Системы финансирования жилищного строительства

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Экономика недвижимости»

НА ТЕМУ: Системы финансирования жилищного строительства

Содержание

Введение………………………………………………………………………………...3

Глава 1 . Теоретические основы финансирования жилищного строительства….…5

1.1.Источники финансирования  жилищного строительства…………………….…5

1.2.Основные модели жилищного финансирования…………………………………9

1.3. Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства………….18

Глава 2. Особенности системы финансирования жилищного строительства в России……………………………………………………………………………….....21

2.1. Схемы финансирования жилищного строительства России……..……………21

2.2. Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта…………………………………………………..27

2.3.Основные проблемы системы  финансирования жилищного строительства в России…………….……………………………………………………………………30

Глава 3. Совершенствование  системы финансирования жилищного  строительства в России…………………..……………………………………………………………34

3.1. Альтернативные схемы финансирования жилищного строительства………..34

3.2. Основные направления  решения проблем финансирования  жилищного строительства………………………………………………………………………….36

Заключение…………………………………………………………………………….41

Список литературы……………………………………………………………………43

Введение

В каждой развитой стране с  устоявшейся рыночной экономикой жилье  является важнейшим составным элементом  национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Постоянно  растущий уровень жизни населения  влечет за собой повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе  размере и комфортности жилища. Это  делает жилищное строительство одной  из приоритетных отраслей для различных  форм финансирования и кредитной  деятельности.

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут  быть различными, но в западных странах  они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется  за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.

Ситуация с финансированием  жилищного строительства в России несколько иная. С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений  привнесло новое в формы и  методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики. Это связано с прекращением полного государственного финансирования жилищного строительства, характерного для экономики Советского периода и началом финансирования за счет других источников.

С учетом сложившейся ситуации целесообразно определить, какими возможностями  располагают строительные предприятия  при определении источников финансирования своей текущей деятельности в  России.

Целью данной работы является рассмотрение системы финансирования жилищного строительства.

В соответствии с целью можно  сформировать следующие задачи:

• рассмотрение источников финансирования жилищного строительства,
• обзор основных моделей жилищного финансирования,
• изучение механизма финансирования ипотечного жилищного строительства,
• изучение особенностей системы финансирования жилищного строительства в России и выявление проблем,
• разработка предложений по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства в России.

Основой теории и методологии  финансового обеспечения жилищного  строительства выступает общая  теория финансов. Поэтому методологической базой при разработке исследуемых  проблем послужили научные труды  в области теории финансов таких  экономистов, как С. В. Барулин, Э. А. Вознесенский, А. Г. Грязнова, Л. А. Дробозина, А. Ю. Казак, Т. М. Ковалева, В. М. Родионова, М. В. Романовский, Б. М. Сабанти, В. И. Самаруха и др.

Вопросами государственного регулирования и реализации эффективной  государственной финансовой поддержки  экономики России успешно занимались С. Б. Ефимова, В. С. Кусмарцева, А. М.Лавров, А. В. Улюкаев, Ю. В. Федорова, Е. А. Черныш, Л. И. Якобсон, М. Н. Яндиев и др. Аспекты функционирования, финансового обеспечения и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Г. В. Гудименко, Е. Н. Жильцова, В. Н. Казакова, Е. А. Каменевой, В. Рутгайзера, и других.

Глава 1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства

1.1.Источники финансирования  жилищного строительства

Одна из причин высокой стоимости  жилья – сложившаяся система источников финансирования объектов жилой недвижимости. Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России более 80% всех проектов финансировалось за счет средств граждан, вкладывающих деньги посредством долевого участия в многоэтажном жилищном строительстве [12, с.120]. Причиной этого являются недостаточные государственные капитальные вложения.

Более того, неразвитость инфраструктуры банковской системы, высокие ставки кредитования застройщиков и покупателей привели к тому, что девелоперы стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жильё.

Выгоды такого источника финансирования – а это бесплатное использование  для реализации проектов – позволили  застройщикам снизить активность в поиске и разработке других организационно-правовых схем привлечения ресурсов, так как их устраивала высокая рентабельность девелоперской деятельности.

Необходимо отметить, что участие  в долевом строительстве для  граждан, решивших приобрести жилье, характеризуется рядом рисков, связанных как с общеэкономической ситуацией, так и с реализацией конкретного проекта.

Основные источники финансирования жилья:

Кредитование  жилищного строительства. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:

1. сумма кредита;

2. срок погашения; 

3. процентная ставка.

Долгосрочное ипотечное  жилищное кредитование населения – это кредит или заем, предоставленный соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (т.е. если кредит не выплачивается, то банк вправе забрать себе купленную на средства, взятые в кредит, квартиру). Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования. Например, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты). Это сокращает необходимый размер кредита. При такой системе финансирования приобретения жилья гражданами:

• на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится примерно 30 %;
• на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20-50 %;
• оставшаяся часть – на ипотечный кредит.

Таким образом, повышается доступность  ипотечных кредитов для граждан  и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий[10, с.100].

Долевое участие  со 100 %-ой единовременной оплатой:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
• в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
• указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
• по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры;
• после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

Долевое участие  с поэтапной оплатой:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
• в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;
• в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м² оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составить от 20 до 100%;
• оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально) с индексацией стоимости 1 м² на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры[22, с.163].

Долевое участие  с зачетом имеющегося жилья:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
• в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику;
• за разницу в качестве площади «старой» квартиры, по сравнению с площадью «новой», дольщик доплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
• возможны два варианта зачета «старых» квартир: квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает на реализацию; дольщик проживает в своей квартире_: в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Ценные бумаги в жилищном строительстве. Это документы, подтверждающие право собственности владельца на какое-либо имущество или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или переданы другому лицу без предъявления соответствующего документа.

Использование облигаций  жилищного займа в схеме финансирования имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схемой финансирования (с долевым строительством). В частности, ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.

Финансирование жилищного строительства, можно осуществлять за счет комбинирования различных источников финансирования. Например: городские власти строят дома за счет бюджета города, внебюджетных фондов, долевого участия по мере аккумуляции денег на эту цель в бюджете, внебюджетных фондах. Затем построенное жилье предоставляется:

• очередникам бесплатно;
• очередникам на условиях частичной оплаты;
• продается гражданам;
• дается гражданам после покупки ими пакета муниципальных жилищных облигаций.

Другим не менее интересным инструментом финансирования жилищного  строительства является создание внебюджетного  фонда развития жилищного строительства. Целью создания и деятельности фонда  является расширение возможностей для  улучшения жилищных условий жителями городов, развития механизмов долгосрочного инвестирования в жилищное строительство, повышение качества жилищного строительства.

1.2.Основные модели  жилищного финансирования

Одной из основных проблем  жилищного ипотечного кредитования является эффективное и доступное  привлечение средств. На эффективность  форм привлечения средств жилищных ипотечных кредитов  влияет наличие  надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

В мировой практике существуют различные виды классификаций ипотечных  кредитов[17, с.174].

Например, существует классификация, в соответствии с которой есть следующие модели жилищного кредитования:

· Европейская модель

· Американская модель

· Малайзийская модель.

Европейская модель функционирует  путем создания высококапитализированных негосударственных организаций, которые имеют поддержку государства в виде льготного налогообложения, льготного кредитования.

Американская модель предусматривает  создание механизмов выкупа ипотечных  кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций.

Казахстанские экономисты кроме  вышеназванных моделей выделяют Малайзискую модель, которая является примером развития системы ипотечного кредитования населения в азиатском регионе. Основой действия данной модели является Национальная ипотечная корпорация «Кагамас Берхад». Данная компания осуществляется финансирования строительства жилых домов путем выдачи строительных кредитов застройщиком сроком на 2-3 года. В процессе строительства одновременно осуществляется продажа недостроенного дома населению. Взносы населения составляют до 30% стоимости жилья. После завершения строительства начинается процесс секьюритизации. Секьюритизация начинается с процесса выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. В свою очередь корпорация выпускает ценные бумаги и продает их на вторичном рынке. Главное отличие от американской модели участие корпорации в строительстве и обеспечении дешевого жилья [10,с.185].

Учитывая изученные классификации  моделей ипотечного жилищного кредитования, наиболее оптимальной считаем классификацию основанную на основном критерии - способе привлечения финансовых ресурсов. В соответствии с этой классификацией можно выделить следующие основные модели жилищного ипотечного кредитования: модель универсальных коммерческих банков; модель жилищных сбережений; модель специализированных ипотечных банков; модель вторичного рынка ипотечных кредитов; модель с участием государственных органов; модель с участием предприятий. В рамках любой из этих моделей можно рассмотреть основные источники финансирования жилищного сектора экономики.

Обязательным источником инвестирования в жилье являются средства населения. Население участвует  в системе жилищного инвестирования путем вложения своих сбережений в покупку жилья. Участие производится в виде вложений в долевое строительство, покупки жилья в рассрочку, внесение первоначального взноса при получении  ипотечных кредитов, осуществление  накоплений в системе стройсбережений. Как финансовый ресурс, особое значение имеют накопления населения по схеме накопительного жилищного кредитования.

В настоящее время одним  из основных источников приобретения жилья являются кредиты, предоставляемые  банками. Обычно банковские кредиты  выдаются на сумму до  70 %  от стоимости жилья. Срок кредитования составляет 10-25   лет. Схемы банковского ипотечного кредитования могут эффективно работать только при достаточно низкой процентной ставки, иначе становится для заемщиков слишком дорогими и слишком рискованными для банков. Для выдачи ипотечных кредитов банки могут использовать следующие источники: собственный капитал банка и стабильные остатки на счетах клиентов. Основным недостатком данного ресурса является его ограниченность. Поэтому все страны с развитой системой ипотечного кредитования используют различные инструменты рефинансирования.

Система рефинансирования привлекает в жилищный сектор экономики финансовых инвесторов. Рефинансирование позволяет  привлекать необходимый объем средств для выдачи ипотечных кредитов. Методы проведения рефинансирования могут быть различными:

· Прямая продажа активов;

· Выпуск ипотечных ценных бумаг;

· Секьюритизация ипотечных кредитов.

Прямая продажа активов  осуществляется путем формирования кредитного пула и продажа его  заинтересованным инвесторам. При этом кредиты полностью списываются  с баланса банка, все выплаты  по кредитам заемщик осуществляет в  пользу нового владельца. Данный метод  используется при неразвитости финансового  рынка.

Более распространенным методом  является выпуск ипотечных ценных бумаг. Особенностью этих ценных бумаг является их привязка к пулу ипотечных кредитов. Платежи по ипотечным ценным бумагам  осуществляется в сроки погашения  кредитов. Надежность ценных бумаг  обеспечивается закладными по ипотечным  кредитам. При этом ипотечные кредиты  остаются на учете баланса банка, что сохраняет его высокий  кредитный рейтинг.

Секьюритизация является более сложной схемой рефинансирования.  Первым этапом применение данной схемы является формирование пула ипотечных кредитов. Приглашается специализированное агентство для проведения анализа пула и присвоение ему кредитного рейтинга. После продажи кредитного пула, он списывается с баланса банка и переводится на баланс специально созданной управляющей компанией. Эта компания осуществляет выпуск ценных бумаг, на вырученные деньги покупает пул ипотечных кредитов, производит сбор платежей заемщиков и генерацию стабильного потока платежей в пользу покупателей ценных бумаг. А покупатели ценных бумаг, инвестируют кредиторов для выдачи новых кредитов. Реализация схем секьюритизации возможна только при наличии развитого финансового рынка[19, с.175].

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги. На практике применяют различные  виды ценных бумаг. Основными из них являются следующие.

Облигационные ипотечные  ценные бумаги выпускаются под определенное обеспечение на основе ипотечных  кредитов. Эмитентами этих ценных бумаг  могут быть банки второго уровня или государственные агентские  организации. Выплаты по банковским облигациям взаимосвязаны с конкретным пулом ипотечных кредитов, а гарантиями осуществления платежей выступают  кредитные договора и закладные  по этим договорам. При этом базовый  кредитный пул остается на балансе  выпускающего облигации банка. Агентские  облигации выпускаются на основе пула ипотечных кредитов, выкупленных  у банков. Агентство гарантирует  выплаты по ценным бумагам.

Другим видом ипотечных  ценных бумаг являются ценные бумаги, привязанные к секьюритизированным ипотечным кредитам. Разновидностями этих ценных бумаг являются закладные с прямым денежным потоком и закладные с варьированной структурой выплат и различной структурой выпуска. У закладных с прямым денежным потоком обеспечение специфицировано, ему присвоен определенный рейтинг. Существует баланс между выплатами по ипотечным кредитам и выплатами с инвесторами. Второй вид отличается возможностью неполной передачи прав на денежные потоки, продажей права на долю процентных выплат, вторичной секьюритизацией, различными периодами и условиями выплат для различных инвесторов.

Зарубежные авторы рассматривают  два основных типа ипотечных ценных бумаг: немецкие и американские ипотечные  облигации [20, с.62].

Немецкие ипотечные облигации  имеют традиционную схему погашения  в конце срока действия облигации. Выпускаются они специализированными  ипотечными банками, которые берут  на себя обязательства по выплате  основного долга и процентов. В качестве обеспечения данных облигаций  выступают, выданные банком ипотечные  кредиты. Ипотечные кредиты остаются на балансе банка, но учитываются  в отдельном реестре. Инвесторы, купившие облигации, в случаи банкротства  банка получают право преимущественного  погашения с кредитного портфеля. Создается независимый контролирующий орган, обеспечивающий соблюдение законодательства и прав инвесторов. Немецкие ипотечные облигации имеют следующие особенности:

· Ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации учитываются отдельно от ипотечного кредитного портфеля банка  путем ведения специального реестра  и регистрации его в поземельной  книге;

· Создается независимый  специальный орган, контролирующий обращение ценных бумаг;

· Процедура банкротства  эмитентов ипотечных ценных бумаг  регулируется законодательством;

· Ипотечные облигации  обладают преимущественным правом на обеспечение выполнения своих прав.

Выпуск американских ипотечных облигации производится по следующей схеме. Банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты и продает их агентству вторичного рынка. Агентство в свою очередь продает кредиты специализированному трасту, которое осуществляет управление этими ипотечными кредитами. Учрежденный траст продает инвесторам ценные бумаги – сертификаты участия.

Если провести аналогию с  предыдущей классификацией, можно сказать, что немецкие ипотечные ценные бумаги имеют схожесть с облигационными ипотечными ценными бумагами, а американские ценные бумаги с ценными бумагами, привязанными к секьюритизированным ипотечным кредитам.

В любой стране ипотечные  системы кредитования не обходятся  без участия государственных  органов. Участие государства может  быть в виде адресных субсидий местных  органов власти. Государство может  создавать специальные фонды  поддержки жилищного строительства. Участие государства может быть в виде выпуска местными органами власти жилищных облигаций. Эти государственные  облигации могут продаваться  населению. При накоплении достаточного количества облигаций, они могут  быть обменены на недвижимость.

Таким образом, предлагается следующая классификация финансирования жилищного сектора экономики.

Таблица 1 - Виды инвестирования жилищного сектора экономики

Для изучения движения денежных потоков в жилищный сектор экономики  необходимо рассмотреть каждый источник финансирования в отдельности.

Рассмотрим финансовые потоки каждого инвестора в виде нескольких блок-схем. Горизонтальные линии в  блок-схемах показывают движение финансовых потоков. Рассмотрение видов ресурсов позволяет определить потребность  или возможность инвестирования в жилищную экономику различных  инвесторов.