Сравнительный анализ договоров купли - продажи жилой недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

 

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ………….5

§1. Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости…………………….5

§2. Предмет договора купли-продажи жилой недвижимости…………………….7

§3. Форма и порядок регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости………………………………………………………………………10

 

ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………………...13

§1. Обязанности продавца…………………………………………………………13

§2. Обязанности покупателя……………………………………………………….17

 

ГЛАВА III. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………...20

§1. Положения договора купли-продажи трехкомнатной квартиры в г. Воркута. Анализ договора, правовое регулирование……………………………………….20

§2. Положения договора купли-продажи трехкомнатной квартиры в г. Вологда. Анализ договора, правовое регулирование……………………………………….23

§3. Положения договора купли-продажи двухкомнатной квартиры в г. Санкт-Петербург. Анализ договора, правовое регулирование………………………….25

§4. Сравнительный анализ указанных договоров купли-продажи  на основе Гражданского кодекса РФ. Выводы………………………………………………27

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..29

 

БИБЛИОГРАФИЯ………………………………………………………………….31

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

     Выбор темы курсовой работы пал на договор купли-продажи жилой недвижимости по двум причинам. Во-первых, одной из самых актуальных тем современного общества является тема жилой недвижимости. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Второй причиной послужило мое личное место работы и должностные обязанности, по которым я ежедневно сталкиваюсь с договорами купли-продажи квартир и комнат в коммунальных квартирах.

     Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес сегодня является одним из самых выгодных. Посреднические организации (риэлтерские фирмы и отдельные маклеры) готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

     На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилья.

     Чтобы избежать  обмана, необходимо заключить грамотно  составленный договор купли-продажи жилого помещения. Сегодня в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

     Задачей курсовой  работы является определить и указать проблемы, возникающие по договору купли-продажи жилого помещения:

  1. несоответствие передаваемого объекта описанному состоянию;
  2. занижение реальной цены договора, для уклонения от уплаты налогов, что влечет собой расторжение договора. В последствии становиться сложно доказать сколько стоил объект на самом деле;
  3. сложность при необходимости совершения сделок в случаях, возникающих с участием лиц, официально не признанными умершими или безвестно отсутствующими;
  4. совершение незаконных сделок по доверенности, выдаваемой собственником агентству недвижимости с целью упрощения процедуры, например, продажи квартиры;
  5. отсутствует обязанность владельца приватизировать жилье при совершении обмена.

    Цель курсовой работы:

  1. определить и указать пути решения вышеописанных проблем;
  2. рассмотреть предложения по совершенствованию законодательства в данной области.

     Кроме того, в своей работе я рассматриваю понятие договора купли-продажи жилой недвижимости, его существенные условия, права и обязанности сторон и процедуру заключения данного договора, привожу анализ трех договоров купли-продажи квартир в разных городах России, выделяя в них регулирование (или его отсутствие) вышеуказанных проблем.

 

 

 

 

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

§1. Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости

 

 

     Договор купли-продажи жилого помещения является одним из видов договора купли-продажи недвижимости.

     Под договором  продажи (купли-продажи) недвижимого  имущества понимается такое соглашение  лиц, в соответствии с которым  продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение или  другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

     Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств:

  1. жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;
  2. поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;
  3. в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте;
  4. жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

     На основе общего определения договора купли-продажи, данного в п.1 ст.454 ГК РФ1, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно охарактеризовать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

  1. по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму;
  2. договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи;
  3. договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164, ч.2. ст.558 ГК РФ);
  4. договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

     Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ», а также Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

 

§2. Предмет договора купли-продажи  жилой недвижимости

 

 

     Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Т.к. жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить предмет договора купли-продажи недвижимости.

     К главным условиям договора продажи недвижимости относятся: условие о предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.

    В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество2. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности3.

     В.В. Витрянский указывает, что "предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества"4.

     Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли-продажи5. Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

  1. отнесение к недвижимости земельных участков;
  2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
  3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

     Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.

     Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.

     Возвращаясь  к жилым помещениям и договору  купли-продажи жилой недвижимости, можно назвать предметом договора, учитывая все вышесказанное дом,  квартиру, комнату, часть комнаты  (продажа доли).

    

 

 

§3. Форма и порядок регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости

 

 

     Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.

     В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами.

     В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Договор продажи жилого помещения  не нуждается в нотариальном удостоверении.

     По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года).

Однако введение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение  таких сделок.

     Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации.

     В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

Такое требование является для контрагента обязательным, и  нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора.

     Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

     Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

     Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

  1. проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав;
  2. проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
  3. государственная регистрация прав
  4. выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
  5. выдача информации о зарегистрированных правах.

     Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

     При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

     Незарегистрированный договор считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

     Для его регистрации необходимо собрать и представить ряд документов. В случае сомнения относительно подлинности документов органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить подлинность предоставленных документов.

 

 

ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

§1. Обязанности продавца

 

 

     Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в §1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

     По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить6. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником7.

     Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости8.

     Продавцом недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения9.

     Еще одно из ограничений несобственников в данном случае заключается в том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом10. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.

В то же время правомерное  отчуждение недвижимого имущества  лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение  права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).

     В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности11.

     В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.

     Основную обязанность продавца жилого помещения следует рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

 

§2. Обязанности покупателя

 

 

     Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости.

     Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости. Это правило, хотя прямо и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС РФ по одному из рассмотренных дел указал на то, что право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах является правомерным вывод о переходе права собственности на проданное помещение после государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований для расторжения договора12. В юридической литературе высказывается более точное определение момента, до которого в данном случае допустимо расторжение договора. Так, К.И. Скловский пишет о том, что "расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи", которая, как правило, осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности. После этого, "по известному правилу, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это будет предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное соглашение к договору)".

     Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая во внимание специфику  жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные  правила, связанные с исполнением  продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную  вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Обязательность письменного  оформления передачи установлена для  того, чтобы устранить в будущем  споры об исполнении обязанности  продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей  прежнего собственника и проживающих  с ним лиц и т.д., а также  возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого  жилого помещения, которые могли  быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о  ее качестве, применяются правила  статьи 475 Гражданского Кодекса, за исключением  положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего  качества на товар, соответствующий  договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых  случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством  добросовестности или недобросовестности покупателя.

     Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

     Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

 

ГЛАВА III. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

§1. Положения договора купли-продажи  трехкомнатной квартиры в г. Воркута. Анализ договора, правовое регулирование