Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Сделки с земляными долями

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Понятие земельного пая………………………………………………...5

1.1 Право собственности на имущественный пай (земельную долю)….7

1.2 Общее положение купли-продажи земельных участков…………...10

Глава 2. Сделки с земельными паями…………………………………………..13

2.1 Купля-продажа земельного пая (доли)………………………………15

2.2 Дарение земельной доли и имущественного пая…………………...17

Глава 3. Выделение земельного участка в счет земельной доли……………..20

Глава 4. Проблемы выделения земельных долей в натуре по материалам судебной практики………………………………………………………………22

Глава 5. Рекомендации по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей……………………………………………..33

Заключение………………………………………………………………………37

Список используемой литературы……………………………………………..39

Введение

В настоящее время особо остро встает вопрос, связанный с использованием, так называемых невостребованных долей. Под невостребованными земельными долями действующее земельное законодательство подразумевает земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий, собственники которых не распоряжались ими в течение трёх и более лет с момента приобретения прав на земельную долю.

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования. Возникает множество споров между органами муниципальной собственности и потенциальными собственниками по использованию невостребованных земельных долей.

По данным с сайта Роснедвижимости на 1 января 2005 года, общая площадь невостребованных долей составляла 26 млн. 635 тыс. гектаров, а доли, право распоряжения, которыми осуществлено (то есть востребованные доли), - 86 млн. 220,5 тыс. гектаров.

Целью данного исследования является изучение процедуры по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей.

Среди основных задач необходимо выделить следующие:

-изучение законодательной базы, рассматривающей отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.,

- Порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности.,

- Условия и порядок прекращения прав на невостребованные земельные доли.,

- Судебная практика по обращению в муниципальную собственность неиспользуемых земельных долей.

Глава 1. Понятие земельного пая

Земельный пай - участок земли, выделенный в собственность отдельным гражданам идеально или в натуре в общем земельном массиве.

Изданный в декабре 1991 г. Указ Президента РФ «О реорганизации колхозов и совхозов» имел целью создать многочисленный слой земельных собственников, закрепив за ними, в подавляющем большинстве идеально, земельные паи, с которыми они при желании могли бы выделиться из сельскохозяйственного предприятия.

Право на бесплатный пай для самостоятельного хозяйствования или последующего объединения в новые организационные формы получили все работники сельхозпредприятий, а также служащие, занятые в социальных объектах, расположенных на территория данного хозяйства.

Недостатком закрепления земельных долей за сельскими жителями было то, что земельными долями были наделены многие из тех, кто не собирался и не мог их эффективно использовать, а посредством наследования земля может переходить я к тем, кто не проживает на селе. Поэтому возникает проблема оборота земли, который позволит сосредоточить землю в руках тех, кто желает и может ее рационально использовать, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, что требует ограничений правомочий собственников земельных долей и строгого контроля за их куплей-продажей и арендой.

Особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

- платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

- деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

- разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

- дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

- сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Использование имущественных паев допускается только с разрешения собственника.

Собственник имущественного пая может:

-получить имущество в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства;

-внести имущественный пай в качестве вклада в создаваемую сельскохозяйственную коммерческую организацию;

-продать имущественный пай по договорной цене, подарить его;

-обменять его на земельную долю;

-передать имущественный пай по наследству;

-осуществлять иные права, предусмотренные законодательством РФ.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Право собственности на имущественный пай (земельную долю)

При определении земельных долей (паев) работников (членов) хозяйств устанавливается площадь земель, подлежащих распределению, и численность лиц, имеющих право на получение этой доли.

Собрание трудового коллектива принимает решение о перечне лиц, имеющих право на получение земельной доли. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.91 № 86 « все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства».

Размер земельного пая устанавливается в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность. Размер имущественного пая устанавливается в зависимости от трудового вклада. Допускается объединение земельного и имущественного паев в единый пай с указанием его стоимости и выдачей акций или иных свидетельств собственности.

Владелец пая обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм использования своего пая;

-получение на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий;

-передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество;

-передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив;

-продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству (Постановление Правительства РФ от 29.12.91 № 86).

Имущественные доли и паи (в том числе земельные) передаются по наследству в соответствии с действующим законодательством.

При выделении работникам имущественных долей (паев) в натуре средства производства (по видам) распределяются между работниками с учетом сложившейся обеспеченности в среднем по хозяйству, специализации производства, целесообразности сохранения целостности отдельных участков производства и других условий.

Местная администрация должна обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на праве собственности на земли, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право. Этот же документ устанавливает право граждан, выходящих из колхозов и совхозов, на обмен земельных и имущественных паев, а также сдачу их в аренду

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.96 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» собственник земельной доли без согласия других участников долей собственник вправе:

-передать земельную долю по наследству;

-использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;

-продать земельную долю;

-подарить земельную долю;

-обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

-передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

-передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

-внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Указанные сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с законодательными и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, а также положениями настоящего Указа с учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Общее положение купли-продажи земельных участков

Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный кадастровый учет.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие, право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие, дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Без него сделка купли-продажи земельного участков, доли земельного участка не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует, что с одной стороны Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве собственности постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время без ограничения какими либо сроками по своему желанию бесплатно и однократно приватизировать такой земельный участок. С другой стороны, до приобретения земельного участка, принадлежащему гражданину (как юридическому лицу) на праве постоянного (бессрочного пользования,)в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не в праве распоряжаться таким участком, в частности, продавать (ст. 20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений и ограничений его пользования. В случае предоставления ему заведомо ложной информации его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д., вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Отчуждение доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного оборота, приобретенных до вступления в силу указанного закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления указанного закона. Доли в праве собственности на земельные участки приобретенные после вступление в силу этого закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на доли в праве собственности на земельный участок либо в течение года когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах. Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, в праве, распоряжаться этими участками свободно, если это не приносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этих участков. В договор купли-продажи земельного участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника. Следует отметить, что Земельный Кодекс, достаточно подробно регулирует оборот земельных участков. Е.Л. Невзгодина Сделки с недвижимостью - Омск: «Омск гос. Инст-т.», 2003 г. Стр. 243

Глава 2. Сделки с земельными паями

Следует отличать распоряжения земельными участками и от распоряжения земельными паями.

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Земельные паи приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке приватизации и реорганизации колхозов и совхозов». Право собственности на земельный пай возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственных организаций.

При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли: обязан известить остальных участников общей собственности о продаже доли с указанием цены.

Если участником общей собственности более пяти, дополнительно учитываются следующие особенности:

Завещание, внесение в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующий участок, передача в доверительное управление, продажа или дарение другому участнику общей долевой собственности, продажа или дарение сельскохозяйственной организации, гражданину, члену КФХ использующим земельный участок.

При продажи доли другому участнику долевой собственности, так же сельскохозяйственной организации, гражданину, члену КФХ - использующим, земельный участок, остальные участники общей собственности не имеют преимущественное право покупки извещать их о намерении продать долю не требуется.

Доверенности на совершении сделок с паями должны быть удостоверены нотариально или должностными лицами органов местного самоуправления. Другим образом распорядиться земельным паем, в том числе продать не вышеуказанным, а иным лицам, можно только после выделения в счет пая соответствующего земельного участка (п. 1 ст. 12 Закона об обороте).

Выданные участками общей собственности доверенности для совершения этих действий должны быть удостоверены нотариусом или должностным органа местного самоуправления. До этого к таким договорам применяются правило договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. Недвижимость: права и сделки - М: 2008 г. - С. 239.

По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновению и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации подлежит так же договор купли-продажи земельного участка, пая (доли) и т.д. При выделе земельного пая и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируется.

Государственная регистрация прав на земельные паи (доли) и сделок с ними проводиться по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с иными документами в орган по регистрации необходимо предоставить кадастровый план общего земельного участка. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Приобретенные до этой даты права на земельные доли и участки земель сельскохозяйственного назначения, не подлежат обязательной регистрации в случае:

- совершения сделок с земельными долями;

- выдела доли в натуре.

Ранее возникшие права на земельные паи (доли) и участки сельскохозяйственных земель могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. При регистрации права общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, возникшего до вступления в силу Закона об обороте, допускается указание размера доли в праве в гектарах и балло - гектарах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

На обороте свидетельства о регистрации права общей собственности, в отличии от общего порядка, сведений об иных собственниках, не указываются, а вносятся слова «Иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными ЕГРП по состоянию на» и указывается дата регистрации.

2.1 Купля-продажа земельного пая (доли)

Каждый собственник земельной доли может продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. При этом преимущественное право покупки земельных долей имеют остальные участники долевой собственности.

Собственник имущественного пая имеет право продать его по договорной цене другим собственникам земельных долей или имущественных паев данной сельскохозяйственной коммерческой организации, а также организованным этими собственниками организациям и крестьянским хозяйствам.

Продавец и покупатель заключают договор купли продажи имущественного пая, который может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Земельная доля может быть куплена только для целей сельскохозяйственного производства гражданами и организациями.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее, чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах. Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью, Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск: 2003 г. - С. 249.

В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 вышеуказанного Федерального Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Следует отметить, что данное право преимущественной покупки не относится к земельным участкам, которые были предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями (статья 1 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). О. М. Козырь. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. Журнал «Экологическое право». - 2003. - N4 - С. 10.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

При продаже земельного участка по цене, ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 вышеназванного закона. Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью, Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск, 2003 г. - С. 250.

Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил расширенный по сравнению со статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кроме других участников долевой собственности преимущественное право на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок. Е.Л. Невзгодина. Сделки с недвижимостью Под ред. А.И. Казанника. Учебное пособие. - Омск: 2003 г. - С. 249.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. А. Паршин. Информационно-правовое издание «Правовые вопросы недвижимости», № 1, 2006 г., С. - 40.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки продаваемой доли или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме намерении продать свою долю с указанием цены и других существенных условий договора.