Содержание  
 

Введение

      Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии требует существенных усилий. Управление многоквартирным домом является частью деятельности по его содержанию, также, как обслуживание и ремонт, и предполагает исполнение большого числа разнообразных функций.

      Эффективность управления в товариществе, т.е. достижение цели и решение текущих задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение. Для обеспечения высокого уровня управления многоквартирным домом товарищества все чаще прибегают к услугам специалистов-профессионалов, заключая договоры с индивидуальными управляющими или управляющими организациями.

      Актуальность рассматриваемой темы заключается в необходимости разработки мероприятий по совершенствованию деятельности органов местного самоуправления в области управления сферой ЖКХ.

      Объект исследования - ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» г.Осинники.

      Предмет исследования – деятельность управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

      Цель курсовой работы – предложить мероприятия по совершенствованию деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

      Задачи работы:

      1. Изучить теоретические основы деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ.

      2. Провести анализ деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» .

      3. Предложить мероприятия по улучшению деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

      Методы исследования – анализ и синтез, сравнительный, экономический анализ.

Глава 1 Теоретические  основы совершенствования  деятельности управляющей  компании

     1.1 Основы управления многоквартирным домом

      Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное  понимание смысла того или иного  явления имеет практическое и  теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование [6; 117]. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

      Признаки  управления многоквартирным домом:

      1. Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

      2. Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

      По  объекту управления выделяют формы  управления многоквартирным домом:

      - управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

      - управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений. Схематично процесс управления многоквартирным домом представлен в приложении 1.

      3. Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

      Субъект управления:

      - осуществляет управленческую и организационную работу;

      - принимает решения;

      - обеспечивает достижение поставленных целей.

      При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

      4. Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [11; 227].

      5. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

      Таким образом, управление многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  

     1.2 Анализ нормативно-правовой базы

      Согласно  ст. 161 ЖК РФ [2] управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Возможные способы управления закреплены в ст. 161 ЖК РФ: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативо; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      Принятие  решения о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений, собравшись вместе, могут самостоятельно выбрать один из трех способов управления домом: либо ТСЖ, либо управляющую организацию, либо непосредственное управление.

      Выбор способа управления — это регламентированная законодательством процедура, которая  включает в себя следующие этапы:

      — инициирование общего собрания и  извещение всех собственников о  нем;

      — проведение общего собрания собственников;

      — оформление результатов голосования  и их опубликование.

      Непосредственное  управление многоквартирным домом  осуществляется собственниками помещений  на основании ст. 164 ЖК РФ. Организацию  управления и взаимоотношения между  его участниками можно представить в виде схемы. Если собственники помещений в многоквартирном доме выберут данный способ управления многоквартирным домом, то им придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. В соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений. То есть жильцам-собственникам фактически предлагается выбрать из своего числа либо привлечь со стороны лицо, которое на основании их поручения будет осуществлять взаимодействие со всеми необходимыми организациями и службами [10; 297].

      Плюсы и минусы непосредственного управления жилым многоквартирным домом  собственниками помещений: плюс: собственник  помещения не несет расходов на содержание управляющей компании и не платит членские взносы в ТСЖ. Все отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями проходят с согласия собственника помещения; минус: собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, что приводит к дополнительным затратам времени и сил.

      В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

      Договор собственника помещения с управляющей  организацией обязательно должен содержать  условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение  года собственниками жилых помещений  в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

      Значит, при работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения  через посредника, который берет  на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным домом. При этом возникает вопрос: кто согласится стать этим посредником? В ст. 161 ЖК говорится о способе управления с помощью управляющей организации, не указывая при этом каких-либо подробностей относительно того, кем она является и как функционирует. Однако в ст. 162 ЖК РФ приведены требования к договору управления. Из п. 1 данной статьи следует, что подобного рода договор заключается между жильцами — собственниками квартир в доме и посреднической организацией, предметом деятельности которой является выполнение обязанности управляющей организации.

      Данная  организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. То есть при буквальном анализе законодательства обнаруживается, что фактически посредником между собственниками (в случае, если они избрали путь непосредственного управления) и организациями, оказывающими коммунальные услуги, можно рассматривать управляющую организацию [9; 115].

      К сожалению, ЖК РФ не квалифицирует данный договор с точки зрения гражданского законодательства. Каким должен быть данный договор, посредническим или договором оказания услуг, — однозначного ответа нет. С одной стороны, управляющая организация может выступать исключительно в качестве посредника между жильцами и теми организациями, которые осуществляют поставку тепла, воды, электричества, газа и техническое обслуживание, действуя, например, на основании агентского договора. С другой стороны, она вполне может покупать указанные услуги и перепродавать их жильцам от своего имени. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующий текст из п. 3 ст. 162 ЖК РФ: «Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление».

      Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

      Если  выбор управляющей организации  осуществлен общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленного протоколом. Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации. С проектом договора управления собственников помещений следует знакомить до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

      По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов

      управления  ТСЖ либо органов управления жилищного  кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

      — оказывать услуги и выполнять  работы по надлежащему содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме;

      — предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном  доме и лицам, пользующимися помещениями  в данном доме;

      — осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

      Договор управления многоквартирным домом  заключается в письменной форме  путем составления одного документа  и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома и руководителем управляющей организации. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме [6; 127].

      В договоре управления многоквартирным  домом обязательно должны быть указаны:

      - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

      - перечень услуг и работ по  содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого  перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (обязательные услуги и работы по управлению жилым многоквартирным домом должны соответствовать Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, установленным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170);

      - порядок определения цены договора, размера платы за содержание  и ремонт жилого помещения  и размера платы за коммунальные  услуги, а также порядок внесения  такой платы;

      - порядок осуществления контроля  за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, критерии качества услуг по управлению, штрафные

      санкции за некачественное оказание услуг по управлению;

      - сроки выполнения работ по  управлению жилым многоквартирным  домом, так как договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;

      - порядок отчетности управляющей  организации о ходе выполнения  работ по управлению жилым  многоквартирным домом;

      - порядок расторжения договора.

      При заключении и изменении договора управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности.

      Управляющая организация в соответствии со ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

      Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Иной срок предоставления отчета управляющей компанией можно установить в договоре управления.

      Условия и порядок изменения или расторжения договора управления определяется главой 29 ГК РФ. Так, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

      — при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ);

      — существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);

      — в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или договором.

      При ТСЖ собственники квартир, организуя  товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

      Если  при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую  организацию, которая и будет  осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее [4; 129].

      Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам. 

     1.3 Зарубежный опыт управления многоквартирным домом

      Во  многих городах мира муниципалитеты сами являются мощными домовладельцами, которые вынуждены разрабатывать  свои механизмы взаимодействия с  жителями – квартиросъемщиками. Таким крупнейшим домовладельцем является, например, муниципалитет Вены. Принадлежащий ему фонд жилья составляет 220 тысяч квартир [8; 115].

      Важным  вопросом в управлении многоквартирным  домом является его принадлежность: социальный, частный, корпоративный, коллективный и пр. Домовладельцами выступают государство и муниципалитеты, частные компании и частные лица, профсоюзы и церкви, неприбыльные организации и промышленные гиганты. И не всегда домовладелец, стремясь собрать как больше средств со своих квартиросъемщиков, готов поддерживать хороший уровень услуг, проводить хороший капитальный ремонт, выполнять требования договора найма.

      Договор найма – главный документ, определяющий взаимоотношения домовладельца  и квартиросъемщика. Однако, если в  Канаде типовой договор найма можно за 1 канадский доллар купить в любом газетном киоске, а в Англии регулярно проводится специальный конкурс на лучший типовой договор найма, в котором недавно стала победителем организация квартиросъемщиков из небольшого города Худдерсфилд, то в России многие миллионы квартиросъемщиков никогда не видели договор. Договор найма муниципальных квартир во многих городах до недавнего времени отсутствовал или не использовался.   Он действует с той поры, когда интересы собственника представлял ДЖКХ, а сейчас районы. Для того, чтобы ввести изменения, нужна корректировка договора найма. Но сегодня  договоры (найма или содержания и обслуживания жилья?) после решения собрания (какого собрания?) заключают УК (почему коммерческие организации по обслуживанию жилищного фонда заключают договоры с квартиросъемщиками муниципальных квартир?!), и с муниципальным представителем - через район, а мы контролируем исполнение договора жилищной компанией». На самом деле все проще: отсутствие легитимного договора найма муниципального жилья обусловлено тем, что город не может выполнить свои обязательства по отношению к жителю квартиросъемщику [8 120].

      Между тем вопросы  размеров квартир и качества услуг, надежности найма  во всем мире остаются главными типичными вопросами, которые волнуют владельцев и квартиросъемщиков. Именно они становятся основными причинами возникновения общественных движений,  как собственников жилья, так и квартиросъемщиков. Национальные организации квартиросъемщиков и собственников жилья существуют сегодня в США и Канаде, Новой Зеландии и Австралии, Индии и Танзании, практически во всех европейских странах. Самые крупные из них – в Германии и Швеции. Они самые массовые и пронизывают страну сверху донизу. В Швеции национальная организация квартиросъемщиков – самая массовая и влиятельная. В каждом доме, принадлежит ли он муниципалитету или частным домовладельцам есть то, что они называют – «контактный комитет». Это очень близко к нашему понятию «домком». А значит, есть Правила проживания и Устав. Локальные организации на уровне дома существуют для того, чтобы наладить добрососедские отношения, чтобы в доме было чисто и безопасно, чтобы дети знали, с кем они входят в лифт, кто живет над нами, слева и справа. Другой важнейшей задачей таких организаций является защита квартиросъемщиков и владельцев квартир, в том числе в суде. Конфликты владельцев квартир и квартиросъемщиков рассматриваются в жилищном суде, где интересы жителя и владельца обязательно защищает юрист из союза квартиросъемщиков либо юрист из союза домовладельцев.

      В Германии традиционно лишь небольшое  количество жителей владеет собственной  недвижимостью – примерно 20% населения. Остальные снимают квартиры и  дома. Снимают у частных лиц, т.к. государственного жилья в стране вообще нет. Есть правда, муниципальные – очень дешевые – квартиры, которые специально предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком муниципальном доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.

      В Германии в многоквартирных домах, как правило, есть управдом или домоуправление. Они отвечают за вопросы организационного характера и устранение неисправностей в доме или отдельных квартирах. В каждом доме вывешиваются Правила совместного проживания, предписывающие соблюдать определенный порядок и чистоту на лестничных клетках и во дворе. Если в многоквартирном доме отсутствует управдом или домоуправление, решающие вопросы оказания жилищных услуг, то уборка подъездов, снега и мусора во дворе – забота жильцов (квартиросъемщиков). Кроме того, во многих регионах принято раз в неделю подметать и улицу, прилежащую к дому.

      В Монреале выделяются несколько своеобразных «социальных» жилищных ступеней. Самая нижняя из них – приюты для бездомных или «шелтеры», которыми занимаются не столько муниципальные службы, сколько Армия спасения. Следующая ступень – социальное жилье для бедных, его еще называют «дотационным» и его жители, как правило, люди, живущие на социальные пособия. Дотацию на содержание дома муниципалитет передает непосредственно на счет дома, а уже управляющий домом – джанитер – делает расчет квартплаты, принимая во внимание уровень дохода семьи. Есть в Монреале специальные дома, которые могут принадлежать муниципалитету или местной общине. Для заселения в такой дом необходимо представить все документы о доходах, в т.ч. и количестве денег на счету в банке. Квартплата в этих домах начисляется также в зависимости от доходов. Муниципальные средства на содержание таких домов идут из социальной, а не жилищной статьи городского бюджета.

      Следующей ступенькой в жилищной лестнице являются частные арендные дома, которые условно делятся на три категории: дешевая аренда, обычная, престижная.

      Выделяются  дома- «дуплекс». Это двухэтажные дома с двумя входами, в которых на первом этаже живет сам хозяин дома, а второй этаж специально предназначается для квартиросъемщиков. Такие дома в известной степени определяют облик города: зеленый, ухоженный, приветливый.

      Много и небольших 3-4-этажных частных  арендных домов.

      Небольшие территории застроены многоэтажными  арендными домами. В таких домах, как правило, не более 100 квартир и принадлежат они частным компаниям (часто банкам), которые нанимают суперинтенданта - или  иначе «агента по работе с квартиросъемщиками» (rental agent).  Именно он – главный буфер между домовладельцем и жителями. Он же нанимает и другой персонал: уборщика, слесаря и других, заключает все договора на эксплуатацию дома со специализированными компаниями. Его главная задача «чтобы все жители были довольны», а это значит, что он утрясает все возникающие конфликты [8; 121].

      Общение между жителями многоквартирного дома и домовладельцами идет только с  помощью писем – меморандумов. Через них извещают о предстоящем  ремонте, повышении квартплаты и  прочее. Никогда никаких собраний не собирают – только индивидуальное общение и письма. Формы на все случаи жизни у управляющего домом давно разработаны.

      В течение жизни люди многократно  меняют свои квартиры, сообразуясь  с новыми обстоятельствами и финансовыми  возможностями. Выбор велик, процедуры  отработаны, переезд никем не воспринимается как пожар, а лишь как новые возможности.