Современное состояние и пути решения проблемы в области ипотечного кредитования

    Содержание  

Введение                                                                                                                       3 

1. Основные понятия ипотечного кредитования, история  развития         

1.1. История возникновения и развития ипотеки                                                     5

1.2. Модели развития системы ипотечного кредитования                                      8

2. Анализ практики ипотечного кредитования на примере

АО «Казинвестбанка»

2.1.Общая  информация и основные направления деятельности

АО «Казинвестбанка»                                                                                               11

2.2. Ипотечные кредиты АО «КазИнвестБанке»                                                   14

3. Современное  состояние и пути решения  проблемы

в области  ипотечного кредитования

3.1.Современное состояние ипотеки в Казахстане                                                 19

3.2. Пути  решение проблемы  ипотечного  кредитования                                      22                                  

3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК в будущем              24 

Заключение                                                                                                                26 

Список использованных источников                                                                                 28                    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение  

     Актуальность  темы курсовой работы.  Современные банки оказывают широкий спектр услуг клиентам, применяют новейшую технику банковских операций, обеспечивают высокий уровень обслуживания. Главная экономическая функция банков – кредитование, осуществляемая для финансирования потребительских и инвестиционных целей предприятий, организаций, физических лиц и государственных органов.  От того, насколько хорошо банки реализуют свои кредитные функции, во многом зависит экономическое положение обслуживаемых ими клиентов.

     Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

     Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности. Ипотека  влияет на проблему занятости и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

      Цель  исследования: охарактеризовать систему ипотечного  кредитования населения коммерческими банками.

       Исходя из поставленной цели, в работе решается ряд задач.

      Задачи исследования:

  1. Изучить зарождение института ипотеки;

  2. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного  кредитования  в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;

   3. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;

     4. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования на примере АО «Казинвестбанк».

          Предметом исследования является система ипотечного  кредитования в Республике Казахстан.

          Объектом исследования является АО «Казинвестбанк» 

    Теоретической и методологической основой написания данной дипломной работы послужили законодательные и нормативные акты Республики Казахстан, а также труды зарубежных ученых и специалистов в области потребительского кредитования, статистические и справочные материалы. Были привлечены работы казахстанских авторов Г.С. Сейткасимова, Абишев А.А.,  Святова С.А., Жуков Е.Ф., Баялбаева А.,  а также публикации журналов «Банки Казахстана», «Промышленность Казахстана», «АльПари» и «Финансы и Кредит».

    Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Основные понятия ипотечного кредитования, история  развития           

1.1. История возникновения  и развития ипотеки 

     Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека. [1, c.159].

     Ипотека - не современное слово, пришедшее  к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации.

     Ипотека как правовой институт была известна в I-II веках нашей эры на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции, Древнего Египта. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.

       В современном виде ипотека  в наибольшей степени развита  в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, ипотечный оборот, исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно признал достоинство ипотеки и не собирается отказываться. И только у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии, «ипотеки нет, и не может, быть».

     Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом  смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки – это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации.

     Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать.

     Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей. [2, c.15].

     Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

     Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции--все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

     Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности.

     Огромное  значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

     Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

     Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

     Существует  еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

     Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

     - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров).  
 

1.2. Модели развития системы ипотечного кредитования 

     Важным  и перспективным направлением и  подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:

     1) европейская

     Предусматривает в большей степени поддержку  банков, осуществляющих ипотечное кредитование. В качестве основных институтов выступают  высококапитализированные негосударственные организации.

     2) американская

     Предусматривает формирование при государственном  участии институтов, гарантирующих  выпуски организаторами ипотечных  кредитов облигаций под залог  недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. [3, c.333].

     Рынок ипотечных облигаций в США  является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

     Агентства приобрели индивидуальные кредиты  на средства, полученные по государственной  кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

     Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации  кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

· организаторов  ипотечных кредитов;

· инвесторов;

· посредников, занимающихся страхованием ипотечных  кредитов;

· посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных  кредитов.

     Американская  модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

     Положительными  сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.

     Малазийская модель ипотечного кредитования.

     Вместе  с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

     Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас", в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [4, c.36].

     Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс  строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

     Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

     В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные  осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Анализ практики ипотечного кредитования на примере

АО «Казинвестбанка»  

2.1. Деятельность АО «КазИнвестБанка» в области ипотечного кредитования и его анализ   

КазИнвестБанк был создан в 1993г. В 2004 году КазИнвестБанк стал активно развиваться как коммерческий банк, получив все необходимые лицензии для предоставления полного спектра банковских услуг.

      Целью банка является создание уникальной модели Казахстанского банка путем эффективного использования лучшего опыта и достижений

местных и западных финансовых институтов.

      В основе стратегии банка лежит  развитие корпоративного бизнеса, а также малого и среднего бизнеса, с последующей диверсификацией активов в сфере потребительских кредитов и оказания широкого спектра услуг физическим лицам.

      АО  «Казинвестбанк» занимает 17 место в банковской системе по размеру активов согласно данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. [5].

     КИБ управляется командой профессионалов, состоящей из людей с опытом работы как в западных финансовых институтах, таких как Citigroup, ABN Amro Bank, AIG, ING и в ведущих казахстанских банках, таких, как Народный банк, АТФ банк, Темiрбанк. Благодаря огромному опыту управленческой команды, работу нашего банка отличают гибкость, мобильность, скорость принятия решений и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Таблица 1 - Структура собственного капитала АО «Казинвестбанка»  в 2010 г*                                                                                    

                                                                                                                          в тыс. тенге

Данная таблица 1 показывает изменение структуры  собственного капитала в 2010-2011 году.  
 
 
 

Таблица 2. Структура  активов АО «Казинвестбанк»  2008-2010гг.*