Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы
Содержание
Введение.....................
1.Теоретические основы
- Понятие, цель и результаты оценочной деятельности…………………………......
1.2 Субъекты и объекты оценочной деятельности………………………………………
1.3 Виды
стоимости объектов
1.4 Подходы
к определению стоимости
1.5 Основные этапы оценки недвижимости………………………………………………
1.5.1 Определение
сути оценки, предварительный осмотр объекта
и заключение договора на оценку объекта
недвижимости………………………………………………
1.5.2 Составление плана оценки, сбор и подтверждение информации…………………
1.5.3 Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости……………………………
1.5.4 Составление отчета о результате оценки стоимости……………………………….
2. Анализ рынка гостиничных услуг г.Томска……………………………………………
3. Описание объекта оценки и его окружения…………………………………………….
3.1 Описание населенного пункта………………………………………………………...
3.2 Характеристики объекта оценки
и его окружения…………………………………..
4 Применение затратного подхода
к определению стоимости
4.1 Общие положения затратного подхода………………………………………………..
4.2 Определение рыночной стоимости гостиницы затратным подходом………………
4.2.1 Определение полной восстановительной стоимости гостиницы…………………
4.2.2 Расчет выявленных видов износа……………………………………………………
4.2.3 Оценка рыночной стоимости
земельного участка………………………………
4.2.3.1 Анализ наилучшего, наиболее
эффективного использования
4.2.3.2 Расчет стоимости земельного участка…………………………………………….
4.2.4 Расчет итоговой стоимости гостиницы…………………………………………….
5 Применение доходного подхода к определению стоимости гостиницы…………….
5.1 Общие положения доходного подхода……………………………………………….
5.1.1 Метод капитализации доходов………
5.1.2 Метод дисконтированных денежных потоков……………………………………..
5.2 Определение рыночной стоимости гостиницы доходным подходом………………
6 Применение сравнительного
7 Согласование результатов при
оценке стоимости гостиницы…………
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают максимально
выгодно распоряжаться недвижим
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.
Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Объектом данной аттестационной работы является гостиница, расположенная по адресу: г.Томск, ул.Сибирская, 9а.
Основной целью оценки принято определение рыночной стоимости для последующей оценки инвестиционной привлекательности объекта строительства с целью совместного последующего финансирования данного проекта.
1 Теоретические основы оценочной деятельности
- Понятие, цель и результаты оценочной деятельности
Возникновение необходимости оценки
стоимости недвижимого имуществ
Оценка недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или других прав, например, права аренды, права пользования и др. в отношении различных объектов недвижимости.
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.
Для того, чтобы выбрать метод проведения оценки, нужно обозначить цель оценки недвижимости, которая также значительно влияет на результат оценки.
Согласно ФСО №2, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
1.2 Субъекты и объекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности».
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
1.3 Виды стоимости объектов недвижимости
В рыночных условиях можно выделить различные виды стоимости недвижимости:
- рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и действуют без какого-либо принуждения;
- потребительская - это стоимость недвижимости для специфического покупателя, максимально возможная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- страховая - действительная, фактическая стоимость объекта страхования, определяется в договоре страхования;
- замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования;
- восстановительная - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;
- залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- ликвидационная - стоимость имущества при его вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. В России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Очень часто оценщики используют не индивидуальную, а массовую оценку, которая характеризуется большим числом объектов недвижимости при небольших затратах.
Индивидуальная оценка — оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.
Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
1.4 Подходы к определению стоимости недвижимости
Каждый объект недвижимости в некотором смысле уникален. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае, используя приемы массовой оценки, можно выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.
1.5 Основные этапы оценки недвижимости
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов:
- определение сути оценки;
- предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку;
- план оценки, сбор и анализ информации;
- применение подходов, соответствующих оценке;
- согласование результатов;
- составление отчета о результате оценки стоимости объекта.
1.5.1 Определение сути оценки, предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку объекта недвижимости
Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости и область ее использования.
Существует ряд принципов, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем:
- полезность;
- замещение;
- ожидание.
При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д.
При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.
После этого производится анализ ожидаемых материальных затрат и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», договор должен содержать следующую информацию:
- описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
- вид стоимости имущества (способ оценки);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
1.5.2 Составление плана оценки, сбор и подтверждение информации
После того, как определена суть оценки, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:
а) структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости;
б) план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.
в) конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и, в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.
Обоснованность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.
1.5.3 Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
Существует
три классических подхода к определению
стоимости объекта недвижимости
Затратный подход предусматривает:
- оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости;
- учет величины физического, морального и экономического износа;
- расчет и
прибавление к полученной велич
Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.
Как известно, существуют три виды износа:
- физический (отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов);
- функциональный (объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности);
- внешний или экономический (снижение стоимости здания, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами).
Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);
2) определение стоимости замещения;
3) расчет всех
видов износа оцениваемой
4) расчет общей
стоимости объекта
Доходный подход связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости.
I этап: определение величины валового дохода:
1. Оценка потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.
2. Оценка действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).
II этап: определение операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.
III этап: определение чистого операционного дохода методом вычитания из действительного валового дохода величины операционных издержек.
IV этап: оценка и мультипликатор гудвилл.
Гудвилл определяется как «привилегии», передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса.
Гудвилл - это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.
Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.
V этап: определение окончательной стоимости недвижимости.
При этом могут использоваться следующие методы:
А) метод капитализации доходов (метод прямой капитализации);
Б) метод дисконтированных денежных потоков;
В) техника остатка.
Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.
Метод прямой капитализации
основан на том, что доход от использования
объекта недвижимости и выручка
от его перепродажи
Следует отметить,
что стоимость объекта
Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.
Использование данного метода предполагает:
1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.
В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3 – 5 лет.
2. Прогнозирование величины денежных потоков:
- построение трендов денежных потоков доходов и расходов;
- периодичность получения дохода.
3. Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.
Существуют различные методы определения ставки дисконтирования:
- метод построения;
- метод сравнения альтернативных инвестиций;
- метод выделения;
- метод мониторинга.
4. Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
5. Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.
Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.
Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.
Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять этапов:
- сбор сравнительных данных
Оценщик собирает
максимально возможное
- изучение сделок
Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу.
- временные корректировки
Очень часто
оценщик располагает
- корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости
В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и другим параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.