Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Состояние зарубежного механизма ценообразования

Содержание

Введение 2

Глава 1 Основные определения и факторы, определяющие цену объектов недвижимости 3

1.1 Определение нормативной базы ценообразования и сметы 3

1.2.Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке строительства 3

Глава 2 Проблемы системы сметного нормирования, пути решения этих проблем 8

2.1Актуальные проблемы и направления совершенствования системы сметного нормирования в строительстве 8

2.2 Анализ изменений, введенных в сметно-нормативную базу 13

2.3.Оптимизация механизма ценообразования в системе инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса 17

Глава 3 Состояние зарубежного механизма ценообразования 25

3. Сравнительный анализ системы ценообразования в строительстве в России и зарубежных странах

Заключение 31

Список использованной литературы 32

Введение.

В социально-экономической жизни общества проблема ценообразования в строительстве является важной, ведь каждому человеку нужна крыша над головой. Благодаря месту жительства человека можно определить его социальный статус. Также для предприятия

Целью данной работы является определение факторов, решающих цену строительства здания.

Для начала определим, что такое ценообразование в строительстве и от чего зависит установление цен.

Ценообразование в строительстве – это механизм, образовывающий стоимость услуг и материалов на строительном рынке. Факторами, влияющими на образование цены, являются:

Издержки на сбыт и изготовление продукции
Критерии, определяющие цену объектов недвижимости
Соотношение спроса и предложения на товар фирмы и конъюнктура целевого рынка

Глава 1 Основные определения и факторы, определяющие цену объектов недвижимости

1.1 Определение нормативной базы ценообразования и сметы

Нормативная база ценообразования - одна из важнейших составляющих строительной отрасли. Новые технологии, разнообразие отечественных и импортных материалов и рост конкуренции на рынке строительных услуг вынуждают искать современные методы расчета стоимости конечного строительного объекта.

Смета - это документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также прочие неизбежные расходы, связанные с осуществлением строительства.

1.2. Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке строительства

Формирование рынка недвижимости как нового сектора экономики России связано с началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике. Отправной точкой развития рынка недвижимости России принято считать 1990 г., когда в нормативных документах было закреплено понятие частной собственности.

Основным толчком в развитии рынка недвижимости в России послужили два основных закона Российской Федерации, вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» и 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ». Изначально формировался первичный рынок недвижимости за счет бесплатной приватизации жилья гражданами, бесплатной и платной приватизации нежилых помещений и земельных участков, а также строительства. В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости за счет перепродажи ранее приватизированных и новых объектов недвижимости. Постепенно рынок недвижимости России начал повышать свою активность за счет появления профессиональных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков,финансистов, девелоперов, юристов и т.д.). За последние годы (2008–2011) рынок недвижимости России понизил свою активность в связи с влиянием экономического кризиса, но в середине 2011 г. практически достиг докризисного уровня и на текущий момент имеет тенденцию к ценовому росту. [15.с. 8]

Основной проблемой рынка недвижимости России на текущий момент является удорожание объектов недвижимости, что связано со следующими фактами:

1. Увеличение периода инвестиционной фазы строительства, связанного с градостроительным законодательством.

2. Развитие в основном малогабаритногожилья.

3. Неэффективные технологии строительства.

4. Коррупция.

5. Концентрация денежных средств и рабочих мест в Москве и Московской области.

6. Отсутствие желания и возможности у государства и муниципалитетов улучшать механизм регулирования рынка недвижимости.

Во-первых, цена на недвижимость, так же, как и на любой другой товар, появляется, когда есть потребность, полезность, редкость, иными словами ценность товара. [14 c.9]

Во-вторых, цена на недвижимость зависит от издержек производства (затраты на строительство) и будущей прибыли.

В-третьих, цена на недвижимость образуется за счет спроса и предложения, что, в конечном счете, и определяет равновесную цену. Приведенные факторы нельзя рассматривать отдельно, так как все они одновременно сказываются на стоимости объектов недвижимости. В целом ценообразование в недвижимости зависит от ценообразования в строительстве, т.е. от того, какая прибыль и какие затраты заложены изначально в тот или иной объект недвижимости. [13].

Все факторы, влияющие на цену объектов недвижимости, можно классифицировать следующим образом: макроэкономические, микроэкономические, социальные, физические, природные.

Все перечисленные группы факторов в конечном счете формируют спрос и предложение на рынке недвижимости. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация в стране, политическая ситуация в стране, состояние финансового рынка и т.д. Если влияние макроэкономических факторов стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется другими группами факторов. В целом экономика России является стабильной, поэтому основное влияние на рост цен на рынке недвижимости оказывают микроэкономические, социальные и физические факторы. [11]

Потенциальный спрос (общая потребность в жилье) на рынке недвижимости России составляет 1,57 млрд м^2, а платежеспособный спрос на жилье сокращается в 2–3 раза. Прежде всего это связано с низкими доходами населения, завышенной процентной ставкой по ипотеке, большими темпами роста цен на недвижимость, отсутствием сбалансированности и нежеланием государства правильно регулировать рыночные отношения. Объекты недвижимости, выставленные на продажу, должны иметь цену, которую смогут себе позволить большинство будущих покупателей.

Недвижимость является дорогим товаром, поэтому следующий фактор, влияющий на цену объекта недвижимости, – банковский процент по ипотеке, который в свою очередь зависит от ставки рефинансирования и прочих рисков, которые банки пытаются свести к минимуму. Минимальная номинальная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12% , среднемесячная заработная плата в Томской области – 21 217 руб., среднемесячная заработная плата в Московской области –39 700 руб., средняя стоимость 1 м^2 жилья в Московской области – 149 800 руб., средняя стоимость 1 м^2 жилья в Томской области – 38 713 руб. Из вышеприведенных данных видно отсутствие сбалансированности между доходами населения, ценами на недвижимость и процентной ипотечной ставкой. Ипотечное кредитование в России развивается слабо, большая часть банков отказалась от предоставления услуги ипотечного кредитования, так как основные доходы банку приносят краткосрочные и среднесрочные потребительские кредиты, которые являются менее рискованными, востребованными и дорогими.[9]

Рост цен на недвижимость в Москве и Московской области остается значительным. Это связано с большой концентрацией здесь денежных средств и рабочих мест, что привлекает большой поток людей из разных регионов России и является причиной ажиотажного спроса на недвижимость. Положение на рынке недвижимости Московской области характеризует обострение группы социальных факторов: плотность населения, рост населения, уровень образования, статус и т.д. Такая же ситуация прослеживается в Томской и Новосибирской областях, но здесь социальные факторы оказывают незначительное влияние, поскольку основной контингент приезжих – молодежь (студенты). Рост цен на недвижимость Московской, Томской и Новосибирской областей прямо пропорционален росту аренды на жилье. [5]

В каждом регионе РФ существуют свои микроэкономические факторы, которые приводят к резкому росту цен на рынке недвижимости. Например, на текущий момент в Краснодарском крае, в городе Сочи большое влияние на рост цен на рынке недвижимости оказывает процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Процедура изъятия в городе Сочи вызвала резкий рост цен на сельскохозяйственные земельные участки, но это связано не с самой процедурой изъятия, а с отсутствием опыта и желания у государства и муниципалитета улучшать механизм изъятия земельных участков. Государство и муниципалитет спокойно относятся к тому, что земельные участки в местах предстоящего изъятия скупаются крупными частными структурами и потом с большой доходностью перепродаются в рамках процедуры изъятия. Инвесторы – спекулянты, скупающие участки для дальнейшей продажи государству, – несут существенно меньшие затраты и риск. Учитывая, что ожидаемая прибыль инвесторам-спекулянтам гарантирована, такие инвесторы могут позволить себе скупать участки по более высокой цене, вызывая тем самым ажиотажный спрос. [20]

Помимо вышеперечисленных факторов, существуют физические факторы, которые немаловажно сказываются на росте цен на рынке недвижимости. На спрос и предложение большое влияние оказывает фактор местоположения, т.е. два аналога, но в разных местах могут стоить по-разному, так как любая координата характеризуется развитием инфраструктуры и назначением района (деловой центр, спальный район, окраина города). Местоположение является уникальным фактором, так как его нельзя изменить. Недвижимость бывает разного назначения, и для каждого назначения фактор местоположения играет свою роль, например для коммерческой недвижимости важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, для жилой недвижимости важно развитие инфраструктуры, отсутствие шума, этаж и т.д. Что касается земельных участков, то помимо уникальности они обладают такими особенностями, как ограниченность, долговечность и невосполнимость. За счет ограниченности и невосполнимости земельных участков предложение на них остается постоянным (const) и не зависит от уровня и динамики цен, поэтому каждого собственника земельного участка можно считать монополистом.[3]

Можно отметить, что помимо перечисленных в этой работе факторов, существует множество иных обстоятельств, которые способны влиять на цену объектов недвижимости, и все они содержатся или могут содержаться в составе цены. При проведении анализа рынка недвижимости или оценки отдельного объекта недвижимости важно понять, какие факторы присутствуют, и какой фактор оказывает (или может оказать) наибольшее влияние на цену. Для этого необходимо обладать большим количеством достоверной информации, которая может способствовать объективной оценке и расчету стоимости объектов недвижимости[6]

Глава 2 Проблемы системы сметного нормирования, пути решения этих проблем

2.1Актуальные проблемы и направления совершенствования системы сметного нормирования в строительстве

Существующий экономический кризис привел к крупномасштабному сокращению доходов бюджетов всех уровней. Причем наибольшие потери понесли региональные бюджеты, что неизбежно приводит к поиску рациональных решений в вопросах эффективного использования бюджетных средств, задействованных в строительной отрасли. В этой связи одним из важнейших направлений исследований представляется совершенствование действующей системы ценообразования в строительстве, имеющей ряд существенных недостатков. [16]

Важным элементом в инвестиционной сфере строительной отрасли является сметное нормирование и ценообразование, которое представляет собой многоплановый, динамичный процесс, который изменяется вслед за изменением законодательных и правовых основ, экономическим развитием государства и является важнейшим элементом экономических взаимоотношений всех участников инвестиционной деятельности. Это связано с тем, что в проблеме определения цен для различных участников инвестиционно-строительного комплекса перекрещиваются и сосредотачиваются все основные проблемы отрасли, а также определяются темпы и перспективы дальнейшего ее развития.

На сегодняшний день действующая система сметного нормирования и ценообразования в строительстве на территории Российской Федерации носит уникальный характер: она не имеет аналогов ни в одной отрасли материального производства. Ее становление происходило на базе системы нормирования ресурсов в строительстве, созданной еще для централизованной плановой экономики в СССР. Если рассмотреть историю развития сметного нормирования, то значительные изменения произошли непосредственно в 1955–56 гг., когда в состав Строительных норм и правил (СНиП) вошли сметные нормы и правила (СНиП IV), изначально они были представлены элементными сметными нормами (ЭСН) на отдельные строительные конструкции и виды работ, разработанные на основе принципа усреднения. Тогда же были введены в действие среднерайонные сметные цены на эксплуатацию строительных машин, строительные материалы, конструкции и транспортные расходы по перевозки грузов. Элементные сметные нормы и цены на основные ресурсы строительства стали основой формирования сборников единых районных единичных расценок на строительные работы (ЕРЕР). Это стало прочным фундаментом создания в 1957 году государственной сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве. В начале 60-х годов на основе ЭСН и ЕРЕР научно-исследовательскими институтами страны были разработаны нормы, применяемые на комплекс работ по возведению конструктивных элементов или зданий и сооружений в целом: укрупненные сметные нормы (УСН), укрупненные расценки (УР) и прейскурантные цены на здания и сооружения (ПРЗС). Работа над совершенствованием СНиП не прекращалась, в наиболее полном и системном виде они были представлены в СНиП IV-84. Система нормирования в строительстве стала 4-уровневой и содержала следующие виды норм и нормативов:

– производственные нормы и расценки;

– элементные сметные нормы и единичные

расценки;

– укрупненные сметные нормы и расценки;

– сводные показатели стоимости и потребности в ресурсах.

Следующий виток развития системы сметного нормирования был связан с переходом на рыночные условия хозяйствования, когда на смену государственному регулированию сметного ценообразования в строительстве пришла система свободных (договорных) цен, формируемых совместно заказчиком и подрядчиком. Однако и в этих условиях сохранилась необходимость регулирования ценообразования в строительстве, поскольку потребность в едином подходе к формированию стоимости строительства, порядку и формам составления сметных документов по-прежнему существует. На практике в то время наблюдается вынужденное использование нормативов сметно-информационных баз, разработанных и утвержденных в СССР до 1991 года, производятся некоторые изменения в применяемой базе, которые имеют косметический характер и не затрагивают капитальных, концептуальных основ нормирования, не меняют их сущность − механизма административного планирования и управления инвестиционно-строительной деятельностью. [17]

Новые задачи нормирования строительной подрядной деятельности в условиях рыночных отношений предопределили изменения структуры сметных норм и уточнения содержания в действующих понятиях. Новые подходы к ценообразованию в строительстве получили отражение в Своде правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94. Он явился основополагающим методическим документом по ценообразованию в строительстве, в котором определялись цели ценообразования, структура сметных нормативов, порядок определения стоимости строительства.

В 2004 г. Свод правил был заменен Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004). Методика включила в себя общие положения по ценообразованию и сметному нормированию и конкретные рекомендации по составлению всех форм сметной документации на разные виды работ. Параллельно велась работа по созданию новой сметно-нормативной базы 2001. Ее содержание и этапы перехода были разработаны Госстроем России, а в разработке приняли участие ряд проектных и научных организаций, региональные центры и координационный центр по ценообразованию в строительстве. Новые сметные нормативы создавались с учетом многолетнего опыта сметного нормирования. В строительном ценообразовании появилась новая точка отсчета применения стоимостного инструментария для базисной оценки инвестиций и подрядной деятельности: взамен 1 января 1984 года – 1 января 2000 года. [1]

В соответствии с программой формирования новой сметно-нормативной базы были созданы государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001) и федеральные единичные расценки (ФЕР-2001) на строительные, монтажные, специальные строительные и пусконаладочные работы, нормативы лимитированных (накладных расходов, сметной прибыли, временных зданий и сооружений и др.) и прочих затрат. На базе единой методологии и государственной системы элементных сметных норм в основном разработаны территориальные единичные расценки (ТЕР-2001). [9]

При необходимости могут быть выпущены отраслевые единичные расценки (ОЕР). Сборники сметных цен на ресурсы включают федеральные, территориальные и отраслевые. На федеральном уровне разработаны Сборники сметных расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств и Сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (в 5 частях). Федеральные сборники составлены для условий базового района – Московской области в ценах на 01.01.2000 г. Территориальные Сборники сметных цен на ресурсы разрабатываются в субъектах Федерации обычно в базовых и текущих ценах (с обновлением ежемесячно или раз в квартал) [1].

Со времени разработки нормативной базы в ценах на 01.01.2000 прошло чуть более 10 лет. Система сметного нормирования и ценообразования все это время находилась в непрерывном процессе реформирования, которое заключалось в полном пересмотре сметных нормативов на федеральном и территориальном уровнях. В тот период были выпущены новые варианты сметно-нормативной базы 2001 года. На федеральном уровне можно выделить следующие виды элементов, входящих в ее состав

‒ сборники государственных элементных сметных норм на строительные, монтажные, ремонтно-строительные и пусконаладочные работы (за исключением нескольких сборников на строительство специальных сооружений) – ГЭСН-2001, ГЭСНм-2001, ГЭСНР-2001, ГЭСНп-2001;

‒ сборники федеральных единичных расценок на аналогичные виды работ (ФЕР-2001, ФЕРм-2001, ФЕРр-2001, ФЕРп-2001);

‒ сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (ФСЭМ-2001);

‒ сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве (в 5 частях) – ФСЦМ.

На территориальном уровне выделяется аналогичная структура элементов, разработанная на основе ГСН:

‒ территориальная сметно-нормативная база (ТСНБ) «Госэталон 1.1.», включающая сборники ТЕР на строительные, монтажные и ремонтно-

строительные работы; укрупнённые расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства;

‒ прейскурант на наружные сети водопровода и канализации в ценах на 01.01.2001;

‒ ежемесячно обновляемые сборники сред-

них сметных цен на основные материалы, изделия

и конструкции, применяемые в строительстве

(СССЦ);

‒ тарифные ставки оплаты труда рабочих и

система индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по отношению к 01.01.2000 г. (публикуются в журнале «Вестник ценообразования в строительстве»).

2.2 Анализ изменений, введенных в сметно-нормативную базу

К сожалению, многие специалисты в области ценообразования и сметного нормирования отмечают, что сметно-нормативная база изменилась не в лучшую сторону. Вместо того, чтобы заняться разработкой нормативов на новые технологии, обновляя и дополняя сборники элементных сметных норм и единичных расценок, ФГУ ФЦЦС ограничился арифметическим пересчётом норм и расценок 2001 года. При этом о корректировках методических положений по определению элементов сметной стоимости строительства до сих пор не ведется даже и речь, что практически обнуляет ценность внесенных изменений, которые не принесли пока ничего кроме сложностей определения уместности применения тех или иных сметных нормативов для различных участников инвестиционно-строительного комплекса на разных этапах строительного производства.[11]

Сегодня на федеральном и территориальных уровнях имеется по три варианта сметно-нормативных баз 2001 г. в редакциях: официально отмененной, но пока наиболее применяемой 2001, 2008 и 2009 гг., что создает определенную путаницу при их использовании. При этом нормативная база 2008 г. является обязательной только при определении сметной стоимости строительства, осуществляемого по государственному заказу. При строительстве за счёт средств частных инвесторов стоимость может определяться по любым сметным нормативам . Более того, при отсутствии внесения существенных поправок в методические документы такая база становится лишь непонятным набором цифр, поскольку если нет правил их применения и если нет разработанных методических рекомендаций по каждой позиции в системе сметного нормирования, то она не имеет никакой практической значимости.

Основные проблемы в сметном нормировании и ценообразовании в настоящее время связаны с недостаточным учетом разработчиками в составе действующей сметно-нормативной базы многообразия современных отечественных и зарубежных технологий производства строительных работ, новых средств механизации и транспорта, материалов и оборудования, а также отражения в нормах объективно необходимых производственных и прочих затрат.

Если проанализировать изменения, внесенные в сметно-нормативные базы редакции 2008 и 2009 года, то по одинаковым видам работ можно заметить уменьшение величины сметных нормативов за счет их стоимостной составляющей, т. е. корректировки элементных сметных норм и норм расходования материальных, трудовых и технических ресурсов не производились. А это противоречит всей истории развития сметного нормирования, ведь тогда на первом месте была технология производства, которая определяла состав и количество необходимых ресурсов, и стоимость строительства формировалась как стоимость результата применения тех или иных технологий. Нельзя забывать и о том, что смета является еще и функцией проекта, а сметные нормативы должны являться функцией технических норм. И если ранее разработкой типовых деталей узлов, проведением соответствующих испытаний и формированием технических норм занимались целые научно-исследовательские институты, то на сегодняшний день нет даже службы, занимающейся техническим нормированием, а разработка «новых» сметных норм производится на основе требований к устаревшим технологиям. И эта ситуация, конечно же, совершенно недопустима, поскольку невозможно рассматривать вопросы ценообразования в строительстве в отрыве от технологических аспектов строительного производства – технические регламенты должны стать основой формирования сметных нормативов. Существуют также серьезные проблемы и связанная с ними необходимость совершенствования системы ценообразования в части определения стоимости проектных работ, так как действующая совершенно для них не подходит и действует крайне неэффективно. Ведь проектировщика зачастую совершенно не интересует бюджетное планирование строительных организаций, особенно при создании уникальных объектов или при применении прогрессивных конструктивных элементов и технологических решений. Выход здесь может быть найден в существенной доработке методов создания укрупненных показателей, предложенных еще в сметно-нормативной базе 1984 года, и практически не использующихся в настоящее время в силу того, что не получили соответствующую поддержку современными методическими документами.

В этой связи вспомнить можно, например, метод агрегирования, который был предложен В.Р. Дорожкиным уже много лет назад, когда он представил к рассмотрению очень грамотную концепцию разработки системы укрупненных показателей, в которой предполагался переход от укрупненных ресурсных показателей к стоимости ресурсов, а затем и к стоимости объекта, опираясь на сметно-нормативную базу. Это предложение было одобрено бывшим Госстрой России, и впоследствии забыто, как забыт теперь и сам Госстрой. В одном из интервью Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, подчеркнул, что новые сметные нормативы и современные комплексы нормативов – сборники базы ценообразования в строительстве должны адекватно отражать достигнутый технологический и организационный уровень строительства, соответствовать современным требованиям к качеству конечной продукции, применяемым эффективным строительным материалам, используемым строительным машинам, механизмам, оборудованию, инструменту и высокому уровню квалификации рабочих. Это становится особенно актуальным на фоне вхождения Российской Федерации в общеевропейскую систему профессиональных стандартов определения стоимости строительства путем унификации строительных норм и правил, действующих на территории единого экономического пространства, гармонизации Европейской и Российской систем технического регулирования. Рассмотренные проблемы и направления совершенствования системы ценообразования в строительной отрасли приводят к пониманию того, что процесс этот будет долгим и это имеет под собой весьма разумные основания. Но некоторые проблемы участников инвестиционно-строительного комплекса могут быть решены уже сейчас. В рамках совершенствования действующей системы сметного нормирования и ценообразования должны быть осуществлены следующие действия:

‒ расширить возможности применения ресурсного метода ценообразования при государственном финансировании;

‒ приступить к разработке современных сметных нормативов с привлечением профессионалов, в т. ч. из консалтинговых фирм, занимающимися вопросами ценообразования в строительстве;

‒ обеспечить участие государственных органов управления строительством в формировании политики ценообразования, проведении грамотной экспертизы сметной документации на строительство, а также при разработке новой системы сметного нормирования на основе технических регламентов;

‒ упростить процесс согласования и утверждения индивидуальных сметных нормативов с целью своевременного пополнения нормативных документов нормами и расценками на новые технологии.