Сервитут в земельном праве
СОДЕРЖАНИЕ
Введение......................
Глава 1. Общие положения о
земельном сервитуте……………………………….........
1.1. Понятие
и признаки земельного сервитута.....................
Глава 2. Виды земельных сервитутов...................…
2.1. Общие нормы,
регулирующие публичный и
2.2. Публичный
сервитут......................
2.3. Частный сервитут…....…….......
Заключение....................
Список используемой литературы....................
ВВЕДЕНИЕ
Среди вещных прав на землю особое место занимает земельный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. До рассмотрения публичного и частного сервитута в своей работе в отдельности хотелось бы выделить общие нормы действующего законодательства, которые распространяются как на публичные, так и на частные сервитуты.
Актуальность данной темы в том, учение о сервитутах очень мало развито в нашем законодательстве сравнительно с западноевропейскими кодексами.
Целью работы я выделила изучение земельного сервитута на основе российского законодательства и судебной практики.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть понятие земельного сервитута:
- изучить
порядок установления
- рассмотреть
государственную регистрацию
- рассмотреть частный сервитут (основания возникновения и прекращения);
- рассмотреть
публичный сервитут (основания установления
и прекращения публичного
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ЗЕМЕЛЬНОМ СЕРВИТУТЕ.
1.1. Понятие и признаки земельного сервитута.
Слово «сервитут» происходит от латинского глагола servitus — «подчиненность». Сервитут относили к вещному праву, то есть предметом отношений выступал сам земельный участок, а не действие определенного лица, взявшего на себя обязательство, например, позволять соседям выезжать по его территории на публичную дорогу. Поэтому право пользования или прохода по участку оставалось неизменным, даже если надел, отягощенный сервитутом, менял владельца. Сервитут являлся обременением самой земли и, соответственно, вместе с ней переходил к новому собственнику.
Сервитутами называются вещные права, предоставляющие своим обладателям возможность частичного господства над телесной вещью.1
Впервые сервитуты упоминаются в источниках римского права. Законы 12 таблиц предусматривали 4 сервитута: право прохода и проезда верхом; право прохода скота и проезда в легких повозках; право пользования вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; право провести воду через чужую землю. При этом предметом сервитута считалось не право пользования чужой вещью в определенном отношении, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользовался сервитуарий.
В исторической ретроспективе первыми были три дорожных сервитута. Они формировались таким образом, что каждый последующий сервитут включал в себя и предыдущий: право прохода через чужой участок, право прохода и прогона скота, право прогона, прохода и проезда. Среди первых был и сервитут воды - право провести воду с чужого участка. Со временем возникают другие сервитуты: право прогонять скот к водопою, право пасти скот на чужом пастбище, право брать песок, глину на чужом участке.2
В современном российском законодательстве впервые институт сервитутов появился в 1994 г. В "Основных положениях государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.", утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535, устанавливались 3 вида публичных сервитутов, которыми обременялись собственники приобретенных застроенных земельных участков для обеспечения следующих общественных нужд:
1) безвозмездного
и беспрепятственного
2) размещения
на участке межевых и
3) доступа
на участок соответствующих
Сервитут (от лат. servitus - обязанность, обязательство, повинность) - особый вид ограниченного вещного права, заключающийся в праве пользоваться (в установленных пределах) чужой вещью. Чаще всего сервитут право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитут обременяются здания, сооружения и другое недвижимое имущество. Термин сервитут употребляется в законодательстве РФ с 1994 г. Отдельные его виды регулируются ГК РФ, Лесным, Водным и Градостроительным кодексами РФ, а также некоторыми федеральными законами.3
Сервитуты - как институт вещного права, складывались при определенных условиях развития общественных отношений и некоторые аспекты этих отношений, подчеркиваются в ряде исследований по истории права.
Основные из них следующие:
1. Последовательное
проведение в жизнь
2. Рост населения
и как следствие этого —
близкое соприкосновение
3. Урбанизация, и как следствие — обилие строений, близко расположенных друг к другу.
Эти аспекты,
справедливо подчеркнутые
Можно полностью согласиться с Копыловым А.В., утверждающим, что "земельные сервитуты - самое старое и первоначально единственное право на чужую вещь".5
Земельный сервитут как вещное право обладает рядом особенностей.
Во-первых, он, как и право собственности, в отличие от обязательственного права носит абсолютный характер, то есть может быть противопоставлен всем другим лицам, не имеющим на имущество, являющееся объектом сервитута, других, более предпочтительных, с точки зрения закона, прав.
Во-вторых, сервитут следует за имуществом, являющимся его объектом. На этот счет законодатель в п. 2 ст. 217 ГК сформулировал правило: «Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Каких-либо изъятий из перечня «иных вещных прав» не сделано, следовательно, приведенное выше право следования, как оно иначе называется, органично присуще сервитуту.
Наконец, в-третьих, сервитут, как вещное право, обладает самостоятельной защитой (ст. 286 ГК).
Понятие сервитута приведено в п. 1 ст. 268 ГК: собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Хотя законодатель и употребил в начале текста обобщающий термин «недвижимое имущество, фактически в статье дано определение чисто земельного сервитута.
Поскольку в п. 6 ст. 268 ГК предусмотрено, что применительно к правилам, установленным п. 1 — 5 указанной статьи, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком, то можно дать следующее общее определение сервитута, используя в том числе определение Е.А.Суханова, данное им применительно к земельным сервитутам: сервитут представляет собой строго определенные правомочия граждан и юридических лиц по ограниченному использованию чужого недвижимого имущества для конкретных хозяйственных и потребительских нужд, установленные законом, договором с собственником этого имущества либо решением суда.6
Приведенное выше легальное определение сервитута позволяет судить о его двойственной природе.
С одной стороны, земельный сервитут выступает как вещное право, суть которого заключается в ограниченном пользовании чужим объектом недвижимости.
С другой стороны, земельный сервитут - это обременение объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен, в пользу другого субъекта (пользователя).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В то же время обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащего участка, а при недостижении соглашения - судом. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимости .
Сервитут
может быть установлен также
в интересах и по требованию
лица, которому господствующий
Собственник участка, обремененного сервитутом, т. е. служащего участка, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В. Нечаевым было дано следующее понятие сервитутов: Сервитуты - ограничения собственности, сообщающие лицам, в пользу которых они установлены, самостоятельные вещные права пользования (так называемые права в чужой вещи) чужим недвижимым имуществом, в точно определенном размере.7
В качестве сервитуария, т.е. лица, в интересах которого сервитут установлен, могут выступать как граждане, так и юридические лица. Цель установления сервитута значения не имеет: сервитут может быть установлен не только для удовлетворения бытовых, семейных потребностей гражданина, но и для надлежащего осуществления субъектом хозяйствования (индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом) своей деятельности.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 268 ГК).
Следует, однако, иметь в виду, что, несмотря на наличие данного правила, обременение земельного участка сервитутом может значительно затруднить собственнику участка право пользования им в целом или его частью. Например, прокладка дорог, проездов фактически исключает эти участки из целевого использования.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута.
В случае перехода прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется. Право следования рассматривают в качестве одного из отличительных признаков сервитута как вещного права.
В то же время сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
В силу того, что законодатель предусматривает возможность возникновения сервитута на основании двустороннего соглашения в литературе делается вывод, что содержание сервитута устанавливается произвольно. Однако это не совсем так. Закон существенно ограничивает свободу усмотрения при определении объема права сервитуария. Допустим, стороны не вправе своим соглашением расширить объем правомочий сервитуария и, например, наделить его правом распоряжения имуществом. Автономность воли сторон при установлении сервитута сводится в основном к определению конкретной цели пользования чужим объектом недвижимости и размера вознаграждения, подлежащего уплате за это. Такие характеристики сервитута, как объект и срок действия, предопределяются не столько усмотрением сторон, сколько целью, для достижения которой устанавливается сервитут. Данный вывод подтверждается правилом о том, что собственник обременяемого имущества вправе требовать прекращения сервитута в одностороннем порядке при отпадении или достижении цели его установления (п. 1 ст. 276 ГК).8
Конечно, при установлении сервитута могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.
Вместе с тем, если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута в судебном порядке. В этом случае основанием для государственной регистрации сервитута является судебное решение. Таким образом, сервитут, в конечном счете, может быть установлен независимо, а возможно, и против воли собственника. В особом порядке возникновения сервитута проявляется специфика правового режима этого вещного права, позволяющая отграничить указанное право от обязательственных прав по возмездному использованию чужого имущества (права аренды и т.д.).
Как Земельный, так и Гражданский кодексы предусматривают для собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом - ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком.
Предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие определённого лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял своё право пользования соседним участком независимо от того, остаётся ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.
Таким образом, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие (при существовании права частной собственности на землю) вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.
Обязательным условием его установления является объективная необходимость пользоваться в определенной форме чужим недвижимым имуществом (земельным участком, помещением и др.).
Глава 2. ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ.
2.1. Общие нормы, регулирующие публичный и частный земельный сервитут.
Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено так же в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ.
Сервитуты бывают двух видов: частные и публичные. Частные установлены в интересах конкретных граждан или юридических лиц, а публичные — в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом. Примером частного сервитута служит право соседей пользоваться колодцем, расположенным на чьей‑то территории. Также в интересах отдельного лица может быть разрешено прохождение линий электропередачи или связи, трубопроводов и т. п. по соседним земельным участкам. Разумеется, это делают не из соображений экономической выгоды, а потому, что по‑другому провести, например, коммуникации нельзя. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерное денежное возмещение от лиц, в интересах которых введено такое право, если иное не предусмотрено федеральными законами. Понятно, что если соседи не могут прийти к соглашению об установлении сервитута или о размере платы, то решение вопроса передают в суд.
Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен, либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже, он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка, и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В юридической литературе высказывается мнение о необходимости научного определения и введения в российское законодательство понятия "публичные и частные горные сервитуты". 9
Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п.1 ст.275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п.2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
2.2. Публичный сервитут.
Публичный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. В нормативных правовых актах, указанных в настоящем пункте Методических рекомендаций, может быть установлена обязанность органа, установившего сервитут, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.
Публичные сервитуты устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц. В этой связи ряд юристов высказывали мнение о том, что публичные сервитуты не являются ограниченными вещными правами в прямом смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей. 10
Аналогично рассуждает и Овчинникова, которая считает, что "данное мнение находит косвенное подтверждение в п.7 ст. 23 ЗК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что органы государственной власти или местного самоуправления, предоставляя гражданам и юридическим лицам земельные участки в пользование или во владение, одновременно ограничивают пределы таких прав".11
В отличие от других юристов Харьков предлагает рассматривать публичный сервитут "не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные ресурсы ".12
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Вместе с тем ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни иными федеральными нормативными правовыми актами порядок принятия такого решения, а также органы государственной власти, в компетенции которых находится принятие соответствующего нормативного правового акта, не определены.
Возможность установления публичных сервитутов на земельный участок предусмотрена не только Земельным кодексом РФ, но и ФЗ от 21.01.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", ФЗ от 19.07.1998 г. "О гидрометеорологической службе" и другими нормативными актами.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения
на земельном участке межевых
и геодезических знаков и
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
- сенокошения,
выпаса сельскохозяйственных
- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
- временного
пользования земельным
- свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут признают публичным, когда круг его правообладателей не определен. Он установлен законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта Федерации или органа местного самоуправления. Общественными интересами в данном случае могут быть вызваны такие необходимые действия, как, например: прогон скота через земельный участок; ремонт коммунальных, инженерных или электрических сетей и объектов транспортной инфраструктуры; проведение дренажных работ; размещение на названной территории межевых или геодезических знаков и обеспечение доступа к ним; предоставление прохода к прибрежной полосе и ряд других случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч.2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок может быть установлен в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Интересы, для обеспечения которых устанавливаются публичные сервитуты, перечислены в ч.3 ст. 23 ЗК РФ. Некоторыми учеными предлагается в зависимости от этих интересов разделить сервитуты на несколько групп: "сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1, 6, 10 п.3); сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (подп. 4, 5, 7 - 9 п.3); сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подп. 2, 3 п.3)".
Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний - одна из форм работы с общественностью и способ реализации принципа участия граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п.1 ст.1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют какие-либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний. Этот пробел в российском законодательстве можно устранить путем принятия нормативных актов на уровне субъектов РФ. Процедура проведения общественных слушаний должна быть разработана, исходя из специфики территорий, социальных и этнических групп.
Специфика публичного сервитута заключается также в необходимости его установления с учетом результатов общественных слушаний. Показательным примером может послужить Постановление ФАС Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. по делу N А12-17236/02-С43. Арбитражный суд удовлетворил кассационную жалобу истца и отметил, что ответчик - орган местного самоуправления не представил результаты общественных слушаний при установлении земельного сервитута. По мнению кассационной судебной инстанции, отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, установивший сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу.
Теоретически земельный участок могут обременить публичным сервитутом только после проведения общественных слушаний и с учетом их результатов. Однако в настоящий момент их не устраивают. Вместо этого населению сообщают о самом факте и сроках установления сервитута и в течение определенного периода времени, указанного в уведомлении, принимают замечания граждан. Затем уполномоченный орган обрабатывает, анализирует полученную информацию и издает нормативный акт, где формулирует цель отягощения публичным сервитутом и его содержание, срок действия и порядок регистрации, а также характеристики территории, в отношении которой его намерены ввести.
Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п.7 ст. 23 ЗК РФ).
Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ также предусмотрел право собственника, землепользователя, землевладельца требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него участка, обремененного публичным сервитутом, с возмещением органом, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Вопрос об изъятии земельного участка в этом случае должен решаться в соответствии со ст. 55 ЗК РФ, ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ".