Современные проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации

27

Санкт-Петербургский колледж управления и экономики
«Александровский лицей»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине Гражданское право

Тема: Современные проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации

030503 «Правоведение»

Работа выполнена с оценкой 

Санкт-Петербург

2009

Оглавление:

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 Теоретико-правовые основы ипотеки в Российской Федерации

1.1 Возникновение, развитие и правовые основы института ипотека

1.2 Понятие и существенные условия ипотеки в  Российской Федерации

Глава 2 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Проблемы заемщика, связанные с получением ипотеки

2.2 Проблемы кредитора, связанные с предоставлением ипотеки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Данная работа посвящена теме: проблемы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации. Актуальность этой темы обусловлена как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

По данным статистки более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере.

Цель исследования заключается в комплексном анализе проблем ипотеки как одной из разновидности гражданско-правового института обеспечения обязательств.

Поставленная цель определила задачи исследования, заключающиеся в следующем:

-        уточнить определение понятия «ипотека»;

-        изучить нормативные правовые акты по вопросам ипотеки;

-        выделить предмет ипотечного кредитования;

-        охарактеризовать правовой статус субъектов ипотеки;

-        исследовать договор ипотеки с точки зрения его формы и содержания;

-         исследовать юридические проблемы в процессе ипотечного кредитования.

Глава 1 Теоретико-правовые основы
ипотеки в Российской Федерации

1.1 Возникновение, развитие и правовые основы
института ипотека

В историческом процессе развития института залога ипотека представляет третью, наиболее совершенную, его форму, отвечающую насущным потребностям поземельного кредита и экономического быта. Самое слово «ипотека» указывает на греческое его происхождение. Если это слово перевести с греческого языка, оно означает – залог, заклад.

Слово «ипотека» введено впервые Солоном в начале VI в. до Рождества Христова. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неисправности грозило рабство.

Для обращения личной ответственности в имущественную Солон придумал такое средство: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой (подставкою). В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога. Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе.

У римлян ипотечное право не предоставляло кредитору вполне верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств - специальности и гласности. Понятие об ипотеке у римлян было искусственно расширено тем, что невозможно было установить ипотеку на всем имуществе должника. Это лишало кредиторов прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы оно простиралось на известное, определенное имущество. Кроме того, по римскому праву некоторые требования считались привилегированными. Безусловно: некоторым лицам, по особым отношениям их к должнику или по особому свойству требования, римский закон независимо от договора присваивал ипотечное право; это была так называемая законная, тайная или безгласная ипотека. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже получить перед ним преимущество.

Путем рецепции ипотека, давшая название ипотечной системе, перешла в западноевропейские законодательства. Она появляется в Германии не ранее XIV в. (до тех пор там господствовал принцип личной ответственности за долги), а во Франции - с конца XVI в.; здесь сохранилась негласная ипотека. В новейшие западноевропейские законодательства ипотека перешла с двумя основными чертами:

1) она применяется только к недвижимым имуществам;

2) продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение, не принимая в свое владение имение должника и не подвергаясь последствиям конкуренции кредиторов.

Ипотека давно известна и с успехом применяется во многих странах. Не была исключением и наша страна, где ипотека существовала до 1917 г. Российская ипотека имела твердую законодательную основу, многие элементы которой были приняты и успешно развиты другими странами. К сожалению, за годы существования административно-командной системы опыт российской дореволюционной ипотеки был утрачен и забыт, и, начиная с 90-х гг. ХХ в., государству приходится вспоминать и внедрять механизмы ипотечного кредитования заново. В то же время в других странах уже несколько десятилетий ипотечное кредитование является одним из основных финансовых инструментов в обеспечении населения жильем и другой недвижимостью.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

Одним из действенных способов реализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств является ипотечное кредитование. В развитых странах в общем, объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным данным составляет от 50 до 90%.

Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

В современном законодательстве Российской Федерации нет единой правовой базы ипотечного кредитования. Но за последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ[1], Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге” и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке”, Федеральный Закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих” отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих. Важным шагом по развитию ипотеки в России стало создание на основе правительственного постановления в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является эмиссия облигаций с ипотечным покрытием и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой.

В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

Вторую группу составляют субъекты, регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

Третью группу составляют субъекты, в которых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

1.2 Понятие и существенные условия ипотеки в
Российской Федерации

В федеральном законодательстве под договором ипотеки понимается соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.[2]

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

Одним из существенных условий договора ипотеки является предмет договора, который может быть выражен в различных материальных благах.

Предметом ипотеки, может быть недвижимое имущество, указанные в п.1 ст. 130 ГК РФ, право на которые зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением земельных участков находящиеся в государственной или муниципальной собственности, площадь которого меньше минимального размера, земель целевого назначения и разрешенного использования[3].

2. Предприятие, а также здания, сооружения и иные недвижимые имущества, используемые в предпринимательской деятельности (ангары, цеха).

3. Жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6. Право аренды недвижимого имущества.

7. Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога.[4]

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Следует обратить внимание, что предметом ипотеки могут быть только предоставленные для постоянного проживания гражданам и юридическим лицам, на праве частной собственности, жилые дома и квартиры. Ипотека жилых домов, квартир находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

-                    отдельные помещения, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированное в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

-                    вещь, является предметом, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое.

-                    незавершенное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отдельном земельном участке. В законе «Об ипотеке» отмечено, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю, материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.[5]

-                    доля в праве собственности на земельный участок. Эти объекты при заключении договора об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заключенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения.

Такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка, и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую долю, или часть дома в праве общей собственности на жилой дом.

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если же не предусмотрено договором или Федеральным Законодательством.

Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота, самовольные постройки, а так же имущество, на которое в соответствии с Федеральным Законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества содержится в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого: в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена[6]; земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативным актом субъекта РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон устанавливает ограничение на имущество, находящегося в общей совместной собственности супругов, когда ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.[7]

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотек

Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами - залогодержателем и залогодателем.

Федеральный закон не содержит специальной статьи, которая бы устанавливала бы круг залогодателей.

Неотъемлемой частью ипотечного договора являются участники, между которыми заключается этот договор. Субъектами договора ипотеки могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. 3алогодателем является лицо, представляющее имущество в залог и залогодержатель -­ лицо, принимающее его в залог.

Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству. Таким образом, кредитор и залогодержатель одно лицо. 3алогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.[8]

В качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут выступать в роли залогодателя, но в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ вправе это делать исключительно с согласия собственника недвижимого имущества.

Банки предоставляют ипотечные кредиты дееспособным гражданам в возрасте от 21 года до 60 лет, имеющим трудовой стаж на последнем месте работы не менее 3 - 6 месяцев и стабильный доход.

Банк принимает решение о размере выдаваемого кредита.

Для того чтобы получить кредит, клиент должен предоставить в банк пакет документов, подтверждающий платежеспособность. Банк просит заемщиков предоставить данные об образовании, трудовом стаже, составе семьи, доходах и расходах.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке.

Следует обратить внимание, что залогодержателем жилого дома или квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.

Во всех случаях на основании федерального законодательства ипотека возникает:

- на основании договора ренты. Так согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплаты ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество»;

- на основании договора купли - продажи недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа. При этом товар, переданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца для исполнения покупателям его обязанности по оплате приобретенного товара;

- на основании договора купли - продажи жилого дома или квартиры за счет банковского кредита;

- на основании договора участия в долевом строительстве, где в обеспечении исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей); представленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности; или права аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Оценочная стоимость жилого помещения определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя и указывается в договоре в денежном выражении.

Глава 2 Проблемы ипотечного кредитования
в Российской Федерации

2.1 Проблемы заемщика, связанные с
получением ипотеки

Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

Основными участниками российской системы ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

Размер ставок по ипотечным кредитам. Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки.

Во многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. В Самарской области они составляли 10% годовых. В других регионах установлены в пределах 7 - 8%.

Представляется необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и льготных ставок для отдельных категорий граждан - бюджетников, молодых семей, в семьях при рождении ребенка.

Молодая семья - это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья может вне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей является обязательным.

Однако некоторые нормативно-правовые акты предусматривают дополнительные компенсационные взносы при ипотечном кредитовании. Действительной мерой государственной поддержки участников ипотеки является субсидирования государством части взносов.

Субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, предоставляются в следующих размерах[9]:

35% от средней стоимости жилья - для семей, не имеющих детей;

40% от средней стоимости жилья - для семей, имеющих одного и более ребенка.

Норма общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих размерах:

для семьи численностью два человека (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

для семьи численностью три и более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предусматривать дополнительные формы поддержки молодых семей - предоставлять дополнительные субсидии в большем размере, чем это предусмотрено условиями подпрограммы; предоставлять банкам государственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами, осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка молодой семьей и др.

В Москве внедрена молодежная ипотечная программа, согласно которой оплата 30% стоимости квартиры вносится молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует администрация города, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Волгоградской области администрацией предоставляются жилищные субсидии на оплату первого взноса гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также разрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков.

В Пензенской области работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, если они подпадают под стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая в определенном порядке субсидия, которая может быть использована только на приобретение или строительство жилья, а в остальной части может быть выдан ипотечный кредит.

В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 м2 на одного человека, около 30% - менее 9 м2, ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. По данным Комитета по собственности Государственной Думы, в России нуждаются в улучшении жилищных условий не менее 20 млн. человек, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% нуждающихся. Только в Подмосковье в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 200 тыс. семей. Чтобы обеспечить их квартирами, надо построить не менее 12 млн м2. В то же время на эти цели выделяется не более 15% от вводимого в эксплуатацию жилья. Если даже очередь не будет увеличиваться, то при ежегодном вводе в эксплуатацию 2,5 млн. м2 жилья ликвидировать очередь можно лишь за 26 лет.

Существует еще один аспект, который в значительной степени ухудшает положение участников ипотечного кредитования. Нормативные акты многих субъектов Российской Федерации включают нормы о маневренном жилищном фонде, которые предоставляются лицам для переселения, не выполнивших условия договоров заемщиков.[10] Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. Однако на практике такой жилищный фонд не создан. Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованием необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.