренды недвижимости, сделки с предприятиями и др.).
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Предмет исследования – нормативно-правовые акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ними.
Целью данной курсовой работы является: рассмотрение порядка регистрации (отказа в регистрации) недвижимого имущества и сделок с ним.
Поставленная цель раскрывается через следующие задачи: раскрытие понятия и видов сделок с недвижимостью, правового регулирования процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядка приостановления государственной регистрации, порядка отказа в государственной регистрации.
Методология. В данной работе использовались анализ, синтез, индукция, дедукция, формально-юридический, сравнительно-правовой методы.
Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, состоящей из пяти разделов, заключения и списка использованных источников.
1. Понятия и виды сделок с недвижимостью .
Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, в ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля – основание сделки.
Как указано в ст. 153 ГК РФ при совершении сделки действия направлены не только на возникновение, но и на изменение и прекращение прав и обязанностей. « Они опосредствуют динамику отношений», указывает Халфина Р. О. Она отмечает, что «если заключен договор найма жилого помещения», но из-за изменившихся обстоятельств наниматель в этом помещении больше не нуждается, то отказ от договора является сделкой, к которой должны быть применимы все правила, относящиеся к сделкам. Сделкой является также согласие наследника принять наследство. Оно влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей, связанных с полученным в наследство имуществом».1
Согласно ГК, стороны свободны в выборе того или иного способа выражения воли, они могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон.
Основное разграничение сделок, закрепленное в ст. 154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние и двух- или многосторонние. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости).
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. / Халфина Р. О., ред. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Мозолин В. П.;- М.; Бек, 1996, с. 276
Двухсторонней сделкой признается сделка, в которой участвует согласованная воля более двух сторон. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что «термины «сделка» и «договор» имеют двоякое значение.
Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения и, во-вторых, само правоотношение, которое порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.», указывает Брагинский М.И.2
Сделка по отношению к договору выступает как более общее (рядовое) понятие: их соотношение определяется формулой «любой договор – это сделка, но не любая сделка это договор». Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями.
Так, если собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что он будет прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную – это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии если он получит право на открытие чебуречной.
2 Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. / Брагинский М.И ., ред. Карпович, В.Д., М., -«СПФК» 1995г . С. 232.
Возможность или невозможность наступления обязательств, в зависимости от которых поставлено совершение сделки, должны быть неизвестны обеим сторонам, не должны от них зависеть. Условие относится к будущему, если он наступило, хотя об этом стороны не знали, сделка считается заключенной. Стороны могут установить срок, в течение которого условие наступает или не наступает. Статья 157 ГК РФ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой это не выгодно, то оно считается наступившим. И, напротив, если условию недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим.
По соотношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязанности, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездная сделка порождает правоотношение, по которому имущественное лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается.
С учетом момента, с которого сделка считается совершенной, различают консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется так же передача имущества.
Сделки различаются также по степени с основаниями, по которым они возникли. В подавляющем большинстве сделки связаны с таким основанием. Это значит, что если изменилось или отпало основание, соответственно изменяется или прекращается сделка. Такие сделки называются казуальными (от латинского «кауза» - причина). Сделки, не зависящие от породившего их основания, называются абстрактными. «Способ выражения волеизъявления называется формой сделки… юридическое значение формы: 1) для условий деятельности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для ее содержания ( п. «и» ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон» указывает Илюшина М.Н.3
В ст. 158 ГК РФ предусмотрено две формы сделок: устная и письменная. Закон не устанавливает замкнутого круга сделок. Письменная форма, простая или нотариальная, предусматривается для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом, соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не может рассматриваться как выражение воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение. Для этого должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в таком качестве.
Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или надлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит от участника сделки.
Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов не считается по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты рассматриваются как «дополнительные требования», а потому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте, соглашении.
3 Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица/ Илюшина М.Н., Российский судья, 2. 2006г., с. 8-11.
Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте, соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст. 160 ГК РФ указываются основания для того, чтобы сделка была подписана не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно. При выступлении от имени юридического лица данное правило не применяется.
Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, установленных законом (рента, завещание). Несоблюдение нотариально заверенной формы сделки влечет ее недействительность.
Сделка может быть нотариально удостоверена и в тех случаях, когда закон этого не требует, но стороны, для большей уверенности в своих правах, решают придать совершаемой им сделке нотариальную форму. Например, при ипотеке, купле-продаже жилого или иного помещения.
Сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ).
2. Недвижимость как объект сделок и как объект государственной регистрации.
Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав.
Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.
Что следует понимать под недвижимостью?
К недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым
вещам, в также относятся подлежащие
государственной регистрации
4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ /Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 3301.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.5
Как видно из приведенных понятий, критериями для отнесения имущества к недвижимому является: прочная связь с землей, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, либо отнесение к таковым законодательным актом.
Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством, включает:
1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса, многолетние насаждения;
5ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594
5) здания , сооружения (ст.130 ГК РФ);
6) нежилые помещения ( ст.1 Закона о государственной регистрации прав); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);
7) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);
8) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);6
9) квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ);
10) комнаты (ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
11) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)7;
12) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
13) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав,);
14) другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.
6 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» N 66-ФЗ (ред. от 01.07.2011)/"Российская газета", N 79, 23.04.1998.
7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 01.07.2011)/"Российская газета", N 137, 22.07.1998
В чем
заключается необходимость
Основная особенность приобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации. Исключение составляют случаи, установленные законом. Момент возникновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.
В тех случаях, когда момент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.
Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
3. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Согласно п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации .
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.
Реализация правовых норм для закрепления и признания вещных и обязательственных прав на недвижимость - это форма применения права компетентным государственным органом. Законодатель предоставил право учреждениям юстиции принимать участие в регулировании отношений по поводу недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу четко обозначенного объекта. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции. Это деятельность по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений, имеющих предметом недвижимость.
Регистрационная процедура не всегда завершается внесением записи о праве или сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возможен и отказ в государственной регистрации. Отказ в регистрации - это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. Поэтому понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта.
Правоприменительная
Таким образом, под термином "государственная регистрация" следует понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права.
Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс. В п.1 ст.164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Главой III Закона о регистрации установлен порядок регистрации, включая процедуры приостановления и отказа. П.7 ст.16 Закона о регистрации определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записей в Единый государственный реестр, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо от того, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.
В настоящее
время процедурные вопросы
1) Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219 с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999г. № 14292;
2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции, Министерства государственного имущества и Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. №83/172/233;
3) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1684;
4) Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1695.
5) Порядок внесения записей и удостоверения регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам определяется Инструкцией, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 ноября 2000г. №289/235/2906. 8
8 Журнал «недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.» №4(9) 2001 г.
4. Порядок приостановления государственной регистрации .
Согласно п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав
о регистрации: государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Являются ли сомнения регистратора и необходимость истребования дополнительных документов основанием для приостановления государственной регистрации? Представляется, что приостановление регистрации является вынужденной мерой и должно осуществляться только в том случае, если невозможно устранить сомнения в течение месячного срока регистрации. Если сомнения не могут быть устранены в указанный срок с помощью получения дополнительных документов или сведений, то регистрация должна быть приостановлена. Такая процедура соответствует интересам и заявителей, и учреждений юстиции, поскольку позволяет избежать отказа при отсутствии необходимых документов и невозможности получения их в течение месячного срока регистрации.
Однако учреждения юстиции не должны злоупотреблять данной процедурой. Речь идет о документах или сведениях, действительно необходимых для устранения сомнений в наличии оснований для регистрации бесспорного права или законной сделки. Если сомнения могут быть устранены в течение общего месячного срока, то регистрация не приостанавливается.
Соблюдение
сроков является важным вопросом правоприменительной
деятельности учреждений юстиции, поэтому
требуется более четкая формулировка
нормы о приостановлении
Исходя из ст.19 Закона о регистрации, регистрационная процедура может быть приостановлена по трем основаниям: по решению регистратора, по заявлению правообладателя (или участника сделки), по решению суда.
По решению регистратора регистрация приостанавливается, в частности, в случае:
- непредставления
в учреждение юстиции какого-
- направления
в уполномоченные организации
письменного запроса об
- направления
представленных
- направления
представленных уставных и
- направления
документов, подтверждающих полномочия
руководителей организаций,