Современная система ипотечного кредитования в России
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………
Глава 1. Основы ипотечного кредитования…………………………….4
- Основные понятия ипотечных отношений……………………….4
- Правовая сторона ипотечного кредитования……………………7
- Ипотечное кредитование как инструмент
преодоления кризисных явлений в экономике………………………………………………………
…….9
Глава 2. Развитие ипотечного кредитования…………………………..11
2.1 История возникновения ипотеки (в мире)……………………….11
2.2 История возникновения ипотеки в России………………………13
2.3 Система ипотечного кредитования,
сложившаяся в зарубежных странах……………………………………………………………
2.3.1 Западноевропейский опыт ипотечного кредитования………….18
2.3.2 Англо-американская модель ипотечного кредитования………20
Глава 3. Современная система ипотечного кредитования в России…23
3.1 Основные участники рынка жилья и их цели……………………23
3.2 Процесс кредитования……………………………………………
3.3 Жилищная проблема в России…………………………………..27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………31
ПРИЛОЖЕНИЕ А……………………………………………………….32
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы.
В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Однако для этого должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Необходима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании. Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.
Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.
Цели и задачи курсовой работы.
Тема ипотечного кредитования меня заинтересовала при изучении такой сферы, как инвестирование. Недвижимость является одним из важнейших и наиболее выгодных объектов инвестирования. Но для совершения сделок с недвижимостью необходимо знать институт ипотечного кредитования.
Цель данной курсовой работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в России.
В рамках поставленной цели в курсовой работе обозначены следующие задачи:
Изучить историю ипотечного кредитования как в России, так и за рубежом
Понять сущности ипотечного кредитования
Выявить существующие проблемы в ипотечном кредитовании.
1. ОСНОВЫ ИПОЧЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Основные понятия ипотечных отношений
В условиях постоянного недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [1].
Залог — это обязательство покупателя представить объект собственности в качестве обеспечения долга.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает
в роли инструмента
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [3].
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [4].
Можно выделить следующие особенности ипотечного кредитования:
1. Обязательность обеспечения
• классический залог (наиболее распространенный), при котором имущество остается у залогодателя;
• заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;
• твердый залог, когда объект остается у должника, но «под замком и печатью» залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.
2. Длительность срока
3. Ипотечный кредит считается
относительно низкорисковой
К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного комплекса;
- оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
1.2 Правовая сторона ипотечного кредитования
Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает два толкования.
1. Ипотека как правоотношение
есть залог недвижимого
2. Ипотека как ценная бумага подразумевает закладную — долговой документ, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать такие термины как «имущество» и «собственность» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. [5, с.138]. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы установить специальный порядок распоряжения им. Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде.
Законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений. Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Ипотечный кредит описывается следующими показателями:
• Основная сумма долга (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса);
• Срок (оставшийся до погашения);
• Процент по кредиту;
• Частота выплат;
• Период стабильных условий кредита;
• Расчетный показатель - размер периодического платежа (РПП).
Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости объекта, устанавливает максимальный срок кредита и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий. Затем кредитор определяет частоту выплат, на основе которой рассчитывается размер периодических выплат, по ипотеке. Кроме того, в договоре может оговариваться продолжительность периода стабильных условий кредита. В этом случае говорят об ипотечных обязательствах с переговорной ставкой
1.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.
Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. У ипотеки (недвижимости) есть одно хорошее свойство – невозможность перемещения за границу. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций.
Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.
Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности
Значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости «связывает»
- денежные средства населения,
включаемые в недвижимость, фактически
включаются в развитие села, города,
местного строительного
- применительно к работе банков
освоение технологии
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России.
2. РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.1 История возникновения ипотеки (в мире)
Понятие ипотеки пришло в финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его в VI веке до н.э. архонт Солон. Первоначально в Афинах залогом по долговым обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил вместо «личного» залога залог недвижимости. На имении должника ставили столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб назывался ипотека (hypotheca), что по-гречески означало подставка, подпорка. Позднее слово ипотека стало употребляться для обозначения залога.
Институт ипотеки (залога недвижимости) прошел эволюцию от фидуции (от латинского fiducia- сделка на доверии, или доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus- неформальный залог) и далее до ипотеки.
Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, и кредитор обязан был возвратить его после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка фидуция также претерпела некоторую эволюцию. На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать выплаты долга или не возвращать имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно технология сделки оставляла достаточно серьезные финансово-правовые моменты, невыгодные заемщику, которыми мог воспользоваться кредитор.
Следующая стадия договора ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. В случае невыполнения обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок строго регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом судебного разбирательства.
Таким образом, возник институт ипотеки, который был договором о залоге и договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнение должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Институт ипотеки со временем изменялся и развивался, например, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону: ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество плательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д.
Позднее стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения отношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Ипотеки делились по законодательной принадлежности - по степени их важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки по закону - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
После распада Римской империи институт ипотеки распался, но по прошествии нескольких столетий возник вновь.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в специальную книгу. Ипотека не зависела от смены владельца обремененной недвижимости.
2.2 История развития ипотеки в России
Своеобразие российской ипотеки состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции, а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России XV в. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте — своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече.
В XIII—XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно — первый вид кредитования, получивший название «заклад».
Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты — 30 и даже 120%.
Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости, вплоть до уплаты долга.
В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство активно выступает в качестве организующей силы. Соборное Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.
В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души».
Историческая справка [7]
1754 г. — в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
1786 г. — реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерц-коллегии в Государственной заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости земледельцам.
1786 г. — при Заемном банке образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России.
1800 г. (19 октября) — Уставом о банкротах установлены оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника, а также обязательная продажа предмета залога.
Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюционные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.
В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права, новые экономические условия требовали все больше средств.
В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г.
Историческая справка
Начало XIX в. — возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге учреждены новые кредитные институты — сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.
1835 г. (1 января) — введен в действие Свод гражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Так, понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
1861 г. — образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество — первая частная организация долгосрочного кредита.
1863 г. — учреждено Общество взаимного кредита.
1866 г. — образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
1869 г. — создан первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.
1881 г. (19 мая) — на европейской части России введен закон об ипотеке.
1882 г. — образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5—34,5 года) крестьянам при покупке земли.
Городские кредитные общества, созданные во 2-й половине XIX в., имели право:
• эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
• исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
• выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного.
• реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.
Городские кредитные общества работали по следующей схеме.
1. Член общества — заемщик
подавал заявку с просьбой
выдать ссуду под залог
2. Кредитное общество
3. Если заемщика устраивали предл
4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером выпушенной ценной бумаги.
В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества.
Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств.
Историческая справка
Конец XIX — начало XX вв. — возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы.
1903 г. — к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIX в., активно присоединился Азовско-Донской банк.
1905 — образованы системы учреждений мелкого кредита.
1913 г. — начинают создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).
1914—1915 гг. — кредитные товарищества объединяются в союзы, образована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования.
2.3 Системы ипотечного