Современные методы управления недвижимостью

Федеральное агентство по образованию

Российской  Федерации 

Новосибирский государственный архитектурно-строительный

Университет (Сибстрин) 
 
 

                            Кафедра организации

                                       строительного производства 
             
             
             

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовой работе по дисциплине

«Основы управления недвижимостью» 
 

на тему:

«современные методы управления недвижимостью»

                                                      
 
 
 
 

                                                      Выполнила  студентка 

                                                      "_____" _____________2010     г. 

                                                      Оценка работы _____________ 

                                                      Руководитель работы 
 

                                                      "_____" _____________2010   г 
 
 
 
 
 

 Новосибирск

2010 

  

  

  ОГЛАВЛЕНИЕ

  Введение

            1.Реферативный обзор теоретического вопроса на тему:

     «Развитие процесса инвестирования в воспроизводство                         жилищного фонда »…………………………………………………...стр3

        А.Внутренние жилищные займы………………………………………………....стр3

        Б.Собственные  средства предприятий и населения…………………………….стр4

       Г.Вексельное обеспечение текущего финансирования жилищной сферы…….стр5

       Д.Международные инвестиционне и финансовые ресурсы…………………….стр5

  2. Оценка инвестиционного  проекта создание  объекта недвижимости

        2.1.Основные  определения………………………………………………………. стр6

        2.2.Постановка  задачи……………………………………………………………..стр6

        2.3.Расчет  эффективности инвестиционного  проекта…………………………..стр7

        2.4. Построение графика жизненного  цикла проекта…………………………...стр7

    2.5. Расчет  сроков окупаемости проекта, уровня  рентабельности инвестиций и             внутренние нормы доходности…………………………………………………...стр8

  3. Выбор наиболее  эффективного варианта  использования объекта  недвижимости

    3.1.Постановка  задачи краткой характеристики  исходных данных по балансу  площадей вариантов А,В,С…………………………………………………….....стр9

    3.2. Дополнительные  сведенья 1 по основной экономической  оценки……….стр10

    3.3 Дополнительные  сведенья 2: исходные данные ……………………………стр11

    3.4.Характеристика  исходных данных о рыночной  ситуации, по объекту недвижимости  и его финансирования…………………………………………..стр12

    3.5. Экономический  анализ реконструкции недвижимости  по вариантам А,В,С

    3.6. Общие заключения  и вывод о наиболее эффективных  вариантах .реконструкции…………………………………………………………………....стр19

  4. Оценка рисков  при портфельном  управлении недвижимости

        4.1. Постановка задачи…………………………………………………………....стр19

        4.2. Расчет рисков………………………………………………………………....стр21

  Заключение……………………………………………………………………………………стр23

  Список  литературы………………………………………………………………………….стр24

      Приложение…………………………………………………………………………………….стр25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

  Стратегическими направлением развития экономических  отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной  с ним деятельности  в сфере  управления. Динамическое развитие рынка  недвижимости выдвигает следующие  его особенности:

  Недвижимость  составляет основу национального богатства. По оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет около  половины всего накопленного мирового богатства;

  Рынок недвижимости является генератором экономического роста страны. Именно в объекты  недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к  положительной макроэкономической динамики развития;

  Недвижимость, будучи базой основой жизнедеятельности  человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

  В этой связи, особое приоритетное значение приобретает  развитие научно-методических и практических навыков в области управления недвижимостью. В мировой практике концепция системного подхода к  анализу и управлению недвижимостью  получило широкое распространение  под названием сервейинга. В нашей стране данное направление деятельности находиться на начальном этапе развития.

  Целью данной работы является усвоение знаний в  области управления недвижимости посредством  выполнения комплекса разделов курсового  проекта.

  Основными задачами курсовой работы являются:

  Реферативная  проработка одного из вопросов теории управления недвижимости;

  Приобретение  практических навыков в области  экономического обоснования управленческих решений по инвестиционным проектам развития недвижимости;

  Освоение  навыков экономического анализа  вариантов использования недвижимости;

  Освоение  методики исследования риска пи портфельном  управлении недвижимостью.

       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       

         

            1.Реферативный обзор теоретического вопроса на тему:

     «Развитие процесса инвестирования в воспроизводство                      жилищного фонда »

    Внебюджетное  инвестирование в  жилищную сферу в  России

           

  До экономических  реформ 1992 года  в России действовала  плановая система воспроизводства  жилья . Составляющими этой системы  являлись:

  -административное  планирование потребностей в  жилье;

  -централизованное  планирование жилищного строительства;

  -директивное  управление строительством;

  -административное  распределение жилья.

  Нововое жилищное строительство в России до начала экономических реформ финансировалось  за счет следующих источников:

  • государственные бюджеты различных уровней (государственный жилищный фонд);
  • средства предприятий (ведомственный жилищный фонд);
  • собственные средства физических лиц (жилищные и жилищно-строи- тельные кооперативы). Практически полностью преобладало государственное финансирование жилищной сферы.

  Резкое  сокращение средств из федерального и местных бюджетов с 1992 года, высокая  инфляция, а также общая экономическая  нестабильность в целом по стране потребовали разработки законодательной базы развития долгосрочного жилищного кредитования и создания необходимых условий формирования внебюджетных средств для финансирования жилищного строительства.

  В настоящее  время основными источниками  финансирования фонда воспроизводства  являются:

  • бюджетные средства (около 20%);
  • внебюджетные средства (более 80%);

  К внебюджетным источникам финансирования жилищной сферы  относятся:

  • собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);
  • собственные средства покупателей строящегося жилья;
  • средства финансовых и кредитных учреждений;
  • международные и финансовые ресурсы.

  К формам привлечения ресурсов из упомянутых источников можно отнести:

  А. Внутренние жилищные займы, которые осуществляются в двух формах — «жилищные сертификаты» и «государственные жилищные (облигационные) займы».

  А.1. Жилищные сертификаты. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» положили начало их широкому применению. Привлекательность жилищных сертификатов для физических и юридических лиц была определена следующими условиями:

  • во-первых, номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. В условиях высокой инфляции и нестабильности всей экономики в целом жилищные сертификаты частично защищали и защищают денежные средства от обесценивания;
  • во-вторых, Указом было установлено, что «в качестве эмитентов
 

жилищных сертификатов могут выступать юридические лица имеющие

права заказчика  на строительство жилья...». При этом «объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженной в единицах жилой площади) не может превышать размера общей  площади строящегося эмитентом  жилья, являющегося объектом привлечения  средств». Соблюдение этих условий  значительно снижает риски держателей жилищных сертификатов. Таким образом, аккумулированные денежные средства посредством  жилищных сертификатов направляются в  сферу жилья.

 

             А.2.Государственные жилищные (облигационные) займы.

Государственное (региональное, муниципальное) облигационное  жилищное

заимствование началось в 1993г. (г.Самара), продолжалось и после появления федеральных  актов по регулировании обращения  жилищных сертификатов, а в 1995 г. Были выпущены жилищные облигации в С.-Петербурге, г.Москве, Нижегородской области  и в других регионах. Нормативной  базой облигационных жилищных займов служило федеральное законодательство о ценных бумагах, а специальное  регулирование, касающееся  целевого назначения займов, устанавливалось  на региональном уровне.

      В результате использования государственных  жилищных займов средства аккумулировались  в регионах, но использовались  по-разному и с различной эффективностью  в соответствии с нуждами региональных  ведомств (достройка незавершенных  жилищных объектов , новое строительство  и др.). Например, в г.Москве средства  направлялись на финансирование  общих (обезличенных) жилищных программ, характерной чертой которых до  настоящего времени остается  слабый учет конечного спроса  на жилье и низкая эффективность  использования таких средств.

             Б. Собственные средства предприятий и населения.В настоящее время они являются преобладающими источниками финансирования жилищного строительства и формируются за счет доходов предприятий, доходов населения, субъектных субсидий, субъектных кредитов.

       К основным формам привлечения  собственных средств в жилищное  строительство относят:

              Б.1.Банковское кредитование застройщиков и населения.

Кредитование  населения- основной источник реального  спроса на жилье со стороны его  конечного потребителя.

       Основным кредитным  учреждением  на сегодняшний день являются  банки. С началом реформ бывшие  государственные банки акционировались.  Высокая инфляция вызвала рост  процентных ставок по кредитам, которые увеличивались  с 20 % до 100% и более годовых. Таким  образом, для большинства населения  такие займы стали недоступны.

               Б.2.Долевое участие в строительстве. Это наиболее распространенный вид привлечения собственных средств предприятий и населения для целей нового жилищного строительства. Долевое строительство ведется застройщиками в рамках муниципальных жилищных программ.  

              Б.3. Основными формами долевого участия в строительстве

Является накопительная  система стройсбережений (в такой  форме привлекают средства населения  многие внебюджетные фонды и застройщики; при этом возможны и происходят злоупотребления  доверием вкладчиков) и система  «Комбининвест» Корпорации «Жилищная Инициатива» .Она объединяет в себе элементы накопительной сберегательной системы, ипотечного кредитования и безвозмездного бюджетного субсидирования приобретателей жилья.

      Отрицательными факторами долевого  участия в строительстве являются:

       - некачественная замена законодательно-регулируемой  формы «жилищных сертификатов»  на «долевое участие в строительстве»;

       -привлечение средств часто производится  в форме «продажи» жилья, в  то время как «товара» еще  не существует;

       - собирая средства в виде «вкладов»,  «соинвестиций» и т.д., застройщики  фактически занимаются банковской  деятельностью, что противоречит  Закону 

 РФ  «О  банках и банковской деятельности»,  направленному на защиту средств  дольщиков и запрещающему привлекать  денежные средства коммерческими  фирмами без получения специальной  лицензии ЦБ России;

       -при использовании накопительных  счетов граждан для целей 

приобретения  жилья возможны злоупотребления  доверием вкладчиков.

            Б.4. Индивидуальное жилищное строительство. На сегодняшний день индивидуальное строительство составляет большую долю общего объема 

нового жилищного  строительства в сельской местности  и в небольших населенных пунктах. Этому способствовало принятие Федеральной  Программы «Свой дом» и аналогичных  разнообразных региональных ,местных  программ.

            В. «Жилищные» лотереи. Жилищные лотереи не имеют широкого распространения в регионах России, однако перспективность их велика, поскольку финансовые ресурсы, полученные из этого источника, бесплатны.

            Г.Вексельное обеспечение текущего финансирования жилищной сферы. Взаимозачеты хоз. организаций .Текущее финансирование

жилищного хозяйства  практически полностью осуществляется из заемных средств, гарантией возврата которых может служить вексель, выданный субъектами федераций, органами местного самоуправления, предприятиями.

           Д.Международные инвестиционне и финансовые ресурсы.

Они поступают  в виде:

       -прямых инвестиционных ресурсов;

      - целевых кредитов для жилищной  сферы и городского хозяйства;

      -безвозмездного технического содействия;

      - несвязных заемных средств. 
 
 
 
 
 

 
 

2. Оценка инвестиционного проекта создание объекта недвижимости. 

2.1.Основные определения 
 

  Чистая  дисконтированная (текущая )стоимость  ЧДД (net present value (NPV))- это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.

  Чистая  дисконтированная (текущая) стоимость ЧДД – это разница между отдачей и капитала и вложенным капиталом. Всегда положительна.

  Чистая  дисконтированная ( текущая) стоимость  ЧДД – это ставка (норма дисконта j) равная приемлемой для инвестора норме дохода капитала.

  Внутренняя  норма доходности ВНД (IRR)-норма прибыли, полученная в результате осуществления проекта при равенстве текущей стоимости будущих доходов и первоначальных затрат. Расчет внутренней нормы доходности основывается на определении учетной ставки, при которой чистый дисконтированный доход проекта был бы равен нулю.

  Срок  окупаемости проекта  Ток-период , за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций .

   Уровень (индекс) рентабельности PI-отношение суммы доходов по проекту к сумме инвестиционных затрат. Если он больше единицы , то проект  эффективен. 

2.2.Постановка задачи 
 

  Инвестиционный  проект развития недвижимости характеризуется  следующими показателями, млн.руб. 

Таблица 2.2.1.  Основные показатели инвестиционного  проекта 

Срок  реализации проекта 1 2 3 4 5 6
Результаты/чистая прибыль/ (CFin) - - +120 +270 +470 +120
Затраты:            
I Капитальные вложения (C0) -120 -320 - - - -
II Эксплуатационные  издержки (CFof) - - -50 -55 -60 -65
 

    Необходимо  определить основные показатели эффективности проекта:

  1. Общий  финансовый итог от реализации  проекта простой бухгалтерский  и финансовый с учетом дисконтирования  (ЧДД);

  2. Индекс  рентабельности инвестиций или  индекс доходности ИД (РI);

  3. Внутреннюю  норму доходности проекта ВНД  (IRR);

  

  

  4. Срок  окупаемости проекта простой  и с дисконтированием (Ток);

  5. Построить  график жизненного цикла инвестиционного  проекта;

  6. При  расчетах принят требуемый уровень  доходности капитала для инвестора равным i =20%. 
 
 
 
 

2.3 Расчет эффективности   инвестиционного  проекта 
 

  Расчет  денежных потоков проекта выполняем  через нижеследующую вспомогательную  таблицу: 

  Таблица 3.2.1. Расчет эффективности инвестиционного  проекта

   
Тi Денежные  притоки (CFin) Денежные  оттоки (CFof), в том числе Финансовые  результаты простые бухгалтерские Коэффициент дисконтирования 
 Финансовые  результаты дисконтированные
ЧДДi ∑ЧДД
Капитальные вложения (Co) прочие эксплуатационные затраты  
Финансовый  итог, доход CF=CFin-CFof		  
Накопительный доход (∑CF)
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 - -120 - -120 -120 0,98 -117,6 -117,6
2 - -320 - -320 -440 0,96 -307,2 -422,4
3 +120 - -50 +70 -370 0,94 +65,8 -347,8
4 +270 - -55 +215 -155 0,92 +197,8 -142,6
5 +470 - -60 +410 255 0,90 +369 229,5
6 +120 - -65 +55 310 0,88 +48,4 272,8
 
 

               2.4 Построение графика жизненного цикла проекта 

Жизненный цикл финансовых результатов инвестиционного  проекта развития недвижимости строится по интегральным значениям  ЧДД (простому и дисконтированному) для каждого  расчетного года по полученным данным из таблицы в разделе 2.2. Образец такого построения показан в нижеследующем рисунке. 
 

                        

 

  Рис 2.4.1.Результаты реализации инвестиционного процесса 
 
 

2.5. Расчет сроков  окупаемости проекта  (нормативного, простого  и с дисконтированием), уровня рентабельности  инвестиций и внутренней  нормы доходности.

      

 

     (Рассчитан по коэффициенту дисконтирования 0,20.)

        <  

   Расчет уровня рентабельности инвестиций без дисконтирования

    PIn= >1 Проект принимается к реализации.

 

Расчет  уровня рентабельности инвестиций с дисконтированием  финансовых потоков

PIд= Проект принимается к реализации.  

Расчет  внутренней нормы  доходности (поверочного  дисконта)

 

    Используем  метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД. 

IRR=24%

 

 IRR=15%

     

    Окончательное значение поверочного  дисконта

 

IRR=15,0  +  7,3 =  22,3 % 
 
 
 

3. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости 

3.1 Постановка задачи  и краткая характеристика  исходных данных  по балансу площадей  вариантов А, В,  С 

  Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.  На основе