Сделки с земельными участками. 2

           
           
           
           
           
           

  Содержание 

  Введение………………………………………………………………………..…3 

  Глава 1.Общие требования,

  Предьявляемые к сделкам с землей………………………….……………….…4 

  Глава 2.Содержание сделок совершаемых с землей………………………….12 

  Глава 3.Особенности правового

  регулирования сделок с землей………………………………………………...18 

  Заключение………………………………………….……………………………25

  Библиографический список……………………………………………………..26 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Значимость  рассматриваемой темы  обусловлена, прежде всего, тем, что земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.

    Развитие  рыночных отношений в период современных  демократических преобразований в  России объективно создало нормативные  и социально-экономические предпосылки  изменения способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки. Земельный вопрос в России уже долгое время является наиболее трудным для разрешения. Исходя из истории нашей страны, Россия — это великая аграрная держава. Но постоянно меняющееся законодательство не позволяет создать устойчивую базу правовых норм, на основе которых могла бы прогрессивно развиваться гражданско-правовая защита субъектов, осуществляющих сделки с землей.

    Значение  гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной  собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных  отношений, расширением круга имущественных  отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским  кодексом РФ и нормативными правовыми  актами земельного законодательства.

  Договор как форма правового регулирования  находит все большее применение в сфере земельных правоотношений, что приводит к развитию данного института в дейтвующем законодательстве. 
 
 
 

    Глава 1. Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей. 

    Действие  гражданского законодательства применительно  к сделкам с земельными участками  ограничено правилом: «нормы части  второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются  в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством».

    Данное  правило влечет, как минимум, следующие  выводы:

    а) в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства, как  о сделках общего характера, так  и относительно конкретных видов  сделок;

    б) к нормам части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ) могут устанавливаться  дополнительные правила (особенности) относительно регулирования сделок с земельными участками;

    в) другими словами, нормы части второй Кодекса и нормы земельного законодательства о сделках должны быть взаимосогласованы.

    Названные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении  частного и публичного интересов1.    Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса  РФ регулирование использования  и охраны земель осуществляется в  интересах всего общества при  обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование  и распоряжение принадлежащим ему  земельным участком.

    История свидетельствует, что основной метод  государственного контроля над сделками с землей состоит в законодательном  ограничении свободы договоров, заключаемых собственниками земли. Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их.

    Свобода договоров отнесена ст. 1 ГК РФ к числу  основных начал гражданского законодательства. Специалисты отмечают, что смысл  данного принципа находит свое проявление в трех аспектах: в признании граждан  и юридических лиц свободными в заключении договора; в предоставлении сторонам возможности заключать  любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом  или иными правовыми актами; в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора. При этом усмотрение сторон не должно противоречить закону или иным правовым актам2.

    В земельном законодательстве свобода  договора в определенной степени  должна быть ограничена применительно  к двум последним частям (аспектам) принципа. Устанавливая свободу сторон в заключении договоров о распоряжении земельными участками, следует допустить  возможность перехода земли только путем совершения сделок, прямо предусмотренных  законом. В противном случае будут  значительно ограничены возможности  государства в области контроля над земельными сделками. Как правило, государственный контроль находит  свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок. Сделать это значительно проще, изначально определив круг сделок с  земельными участками. В настоящее  время в Земельном кодексе  РФ нет отдельной статьи, закрепляющей перечень оснований возникновения  прав на земельные участки, и статьи, содержащей перечень допускаемых сделок.

    Несмотря  на большое количество норм специального характера, необходимо установить ряд  общих требований, предъявляемых  ко всем сделкам с земельными участками. Но прежде следует определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования.

    Земельное законодательство РФ в отличие от гражданского отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, оно предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. Следовательно, сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства. Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля 2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3. В соответствии с п. 5 ст. 1 названного акта «принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается».

    Устанавливая  общие требования к сделкам с  земельными участками, следует иметь  в виду, что все ограничения  свободы договоров могут быть подразделены на две группы: негативные и позитивные. Негативные ограничения  выражаются путем закрепления в  законе случаев, при которых заранее  предусмотрено, между кем и какие  договоры заключаться не могут. Например, ст. 575 ГК РФ не допускает дарение между коммерческими организациями; ст. 690 Кодекса запрещает заключение договора безвозмездного пользования между коммерческой организацией и лицом, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

    Позитивные  ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров  с земельными участками такими условиями  могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: например, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или специальной подготовки4. К сожалению, действующий Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в отличие от ранее действовавшего Закона РСФСР 1990 года не предъявляет каких-либо «профессиональных» требований ни к главе хозяйства, ни к его рядовым членам.      

    В настоящее время в земельном  законодательстве установлены ограничения  для иностранных граждан, лиц  без гражданства и иностранных  юридических лиц. Указанные субъекты не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых  устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным  законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

    Кроме того, иностранные граждане, иностранные  юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в  уставном (складочном) капитале которых  доля иностранных граждан, иностранных  юридических лиц, лиц без гражданства  составляет более чем 50 процентов, могут  обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Общий элемент всех рассматриваемых сделок — земельный участок, который  вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям.

    Необходимо  установить в качестве общего правила  обязанность сохранения целевого использования  участка. Действующее законодательство устанавливает это правило только для участков, подпадающих под  действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Согласно п. 3 ст. 1 этого  Федерального закона одним из принципов  оборота земель сельскохозяйственного  назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Установление данного принципа вполне разумно, ибо в противном случае нет смысла в особой регламентации оборота земельных участков отдельных видов целевого использования, в частности их купли-продажи. Право преимущественной покупки субъекта РФ, установленное в отношении земельных участков, участвующих в товарном сельскохозяйственном производстве, можно было бы легко обойти, продав такой участок для цели, которая ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не регламентируется: например, для личного подсобного хозяйства или садоводства. Что касается земельных участков сельскохозяйственного назначения иных видов целевого использования, то такого требования законодатель не предъявляет ни в общих положениях о землях сельскохозяйственного назначения - глава XIV ЗК РФ, ни в специальных законах, посвященных отдельным видам целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.

    В качестве общего обязательного требования к сделкам с земельными участками  нужно установить наличие кадастрового плана земельного участка. Формально указанное правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых. Так, ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Аналогичное правило закреплено в ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка независимо от целевого назначения или аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, не прошедшего кадастровый учет, такие сделки, по-видимому, должны квалифицироваться как ничтожные по ст. 168 ГК РФ.

    В силу п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Согласно п. 3 ст. 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное приложение к договору об ипотеке - копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

    Исходя  из текста приведенных актов, планы  земельных участков при приватизации и ипотеке позволяют определенно  установить земельный участок, подлежащий передаче. По общему правилу в случае отсутствия подобных данных предмет  договора считается несогласованным. Поэтому последствием заключения сделок приватизации и ипотеки земельного участка без соответствующих  планов должно быть признание их незаключенными.

    Одним из обязательных требований при совершении сделок с земельными участками должно быть соблюдение минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации  сделок с земельными участками сельскохозяйственного  назначения.

    Действующее законодательство РФ должным образом  не решает проблему неэкономичного дробления  земли. Нет ни разрешительной системы  сделок, ни универсального правила  об ограничении минимального размера  участка, по поводу которого совершается  сделка. Исключения составляют положения, касающиеся отдельных видов сделок. Согласно п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов  РФ и нормативными актами органов  местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

    Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ  «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не допускает раздел садового, огородного или дачного земельного участка на участки площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ (п. 5 ст. 30). Данное положение носит общий характер, следовательно, должно применяться и при совершении сделок.

    Помимо  ограничения минимального размера  земельного участка действующее  законодательство устанавливает в  некоторых случаях его максимальную площадь, превышение которой при  совершении сделок не допускается. Данное правило не является общим. Поэтому  нельзя согласиться с мнением, что  «размер продаваемого участка не может превышать предельную норму  предоставления, установленную в  данном районе»5.

    Ограничение максимальной площади земельного участка  предусмотрено в ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  в качестве одного из принципов регулирования  оборота земель сельскохозяйственного  назначения. Ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся  одновременно в собственности гражданина, его супруга и лиц, которые  перечислены в п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона, в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ. Данный принцип реализован применительно к регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения в п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей». Из данного положения можно сделать, как минимум, два вывода. Первый вывод - ограничение максимального размера участка касается любой сделки, влекущей возникновение права собственности, а не только его купли-продажи. Второй вывод - сделка, в результате которой нарушено требование о максимальном размере земельного участка, должна квалифицироваться как ничтожная в силу ст. 168 ГК РФ.

    Наличие спора по земельному участку было основанием для отказа в выдаче свидетельства  о праве собственности на земельный  участок согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»6. В соответствии же с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»7 наличие судебного спора о границах земельного участка не основание для отказа в регистрации.

    Оспаривание в суде прав на земельный участок  также не может рассматриваться  в качестве безусловного основания  для невозможности заключения сделки с таким участком. Согласно п. 2 ст. 28 указанного Федерального закона «в случаях, если права на объект недвижимого  имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества».

    При решении этого вопроса следует  учитывать и положения Гражданского кодекса РФ, согласно которым наличие  спора на имущество не служит основанием, препятствующим заключению сделки. Указанный  вопрос регламентирован, в частности, применительно к договору купли-продажи  в ст. 460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать товар свободным  от прав третьих лиц. В случае неисполнения продавцом этой обязанности покупатель приобретает право либо требовать  уменьшения цены товара, либо расторгнуть  в одностороннем порядке договор купли-продажи 

    Глава 2. Содержание сделок совершаемых с землей. 

    Принятие  нового ЗК РФ 2001 года, Гражданского процессуального  кодекса РФ 2002 года, Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» является стимулированием  дальнейшего развития законодательства, регулирующего совершение сделок с  землей и защиту прав и охраняемых законом интересов субъектов, их осуществляющих. В гражданском праве  сделка определена как действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей.

    Признаками  сделки являются: волевой акт, т.е. действия людей; правомерные действия; она  специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; она порождает гражданские отношения.

    Под землей как объектом сделки понимается часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы, которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Земля являлась и является основой для общественной производственной деятельности и средством производства, а также естественным условием жизнедеятельности  населения, была и будет во все  исторические времена объектом специфических  земельных отношений; сделки разнообразны и могут быть подразделены на ряд  видов следующим образом: односторонние, двусторонние, многосторонние, возмездные, безвозмездные, условные и безусловные. Классификация сделок позволяет  выделить их правовые особенности и  лучше понять правовую специфику отдельных категорий сделок, их значение и сферу применения.

    Действующее законодательство содержит такие виды сделок как:

    • аренда земельных участков (ст. 22 ЗК и ст. 652, 653 ГК);

    По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением  случаев, предусмотренных законом.

  Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных  для государственных или муниципальных  нужд, заключается на срок, продолжительность  которого не может превышать срок резервирования таких земель.

  Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

  Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все  права арендаторов земельных  участков.

  Земельный участок может быть передан в  аренду для государственных или  муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более  чем один год. При этом арендатор  земельного участка в пределах срока  договора аренды земельного участка  обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования  в соответствии с разрешенным  использованием; возместить убытки, причиненные  при проведении работ; выполнить  необходимые работы по рекультивации  земельного участка, а также исполнить  иные обязанности, установленные законом  и (или) договором аренды земельного участка.

  При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

  При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем  пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

  По  договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования такой  недвижимостью передаются права  на земельный участок, который занят  такой недвижимостью и необходим  для ее использования.

  В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  аренды земельного участка или предусмотренное  договором аренды здания или сооружения на соответствующий земельный участок.

  Если  договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным  участком, который занят зданием  или сооружением и необходим  для его использования в соответствии с его назначением.

  Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка

  • К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»8 производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.