Введение

     Жилищный  кодекс образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в  управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного  самоуправления. В основном это был  государственный жилищный фонд. В  изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность  отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к  его управлению. По сообщениям некоторых  средств массовой информации доля частной  собственности в жилом секторе  России уже превышает 75% от всего  жилого фонда. Поэтому вполне понятно  желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его  же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья  и рыночные механизмы. Рыночные условия  предполагают, что наиболее эффективное  управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новый ЖК РФ предусматривает, что  управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения  благоприятных и безопасных условий  проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего  содержания общего имущества в многоквартирном  доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим  в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в  многоквартирном доме обязаны выбрать  один из способов управления многоквартирным  домом. Жилищный кодекс предусматривает  три варианта такого управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

     3) управление управляющей организацией.

     Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в  многоквартирном доме (в течение  года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о  выборе способа управления этим домом  не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном  Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

     Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в  многоквартирном доме (в течение  года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о  выборе способа управления этим домом  не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном  Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

     В настоящее время в России действует  уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их уже 1500.

     В соответствие с требованиями ст.18 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны  провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном  доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.

     Платежи собственника помещений в многоквартирном  доме теперь разделятся на 2 части: плата  за содержание общего имущества и  плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п.8 ст.156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества  в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет  он являться членом ТСЖ или нет. Размер оплаты пропорционален доле в общем  имуществе. С 1 января 2006 г. вступает в  силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования  тарифов организаций коммунального комплекса". Пункт 17 ст.2 этого закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах – ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности.

     С 1 марта 2005 г., со вступлением в силу нового ЖК РФ, в каждом многоквартирном  доме жильцам, приватизировавшим свои квартиры, будут принадлежать на праве  общей долевой собственности  помещения в многоквартирном  доме, не являющиеся частями квартир.

1. Понятие ТСЖ

     Прежняя редакция закона понимала под ТСЖ  объединение домовладельцев – собственников  помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых  кондоминиумах, то с вступлением  в силу нового ЖК РФ понятие "кондоминиум" для организации ТСЖ перестало  существовать (так же как и сам  закон о ТСЖ).

     В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения  эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим  имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ  признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с  законом о ТСЖ. В развитие этих положений ГК был разработан одноименный  Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ". Новый ЖК РФ в  разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о ТСЖ. Поэтому статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ".

     В ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам  помещений в многоквартирном  доме принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения  в данном доме, не являющиеся частями  квартир и предназначенные для  обслуживания более одного помещения  в данном доме. Это – межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также  коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие  и ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном  доме владеют, пользуются и распоряжаются  общим имуществом в многоквартирном  доме.

     В соответствии со статьей 135 ЖК РФ под  ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью  в соответствии с нормами, установленными п.1 ст.49 ГК РФ. Применительно к ТСЖ  эта правоспособность заложена в  самом определении понятия ТСЖ.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Создание  и государственная  регистрация товарищества собственников жилья

     В новой редакции законодательства, регулирующего  деятельность ТСЖ, в соответствии с  частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, которые могут создать ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме. При этом устанавливается, что  собственники помещений в одном  многоквартирном доме могут создать  только одно ТСЖ. Но ЖК РФ допускает, что  ТСЖ может быть создано при  объединении:

• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
• несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

     Данные  варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений.

     Создание  ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме (ст.136 ЖК РФ). Необходимо создать  инициативную группу, которая бы подготовила  необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола  и решения общего собрания, краткие  сведения о кандидатах в члены  правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.

     Первое  общее собрание по созданию ТСЖ лучше  всего провести в форме совместного  присутствия всех собственников  помещений, на нем необходимо выбрать  способ управления многоквартирным  домом.

     Инициативная  группа должна уведомить всех собственников  помещений о проведении такого собрания.

     По  итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который подписывается  председателем и секретарем собрания, а также всеми его участниками, имеющими право голоса на общем собрании собственников. Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что итоги голосования доводятся  до сведения собственников не позднее  чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

     Правоспособность  ТСЖ появляется с момента его  государственной регистрации. Государственная  регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством  о государственной регистрации  юридических лиц.

     Государственная регистрация юридических лиц  осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и  представляет собой акт уполномоченного  органа.

     Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное  заявителем заявление о государственной  регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного  лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. В соответствии со ст.9 Федерального закона от 08.08. 2001 № 129-ФЗ при государственной  регистрации юридического лица заявителями  могут являться руководитель постоянно  действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор лица) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

     Форма заявления определена в Постановлении  Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной  регистрации юридических лиц, и  требований к их оформлению" (приложение 1, код формы заявления № Р11001). Приказом Федеральной налоговой  службы от 1 ноября 2004 г. № САЭ-3-09/16@ утверждены методические разъяснения по порядку  заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации  юридического лица. В п.4.11. названного приказа определено, что при представлении  заявления о государственной  регистрации ТСЖ в сведениях  об учредителях указываются данные о членах правления.

     Вместе  с заявлением необходимо предоставить также и документы - протокол, в  котором отражается решение о  создании юридического лица, учредительные  документы - устав, в котором описываются  структура и органы управления этого  юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную регистрацию.

     Примерный список документов для регистрации  ТСЖ:

     1. Устав юридического лица.

     2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания  с обязательным включением в  текст пункта об органах управления.

     3. Светокопии паспорта и Свидетельства  о присвоении ИНН уполномоченному  общим собранием осуществить  регистрацию ТСЖ. (Светокопии паспортов  и Свидетельств о присвоении  ИНН членов правления. Квитанция  об уплате государственной пошлины) 

     (Документ  об уплате государственной пошлины  представляется в регистрирующий  орган в подлиннике).

     Данный  список в различных регистрационных  органах в различных регионах страны может быть иным. Поэтому  необходимо также иметь документы  и о доме, в котором создается  ТСЖ, - светокопии технического паспорта дома, договоров купли-продажи квартир, свидетельств о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.

     За  государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством о налогах  и сборах. Федеральным законом  от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ в Налоговый  кодекс введена новая глава 25.3 "Государственная  пошлина". Этим законом устанавливается  размер государственной пошлины - за государственную регистрацию юридического лица госпошлина составляет 2000 рублей.

     Срок  государственной регистрации юридических  лиц не может превышать более  чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.

     В соответствии со статьей 11 ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее  одного рабочего дня с момента  государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий  государственный реестр. Форма и  содержание документа устанавливаются  Правительством РФ.

     Факт  внесения записи в государственный  реестр подтверждается выдачей документов установленной формы. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство  о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.

     Регистрирующий  орган в срок не более чем 5 рабочих  дней с момента государственной  регистрации представляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном  реестре юридических лиц, в государственные  внебюджетные фонды для регистрации  юридического лица.

     После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его  создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с  участием представителей агентства  и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением  технической документации на здание.

     В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию  права общей собственности на имущество в многоквартирном  доме для правильного определения  величины сумм уплачиваемых налогов  за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в  праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность  в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время  как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна  размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном  доме. Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади  мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием  в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

     Доля  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме следует судьбе права собственности  на помещение, принадлежащее собственнику. Доля

     нового  собственника в праве общей собственности  признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения  в многоквартирном доме не вправе:

     1) осуществлять выдел в натуре  своей доли в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме;

     2) отчуждать свою долю в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме, а также совершать иные  действия, влекущие за собой передачу  этой доли отдельно от права  собственности на указанное помещение. 

     После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.

     С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ  вправе заключать договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг  и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников  многоквартирного дома, а также начислять  соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений  дома, в соответствии с действующим  законодательством.  
 
 
 
 

3. Устав товарищества собственников  жилья

     Правоустанавливающим  документом товарищества собственников  жилья выступает его устав. Для  данного вида некоммерческих организаций  он является единственным учредительным  документом.

     По  общему правилу в учредительных  документах юридического лица должны определяться его наименование, место  нахождения, порядок управления деятельностью. Для некоммерческих организаций  обязательным является отражение в  уставе предмета и целей их деятельности.

     Кроме того, в учредительных документах должны содержаться другие сведения, предусмотренные законом для  юридических лиц соответствующего вида. Таким законом для товариществ  собственников жилья является Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым  в общем виде устав товарищества собственников жилья содержит следующие  разделы:

     цель  и виды деятельности товарищества;

     правовой  статус товарищества;

     право собственности на жилые и (или) нежилые  помещения и общее имущество  в товариществе;

     образование и использование средств и  фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;

     область хозяйственной деятельности товарищества;

     членство  в товариществе;

     права и обязанности товарищества;

     права и обязанности членов товарищества;

     порядок управления товариществом;

     органы  управления и контроля товарищества;

     общее собрание членов товарищества;

     правление товарищества;

     председатель  правления;

     ревизионная комиссия (ревизор);

     порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

     Согласно  части четвертой статьи 135 Жилищного  кодекса РФ товарищество собственников  жилья создается без ограничения  срока деятельности, если иное не предусмотрено  уставом товарищества.

     Устав товарищества собственников жилья  принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме (часть вторая статьи 135 Жилищного  кодекса РФ). Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме уже само по себе является органом  управления многоквартирным домом. Поэтому оно правомочно, если в  нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может  быть как очной, так и заочной.

     Инициатором же собрания может выступать любой  из собственников помещений в  многоквартирном доме. Однако на него возлагается обязанность по подготовке проведения собрания, как-то:

     сообщить  собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его  проведения;

     в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме направить  каждому собственнику помещения  в данном доме заказным письмом или  вручить каждому собственнику помещения  в данном доме под роспись. Размещение такого сообщения в определенном помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, возможно лишь в том случае, если на предыдущем собрании собственников жилья было принято соответствующее решение. Также общим собранием может быть установлен и иной порядок извещения.

     Само  сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме также должно отвечать определенным требованиям, установленным частью пятой статьи 45 Жилищного кодекса  РФ. В нем должны быть указаны:

     1) сведения о лице, по инициативе  которого созывается данное собрание;

     2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

     3) дата, место, время проведения  данного собрания или, в случае  проведения данного собрания  в форме заочного голосования,  дата окончания приема решений  собственников по вопросам, поставленным  на голосование, и место или  адрес, куда должны передаваться  такие решения; 

     4) повестка дня данного собрания;

     5) порядок ознакомления с информацией  и (или) материалами, которые  будут представлены на данном  собрании, и место или адрес,  где с ними можно ознакомиться.

     Решения общего собрания по вопросу утверждения  устава принимаются большинством голосов  от общего числа голосов принимающих  участие в данном собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в  многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в  праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть третья статьи 48 Жилищного  кодекса РФ).

     Результат голосования может оформляться  в форме протокола или решения. В любом случае итоговый документ должен позволять идентифицировать собственника или его представителя, содержать сведения о документе, подтверждающем право собственности  лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном  доме, также однозначно выражать его  мнение по поставленному вопросу.

     Устав товарищества собственников жилья  считается принятым, если число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышает 50% голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме (часть третья статьи 135 Жилищного  кодекса РФ, часть первая статьи 136 Жилищного кодекса РФ). Необходимо помнить, что в соответствии с  провозглашенным частью второй статьи 30 Конституции РФ принципом никто  не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или  пребыванию в нем.