Совместные домовладения и организация управления ими

Учреждение образования «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Реферат

Пояснительная записка 27с, 22 источника литературы.

СОВМЕСТНОЕ ДОМОВЛАДЕНИЕ, УПРАВЛЕНИЕ СОВМЕСТНЫМ ДОМОВЛАДЕНИЕМ,УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ, СОВМЕСТНОЕ ДОМОВЛАДЕНИЕ ЗА РУБЕЖОМ

Целью работы является рассмотрение общих положений о совместных домовладениях и организации управления ими.Для достижения этой цели были решены следующие задачи:

-изучение понятия совместного домовладения;

-рассмотрение общих положений нормативных правовых актов, регулирующих вопросы совместного домовладения;

-раскрыты способы управления совместным домовладением;

-рассмотрен в отдельности каждый вид управления;

-проведен сравнительный анализ существующей практики за рубежом и практики, установившейся в Республике Беларусь;

-выделены положительные и отрицательные черты института совместного домовладения в нашей стране.

Содержание

Введение…………………………………………………………………….... 4

1 Общие положения и правовое регулирование совместного домовладения…………………………………………………………………………...… 6

1. Понятие о совместном домовладении………………………………... 6
2. Правовые документы, регламентирующие процесс управления           совместным домовладением в Республике Беларусь………………...8

2 Управление совместным домовладением…………………………..…….11

1. Способы управления совместным домовладением……………….... 11
2. Управляющая организация: примеры, обязанности, отличия…....... 14

3 Перспективы развития процессов управления совместным домовладением, примеры из зарубежной практики…………………………………………………….……………..… 18

Заключение………………………………………………………………..… 22

Список использованных источников……………………………………… 25 
Введение

В связи с активным строительством, ведущимся в нашей стране, тема настоящей курсовой является достаточно актуальной и интересной.

При дальнейшем завершении процесса перехода экономики от планового хозяйства к социально ответственному рыночному порядку существенное значение приобретает качественное управление жильем с приемлемыми ценами услуг, так как вносит существенный вклад в развитие гражданского самоуправления. Профессиональное управление делает доступнее хорошее жилье для здорового развития граждан и помогает собственникам жилья осознавать, что для того, чтобы жить хорошо, нужно участвовать в управлении жильем.

В осуществлении указанных целей и задач еще существуют значительные препятствия. Главная проблема кроется в том, что страны с переходной экономикой до сих пор не сумели в достаточной мере установить и осуществить на практике ясные правовые и экономические нормы деятельности по управлению общей собственностью совместного домовладения.

Необходимый, качественно высокий уровень стандарта управления жильем требует взаимной информации и обмена в области экспертизы, стратегии управления, технологических современных возможностей организации работы при помощи компьютера, а также обучения специалистов по управлению жильем. В этом отношении существенное значение имеет функция ассоциаций (союзов) управляющих и сервисных компаний как связующего звена с госорганами, вырабатывающими жилищную политику. Ведь управление жильем может работать успешно лишь тогда, когда и государство предоставляет для этого благоприятные условия.

Жилищное законодательство Республики Беларусь позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Целью работы является рассмотрение общих положений о совместных домовладениях и организации управления ими. Для достижения этой цели перед автором поставлены следующие задачи:

-изучить понятие совместного  домовладения;

-рассмотреть общие положения  нормативных правовых актов,

регулирующих вопросы совместного домовладения;

-раскрыть способы управления  совместным домовладением;

-рассмотреть в отдельности  каждый вид управления;

-провести сравнительный  анализ существующей практики  за рубежом и практики, установившейся  в Республике Беларусь;

-выделить положительные  и отрицательные черты института  совместного домовладения в нашей  стране.

По структуре курсовая работа состоит из трех глав, сформированных в соответствии с поставленными автором задачами.

Методы исследования: системно-структурный, метод правового регулирования, метод теоретического анализа.

При написании курсовой работы использовано законодательство Республики Беларусь, научная и учебная литература отечественных и зарубежных авторов.

Автор работы подтверждает, что приведенный в ней расчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов. 
1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ

1.  Понятие о совместном домовладении

Во времена Советского Союза институт совместного домовладения полностью отсутствовал в его гражданско-правовой системе. С распадом Советского Союза и переходом от социалистической системы хозяйствования, основу которой составляла социалистическая  форма  собственности  на средства  производства,  к  системе хозяйствования, основу которой составляет государственная и частная собственность, совместное домовладение вошло в систему гражданско-правовых понятий республик постсоветского пространства.

Понятие «кондоминиум» использовалось в римском праве, где оно определялось как «совместная собственность» (от лат. con (cum) вместе + dominium владение).

В международном праве понятием «кондоминиум» определяется владение определенной территорией двумя или более государствами, которые совместно осуществляют над ней свой суверенитет. Особенность кондоминиума в том, что это территория одновременно принадлежит двум и более государствам. В истории международных отношений существует ряд случаев кондоминиумов в Европе (кондоминиум Франции и Испании над несколькими пограничными островами на реке Бирдасса и др.).

Совместное домовладение (кондоминиум) как правоотношение собственников недвижимого имущества, включает земельный участок и расположенное на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности двух и более собственников, а остальные части данного имущества являются общей долевой собственностью [20].

На практике нередко возникают случаи, когда в построенном многоквартирном доме жилые помещения принадлежат различным собственникам (государственное жилье социального пользования, квартиры в частной собственности граждан и др.) и каждый из собственников (группы собственников) изъявляет желание создать свои обособленные товарищества собственников.

Согласно ст. 1 Закона «О совместном домовладении» под совместным домовладением понимаются правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание

(здания) и (или) иные объекты  недвижимости, отдельные части которого  нахо

дятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более

собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью [15].

Как известно, жилое помещение (квартира) в многоквартирном жилом доме является самостоятельным объектом недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации с выдачей соответствующего свидетельства (удостоверения). Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

Общее имущество совместного домовладения – это обслуживающее более одного собственника части недвижимого имущества: лестницы и лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри жилых или нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования [15].

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.

Таким образом, получается, что совместное домовладение может возникнуть только на базе одного жилого дома (при условии, разумеется, что правом собственности на помещения в нем обладают, как минимум два собственника). Вариант с несколькими зданиями (в том числе многоквартирными жилыми домами) полностью исключается.

В соответствии с нормами законодательства, регулирующего вопросы совместного домовладения, собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество того жилого дома, в котором расположена его квартира. Каких-либо прав на общее имущество другого жилого дома он не имеет. Эти права у него появятся только тогда, когда он приобретет в собственность хотя бы одно из помещений в этом другом доме.

Участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества, а взыскание задолженности по указанным расходам производится на основании исполнительных надписей нотариусов либо в судебном порядке.

В целях содержания участниками совместного домовладения общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии местные исполнительные и распорядительные органы осуществляют в соответствии с законодательством контроль за эксплуатацией общего имущества.

Недвижимое имущество является одним из наиболее дорогостоящих объектов инвестирования и представляет особый интерес для многих субъектов хозяйствования (в том числе иностранных). В то же время государство должно гарантировать всеобъемлющую защиту прав на недвижимое имущество, приобретенное в соответствии с требованиями законодательства.

Вопросы совместного домовладения актуальны не только для юридических лиц, но и для обычных граждан. Сегодня практически любое здание является объектом совместного домовладения, потому что чаще всего имеет более одного собственника.

2. Правовые документы, регламентирующие процесс управления совместным домовладением в Республике Беларусь

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими вопросы управления совместным домовладением в Республике Беларусь, являются:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь (регулирует общие вопросы совместного домовладения, отношения общей собственности, определение долей в праве общей собственности, расходы по содержанию и отчуждению) [4];
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь содержит:

-общие положения о совместном домовладении (порядок его возникновения и прекращения, обязанности его участников по несению расходов по эксплуатации общего имущества, государственные социальные гарантии для участников совместного домовладения, перечень контролирующих органов за эксплуатацией общего имущества;

-порядок управления общим имуществом (доля в праве общей собственности на общее имущество, способы управления общим имуществом, их детальное описание, порядок выбора и изменения, порядок осуществления права собственности на общее имущество и управления им, положения договора управления общим имуществом, порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе в форме письменного опроса) [9];

3. Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении» содержит:

-общие понятия совместного домовладения;

-отношения, регулируемые законодательством о совместном домовладении; перечень субъектов отношений по совместному домовладению и область применения законодательства по указанным вопросам;

-порядок возникновения и прекращения совместного домовладения;

-доли в праве общей собственности;

-осуществление права собственности на общее имущество;

-предоставление земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения;

-обязанности и ответственность собственников недвижимого имущества совместного домовладения по его содержанию и ремонту, а также перечень контролирующих структур;

-перечень способов управления недвижимым имуществом совместного домовладения;

-сроки выбора и порядок проведения общего собрания собственников по выбору вышеуказанных способов;

-отдельная глава Закона  посвящена деятельности товарищества  собственников (порядок его создания; учредительные документы; права  и обязанности товарищества собственников; органы управления и контролирующие  органы; отношения членства в  товариществе; объединение товариществ  собственников и порядок их  ликвидации) [15].

4. Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» устанавливает:

- способы управления общим имуществом, права и обязанности товариществ собственности и организаций застройщиков;

-порядок назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения [14];

5. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении типового договора о совместном домовладении и признании утратившими силу Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь» утверждает типовой договор о совместном домовладении между собственниками объектов недвижимого имущества, находящихся в жилом доме (на придомовой территории жилого дома) [19];
6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению общим имуществом и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда»:

-определяет задачи, обязанности и права уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения;

-утверждает общие условия и порядок организации и проведения конкурса на право заключения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями договоров с организацией застройщиков, либо с товариществом собственников, или с уполномоченным лицом по управлению общим имуществом на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда [18];

7. Постановление Министерства труда Республики Беларусь «Об утверждении квалификационных справочников» утверждает квалификационный справочник «Должности служащих, занятых в жилищно-коммунальном хозяйстве», в частности должностные обязанности управляющего недвижимым имуществом совместного домовладения [17];
8. иные акты законодательства Республики Беларусь.

2 УПРАВЛЕНИЕ СОВМЕСТНЫМ ДОМОВЛАДЕНИЕМ

2.1 Способы управления  совместным домовладением

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.

Порядок проведения общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения определен законодательно. В частности, инициировать проведение собрания вправе собственники, застройщик, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится имущество совместного домовладения, а также органы местного управления и самоуправления либо иное заинтересованное лицо. Инициатор направляет каждому собственнику заказным письмом или вручает под расписку письменное уведомление о проведении общего собрания не позднее чем за 20 дней до даты собрания.

Собственник, который не сможет обеспечить участие своего представителя в общем собрании, вправе проголосовать до его проведения, направив инициатору собрания письменное заявление, отражающее мнение собственника по вопросам повестки дня, в частности, о способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения.

Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более 2/3 представителей собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Количество голосов собственника определяется в зависимости от размера его доли в праве собственности на общее имущество (правило «один собственник – один голос» не применяется). Например, собственник с долей 18,5% имущества обладает таким же количеством голосов на общем собрании.

Если первое собрание собственников не удалось провести, повторное может быть созвано инициатором не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от общего числа голосов всех собственников. Решение общего собрания принимается большинством голосов

присутствующих на собрании представителей собственников.

Решение общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против [2].

В законодательстве Республики Беларусь закреплены следующие способы управления совместным домовладением:

-непосредственно участниками совместного домовладения;

-организацией, управляющей общим имуществом;

-уполномоченным лицом;

-организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом [9, с.152].

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. При выборе непосредственного управления собственники вправе (но не обязаны) заключить между собой договор о совместном домовладении с приложением перечня общего имущества, в расходах по содержанию и ремонту которого обязаны принимать участие стороны. Собственники могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из участников договора или нанять управляющего – физическое либо юридическое лицо (далее – управляющий).

Кроме того, непосредственное управление может осуществляться без заключения договора и найма управляющего: собственники должны достигать взаимного согласия по всем вопросам, касающимся управления и содержания совместного домовладения. Нередко собственники «забывают» об обязанности участвовать в расходах по содержанию общей собственности пропорционально своим долям и тогда собственник, фактически оплативший расходы недобросовестного собственника, вправе взыскать их в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой [13].

Если собственники решили заключить договор о совместном домовладении, следует помнить, что его не нужно регистрировать в государственных органах, этот договор вступает в силу с момента подписания и заключается на неопределенный срок. В договоре можно предусмотреть дальнейшие способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения: поручение соответствующих функций управляющему или совместное управление имуществом участниками договора. В последнем случае для совершения сделок требуется согласие каждого участника договора.

Участники совместного домовладения обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом. В случае, если в указанный срок способ управления общим имуществом не выбран, местным исполнительным и распорядительным органом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица, по результатам которого назначается уполномоченное лицо. Местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней со дня проведения открытого конкурса письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.

В случае, если открытый конкурс не состоялся, местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней назначает уполномоченное лицо, письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.

В случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства, не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации застройщиков или товарищества собственников или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо.

Предоставление услуг по управлению общим имуществом уполномоченным лицом осуществляется на основании договора управления общим имуществом. Заключение договора управления общим имуществом без проведения открытого конкурса допускается в вышеуказанных случаях.

Уполномоченное лицо – гражданин либо руководитель уполномоченного лица – организации должны иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом [18].

Товарищество собственников – некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, не имеющее в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между своими участниками. Это объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранности, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения.

Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В то же время возможно создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

На общем собрании собственников совместного домовладения – учредителей товарищества собственников нужно принять решение по ряду вопросов, в частности, о создании товарищества, об определении его местонахождения, состава учредителей (членов) и др.

Учредительным документом товарищества собственников является устав, который утверждается общим собранием учредителей – собственников недвижимого имущества совместного домовладения. При создании товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании устав товарищества может быть утвержден застройщиком.

Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Имущество товарищества формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и других поступлений. Размер вступительных и иных взносов учредители определяют самостоятельно.

Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации. Оно имеет расчетный счет и печать со своим наименованием, заключает договоры на предоставление коммунальных и иных необходимых услуг собственникам, вправе выступать в суде истцом по требованиям о компенсации собственниками обязательных платежей, которые они обязаны вносить в соответствии с законодательством, а также о полном возмещении причиненных товариществу убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов.

Члены товарищества собственников вправе изменить способ управления совместным домовладением, приняв на общем собрании решение об ином способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения и о ликвидации товарищества собственников [2, 14].

2.2 Управляющая организация: примеры, обязанности, отличия

При принятии решения о форме управления собственник вправе сделать выбор в пользу профессионального управления. Привлечение профессиональной и надежной управляющей организации (управляющего), специализирующейся на предоставлении таких услуг, связано, как правило, с ростом расходов на управление, и одновременно – со снижением рисков, сопряженных с непрофессионально принимаемыми управленческими решениями со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Управляющая организация – коммерческая организация, юридическое лицо, оказывающее услуги по управлению совместным домовладением других физических и юридических лиц на основании договора управления общим имуществом.

При выборе способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома, эта организация заключает договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома с каждым собственником жилого и (или) нежилого помещения, членом организации застройщиков в простой письменной форме в двух экземплярах.