Содержание и требования оценки земли и организации ее рационального использования в градостроительстве

Введение

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В  этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий  нормального функционирования и  развития экономики и общества. Необходимость  в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные  органы исполнительной власти в целях  эффективного управления земельными ресурсами  и проведения рациональной земельной  и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Оценка  – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной  полезности. Очевидно, что рыночная стоимость земли и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

Факторы, влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид  и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночной стоимости  земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о праве  собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для  наглядного представления размеров и формы участка.

Актуальность темы данной курсовой работы обусловлена тем, что в настоящее время земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли, выявление наиболее эффективных методов оценки и организация ее рационального использования на предприятии ОАО «ЭФКО».

Исходя из поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

- определить понятие и классификацию земельных участков;

- рассмотреть принципы и стандарты, используемые в оценке земли;

- дать организационно-экономическую  характеристику деятельности ОАО  «ЭФКО»;

- проанализировать оптимальность использования земельных участков предприятием;

- провести расчет рыночной  стоимости земли наиболее эффективным  методом оценки;

- провести согласование  результатов оценки и дать  заключение об итоговой рыночной  стоимости.

При написании работы были использованы нормативные акты, научная  литература, правоустанавливающая база документов предприятия  и интернет источники.

Глава 1.Содержание и требования оценки земли и организации  ее рационального использования  в градостроительстве

1.1.Понятие и  классификация земель

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В  этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий  нормального функционирования и  развития экономики и общества. Необходимость  в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные  органы исполнительной власти в целях  эффективного управления земельными ресурсами  и проведения рациональной земельной  и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Земля в Российской Федерации  как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка  – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс  обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной  работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой  недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые  вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости  земельных участков: массовую (для  целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных  объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы  на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации  необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной  кадастровой оценки земель, унифицирующей  процедуру  оценки большого числа  объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

В результате проведения государственной  кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное  управление земельными ресурсами и  связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и  арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной  регистрации прав на земельные участки  и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

• правообладателей - гарантиями прав на имущество;
• систему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения;
• рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;
• систему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

1.2.Основные принципы и стандарты, используемые в оценке земли

Определение рыночной стоимости  земельного участка основывается на следующих принципах:

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного  времени.

Принцип спроса и предложения  — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции  продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости.      Предложение  характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке  в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения  определяет уровень цен на равновесном  земельном рынке.

Выделяется три возможных  состояния соотношения спроса и  предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной  рыночной экономикой эти состояния  периодически сменяют друг друга  в зависимости от факторов, связанных  как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных  затрат на приобретение объекта эквивалентной  полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для  покупателя, т.е., стоимость объекта  недвижимости (земельного участка) зависит  от того, имеются ли на рынке аналогичные  объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что  стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость  конкретного земельного участка  определяется наименьшей ценой, по которой  можно приобрести аналогичный земельный  участок, обладающий такими же основными  показателями, включая потенциальную  полезность и доходность.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка  зависит от ожидаемой величины, срока  и вероятности получения ренты  от него.

Величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской  деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих  доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость  объектов недвижимости, прежде всего  земельных участков), — постоянно  растет в силу увеличения спроса и  ограничения предложения.

Принцип внешнего влияния  — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних  факторов.

Принцип соответствия —  оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при  условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных  затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.е., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия  соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или  доходности созданного на нем объекта  недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка  данному принципу — доля стоимости  собственно земельного участка в  общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости  объекта недвижимости стоимость  собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость  земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное  использование земельного участка, это наиболее вероятное использование  земельного участка, являющееся физически  возможным, разумно оправданным, соответствующим  требованиям законодательства, финансово  осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет  максимальной. Наиболее эффективное  использование земельного участка  определяется с учетом возможного обоснованного  его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное  использование может не совпадать  с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются  во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка  из всех возможных (разрешенных) вариантов  его использования выбирается наилучший  и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось  ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют  юридическим нормам (включая градостроительные  ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот  вариант использования, при котором  может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой  объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования  участка с учетом всех имеющихся  ограничений.

Если строение на участке  имеется, то проводится анализ, увеличивать  ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или  уменьшать на величину затрат по сносу  данного строения при выбранном  варианте наилучшего использования  данного земельного участка, конечно  же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных  участков. Для оценки застроенных  земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку  позволяет выделить из стоимости  всего комплекса недвижимости стоимость  собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном  участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени  в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка  и других факторов стоимость объекта  недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты  от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет  и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен  при оценке не только отдельных земельных  участков, но и больших городских  территорий. Его использование позволяет  оптимизировать земельную и градостроительную  политику города на основе строгих  экономических расчетов.

Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся  в собственности города, т. е. его  земельной собственности.

Величина рыночной стоимости  земельного участка изменяется во времени  и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Требования к оценке земли регламентированы:

- Федеральным Законом от 29.07.98г.  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» (в ред.  Федеральных законов от 21.12.2001 №  178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 №  143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 №  29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ) (далее по тексту - Закон);

- Федеральными стандартами оценки:

- «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256);

- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255);

- «Требования к отчету  об оценке (ФСО N 3)» (приказ Минэкономразвития  России от 20 июля 2007 года N 254).

         Глава 2. Расчет рыночной стоимости земли и определение ее рационального использования в ОАО «ЭФКО»

2.1.Организационно-экономическая  характеристика ОАО «ЭФКО»

          Открытое акционерное общество  «Эфирное» (сокращенно ОАО «ЭФКО») создано согласно ГК РФ, Закона об обществах, других нормативных актов, утверждено учредителями 7 декабря 1992 года.

Общество является производственной коммерческой организацией, и его  деятельность направлена на удовлетворение общественных потребностей и извлечение прибыли.

Деятельность общества, права  и обязанности его учредителей  регулируются ГК РФ, Законом об Обществах, другими нормативными актами, регулирующими  деятельность юридических лиц, Уставом, утвержденным руководителями. Образованное общество является юридическим лицом, статус которого определен Уставом  общества.

Общество имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, имеет расчетный счет и другие счета в банке.

Уставный капитал Общества составляет 351 757 (триста пятьдесят одну тысячу семьсот пятьдесят семь) рублей, разделенный на 502 510 (пятьсот две тысячи пятьсот десять) обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 700 (семьсот) рублей каждая. Учредители вправе изменять состав сформированного ими уставного капитала в порядке, предусмотренном настоящим Уставом. Общество имеет круглую печать со своим наименованием, фирменные и товарные знаки обслуживания, другую атрибутику и исключительные права на их использование.

          Предметом деятельности ОАО «ЭФКО»  осуществляет следующие виды  деятельности:

                -Производство пищевых продуктов,  включая напитки; 
                - Производство растительных и животных масел и жиров;

                -Производство рафинированных масел  и жиров;

                - Производство растительных рафинированных масел и жиров.

          Имущество ОАО «ЭФКО» составляют  основные и оборотные средства, а также иные ценности, стоимость  которых отражается на самостоятельном  балансе предприятия и формируется  из собственных и заемных средств.

 Организационная структура  ОАО «ЭФКО» представлена на  рис. 1.

  Рис. 1. Организационная  структура предприятия

         Высшим органом управления общества  является общее собрание акционеров. Общество обязано ежегодно проводить годовое общее собрание, которое проводится не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания финансового года общества. В промежутке между общим собранием акционеров высшим органом управления деятельности общества является совет директоров. 

          Генеральный директор действует  от имени общества, в том числе  представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издаёт приказы и даёт указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества. Совет директоров осуществляет общее руководство деятельностью общества за исключением решения вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания акционеров. Руководство текущей деятельностью осуществляется генеральным директором, который избирается сроком на 5 лет. К его компетенции относятся все вопросы руководства текущей деятельностью общества, за исключением вопросов отнесённых к исключительной компетенции общего собрания акционеров и совета директоров. Он организует выполнение решений общего собрания акционеров и совета директоров.

          Анализ основных экономических  показателей по бухгалтерской  отчетности показан в таблице  1. (Приложение 5,6,7)

Таблица 1

Основные экономические показатели деятельности предприятия 

2009-2011 гг., тыс. руб.

          По данным таблицы следует,  что организация развивается  стабильными темпами. Если анализировать  выручку, то в 2010 г. наблюдается  рост 58%, а в 2011 г. – снижение  на 5,1%. С ростом же выручки наблюдается  увеличение себестоимости  производимой  продукции в 2010% себестоимость увеличилась на 70%, а в 2011 г. снизилась на 8,75%.  и как следствие, в 2010 г. снижаются значения таких ключевых показателей, как прибыль от продаж на 20% и чистая прибыль на 30% от деятельности предприятия. Со снижением в 2011 г. не только себестоимости, но и уровня дебиторской и кредиторской задолженности происходит увеличение прибыли от продаж на 35,5%, а чистая прибыль возросла в 25 раз относительно предыдущего года. Увеличение себестоимости в 2010 г. произошло вследствие, удорожания семян подсолнечника (основное сырье, используемое на предприятии) из – за засухи 2010 г. Данный фактор послужил снижению показателя рентабельности на 6, 5%. Можно сделать вывод, что у предприятия были перебои с поставками  и оплатой продукции поставщиками, о чем свидетельствует рост дебиторской задолженности в 2011 г. более чем на 64%. Однако, хороший урожай 2011 г. и дешевое сырье 10 руб./кг. Способствовали увеличению рентабельности производства до уровня 8,52%,  улучшению расчетов с поставщиками и подрядчиками, покупателями и заказчиками. Этот фактор является благоприятным для кредиторов предприятия и свидетельствует перспективных партнерских взаимоотношениях.

В таблице 2 приведен список земельных участков, принадлежащих ОАО «ЭФКО» на праве собственности по состоянию на 01.01.2012 года.

Таблица 2

Информация о земельных  участках ОАО «ЭФКО» по состоянию на 01.01.2012 г.