Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Социальный наем жилого помещения. 2

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Сибирская Академия Государственной Службы»

(СибАГС)

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

Курсовая работа

по дисциплине: «Жилищное право»

Тема: «Социальный наем жилого помещения»

Выполнила:

студентка 4 курса

группы 07135

Поткина А.Н.

Проверил:

доцент

Валерьянов Т.В.

Новосибирск

2011

Введение

Целью данного исследования является изучение социального найма жилого помещения.

Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи:

-исследовать теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения, а именно: раскрыть понятия и дать общую характеристику социального найма жилого помещения; рассмотреть правовое положение субъектов договора социального найма; изучить вопросы возникновения, изменения, прекращения договора социального найма жилого помещения;

-выявить и предложить пути решения проблем правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения;

-провести сравнительную характеристику договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения.

Объектом изучения являются общественные отношения в сфере социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является социальный наем жилого помещения.

Для всестороннего изучения данной темы в работе были использованы аналитический, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

В настоящее время, несмотря на преобладание частной собственности и повсеместное развитие рынка коммерческой недвижимости, вопросы социального найма жилья по-прежнему актуальны для многих. Судебные споры относительно различных вопросов в данной сфере - один из самых распространенных видов жилищных споров. Изучение данной темы обусловлено и тем, что социальный наем — это один из основных способов удовлетворения потребности граждан в жилье.

Научная разработанность темы на высоком уровне. Вопросы социального найма жилого помещения рассматриваются практически в каждом учебнике по жилищному праву и смежным отраслям права. По данной теме имеется много научных трудов, публикуется большое количество статей в юридических журналах, таких как: Жилищное право, Семейное и жилищное право, Современное право.

В данной работе были изучены и использованы материалы научных трудов таких авторов, как: Крашенинников П.В., Шитова М.А., Тихомиров М.Ю., Карпухин Д.В. и др.

Работа состоит из двух глав:

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения. Данная глава включает такие вопросы:

- Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения;

- Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору;

-Возникновение, изменение, прекращение договора социального найма жилого помещения;

Глава 2. Проблемные аспекты правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения. Эта глава состоит из таких вопросов:

- Сравнительная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения;

- Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения.

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения

1.1. Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения

В настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный наем не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище. Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

На современном этапе законодательное регулирование социального найма жилых помещений состоит преимущественно из норм Жилищного кодекса РФ (раздел III. «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма») и Гражданского кодекса РФ (глава 35: «Наем жилого помещения»).

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами[1]. В Конституции сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в действующем ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства - ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации[2].

ГК РФ не дает определения понятию договора социального найма жилого помещения, но раскрывает понятие договора найма жилого помещения.

Согласно статьи 671 ГК РФ «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем»[3].

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания»[4].

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»[5].

«Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем»[6].

Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги - платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление. Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности)[7].

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Согласно ст. 674 ГК РФ «договор найма жилого помещения заключается в письменной форме»[8]. Нормы данной статьи распространяются на договор социального найма жилого помещения.

Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ «лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства»[9].

Представляется, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).

В литературе отмечалось, что поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме[10].

При социальном найме жилых помещений плата за жилье устанавливается не соглашением сторон, а детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154—157 и 159—160) и другими нормативными правовыми актами, чем достигается строгость правовой регламентации порядка исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг при определенных условиях. При этом плата, взимаемая с нанимателей по договорам социального найма, является очень низкой по сравнению с платой по договору коммерческого найма, а некоторым категориям граждан специализированные жилые помещения вообще предоставляются на условиях безвозмездного пользования[11].

Договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это требование кажется разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается. Но путем установления срока договора социального найма можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения.

1.2.Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору

Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а кроме того, иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

В договоре социального найма «наймодателем может быть собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо»[12].

В договоре найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого, нанимателем может быть только гражданин (ст.671 ГК РФ и ст.60 ЖК РФ).

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Основания признания граждан таковыми перечислены в ст. 51 ЖК РФ. Так, к ним относятся граждане:

«1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности»[13].

По общему правилу принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан о принятии на учет, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектовРоссийской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» устанавливается, что до начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащегоналогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда, основание для признания его нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (обеспеченность жилым помещением на одного человека), поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления[14].

Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. В связи с этим представляется, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц»[15].

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Согласно договору социального найма жилого помещения наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. При этом, как следует из ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии[16].

Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:

«а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство»[17].

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, необходимо руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 ФЗ от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»[18], содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

«Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.»[19]

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ)[20].

Члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма[21].

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наниматель должен использовать помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и надлежащее состояние, не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение[22].

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

1)требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4)обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг[23].

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6)информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма»[24].

Что касается ответственности в сфере социального найма жилого помещения, то следует сказать, что уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц - от 40000 до 50000 рублей[25].

Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:

а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом;

б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.

Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления;

в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением.

Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой[26].

Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома влечет для наймодателя ответственность.

Для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.

КоАП предусматривает ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст. 7.21. Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей[27].

Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная ЖК РФ состоит, в частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру, жилой площади[28].

Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой ответственности нанимателя. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не является мерой ответственности.

Социальный наем жилого помещения. 2

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения

1.1. Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения

1.2.Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору