Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Шляхи покращення механізму стимулювання вітчизняного ринку нерухомості в сучасних умовах

ЗМІСТ

ВСТУП……………………………………………………………………………..3

РОЗДІЛ 1 Теоретичні засади формування ринку нерухомості………………..5

Сутність та структура ринку нерухомості …………………………...5
Характеристика ринку нерухомості…………………………………..7

РОЗДІЛ 2 Тенденції розвитку ринку нерухомості……………………………12

2.1 Аналіз розвитку земельного ринку України та ринку комерційної та промислової нерухомості……………………………………………………12

2.2 Оцінка аналізу ринку житлової нерухомості в Україні…………….15

РОЗДІЛ 3 Шляхи покращення механізму стимулювання вітчизняного ринку нерухомості в сучасних умовах…….…………..…………………………….19

3.1 Визначення проблем та перспектив на ринку нерухомості………..19

3.2 Шляхи покращення стану ринку нерухомості в Україні…………...22

ВИСНОВКИ……………………………………………………………………...27

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ……………………………………….29

ДОДАТКИ………………………………………………………………………..31

ВСТУП

Актуальність теми роботи полягає в тому, що в перехідний період в Україні відбувається активне формування ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки та характеризується нерівномірним розвитком окремих її сегментів, незавершеною законодавчою базою й невисокою платоспроможністю громадян та низьким інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Ці та ряд інших проблем спонукають до більш глибокого дослідження основ ринкової економіки, їх впливу на "наріжні камені" економічного розвитку – виробництво, розподіл і споживання. Особливої ваги набуває й встановлення механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості, котрий здатен справити вплив на майбутній розвиток чи занепад економіки. Формування і розвиток ринку нерухомості мають здійснюватися у відповідності із загальним прогресом економічної системи для забезпечення її ефективності, оскільки він концентрує в собі вагому частку національного багатства та забезпечує матеріальні підвалини для реалізації практично всіх видів діяльності. Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців. Але в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми, пов’язані, в першу чергу, з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів. Вивченням теоретичних засад формування ринку нерухомості й проблем його розвитку, механізмів його регулювання на різних етапах економічних перетворень займалися такі дослідники, як В. Мевіус, В. Зеленський, Н.Лебідь, В. Гайдук, О. Мухін, О. Гриценко, А. Моченков, М. Коваленко, Л.Радванська, І. Брижань, В. Чевганова; в Росії - А. Асаул, І. Балабанов, В.Горемикін, Н. Волоченков, В. Григор'єв, С. Коростельов, С Максимов, Л.Сівкова, І. Тарасович, А. Черняк. Вирішення питань обґрунтування механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості на сучасному етапі вимагає комплексного підходу, врахування розвитку як суб'єктів, так й об'єктів ринку, інфраструктури, впливу законодавчо-нормативної бази, податкових та інших механізмів на його формування.

Метою дослідження є визначення шляхів обґрунтування методологічних підходів до аналізу процесів розвитку ринку нерухомості.

Об’єктом дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

Предметом дослідження в межах обраного об’єкта виступають теоретико-методичні економічні аспекти розвитку ринку нерухомості. Відповідно до мети дослідження визначено такі завдання:

виявлення теоретичних засад функціонування та визначальних рис ринку нерухомості;
встановлення структури та тенденцій розвитку ринку нерухомості України;
обґрунтування проблем, перспектив та механізму стимулювання розвитку ринку нерухомості.

Методи дослідження. Для вирішення завдань дослідження було застосовано систему загально наукових методів – абстрактно-теоретичний, діалектичний, індукції та дедукції, аналізу та синтезу для визначення та узагальнення теоретико-методичних засад функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці. Комплекс спеціальних методів, а саме: аналітичний і системний підходи, формалізації, порівняння, економічний і статистичний аналіз, економіко-математичного моделювання при дослідженні динаміки становлення і розвитку ринку нерухомості.

РОЗДІЛ 1

ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Сутність та структура ринку нерухомості

Ринок нерухомості – один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної економіки. Формування ринку нерухомості та його функціонування пов'язані з товарним виробництвом і відображають ступінь його розвитку. За радянських часів не існувало категорії «нерухомість» та «ринок нерухомості», що пояснюється існуючою на той час єдиною державною власністю на основні елементи нерухомості: землю, надра, ліси, водні ресурси, будівлі і споруди, крій власних, які не вважалися елементами товарного виробництва в умовах соціалізму. У залежності від професійних та інституційних учасників ринку нерухомості, що впливають на створення та використаний корисних властивостей об'єкта нерухомості, а також їх розподілу в ринкових умовах ринок нерухомості функціонує на макрорівні, на регіональному рівні, в окремому секторі економіки та мікрорівні – окремому об'єкті нерухомості [2, с. 40].

Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Родові ознаки нерухомості, тобто ті, що притаманні їй незалежно від стану ринку, визначаються як: непереміщенність, зв’язок з землею, натурально-речова форма існування, особливий характер споживання, багатократне або безкінечне використання, поступове перенесення вартості в операційному процесі.

Ринок нерухомості – один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки. У країнах із розвиненою ринковою структурою ринок нерухомості, обслуговуючи купівлю-продаж об'єктів нерухомості, утворює простір, у якому розвивається решта видів економічної діяльності. Ринок нерухомості – це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Основні процеси функціонування ринку нерухомості – це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість. На нашу думку, більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості.

З точки зору підприємницької й комерційної діяльності ринок нерухомості (рис. 1.1) має свої переваги та недоліки.

Рис. 1.1. Переваги й недоліки ринку нерухомості в Україні [9, с. 12].

Отже, національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що суттєво різняться між собою за асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість, й особливо, за станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю. Одне з основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання в різних формах, зокрема таких, як:

законодавче встановлення правил і обмежень;
облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними;
розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування;
стимулювання приватизації та націоналізації підприємств тощо.

1.2 Характеристика ринку нерухомості

Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 1.2), які дають підставу характеризувати його як складову частину ринкового простору.

Рис. 1.2. Ринок нерухомості як специфічний сектор економіки [12,с.17].

У процесі проведеного аналізу врахована класифікація ринку нерухомості за видами об'єктів нерухомості, а саме: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок комерційної нерухомості – будівель і споруд невиробничого призначення; ринок промислової нерухомості – виробничих будівель і споруд; ринок житла. Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Так, первинний ринок житла пов'язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла – операції, пов'язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-економічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення. Найбільш розвинутими в Україні є ринки земельних ділянок, житлової та комерційної нерухомості. Класифікацію ринків нерухомості наведено у додатку А.

Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від свого імені, і не інституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).

Основними економічними категоріями ринку нерухомості є попит, пропозиція, оренда, земельна рента, ціна землі, житла. При цьому враховується, що попит і пропозиція на об'єкти нерухомості, а саме на житлові будівлі, формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, естетичних, природно-кліматичних факторів. У класичному вимірі співвідношення пропозиції та попиту на ринку нерухомості визначає ринкову ціну об’єкта нерухомості.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

інформація про ціну, попит і пропозицію;
встановлення зв'язків між споживачами, попитом та пропозицією;
формування ціни на нерухомість та захист прав власника;
перерозподіл інвестицій між об'єктами нерухомості;
забезпечення свободи підприємництва;
ефективність вирішення соціальних програм [9, с. 12].

Формування структури ринку нерухомості, у тому числі ринку житла, полягає в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів. З точки зору методологічного підходу структура ринку нерухомості – це механізм підтримки економічної системи, базових ринкових принципів функціонування процесів утворення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості.

Однією із особливостей ринку нерухомості є трансакційні витрати, пов'язані зі здійсненням угод з об'єктами нерухомості. З точки зору трансакційного підходу структура ринку нерухомості – це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами. Він полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до зменшення витрат на всіх етапах.

Формування структури ринку нерухомості з точки зору інженерно-технологічного підходу, полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості – це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.

Усі ринки нерухомості, у тому числі й ринок житла, мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію. Попит – це кількість об'єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання. На даний час в Україні у зв'язку з недостатнім рівнем доходів більшої частини громадян, високою вартістю одного квадратного метра житла, великим розміром першого внеску при стандартному іпотечному кредиті та високою відсотковою ставкою житлового кредитування спостерігається збільшення

Пропозиція – це кількість об'єктів нерухомості, які власники готові продати за певний проміжок часу та за певну ціну. Характерним показником пропозиції є вартість 1 м² житла, яка залежить від регіональних особливостей та ринкових умов. Відповідно вартість 1 м² загальної площі у нових житлових будинках (в залежності від матеріалів стін) по регіонах різна. На ринку нерухомості у зв'язку з великим терміном виробництва кінцевої продукції, порівняно з сільськогосподарським та промисловим ринками, складніше зменшити або збільшити пропозицію. У будівництві житла задіяні організації, що зацікавлені у використанні своїх потужностей та ресурсів, тому зупинити чи значно збільшити обсяги будівництва в короткий термін часу неможливо. Для цього необхідно місяці й навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді. Вона не може формуватися пише відповідно до попиту, в зв'язку з чим виникає незбалансованість ринку житла [4, с. 32].

Ринки нерухомості підлягають регулюванню. Так, ринок житла регулюється шляхам контролю та обмежень на відведення земельних ділянок під будівництво, шляхом дотримання певної поверховості будівництва, встановленням опосередкованої вартості 1 м² при будівництві соціального житла та житла за державними програмами, на стадії експлуатації будівлі – контроль за рівнем квартирної плати і т.д. Права володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності та зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами – державною реєстрацією прав на нерухоме майно, покликаними забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості. Об'єкти нерухомості є одним з небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме – ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяця, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.

РОЗДІЛ 2

ТЕНДЕНЦІЇ РОЗВИТКУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ

2.1 Аналіз розвитку земельного ринку України та ринку комерційної та промислової нерухомості

Ринок нерухомості України можна розподілити на: ринок землі; ринок комерційної та промислової нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення, виробничих будівель і споруд); ринок житла. Тому аналіз розвитку вітчизняного ринку нерухомості здійснимо саме в цих напрямах.

В Україні в 90-х роках XX – на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, з процесі якого доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низьку платоспроможність переважної більшості населення, відсутність у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю і природні багатства, механізму ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини членів суспільства радикальній економічній реформі, побоювання, що Іноземний капітал скупить землі та інші природні ресурси; політичні (заперечення окремими партіями необхідності приватної власності на землю і ринку землі); наукові (недостатньо глибоке дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів різних прошарків суспільства).

Земельний ринок в Україні розвивається в двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. З приводу легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на:

1. зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь;

2. неконтрольоване зростання ціни землі, або навпаки, – штучне її заниження;

3. відчуження земельних ділянок селянами через земельний ринок за низькими цінами;

4. купівля землі олігархами й спекуляція нею; перетворення банків великих власників при переході закладеної землі у власність заставоутримувача [12, с. 51].

Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку, на нашу думку, є: наявність землі як об'єкта купівлі-продажу; встановлення мотиваційних чинників виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок; притік платоспроможних покупців земельних ділянок; формування інфраструктури земельного ринку; встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація; формування організаційно-правового механізму реалізації угод і цивілізованого функціонування земельного ринку; державне регулювання земельного ринку на всіх рівнях.

Загалом розвиток земельного ринку України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв'язки, та від динамічності сфери обігу землі. Згідно з розрахунками професора Є.І. Ходаківського після залучення навіть на рівні 20% землі в товарообіг (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату М₃ відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млрд. грн. А це відповідно прискорить інвестиційні процеси в економіці України. Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок з метою подальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, адже земля – неліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі-продажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі.

Ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і перебуває на стадії активного становлення, він почав формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств державної власності. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 6 разів). Нині характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є:

невисокий рейтинг виробничих приміщень;
зростання попиту на об'єкти торговельного призначення та ринку послуг; активізація продажу конфіскованої нерухомості й такої, що перебуває у власності держави [6, с. 81].

Ринок об'єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави, адже нежитлові приміщення – це та матеріальна основа, на якій базується й розбудовується економіка будь-якої країни. Отже, чим міцніший фундамент, тим більшої стійкості набуває економіка.

Розглянемо також сучасний стан і тенденції ринку комерційної нерухомості (офісних приміщень). Найбільшими споживачами крупних офісних приміщень на сьогодні є: банки та фінансові установи; страхові компанії; інвестиційні фонди; ІТ-компанії; косметологічні фірми; великі представники іноземних фармацевтичних компаній. Деякі компанії вважають за краще орендувати бізнес центр повністю. Проте в сучасних кризових умовах багато компаній було вимушено переглянути політику і скоротити персонал. Тенденція по зміні офісного приміщення на менше і дешевше, продовжується і зараз. Так, на сьогоднішній день практично у всіх будівлях є порожні офіси, часто об'єм вакантних площ досягає 20-30%. Наприклад, в одному з центральних бізнес центрів столиці площі покинули майже половина орендарів, хоча орендні ставки знизилися з 50 до 25 $/кв. м.
Вакантні значні площі і в інших офісних центрах столиці. А незабаром звільниться ще більше офісів. Найбільш значні проблеми з «заповненням офісів» орендарями випробовують бізнес центри, які були добудовані в останні півроку або вводяться в експлуатацію найближчим часом, – в багатьох з них ще не підписані договори і на половину площ. Основні тенденції ринку професійної офісної нерухомості початку 2009 року:

зростання кількості квадратних метрів вакантних площ в бізнес-центрах;
зниження орендних ставок як в доларовому, так і в гривневому еквіваленті. У доларах же по деяких бізнес-центрах щомісячна орендна плата впала в 2 рази;
міграція орендарів в менші і дешевші офіси;
відмова орендарів від знімання частини офісних площ або спроби здати їх в суборенду (в деяких випадках аж до 80% власного офісу);
закінчення діяльності іноземних представництв, закриття офісів;
значні поступки власників бізнес центрів по відношенню до наймачів – орендні канікули до півроку, 50% знижки на перші місяці знімання площ, бонусні безкоштовні паркувальні місця тощо [15, с. 112].

В цілому можна сказати, що ринок бізнес-центрів поступово стає «ринком орендаря», тоді як останні 3 року його можна було з упевненістю назвати «ринком орендодавця». Негативний вплив світової кризи продовжуватиметься ще мінімум рік і можна чекати подальшого падіння орендних ставок. Втім, український ринок комерційної нерухомості володіє великим потенціалом зростання і після стабілізації ситуації в світовій економіці продовжить свій розвиток.

2.2 Оцінка аналізу ринку житлової нерухомості в Україні

Характеристику сучасної ситуації на українському ринку житлової нерухомості не можна розглядати окремо від тенденцій, що склалися в економіці загалом. В основному український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. На першому етапі в країні з'явився новий товар – житло, і цей товар почав зростати в ціні, оскільки попит на нього, природно, зростав. Зростання попиту відбувалося також завдяки інфляційним процесам, появі в Україні нових великих капіталів, виникненню тіньової економіки. Потім, коли відбулося певне насичення ринку цим товаром, тобто коли більшість тих, хто хотів та мав змогу його придбати, вже придбали, настала цінова стабілізація і обсяги ринку почали знижуватися. Зниження попиту спричинило новий етап – етап зниження цін, який закономірно завершився відповідним зростанням попиту, оскільки зниження цін зробило житло (особливо найдешевші його категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення. Зростання попиту практично спочатку відновило рівень цін, пізніше сприяло їх стрімкому зростанню, особливо в період 2003-2004 pp. [8, с. 46].

Таким чином, можна спостерігати еластичність попиту на українському ринку житла, тобто взаємозв'язок попиту та цін. Єдиним «винятком» був 2000 p., коли за його підсумками ціни знизилися, а попит зріс. Але цей «парадокс» пояснюється тим, що ринок житла – досить інертний, і зростання попиту не одразу спричинило цінову стабілізацію. Скорочення обсягів вторинного ринку житла завжди пов'язувалося не тільки із зниженням попиту й цін, а й з розвитком первинного ринку житла, особливо в столиці України. Зв'язок між обсягами первинного й вторинного ринків простежити практично неможливо. Це можна пояснити тим, що ці ринки орієнтовані переважно на різні групи покупців як за платоспроможністю, так і за цілями купівлі житла.

Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості. Покупці, які мають готівку на придбання нерухомості, чекають, коли ціни досягнуть дна (знизяться на 50–60%). Спроби агенцій переорієнтуватися із продажу на оренду здебільшого не мали успіху. За даними Спілки фахівців з нерухомості України, наприкінці 2008 року в країні закрилися близько 250 агенцій нерухомості. Тією чи іншою мірою труднощів зазнають усі 5 тис. українських агенцій. Більша частина яких, швидше за все, не переживуть кризу. Темпи зростання житлового будівництва за період з 2000 до 2008 року вражають (рис. 3.1).

Так, якщо в 2000 році було збудовано 5558 тис. кв.м. житла, то в 2008 році його обсяги зросли в 1,88 разів і склали 10496 тис.кв.м. Звичайно, що фінансово-економічна криза не могла не відобразитися на тенденції будівництва. За оптимістичних прогнозів в 2009 році планувалося збудувати 7343,2 тис.кв.м. житла, а за песимістичних 5248 тис.кв.м.

Рис. 3.1. Введення в експлуатацію житла, тис. кв. м загальної площі в Україні за 2000-2009 роки [14].

Зрозуміло, що більшість будівництва проводиться в містах. Зокрема в 2008 році будівництво міське переважало сільське будівництво в 4,2 рази.
Всього в 2008 році введено в експлуатацію 10496 тис.кв.м. житла, що на 2680 тис.кв.м. більше показника 2005 року та на 252тис.кв.м. більше показника 2007 року.

Рис. 3.2. Ринок житлового будівництва в Україні за 2005-2008 роки

Таким чином, якщо проаналізувати стан ринку житла впродовж 2002-2008 pp., то співвідношення первинного та вторинного ринків практично не змінилося, хоча обсяги пропозиції зросли майже вдвічі. Виняток становить хіба що початок 2005 p., коли в перший місяць діяльність нотаріату з фіксування угод купівлі-продажу було практично зупинено.