Совершенствование системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Содержание

Введение

1 Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Экономическое содержание и роль ипотечного кредитования

1.2 Механизм ипотечного кредитования и его материальные

формы обеспечения

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

2 Анализ ипотечного кредитования в АО «Kаspi Банк»

2.1 Общая характеристика деятельности АО «Kаspi Банк»

2.2 Анализ финансового  состояния АО «Kаspi Банк»

2.3 Анализ ипотечного кредитования в АО «Kаspi Банк»

3 Совершенствование системы ипотечного кредитования в

Республике Казахстан

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в Республике

Казахстан и пути их решения

3.2 Мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования

в Республике Казахстан

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Банковская система - одна из важнейших и неотъемлемых структур рыночной экономики. Банки как финансовые посредники привлекают капиталы хозорганов, сбережения населения, и другие свободные денежные средства, высвобождающиеся в процессе хозяйственной деятельности, и выдают их во временное пользование заемщикам, проводят денежные расчеты и оказывают другие многочисленные услуги для экономики тем самым непосредственно влияя на эффективность производства и обращение общественного продукта. Проводимая в стране экономическая реформа открыла новый этап в развитии банковского дела. Особую актуальность в условиях перехода к рынку приобретают вопросы перспектив развития банков и других кредитных институтов в нашей стране, ее практическая реализация.

Ипотека, то есть обеспечение  исполнения различных финансовых, экономических  гражданско-правовых обязательств с  использованием залога недвижимого  имущества, традиционно служит в  странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Существующая в Республике Казахстан проблема неплатежей, сложившаяся  атмосфера всеобщего взаимного  недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских  структур, повальная задолженность  юридических и физических лиц  бюджетам различных уровней, а также  задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического  климата – все это обусловливает  необходимость существенного ужесточения  контроля при совершении крупных  коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа  обеспечения возвратности ипотечных  кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия  на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному  строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы.

Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток  к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование –  один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет  согласовывать интересы населения  – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной работе, строительный комплекс – в ритмичной  загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом  росте, которому будет способствовать широкое распространения ипотечного кредитования населения.

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему  обеспечения доступным по стоимости  жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

– увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

– активизировать рынок  жилья;

– вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное  жилье;

– привлечь в жилищную сферу  сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

– обеспечить развитие строительного  комплекса;

– оживить экономику страны в целом.

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению  с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в  экономической системе в целом.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Целью дипломной работы - рассмотреть сущность и механизм казахстанского ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью в работе были выделены следующие задачи:

- рассмотреть сущность и механизм ипотечного кредитования в банках Казахстана;

- выделить особенности  зарубежного ипотечного кредитования;

- провести анализ ипотечного кредитования в АО «Kaspi Bank»;

- определить основные  проблемы ипотечного кредитования в нашей республике и пути их решения.

Объект исследования –  АО «Kaspi Bank».

Предметом рассмотрения в  курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Нормативную базу курсовой работы составили: Закон РК «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»; Закон Республики Казахстан «О денежной системе Республики Казахстан»; Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам банковской деятельности».

Теоретической, методологической базой курсовой работы послужили  научные положения, опубликованные в работах таких ученых как: Кожагапанов Е.Ю., Сейткасимов Г.К., Жамшиев Б.Э.

Информационной базой  исследования явилась специальная  литература по деятельности банков, зарубежная и отчетная литература по ипотечному кредитованию а также законы и законодательные акты РК, положения, документы и т.д.

Структура дипломной работы: введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложения.

1 Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Экономическое содержание и роль ипотечного кредитования

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Примечательно, что первоначально залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Для оформления обязательств заемщика на границе принадлежащей ему земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора. На таком столбе, получившем название «ипотека» от греческого hypоthekа - подставка, подпорка отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Римской империи создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. А в период правления императора Антония Пия было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. В дальнейшем институт ипотеки эволюционировал так, что имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Ипотека - это залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобрести жилье. Закладываться может любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, очень часто закладывается именно приобретаемая в кредит недвижимость.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

 – залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;

– ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

– создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Несмотря на то, что развитию ипотечного кредитования посвящено достаточное количество научных работ, экономическая сущность ипотечного кредита на категорийном уровне не нашла достаточного отражения. Прежде чем рассматривать сущность ипотечного кредита, кратко остановимся на исследовании теории кредита в целом как экономической категории.

При этом ссуды, выданные под залог недвижимости предприятию, относятся к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу под залог, к примеру, ценных бумаг, считается ссудой частному лицу. Таким образом, обеспечение кредита в данном случае в качестве классификационного признака не рассматривается. С позиции этого критерия кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала или движение денег, соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных кредитных ресурсов.

Исследуя сущность потребительского кредита, Ю.С.Фролов исходит из следующих посылок:

1) в качестве классификационного признака рассматривается использование ссуженной стоимости;

2) заемщиком кредита выступает население;

3) использование ссуды носит непроизводительный характер;

4) источник возврата ссуды  не связан с результатами ее использования, что обусловливает погашение ссуды за счет совокупного дохода.

Таким образом, под ипотечным кредитом понимается совокупность экономических отношений по поводу движения ссуженной стоимости, носящей непроизводительный характер использования, погашаемой за счет совокупных доходов заемщика и предоставляемой населению для решения жилищных вопросов.

Сущность экономической категории проявляется через ее функции. Основополагающей для кредита как категории распределения является распределительная функция.

Кроме указанной функции, в научных и учебных источниках выделяются эмиссионная, контрольная, стимулирующая и другие функции. Согласно теории кредита, формы кредитных отношений, реализуя сущность кредита и его назначение, осуществляют те же функции, что и кредит. На наш взгляд, являясь формой или видом кредитных отношений, они не теряют своей категорийности, а видовые отличия проявляются через их специфические функции.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

– функция финансового  механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

– функция обеспечения возврата заемных средств;

– функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

– функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Рассматривая содержание функций кредита, отметим, что, в какой бы форме ни проявлялась сущность кредита, она не меняет своей природы, отражающей ее общественное назначение перераспределения временно свободных ресурсов одних субъектов пользу других, имеющих временный недостаток в них. Это положение в полной мере касается и ипотечного кредита.

Функция формирования рынка  жилой недвижимости, являющегося основой развития ипотечного кредита, обусловливается ростом платежеспособного спроса населения, в результате чего увеличивается число сделок купли-продажи жилья.

Инвестиционная функция ипотечного кредита проявляется через систему сбережений населения. Рост сбережений населения в банковском секторе для решения, в частности, и жилищных проблем, способствует трансформации их в инвестиции и использованию в развитии экономики. Кроме того, отвлечение средств от текущего потребления в сферу сбережений препятствует росту цен потребительского рынка и способствует снижению инфляционных процессов.

Рассматривая особенности ипотечного кредита, необходимо выделить характер отношений, складывающийся между конкретными субъектами. Роль отдельных субъектов в ипотечном кредите во многом обусловлена параметрами кредитной сделки, в первую очередь длительностью сроков кредитования, что заставляет кредитора осуществлять рефинансирование кредита. В результате классическая формула банковского кредита «заемщик – кредитор» принимает иную форму при ипотечном кредите: «заемщик - кредитор – инвестор». Отсюда можно сделать вывод, что кредитор в ипотечных кредитных отношениях выполняет лишь функцию посредника при выдаче кредита, чем и ограничивается его связь с ипотечными кредитными отношениями. Решающую роль в их развитии занимает финансовый рынок, на котором формируются долгосрочные ресурсы, необходимые для ипотечного кредитования.

В рыночной экономике жилье объективно приобретает черты товара, необходимого и достаточно дорогого. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить проблемы не более чем 15% населения страны. К ним относятся незащищенные слои населения - малоимущие и нетрудоспособные. Решение этой проблемы формирует два блока взаимосвязанных вопросов. Первый заключается в том, что получение ипотечного кредита сопряжено с наличием у населения сбережений. Второй вопрос касается возможности получения самого кредита. Условием его получения является наличие достаточно высокого уровня совокупных доходов заемщика.

Социальная политика является наиболее значимой сферой интересов современного общества и важнейшей частью деятельности современного государства, которая теснейшим образом связана с типом и уровнем развития общества, с теми целями и задачами, которое ставит общество перед собой в своем социальном развитии.

В условиях рыночной экономики  государственное регулирование процессов жилищного финансирования, а также рынка жилья является объективно необходимым процессом. В соответствии с теорией общественного сектора государственное регулирование жилищных инвестиций принимает форму государственных экстерналий. Касательно ипотечного кредита, наибольшая роль здесь отводится государственным экстерналиям в части явных (прямых) экстерналий, осуществляемых в денежной форме в виде жилищных дотаций, субсидий, субвенций, социальных выплат, а также в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья, которое признается общественным благом. В этом контексте представляется правомерным отнесение ипотечного кредита к разряду финансово-кредитных категорий. В данной связи актуальной проблемой является исследование природы и места ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, обусловливающих диалектику финансовых и кредитных взаимосвязей в финансовой системе государства.

Вместе с тем отечественная наука и практика разделяют понятия финансовых и кредитных отношений как в теоретическом, так и в институциональном аспектах, что, на наш взгляд, не соответствует реалиям рыночной экономики.

Теоретические основы сущности финансов и кредита как экономических категорий всегда были объектом пристального внимания ученых.

Социальная направленность ипотечного кредита обусловливает роль государственной поддержки и бюджетной составляющей в его развитии. Из этого следует, что «бюджет» и «ипотечный кредит» как экономические категории тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены, что и определяет их место в системе финансово-кредитных отношений.

Следует отметить, что теория и практика зарубежных стран рассматривают единство финансовой системы, включающей в себя самостоятельные элементы финансово-кредитных отношений. Данные процессы находят все большее отражение в условиях глобализации. В области финансов глобализационный процесс привел к образованию адекватной ему и самостоятельной отрасли экономики - финансовой системы. Эта система охватывает совокупность национальных финансовых рынков, широкий круг участников финансовых отношений, начиная с отдельных банков и кончая такими международными финансовыми институтами, как Всемирный банк, МВФ. Внутри финансовой системы осуществляют движение мировые финансовые потоки, определяется сеть постоянных, устойчивых связей между участниками, формируются спрос и предложение на финансовые ресурсы во всемирных масштабах.

Стоит сказать о том, что  ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства.

Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения ее у кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов.

Именно такое комплексное представление об ипотеке в системе рыночных отношений наиболее адекватно сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

Таким образом, можно выявить  следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

а) обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

б) длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

в) большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;

г) ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

– сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

– величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

– при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Двухуровневая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.

КФГИВ

Рисунок 1. Двухуровневая система ипотечного кредитования

Первичный рынок:

1 – передача денежных средств за жилье;

2 – передача прав собственности на жилье;

3 – выдача ипотечного кредита;

4 – залог жилья (ипотека);

9 – страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 – выплата страхового  возмещения в случае наступления страхового случая;

11 – независимая оценка заложенного имущества;

12 – проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 – обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств;

14 – страхование кредитных рисков.

Вторичный рынок:

5 – уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 – денежные средства за ипотечные кредиты;

7 – размещение ипотечных облигаций;

8 – денежные средства за ипотечные облигации.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.