Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ 
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

Вечерне-заочный факультет

Кафедра уголовно-правовых дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ  

Гражданское право

ПО ТЕМЕ:

«Сделки с недвижимостью,

подлежащие государственной  регистрации»

Выполнила студентка  группы Юв-31:_______________Жданова Ю.Л.

                    (Шифр – 12-вЮ-222)    

Проверил преподаватель: _________________Караваева Я.Н.

г. Киров 2013год

Содержание

Введение

Переход России к новым  экономическим отношениям, потребовал приведения законодательства в соответствие с этими отношениями. В гражданское  право России в конце ХХ века был  возвращен термин «недвижимое имущество», введен институт государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принятие в 1994 году нового Гражданского кодекса Российской Федерации, установившего  необходимость государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, предопределило принятие в 1997 году Федерального закона № 122 –ФЗ  от 21 июля 1997 года «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Тем самым был сделан очередной шаг на пути преобразования механизмов регулирования имущественных отношений в Российской Федерации.

     Как отмечает  А.Б. Венгеров, «в последнее время  одной из общепланетарных тенденций  становится вмешательство государства  в имущественные отношения –  слишком сложными и социально  значимыми становятся эти отношения»¹. Среди способов такого вмешательства он указывает регистрационные средства, к которым в действующем российском законодательстве относят регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Темой настоящей работы являются сделки, подлежащие государственной  регистрации и их основные положения. Актуальность темы работы обусловлена  динамичностью развития законодательства Российской Федерации, что требует  регулярного уточнения  и конкретизации  круга сделок, подлежащих государственной  регистрации.

Целью настоящей работы является рассмотрение основных положений сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации в установленном законом порядке.  Для достижения изложенной цели автор ставит перед собой следующие задачи:

1. Определить понятие сделки и установить круг сделок, подлежащих государственной регистрации;
2. В целях удобства изучения и систематизации сведений условно выделить отдельные виды подлежащих регистрации сделок, с учетом определенных критериев такого деления;
3. Рассмотреть общие положения каждого из видов сделок, подлежащих государственной регистрации, определенных на основании условного подразделения, в аспекте их регистрации;
4. Проанализировать последние изменения в этой сфере, рассмотреть проблемы и нововведения;

Данная работа базируется прежде всего на основании нормативно-правовых актов, таких как: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Правила ведения ЕГРП),   Приказы Минюста Российской Федерации, связанные с регистрацией сделок с недвижимостью, и др. Кроме того, помощь в написании данной работы оказала специальная литература, перечень которой приведен ниже.

Практическая значимость настоящей работы состоит в конкретизации  основных положений сделок, подлежащих государственной регистрации, способствующей систематизации и закреплению знаний по указанному вопросу, полученных в  процессе обучения.

1. Общие положения  о сделках, подлежащих государственной  регистрации

  В соответствии со  ст. 153 ГК РФ «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Одним из основополагающих принципов гражданского права является возможность совершения субъектами любых сделок, не запрещенных законом. Под законными сделками подразумеваются не только сделки, основывающиеся на прямом определении действующего законодательства, на той или иной статье закона, но также и сделки, прямо не предусмотренные, но и не противоречащие законодательству.

Предметом сделок могут быть любые объекты, не изъятые из гражданского оборота, в том числе и недвижимое имущество.

  В настоящее время  понятие недвижимости закреплено  в ст. 130 п. 1 ГК РФ.  Так, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В рамках данной работы мы будем изучать регистрацию сделок с теми объектами недвижимого имущества, функции по осуществлению которой возложены на территориальные органы Федеральной Регистрационной Службы, а также с предприятием как имущественным комплексом.

С учетом специфики недвижимости  в Российской Федерации законодательно закреплен особый порядок контроля государства за совершением сделок с недвижимым имуществом. Таким средством  контроля, способом обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок с недвижимым имуществом является их государственная регистрация. Регулирование государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом осуществляется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданский Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, приказы Министерства юстиции об утверждении различных инструкций и методических рекомендаций, иные подзаконные акты.

К общим положениям гражданского законодательства о государственной  регистрации сделок с недвижимостью  можно отнести следующее:

- Сделки с землей и  другим недвижимым имуществом  подлежат государственной регистрации  в случаях и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом  Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

- Несоблюдение в случаях,  установленных законом, требования  о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной  (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

- Договор, подлежащий  государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Порядок государственной  регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации  прав). Когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации². Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения³.

Следует отличать регистрацию  сделки от регистрации права. Регистрация  сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), или, например, договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия или оплата.

Зарегистрированный договор  должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее  подлежат государственной регистрации  в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Государственная регистрация  сделок удостоверяется специальной  регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с  указанием вида сделки, даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью [Приложение 1]⁴.

При регистрации права  на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется  заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация» (по форме, предусмотренной приложением  № 15 к Правилам ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219), в котором указываются  вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный  участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в  каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.

Таким образом, документы  на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной  регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной  регистрации права;

- экземпляр договора с  двумя заверенными подписью регистратора  и печатью надписями: «Произведена  государственная регистрация сделки»  и «Произведена государственная  регистрация права собственности».

Все подлежащие государственной  регистрации сделки можно условно  разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права  на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации⁵. Рассмотрим две первые группы сделок в аспекте государственной регистрации подробнее.

2. Сделки, влекущие  переход права собственности 

на недвижимое имущество

Прежде всего, необходимо указать, что 95 процентов  всех регистрационных действий совершаются с объектами, которые находятся в собственности граждан. Основные виды сделок - купля-продажа, мена, а также дарение. Сделки с нежилым фондом составляют около 5 процентов и отличаются значительной сложностью. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо оттого, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

1. Договоры купли-продажи

К договорам купли-продажи  недвижимости можно отнести:

- договоры купли-продажи жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру;

- договоры продажи предприятия  как имущественного комплекса;

- договоры аренды недвижимости с правом выкупа.

Договоры купли-продажи  жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве  собственности на жилой дом или  квартиру (на основании ст. 251, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

 Действующее законодательство  дает следующее определение договора  купли-продажи недвижимости: по договору  купли-продажи недвижимого имущества  продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество  по передаточному акту и по  предусмотренной цене (ст. 549, 555, 556 ГК РФ).

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Договор составляется в простой письменной форме, в виде одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В договоре купли-продажи  должны быть четко указаны стороны  сделки и существенные условия, установленные  законом для купли-продажи недвижимости:

а) наименование сторон договора указывается полностью; фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма  и полное наименование юридических  лиц;

Филиалы или структурные  подразделения (отделы, отделения и  пр.) юридических лиц не могут  заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует  по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не его филиала. В договоре рекомендуется указывать место  нахождения юридического лица и реквизиты  его государственной регистрации (зарегистрировавший его орган, дату и номер регистрации).

Рекомендуется также указывать  дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные);

б) предметом договора могут  быть: объект недвижимого имущества, здание, сооружение, жилой дом, садовый  дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть  квартиры; доля в праве общей собственности  на объект недвижимого имущества;

в) указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в  составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность  и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора;

д) цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается  указание цены на единицу площади, тогда  цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества) Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости органа (организацией), осуществляющего государственный учет объектов недвижимого имущества,   и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки недвижимости;

е) в договоре продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих, лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц;

ж) при продаже недвижимого  имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше являются существенными, без них  договор не считается заключенным и регистрации не подлежит⁶.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения  этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц  или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия  и порядок передачи имущества  продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В соответствии с Перечнем документов, предоставляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Приказом Управления федеральной регистрационной службы по Кировской области № 65 от 13.04.2005 г. стороны представляют следующие документы:

Документы продавца (представителя  продавца):

- документ, удостоверяющий  личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации  через представителя);

- свидетельство о государственной  регистрации права;

- правоустанавливающие документы  на отчуждаемую недвижимость;

- план объекта с указанием  его кадастрового номера, составленный  и удостоверенный государственным  органом (организацией), осуществляющим  государственный учет объектов  недвижимости с поэтажным планом  и экспликацией помещений;

- согласие органов опеки  и попечительства (если в жилом  помещении проживают несовершеннолетние, а также если  несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

- нотариально удостоверенное  согласие супруга на продажу  жилья (если жилье является  совместной собственностью супругов).

Документы покупателя (представителя  покупателя):

- документ, удостоверяющий  личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации  через представителя);

- заявление о регистрации  договора и права собственности  с выдачей свидетельства о  государственной регистрации права  собственности на приобретенное  жилье;

- квитанция об оплате  государственной пошлины за регистрацию;

- свой подлинный экземпляр  договора купли-продажи;

- нотариально удостоверенное  согласие супруга на покупку  жилья.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный  продавцом и покупателем (не  обязательно в нотариальной форме);

- заявление от продавца  о переходе права собственности  к покупателю.

Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию  и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации  перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации  договора. В этом случае допускается  просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном  заявлении.

Если предметом купли-продажи  является доля в праве общей собственности  на жилой дом или квартиру, рекомендуется  дополнительно представить в  учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств соблюдения права преимущественной покупки доли.

 Особенности проведения  государственной регистрации рассматриваемых  в данной части работы договоров  описаны в III главе Закона о регистрации.

Договоры  продажи предприятия как имущественного комплекса (на основании п. 3 ст. 560  ГК РФ).

Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости.

Предприятие находится сегодня несколько  особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о регистрации посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а «вводится» в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.

Таким образом, под предприятием как объектом права мы понимаем особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, представляющее собой, как уже говорилось, единый имущественный комплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов.

Тем не менее, признавая предприятие  недвижимостью, ГК РФ не подчиняет его  общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую  в состав предприятия.

Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную  регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к  форме договора предъявляются такие же   строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК РФ).  Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.

Особенности осуществления  государственной регистрации договора купли-продажи предприятия установлены  Правилами внесения записей о  правах на предприятие как имущественный  комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и  взаимодействия между Федеральной  регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста РФ от 04.03.2005 г. № 16.

В частности, ст. 2 указанных  Правил предусмотрено, что «государственную регистрацию прав, ограничения (обременения) прав на предприятие и сделок с  ним осуществляет Служба [т.е. Федеральная  Регистрационная Служба] (п. 1 ст. 9 Закона о регистрации)».

В соответствии со ст. 12 Правил «проведенная государственная  регистрация сделки с предприятием удостоверяется посредством проставления штампа регистрационной надписи  на документах (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, п.п. 77,78 Правил ведения ЕГРП) на подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки, подлежащих после проведения государственной регистрации сделки выдаче сторонам данной сделки».

Договоры аренды недвижимости с правом выкупа (на основании  ст. 624 ГК РФ).

К проведению государственной  регистрации договора аренды недвижимости с правом выкупа применяются общие  правила государственной регистрации  договоров аренды недвижимого имущества (будет подробно рассмотрено в  следующей главе), за исключением  последующей регистрации права  собственности, возникающего у арендатора на арендуемый объект в случае его выкупа в порядке и на условиях, предусмотренных договором, которая регулируется аналогично регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества (рассмотрено выше).

2. Договоры мены  жилого дома, квартиры, доли в праве собственности на жилой дом или квартиру.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в  собственность другой стороны один объект недвижимого имущества в  обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Каждая из сторон договора мены признается продавцом по отношению  к отчуждаемому объекту и покупателем  по отношению к приобретаемому объекту. Таким образом, к договору мены применяются  общие правила, регламентирующие договор  купли-продажи. Соответственно существенными  условиями  договора мены являются предмет договора (их в договоре мены их два), перечень лиц, сохраняющих  право пользования  жилым помещением после перехода права (если предметом  является жилое помещение). По общему правилу обмениваемые объекты предполагаются равноценными, однако стороны могут  отступить от этого правила, в  этом случае в договоре необходимо указать оцениваемую стоимость  объектов и сумму разницы, которая  будет являться доплатой.

Порядок осуществления государственной  регистрации договоров мены, помимо вышеуказанных общих нормативно-правовых актов регламентирован специальным  актом, а именно: Инструкцией о  порядке государственной регистрации  договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных  регистрационных округов, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 183.

 Согласно абз. 3 ст. 2 указанной Инструкции «договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 567 ГК РФ)». Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности к каждой из сторон договора мены (ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).

Регистрация договора мены осуществляется аналогично регистрации  договора купли-продажи.