Соотношение земельного и гражданского законодательства

Оглавление:

 

Введение...................................................................................................................3

Глава 1. Соотношение земельного и гражданского законодательства......4

Глава 2. Вещные права на земельные участки...............................................8

2.1 Основные вещные права................................................................................

2.2 Ограниченные вещные права......................................................................

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Процессы становления  новой демократической государственности  в Российской Федерации, преобразования былого социалистического устройства в новое - социально-правовое могут  успешно протекать только при  надлежащем экономическом обеспечении, и единственно возможной экономической  базой для него будет рыночная система хозяйствования. В связи  с активным развитием в Российской Федерации рыночных отношений все  большее значение приобретает детальная  правовая регламентация гражданского оборота благ, а также гарантирование их нормального использования. Поэтому  весьма актуальным является вопрос вещных прав на земельные участки в современный  период.

Объектом исследования является гражданское и земельное законодательство.

Предметом исследования является основные положения вещных прав на земельные участки.

Целью настоящей работы является рассмотрение темы вещных прав на земельные  участки в современном праве  РФ.

Для реализации поставленных целей при написании работы ставились  следующие задачи: 1) показать соотношение земельного и гражданского законодательства; 2) рассмотреть земельный участок как объект прав; 3) проанализировать вещные права на земельные участки: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; пожизненное наследуемое владение; аренда земельных участков; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); безвозмездное срочное пользование.

 

 

 

 

Глава 1. Соотношение земельного и гражданского законодательства

 

Одной из важнейших проблем  для понимания природы права  собственности и других вещных прав граждан на земельный участок  является их определение прежде всего  как гражданских, цивильных. Остро  дискуссионным в связи с этим является вопрос о размежевании и  взаимодействии гражданского законодательства с земельным, природоохранным и  другим специальным законодательством. Значение этого состоит в том, что выбор соответствующих норм при правоприменении имеет немаловажное практическое значение для упорядочения общественных отношений, определения  вещных и иных прав на земельные  участки, границ их осуществления, решения  экологических и иных насущных проблем. Все вместе это будет служить  безопасному, долгому и наиболее полному осуществлению права  собственности и других вещных прав на земельные участки1.

Следует вспомнить то, что  мы относимся к континентальной  правовой системе, которая подразделяется на две подсистемы: частную и публичную, причем основы разграничения лежат  в методе и области правового  воздействия на общественные отношения2. Каждая из отраслей в пределах своей области правового воздействия имеет приоритет над другой в методах и принципах воздействия на объект правового регулирования. Назначение земельного, природоохранного, специального законодательства - ограничить свободу усмотрения субъектов прав на землю в общественных интересах. Так, цель земельного права состоит в организации рационального землепользования в соответствии с природным назначением, что составляет специфику предмета отрасли. Она и выносится как бы за скобки права пользования как института гражданского права, получает предметную и методологическую самостоятельность. Поскольку организация

землепользования как  природной основы жизнедеятельности  народа - задача всего общества, то ее решение не может быть поставлено в зависимость от доброй воли отдельных  участников. Поэтому предмет земельного права использует уже не метод  юридического равенства сторон, а  властно-императивный, с преобладанием  запретов и предписаний, присущих для  публичных отраслей.

Важным является видеть отличие  между понятиями "отрасль права" и "отрасль законодательства". Как известно, институт права собственности  является институтом гражданского права. В связи с этим отношения по поводу владения, пользования, распоряжения и регистрации прав граждан на землю возникают в сфере, основанной на равенстве, автономии воли и имущественной  самостоятельности субъектов права, следовательно, регулируются и охраняются специфическими методами гражданского права. Отношения, возникающие по поводу привлечения граждан к административной ответственности за нарушения в  области землепользования, входят в  предмет земельного и других публичных  отраслей права. Причем правила, которые  нарушены, устанавливаются нормами  земельного или другого публичного права, регулирующего отношения  по использованию земель. Поэтому  логично вывести запрет на привлечение  к ответственности, в частности, по нормам земельного законодательства, за нарушения в области землепользования, урегулированного нормами гражданского права, хотя и содержащиеся в актах  земельного законодательства.

Нормы гражданского права  могут содержаться в актах  земельного законодательства, и наоборот. Такой прием юридической техники  широко распространен в действующем  законодательстве. Так, нормы гражданского права получили развитие и конкретизацию  в ЗК РФ и посвящены институтам владения, пользования, распоряжения и регистрации прав, применительно к особенностям такого объекта прав, как земельный участок. Такие нормативные положения, содержащиеся в ЗК РФ, развивают положения гл.

17 ГК РФ3. Поэтому мы не вправе не использовать нормы земельного законодательства, посвященные объектам гражданских прав. Нормы земельного и других публичных отраслей законодательства представляют собой изъятия, ограничения, приспособления и дополнения к общим правилам, регулирующим осуществление права собственности и других вещных прав на землю. В этом смысле следует понимать п. 3 ст. 3 ЗК РФ4, согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и другими указанными в статье отраслями законодательства.

Итак, земельное законодательство носит комплексный характер, содержит как свои специфические нормы, так  и нормы гражданского права, регулирующие и охраняющие отношения, складывающиеся в области землепользования своим  особым методом, с соответствующими бланкетными изъятиями, ограничениями, приспособлениями, которым в актах  земельного законодательства придается  специальный характер. Такой вывод  не противоречит положениям п. 1 ст. 3 ЗК РФ о регулировании земельным  законодательством отношений по использованию и охране земель как  основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей  территории, а также, например, правилам ст. 260 ГК РФ, допускающей ограничения  осуществления права собственности  на землю на основании закона. Так, в частности, гражданским законом  ограничивается пользование земельным  участком пределами его назначения.

 

 

Глава 2. Вещные права на земельные участки

 

2.1 Основные вещные права

Достаточно длительное время  земля, недра, воды, леса и иные природные  ресурсы рассматривались как  объекты исключительной государственной  собственности. Такое положение  определяло и неотчуждаемость природных  ресурсов: их безусловное изъятие  из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической  сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился  отход законодателя от монополии  государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной  собственностью являются земли, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким  образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность  делится на два вида: собственность  Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность ее субъектов (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на такую  особенность субъекта государственной  собственности: Российская Федерация (ее субъекты) является не только субъектом  права собственности на землю, но и носителем права территориального верховенства как элемента принадлежащего ей суверенитета. В отличие от права  собственности право территориального верховенства как пространственный предел политической власти распространяется на соответствующие территории в  границах Российской Федерации (ее субъектов) независимо от того, в чьей собственности  находится конкретный земельный  участок на этой территории. Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособности земельных участков; при изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков. Одновременно как собственник федеральных земель Российская Федерация наделена такими же правомочиями, что и другие собственники.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в  федеральной собственности или  собственности субъектов Федерации, осуществляются соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От имени  этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.

В федеральной собственности  и собственности субъектов Федерации  находятся соответственно земельные  участки:

• которые признаны федеральной  собственностью или собственностью субъектов Федерации федеральными законами;

• которые приобретены  Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям, предусмотренным гражданским  законодательством;

• право собственности  Российской Федерации и ее субъектов  на которые возникло при разграничении  государственной собственности  на землю.

Кроме того, в собственности  субъектов федерации могут находиться не предоставленные в частную  собственность земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности;

• предоставленные региональным органам государственной власти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

• отнесенные к землям особо  охраняемых природных территорий регионального  значения, землям лесного фонда, находящимся  в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым  водными объектами, находящимися и  собственности этих субъектов, землям фонда перераспределения земель;

• занятые приватизированным  имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день действует  ряд федеральных законов, нормы  которых определяют принадлежность земель Российской Федерации и ее субъектам (или устанавливают принципы разграничения государственной  собственности). Так,

Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»5 объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

Муниципальная собственность  на землю является самостоятельной  формой собственности. Становление  муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно, реализация положений ФЗ «О разграничении государственной  собственности на землю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской  областях и других субъектах РФ.

Субъектами муниципальной  собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.

В основном в муниципальной  собственности находятся земли  в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и  нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность  муниципальных образований для  обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в  государственной собственности. В  состав муниципальных могут входить  земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования  и др.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в  муниципальной собственности находятся  земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми  в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

• право муниципальной  собственности на которые возникло при разграничении государственной  собственности на землю;

• которые приобретены  по основаниям, установленным гражданским  законодательством.

Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной  собственности на землю для выделения  федеральных Земель, земель субъектов  Федерации и муниципальных образований (раздел «Государственная собственность  на землю»).

Внесение в перечень земельных  участков, право собственности ,на которые  возникает у муниципальных образований, производится на основании включения  этих земельных участков в состав:

• земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными  водными объектами, находящимися в  муниципальной собственности;

• земель сельскохозяйственного  назначения; земель поселений;

• земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и их объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной  собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной  или частной собственности, за исключением  недвижимого имущества, земельные  участки под которыми подлежат отнесению  к федеральной собственности  или собственности субъектов; эти  находящиеся в государственной  собственности земельные участки  предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые  созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, отнесенных к федеральной собственности  или собственности субъектов  Федерации; под поверхностью этих земельных  участков находятся участки недр местного значения;

• земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной  собственности, или приватизированное  недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной  собственности.

Право муниципальной собственности  на земельные участки в городах  федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных  участков из собственности этих городов  в муниципальную собственность  в соответствии с законами этих субъектов  Российской Федерации.

Субъектами права частной  собственности на земельные участки  являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические  лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц  определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются  и земельно-правовые нормы. Например, право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют  дееспособные граждане России, достигшие 18-летнего возраста; имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и  сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку,

Согласно п, 2 ст. 5 ЗК РФ права  иностранных граждан, лиц без  гражданства и иностранных юридических  лиц на приобретение в собственность  земельных участков определяются в  соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

• получить земельные участки  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут исключительно  граждане России6 ;

• членом садоводческого, огороднического  и дачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин; иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такого объединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды и срочного пользования (ст. 18 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»7);

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии с  федеральным законодательством  о государственной границе РФ, и на иных особо установленных  территориях РФ в соответствии с  федеральными законами;

До установления Президентом  РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  не допускается8 .

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся  на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане России, преимущественное право покупки  или аренды земельного участка, но Президент  РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это право не распространяется;

• до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства  и иностранные юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться  земельными участками сельскохозяйственного  назначения только на праве их аренды. Объектом права частной собственности  является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Существует два вида частной  собственности на земельные участки:

• индивидуальная (собственность  граждан и собственность юридических  лиц);

• общая (общая совместная и общая долевая).

Общая собственность на земельные  участки — это собственность  двух или нескольких лиц. Земельный  участок может принадлежать лицам  на праве общей собственности  с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или  без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает  при поступлении в собственность  двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность  на делимый участок возникает  в случаях, предусмотренных законом  или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая  собственность домовладельцев возникает  на земельный участок, на котором  находится сооружение, входящее в  состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и  на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Размер долей участников общей долевой собственности  считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Как уже отмечалось, общая  совместная собственность возникает  в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена  совместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;

• в отношении общего имущества супругов (в том числе  земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33—34 Семейного кодекса РФ);

• в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах  на имущество общего пользования, приобретенное  таким товариществом за счет целевых  взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);

• согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан» после государственной  регистрации садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения граждан, если такому объединению  земельный участок передается за плату, то первоначально участок  предоставляется в совместную собственность  членов такого объединения с последующим  предоставлением земельного участка  в собственность каждого члена  объединения. Наличие двух и более  собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ9 земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человек10. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и прежде всего земельного законодательства.

 

2.2 Ограниченные вещные права

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 270 ГК РФ, ст. 20 Кодекса (Кодекса, т.е. ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 20 Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, казенным предприятиям, а  также органам государственной  власти и органам местного самоуправления.

Право постоянного пользования  земельным участком может быть также  приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого  имущества в случаях, когда собственник  здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет  право пользования предоставленным  таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица, указанного в п. 1 ст. 20 Кодекса, принадлежащее ему право постоянного  пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.земельный участок право а

Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками. Таким  образом, Кодекс в п. 4 ст. 20 исключил любые способы распоряжения земельными участками лицами, обладающими такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В п. 24 упоминавшегося выше Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 содержится следующее  разъяснение данного правила: пунктом 4 ст. 20 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том  числе те, за которыми такое право  на земельные участки сохраняется  в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после  введения в действие Кодекса лица, обладающие земельным участком на праве  постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии  согласия на это собственника земельного участка.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - одно из вещных прав, регулируемых гражданским  и земельным законодательством  Российской Федерации. Носителем данного  права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены  ст. 216, 265, 266, 267, в Кодексе - ст. 21.

Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено  в ст. 266 ГК РФ. Согласно данной статье, гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка, по терминологии ГК РФ, и землевладелец согласно ст. 5 Кодекса), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий  пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены земельным законодательством.

В настоящее время земельное  законодательство России таких оснований  не предусматривает: Кодекс в п. 1 ст. 21 в императивной норме запретил предоставление земельных участков из государственных и муниципальных  земель гражданам на указанном праве  после введения в действие Кодекса, сохранив при этом право пожизненного наследуемого коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации владения земельными участками для тех землевладельцев, которые приобрели данное право до введения в действие Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 3 Вводного закона, оформление в собственность  граждан земельных участков, ранее  предоставленных им в пожизненное  наследуемое владение, в установленных  земельным законодательством случаях  сроком не ограничивается.

Если земельный участок  был предоставлен гражданину до введения в действие Кодекса для ведения  личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального  гаражного или индивидуального  жилищного строительства на праве  пожизненного наследуемого владения, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на данный земельный  участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным  законом такой земельный участок  не может предоставляться в частную  собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).

Действующая редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца  земельного участка, владеющего таким  участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Запрещены любые способы распоряжения земельным участком, предоставленным на указанном праве, за исключением единственного случая - перехода прав на такой участок по наследству.

Переход прав на земельный  участок по наследству возможен при  наследовании как по закону, так  и по завещанию и регулируется нормами части третьей ГК РФ.

Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной  регистрации по правилам ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"11. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.