Содержание 
 

     Введение

     В современном экономике договор аренды не зря стал самым распространенным  гражданско-правовым договором после договора купли – продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.

     С принятием нового Гражданского кодекса  Республики Беларусь [2] ситуация с данными договорами сложилась неоднозначная. В новом кодексе имеется очень много отличий в правовом регулировании договора аренды по сравнению c Законом Республике Беларусь «Об аренде» [3]. И хотя с момента вступления в силу нового Гражданского кодекса Республики Беларусь прошел довольно большой промежуток времени, однако, практика рассмотрения споров, возникающих между субъектами хозяйствования, показывает, что следует еще раз заострить внимание на основных элементах договора аренды, его существенных условиях, а также правовых актах, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений.

     Актуальность  всестороннего изучения правового  регулирования договора аренды обусловлена не только необходимостью уяснения аутентичного смысла норм действующего законодательства, но и их дальнейшего совершенствования. В хозяйственных судах Республики Беларусь в 1 половине 2009 г. доминирующую позицию занимали споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Количество таких дел в январе-июне 2009 года превысило 33,9 тыс. Рост обусловлен увеличением на 90% споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам купли-продажи (поставки). Более чем на 1/4 возросло количество споров, вытекающих из договоров подряда, на треть — договоров страхования, более чем наполовину — вытекающих из арендных правоотношений.[4, с.45]

     Правовое  регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Гражданском кодексе Республики Беларусь (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

     Кроме Гражданского кодекса Республики Беларусь в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

     В частности, можно назвать Закон  Республики Беларусь «Об аренде» от 12.12.1990 № 460-XII, принятый Верховным Советом Республики Беларусь [3], которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Республики Беларусь.

     В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и  самоуправлении в Республике Беларусь»  от 20.02.1991 № 617-XII принятого Верховным Советом Республики Беларусь (с изменениями и дополнениями) [5] исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.

     Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29.12.2009 № 71-З, принятого Палатой представителей Национального собрания Республики Беларусь. [6]

     Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

     Таким образом целью данной курсовой работы является исследование правового регулирования договора аренды субъектов хозяйствования Республики Беларусь, в рамках которой решаются следующие задачи:

• проработка нормативно-правовых актов, регулирующих договор аренды в Республике Беларусь;
• выявление особенностей правового регулирования договора аренды торговых предприятий;
• исследование правового регулирования договора аренды на материалах ОАО «Старый Универмаг»;
• разработка мероприятий по совершенствованию правового регулирования договора аренды для ОАО «Старый Универмаг».

     Объектом  исследования является комплекс нормативно-правовых актов, регулирующих договора аренды субъектов  хозяйствования Республики Беларусь в  целом, и ОАО «Старый Универмаг» в частности.

     Предметом исследования является порядок правового регулирования договора аренды субъектов хозяйствования Республики Беларусь, в частности ОАО «Старый Универмаг».

     Эмпирическую  базу настоящего исследования составили  действующее законодательство Республики Беларусь, а также правоприменительная практика хозяйственных судов, материалы ОАО «Старый Универмаг».

     Методологической  основой исследования является диалектика как общенаучный метод познания, а также системный, логический, сравнительно-правовой, формально-юридический, исторический и другие методы научного познания.

     Структура работы представлена данным введением, тремя главами, заключением, списком  использующихся источников и приложениями.

     При написании работы использовались как  учебная литература, так и материалы  периодической печати, и действующие нормативные акты с изменениями и дополнениями (от 15.05.2010г.), полученные с использованием Юридической справочно-информационной автоматизированной системы «ЮСИАС 6.0», созданной  СООО «ИПА «Регистр».  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Теоретические аспекты правового регулирования договора аренды

     1.1 Понятие договора аренды и принципы его правового регулирования

     Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений, типа гражданско-правового договора.

     Римское право признавало три различных  вида найма: наем вещей (locatio- conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

     Различие  между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в  том, что по договору купли-продажи  покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.

     Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio- conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.[7, с. 25]

     В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу  непотребляемых, поскольку иначе  наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании  срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

     Признавалась  римским правом и возможность  поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником  вещи, в свою очередь сдавал указанную  вещь внаем третьему лицу. Предметом  договора найма могли служить  и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права.

     Допускалась возможность передачи вещи внаем  без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен  по заявлению каждой из сторон в любое время.

     Что касается дореволюционного российского  законодательства, то в нем имущественным  наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).[8, с. 56]

     Д. И. Мейер отмечал, что договор  найма имел и другие названия: 
«например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, котором называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

     Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между  пользованием только вещью (Miethe) и извлечением  из нее плодов (Pacht), как это принято  в германском праве, чуждо также  различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».[9]

     Субъектами  договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

     В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма  называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

     И законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что  внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. 
Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

     Вещи, потребляемые, неспособны составить  содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено  с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также  непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».[9]

     В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие  о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов  Российской империи, т.X, ч.1, 
Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.[9]

     В законодательстве СССР термина «договор аренды» не было, вместо него использовался  термин «договор имущественного найма», которые по своей экономической  и правовой сути соответствовали друг другу.

     По  сравнению с дореволюционным  законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются  отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.

     Вместе  с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в Гражданском кодексе 1922 г. можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, земельных участков, государственных или коммунальных предприятий. В Гражданском кодексе 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не являлись объектами имущественного оборота. Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, содержащихся в Гражданском кодексе, путем издания многочисленных подзаконных актов. Договор имущественного найма по большей части регламентировался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба СССР. В целом же, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.[10]

     В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поисками путей и способов их осуществления, обслуживавшие их ученые экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущественного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве – как основное средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий. Использование договора аренды в качестве средства «разгосударствления» обеспечивалось включением в договор условия о сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арендатор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда. Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные против арендных предприятий.[10]

     В соответствии со ст. 13 Конституции Республики Беларусь: с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 года и 17 октября 2004 года Государство гарантирует всем равные возможности свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.[1] Данной статьей регулируется целый комплекс экономических отношений, в том числе и связанных с предоставлением собственности в аренду.

     Законодательство  Республики Беларусь по различным видам обязательств определяет соотношение между общими нормами и специальными, предусмотренными в Гражданском кодексе Республики Беларусь и иных актах. При этом приоритетное значение придается специальным нормам.

     Так, общие положения о договоре аренды, применяемые к различным видам договора и различным видам сдаваемого имущества, содержатся в параграфе 1 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Однако глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь содержит нормы, регулирующие отдельные виды аренды: аренду зданий и сооружений (нежилых помещений), аренду предприятий, аренду транспортных средств. При рассмотрении же спора, например, по аренде транспортных средств следует руководствоваться специальными нормами, предусмотренными в параграфе 3 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[11]

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     По  правовой природе договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Последний элемент правовой природы договора напрямую связан с условием о цене, то есть арендной платой, которая уплачивается за владение и пользование или только пользование имуществом.

     Предметом договора является индивидуально-определенная вещь, которая не должна терять своих  натуральных свойств в процессе использования, то есть непотребляемая вещь. [2] Это основное требование к объекту аренды, поэтому законодатель очерчивает примерный круг таких объектов: земельные участки и другие обособленные природные объекты², предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Законодательными актами также могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

     По  общему правилу договор считается  заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К таковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь) [2]. Если в договоре стороны не согласовали существенные условия, то договор не считается заключенным (незаключенный договор). Отсутствие заключенного договора свидетельствует об отсутствии согласованной воли сторон, которая была бы направлена на возникновение, изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей.

     Как отмечается в Постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление № 20), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления № 20)[12]. Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела. Например, при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2, п. 3 постановления № 20)[12].

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 1, п. 2 ст. 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь)[2].

     Передача  имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество. Соответственно, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

     При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

     Гражданский кодекс Республики Беларусь допускает возможность, предусматриваемую законодательством или договором аренды, когда арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Хотя законодательством могут быть установлены случаи запрета выкупа арендованного имущества.

     В договоре аренды предусматриваются:

• - выполнение договорных обязательств;
• - состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;
• - размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;
• - распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
• - обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;
• - обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;
• - право арендатора на выкуп арендованного имущества (отсутствие такого права).

     Договор аренды недвижимого имущества, заключенный  сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации. [13]

     1.2 Срок заключения договора аренды

     Договор аренды на срок более 1 года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.

     Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

     Несоблюдение  формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность согласно п. 3 ст. 629 Гражданского кодекса Республики Беларусь. [2]

     Договор аренды заключается на срок, установленный  договором и определяется конкретным периодом, датой либо, как отмечают некоторые авторы, указанием на событие, наступление которого должно не зависеть от воли и действий сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[2]

     В отсутствие согласованного срока аренды, договор считается заключенным  на неопределенный срок.

     Если  арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в  указанный в договоре аренды срок, а в случае отсутствия срока - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

     Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, т. е аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Требования к форме и государственной регистрации договора аренды указаны в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь.[2]

     Практическое  значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.