Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Содержание

Введение

Актуальность  данной работы состоит в том, что  использование залога недвижимого  имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. В то же время посредством  широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

Формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в странах СНГ является одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровне, становится приоритетным направлением современной государственной жилищной политики.

Обеспечение населения  жильем является важнейшей социально-экономической  задачей для нашей страны. Ипотека  является существенным фактором экономического и социального развития страны. Ее роль может быть особенно заметна  для страны с переходной экономикой. Значимость задач, стоящих перед государством и банковской системой в области кредитования жилищной сферы, очевидна. Решение жилищной проблемы в рамках программ социально-экономического развития страны, в том числе в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, обусловливает усиление роли банковского кредита как основного способа решения жилищной проблемы. Недостаточная эффективность льготного жилищного кредитования, использование существующих схем банковского финансирования требуют скорейшей разработки и внедрения, адаптированных к экономике страны и приемлемых для различных категорий граждан разнообразных моделей ипотечного кредитования. Последовательные активные действия государства в области развития системы долгосрочной ипотеки при одновременной и своевременной поддержке банковским сообществом позволит удовлетворить спрос на жилье большей части населения, что впоследствии послужит мощным ускорителем развития экономики страны и принесет ожидаемый социально – экономический эффект.

Цель и задачи данной работы: рассмотреть понятие  и функции ипотеки, особенности  и механизм ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного  строительства в Беларуси в настоящее  время, направления и перспективы развития ипотечного кредитования.

Задачи курсовой работы:

• провести обзор литературы по вопросам ипотеки как инструмента развития рынка жилья в рыночной экономике;
• дать понятие ипотечного кредита;
• привести классификацию ипотечных кредитов;
• произвести анализ рынка жилищного строительства в Республике Беларусь;
• рассмотреть экономическое развитие Республики Беларусь и инфляционные процессы в жилищном вопросе;
• охарактеризовать перспективы и направления развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Объект и  предмет исследования: объектом исследования является ипотечное кредитование и  его развитие, предметом – теоретические  аспекты анализа ипотечного кредита.

При написании  курсовой работы его автором использовались следующие научные методы и приемы: метод логической абстракции, диалектический, метод сравнения, анализ и синтез, индукции, дедукции.

Материалами для  данной курсовой работы служили периодические  издания, учебно-методические материалы  современных авторов, а также  нормативные документы: указы и законы.

1 Обзор литературы: ипотека как инструмент развития рынка жилья в рыночной экономике

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c. 22]

Ипотека и ипотечное  жилищное кредитование занимают особое положение в национальной экономике. Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, государства - в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения. Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, поднятой в диссертационном исследовании, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, происходящие в обществе.

Развитие института  ипотеки является одной из важнейших  задач национальных проектов социально-экономического развития и в России, и в Белоруссии. Именно на этапе становления и  развития рыночных отношений институт ипотеки может выступить локомотивом  проводимых социально-экономических реформ и катализатором экономического роста этих стран. Макроэкономические условия Белоруссии, в настоящее время только усиливают важность развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования не как инициативы отдельных коммерческих банков или регионов, а как инициативы целостной системы при непосредственном содействии государства.

С учетом вышеизложенного  тема курсовой работы, связанная с развитием рынка недвижимости и института ипотеки как важнейшего его инструмента, представляется весьма актуальной.

Вопросы государственной  жилищной политики и сферы жилья  как важнейшего сегмента рынка недвижимости находятся в последнее время  в центре внимания ученых и практических работников. Это обусловлено комплексом мер, направленных на развитие рыночных и социально-экономических отношений, демографической политики. Если вопросы развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования, рынков ипотечного капитала и недвижимости в развитых странах достаточно полно изучены, что нашло отражение в многочисленных публикациях на эту тему, то в отечественной литературе продолжается широкая дискуссия по поиску путей развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования. В научных трудах зарубежных авторов Д. Осборна, Т. Геблера, М. Болита, А. Колиса, Б. Бругимана, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, А. Стоуна, М. Ли, С.Р. Мерилл, О. Хасслера и др. рассматривается экономическая суть ипотечных кредитов, структура и организация функционирования ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании рынка ипотечного капитала.

Ряд известных  российских ученых признают, что проблема адаптации современных зарубежных моделей ипотеки к институциональной  среде переходных экономик терпит неудачу, и предлагают пути трансплантации ипотечных институтов в странах с переходной экономикой. Эти проблемы исследованы в трудах Н.Б. Косаревой, Е.В. Кудрявцевой, О.И. Лебедевой, К.В. Ненашевой, Н.С. Пастухова, Н.Н. Рогожина, О.Ю. Старкова, Е.Г. Ясина, М.Г. Кузнецова, В.В. Меркулова, С.А. Мартынова, Э.И. Петровича, и др.

Несмотря на наличие значительного количества статей отечественных авторов, а  также материалов исследований по проблемам  функционирования рынка недвижимости, развития системы ипотеки, появившихся  в периодических изданиях, ряд аспектов, касающихся эффективности трансплантации зарубежных моделей ипотечного кредитования, разработки отечественных моделей ипотеки, требуют дальнейшего изучения.

Актуальность, недостаточная проработка теоретических  проблем сферы ипотечного кредитования, в том числе, исследования ипотеки как экономической категории, оказывающей влияние на социально-экономические процессы, определили выбор темы данного исследования, его цель, задачи и круг решаемых в нем вопросов.

Представители классической политической экономии А. Смит и Д. Риккардо, рассматривали кредит как форму движения материальных благ, а ссудный капитал – как реальный капитал, т.е. капитал в  вещественной форме. По их мнению, объектом кредита являются не передаваемые в ссуду деньги, а вещественные блага, приобретаемые заемщиком при помощи этих денег. Другими словами, основное значение имеет натурально-вещественная форма кредита, а его денежная форма – второстепенное значение, поскольку деньги выступают лишь техническим орудием, посредством которого осуществляется передача материальных ценностей из одних рук в другие.

В. Ерохова в своей статье обсуждает Закон РБ от 20.06.08 №345-3 «Об ипотеке». С мнением о том, что до этого Закона отношения в области ипотек не были столь четко выражены. В статье сравнивается Закон РБ «Об ипотеке» и Закон РБ от 24.11.1993 №2586-12 «О залоге». «Закон РБ «О залоге» шире и охватывает регулирование вопросов, касающихся обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки»¹. Кредит  вносит существенный вклад в создание валового внутреннего продукта, обеспечивая удовлетворение разнообразных потребностей населения, повышая качество жизни населения и способствуя социальному прогрессу в целом.

Николай Дрозд, кандидат экономических  наук, считает, что кризис мирового финансового рынка перешел в завершающую стадию. Масштабное разрушение системы ипотечного кредитования сопровождается огромными убытками ипотечных институтов, а в отдельных случаях - их полным разрушением и крахом. Кризис касается всех участников мирового хозяйства независимо от степени участия в мировой экономике, его последствия сказываются на всех странах. Мировой фондовый рынок так же нестабильный из-за экономического кризиса. Этот кризис связан с кризисом на американском ипотечном рынке, который начал происходить в сентябре 2007 года. Многие экономисты считают, что он обусловлен тамошними ипотеками. Ранее инвесторы покупали жилье, чтобы перепродать его через некоторое время, выплатить проценты по кредиту и получить прибыль. Особенно сильно пострадали заемщики банков с плохой кредитной историей - процентные ставки для них значительно выше, чем для надежных заемщиков. Суть в том, что экономика США является локомотивом мировой. «Что же касается РБ, то нужно привлекать не кредитные займы, а прямые инвестиции, которые не увеличат государственный внешний долг»². Что очень важно для нашей страны в настоящее время, по моему мнению.

Известные российские ученые Л.П. Кроливецкая, О.И. Лаврушин и другие определяют «кредит на строительство и покупку жилья - как кредит населению и включают в состав не ипотечного, как зарубежные экономисты, а потребительского кредита на инвестиционные цели»³, отражающего экономические отношения между кредитополучателем по поводу приобретения жилья.

Жилищная проблема в, Беларусии, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [18, с. 34-36].

В экономической литературе можно встретить различные подходы  к определению социально-экономической  сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости. В настоящее время трудно себе представить решение целого ряда социальных проблем без активного участия кредита.

Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический  инструмент, с помощью которого сданное  заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

Термин «кредит» происходит от латинского слова kreditum (ссуда, долг), которое переводится как «верую», «доверяю». Немецкий экономист Вильгельм  Лексис, рассматривая экономическое содержание кредита, писал: «Под кредитом понимают доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, - то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику»⁴. Как и я считаю, это является основой отношений, связанных с деньгами. Но ежедневный опыт показывает, что заимодавцы (кредиторы) питают по отношению к платежеспособности и платежеготовности должников больше недоверия, чем доверия; они поэтому требуют гарантий для обеспечения возможно более полной защиты своих интересов от потерь. Таким образом, доверие заимодавца для существа кредита решающего значения не имеет».

В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов (Э.А. Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А. Пессель, И.В. Левчук, B.C.Захаров).

Кредит - это  стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются  в денежной форме, а кредитные  отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег [10, c.25].

По мнению B.C. Захарова, «кредит - это общественное отношение по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование»⁵. Однако приведенные выше определения подчеркивают только наиболее существенные черты кредита (передача стоимости, форма движения и факт возвратности), не давая ответ на вопрос, почему кредит носит императивно-возвратный характер, а также не указывают на участников процесса передачи стоимости [19, c.65]. Я согласна с данным высказыванием.

Существует  и другой подход к определению  сущности кредита, который содержится в работах экономистов, считающих, что кредит - это форма движения ссуженной стоимости. По их мнению, кредит - это отношение между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения ссуженной стоимости [17, c.58].

Однако данный подход не объясняет возвратного  характера кредита, в то время  как возвратное движение стоимости отличает кредит от других форм денежных отношений.

Методологический  подход К. Маркса к исследованию сущности кредита, с которым солидарны  такие российские экономисты, как  З.В. Атлас, И.А. Дымшиц, В.М. Батырев и  др., подводит к тому, что кредит является формой аккумуляции и распределения временно свободных денежных средств. Данный подход к определению сущности кредита наиболее полно отражает сущность кредита как самостоятельной экономической категории и вскрывает причину обязательности возврата кредита, в то же время он дает слишком общее понятие о принципах движения ссуженной стоимости.

После сопоставления  и сравнения различных подходов, И.В. Павлова считает [35, c.98], что «наиболее целесообразным при раскрытии сущности кредита придерживаться методологических принципов»⁶, поскольку их использование позволит наиболее всесторонне проанализировать сущность ипотечного жилищного кредита:

 • все  разновидности кредита должны  отражать его сущность независимо  от той формы, в которой он выступает;

 • вопрос  о сущности кредита надо рассматривать  по отношению к совокупности  кредитных сделок;

• анализ сущности кредита предполагает раскрытие  ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом, а именно: структуры кредита, стадий его движения, основы.

Законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах, так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие  формы (например, купля-продажа) в  данных конкретных условиях нецелесообразны. 

3. Создание с  помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки  являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором  кредитор-залогодержатель имеет  право в случае неисполнения должником-залогодателем  обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Нет единства взглядов и по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное  кредитование в узком смысле как  разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования.

По мнению академика  О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции [17, c.66]. Первая — перераспределительная функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, «не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории»⁷.

Соглашаясь  с вышеприведенным мнением, не выделяя  каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической  категории, мы полагаем, что ипотечный  кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

Нет основания  для разделения этой функции на две  самостоятельные, так как из этого  вытекает, будто аккумуляция нужно  сама по себе. Ведь аккумуляция временно свободных денежных средств не является завершенным процессом, производится не сама по себе, а для удовлетворения временных потребностей субъектов экономики. Следовательно, аккумуляция является первой частью единого процесса возвратного перераспределения денежных средств, и кредит здесь выполняет не две, а одну функцию.

Аккумуляцию средств и их распределение осуществляет кроме кредита бюджет. И если при характеристике кредита не указывать на возвратный характер этого процесса, то отличие его от бюджета не улавливается. В связи с этим мы формулируем эту функцию как возвратное перераспределение денежных средств.

Итак, возвратное перераспределение как функция  ипотечного кредита означает аккумуляцию  средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог  существующей или приобретаемой  недвижимости. В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять  две функции:

- обеспечивать  мобилизацию средств на финансирование  жилищных кредитов;

- предоставлять  и обслуживать кредиты. 

В отечественной  научной литературе понятие системы ипотечного жилищного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать сравнительно недавно. Так, М.Ш. Сагитдинов предлагает понимать под системой ипотечного кредитования совокупность специализированных ипотечных институтов, функционирующих в стране (ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций)⁸. Можно встретить и боле широкое определение данного понятия, когда систему ипотечного кредитования трактуют не только как совокупность ипотечных институтов, но и приписывают ей функции вторичного рынка [38, c.20]. По мнению Гариповой З.Л., «ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств»⁹ [15, c.45]. Я полностью согласна с мнением автора.

Отличное от других мнение высказал В.М. Будилов  в своей монографии «Залоговое право  России и ФРГ»: «система ипотечного кредитования - это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, во-вторых, организации, обслуживающие оборот недвижимости, в первую очередь те, которые осуществляют регистрацию этого оборота»¹⁰.

При возникновении системы ипотечных отношений появляется множество различных институтов, принимающих участие в ее организации.

К ним можно отнести, прежде всего, кредитные организации, которые берут на себя функции как предоставления кредита заемщику, так и его обслуживания на протяжении всего срока погашения.

Кроме того, существование системы ипотечных отношений опосредовано уровнем развития рынка недвижимости и страховых услуг, организацией системы государственной регистрации объектов недвижимости.

Нельзя обойти вниманием существование и других взглядов на ипотеку. В соответствии с одними она рассматривается как источник инвестиций. Такой точки зрения придерживается В.Пономарев, который считает, что «ипотечное кредитование - это кредитно-финансовый механизм, позволяющий привлечь деньги населения, внебюджетные средства с целью активизации рынка жилья и  стимулирования платежеспособного спроса населения»¹¹.

В целом я согласна с мнением Пономарева.

В соответствии с другими ипотека служит механизмом, призванным разрешить противоречия между высокой стоимостью объектов недвижимости и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости. Такого мнения придерживается С.Н.Максимов¹².

Неотъемлемой составляющей ипотеки является понятие залога в связи с тем, что залог служит одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

В узком смысле ипотечное кредитование является одним из сегментов ссудного рынка¹³. Роль кредита в экономике трудно переоценить. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный, а также он выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.

Ссудный капитал перераспределяется между отраслями, устремляясь с учетом рыночных ориентиров в те сферы, которые обеспечивают получение более высокой прибыли или которым отдается предпочтение в соответствии с общенациональными программами. Причем, кредитование под залог жилой недвижимости экономисты считают наиболее развитой и важной формой ипотечного кредитования. В результате в современной российской практике чаще всего под ипотечным кредитованием понимается «предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья» ¹⁴, либо «ссуды, которые выдаются под строительство или приобретение жилья, обычно под залог недвижимого имущества - земли, дома, квартиры». Г.А.Цылина рассматривает ипотечный кредит как долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости¹⁵. Я согласна с мнением Г.А. Цыгалина.

Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования, как отмечают Ю. Воробьев, А. Смолянников, В. Горемыкин¹⁶, выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:

• инвестиционная - формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и в целом материального производства;
• стимулирующая стимулирование развития строительной отрасли, оборота и перераспределения жилья;
• финансовая формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках;
• социальная - предоставление возможности населению для улучшения своих жилищных условий, а также создание дополнительных рабочих мест [13, с. 39].